Кадастровый бизнес что это такое

Кадастровый учет — это система регистрации недвижимости, установленная нормами законодательства и формирующая право владельца участка, строения и иного имущества на распоряжение им как объектом собственности.

В основе системы лежит принцип уникальности и идентификации — это означает, что любая недвижимость является объектом с набором присущих только ему свойств и признаков, по которым его можно отличить от других объектов и определить стоимость, назначение, порядок использования.

Для чего ставить недвижимость на кадастровый учет

С точки зрения владельца земли и построек, кадастровый учет дает возможность закрепить за собой право владения как собственнику, что означает:

• возможность продать, подарить, передать в наследство, предоставить в аренду;
• использовать землю под строительство жилья или иных построек без нарушения законодательства;
• требовать соблюдения своих прав при действиях других лиц, если они затрагивают интересы владельца как собственника;
• проводить оценку собственности, устанавливать ее стоимость, выделять и объединять доли, получать компенсации и страховые выплаты.

Без постановки на кадастровый учет все перечисленные механизмы не работают, фактическое владение землей и расположенной на нем недвижимостью становится незаконным. Это означает и невозможность использовать участок в своих интересах, и признание любой сделки с ним противоречащей закону, ничтожной, не подлежащей исполнению.

Кадастровый Инженер 🔥 ТОЛЬКО 1% людей это знают. Про выбор кадастрового инженера

Право собственности и внесение данных в ЕГРН

Результат постановки недвижимости на учет в кадастровой палате —отображение участка (владения) на кадастровой карте с уникальным номером и внесение в ЕГРН, реестр объектов, прошедших регистрацию как собственность.

Требование распространяется на все виды недвижимости, независимо от того, является ли их владельцем юридическое или физическое лицо. Собственник обязан поставить на учет любую недвижимость от земельного участка до квартиры, в том числе и в случаях, когда это имущество было получено путем приобретения — покупки, дарения, наследования, цессии (переуступки), выделения долей или приватизации.

Право владения недвижимостью подтверждается выпиской из ЕГРН. По новым требованиям законодательства она заменяет Свидетельство о праве собственности при оформлении новых (измененных) объектов, но не отменяет его для уже существующих. Система кадастрового учета позволяет проверить принадлежность, легальность приобретения, отсутствие обременений на любую недвижимость.

В каких случаях применяются требования кадастрового учета

Законодательство предусматривает, что внесение данных в регистрационные и кадастровые документы возможно при соблюдении ряда условий.

1. Заявитель может документально подтвердить приобретение земли или расположенного на ней объекта.
2. Участок имеет определенное назначение — промышленное или сельскохозяйственное, под жилую застройку, ведение подсобных хозяйств и иные варианты.
3. Имеется полное описание объекта, по которому можно установить его уникальные признаки и идентифицировать.
4. Новый объект создан без нарушения законодательства и не является предметом спора, не создает конфликтной ситуации, не находится на чужой территории.

Важная особенность системы кадастрового учета — это необходимость вносить новые сведения всякий раз, когда уже зарегистрированная недвижимость изменилась, утратила или приобрела новую стоимость, основные признаки, перестала существовать. Важно! — учету подлежат и незавершенные объекты.

Как стать кадастровым инженером? Всё о профессии кадастрового инженера

В каких случаях владелец должен поставить свое имущество на учет в кадастровых органах и дождаться внесения данных в Единый государственный реестр недвижимости?

Вносить изменения в кадастровые документы придется и при сносе строений, и при изменении формы и площади участка. Для этого проводятся межевые и кадастровые работы, корректируются планы, после чего в документы и базу данных ЕГРН вносятся изменения.

1. Покупка, приобретение иным способом квартиры, дома, иной недвижимости, в том числе и коммерческой.
2. Выделение долей — с юридической точки зрения это возникновение нового объекта, который должен быть описан и зарегистрирован.
3. Строительство дома, возведение капитальных (конструктивно связанных с землей) построек.
4. Реконструкция и перепланировка — поскольку эти действия изменяют характеристики и стоимость сооружения.
5. Оформление права собственности на ранее построенные объекты («дачная амнистия»), приобретение земельного участка.

Причины отказа Кадастровой палаты в выдаче документов

Отказ в постановке на кадастровый учет и соответственно во внесении данных в реестр возможен при нарушении требований законодательства и регламентирующих документов. Наиболее частые причины возврата или отказа в приеме документов:

• в комплекте не хватает какого-либо документа, либо допущены ошибки в оформлении;
• отсутствуют межевые и кадастровые планы, описание неполное, выявлены несоответствия с описаниями соседних участков;
• площадь земли оказалась больше первоначально заявленной (по результатам межевания);
• участок расположен так, что его границы захватывают земли населенных пунктов, лесные территории, часть чужой земли;
• нет документов, удостоверяющих легальность приобретения недвижимости;
• объект по какому-либо признаку не может считаться самостоятельным, не связанным с другим объектом только соседством.

Кадастровая стоимость имущества — что это такое и для чего она нужна?

Недвижимость – это рыночный объект, относительно которого осуществляются разного рода операции. Как любой другой товар, жилье имеет свою ценность, однако для земельных участков, частных домов, построек, помещений и квартир существует два ее вида. Кроме рыночной цены принято выделять еще и кадастровую стоимость объекта недвижимости. Эти два понятия тесно взаимосвязаны, хотя далеко не всегда представлены одинаковыми цифрами.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастр – это специальный государственный реестр, в который заносятся сведения обо всех недвижимых объектах, включая подробные технические характеристики, и праве собственности на них. Также в числе этих сведений содержится и информация о стоимости той или иной жилой единицы.

Простыми словами, кадастровая стоимость – это ценность некоего недвижимого объекта с точки зрения государства. Ее устанавливают специальные бюджетные отделения, расположенные в каждом регионе страны. Анализом недвижимости занимаются специалисты – инженеры и представители других смежных профессий, которые производят подсчеты, исходя из основных технических характеристик объекта и утвержденной государством актуальной на текущий момент цены одного квадратного метра.

В отличие от других подходов к оценке недвижимого имущества, кадастровая стоимость не зависит от целого ряда дополнительных признаков, например, дорогого ремонта или вида из окна. На практике это выражается в том, что все квартиры одного жилого комплекса, одинаковые по площади, планировке и другим основным характеристикам, будут примерно равны по стоимости.

Непосредственное участие в установлении кадастровой ценности играет состояние самого здания. Если оно требует капитального ремонта или реконструкции, цена на находящиеся в нем квартиры будет снижена. Повысить ее можно только после проведения соответствующих работ и повторной проверки специалистами.

Похожую характеристику недвижимым объектам дает инвентаризационная их оценка, однако она не раскрывает, насколько ценна квартира или помещение на самом деле. Задача такой сугубо технической проверки – оценить степень износа здания, состояние внутренних помещений, а также установить примерную их стоимость, учитывая затраты на текущий и капитальный ремонт.

Полученные результаты кадастровой оценки рассматривает и утверждает специальная комиссия, представленная исполнительным органом местной или региональной администрации, после чего все данные заносятся в госреестр. Подсчет кадастровой стоимости жилой недвижимости осуществляется не чаще, чем раз в три года, но не реже, чем раз в пять лет. Для крупных городов, вроде Москвы, Санкт-Петербурга, а также соответствующих областей, минимальный срок проведения оценки может быть сокращен до двух лет.

Это интересно! Начиная с 2022 года, кадастровая оценка всех недвижимых объектов будет производиться на федеральном уровне. Это нужно для того, чтобы поставить всех участников рынка недвижимости в равные экономические условия, а также равномерно распределить налоговую нагрузку. В 2022 году такой масштабной оценке будут подвергнуты земельные участки и другие похожие объекты, а в 2023 – остальные виды недвижимости: дома, квартиры, помещения и т.д.

Для чего служит кадастровая стоимость?

Необходимость в определении кадастровой ценности объекта возникла тогда, когда стало понятно, что его сугубо техническая оценка не отражает реального положения дел. Проблема в том, что на объективную стоимость жилья влияет множество сопутствующих факторов, которые делают недвижимые объекты более или менее привлекательными для покупателей и инвесторов.

С другой стороны, полагаться только на рыночную оценку также нецелесообразно, поскольку рынок недвижимости подвержен непредсказуемым колебаниям, в том числе, вызванным искусственно. Таким образом, можно утверждать, что основная цель формирования кадастровой стоимости земли или строений – это возможность для государства определенным образом контролировать рынок недвижимости, принимать непосредственное участие в ценообразовании и гарантировать нахождение сделок в правовом поле.

Вторая, очень важна причина, по которой каждое недвижимое имущество должно иметь свою кадастровую цену, – это налогообложение. Налог на владение, который ежегодно обязан платить хозяин жилья, составляет от 0,3% именно кадастровой, а не оценочной рыночной стоимости квартиры. Со временем его размер незначительно увеличивается, но по-прежнему остается привязанным к внесенной в реестр цене кадастра. Таким образом, если существует возможность уменьшить кадастровую стоимость недвижимости, получится и снизить налоговую нагрузку.

Также установленная государством стоимость жилья играет роль во время начисления налога при заключении договора дарения. Если подобная сделка происходит между близкими родственниками, налог за нее платить не нужно – в противном случае он составляет 13% кадастровой. При этом зачастую оценочная рыночная стоимость бывает больше, поэтому расчет суммы налога по данным госреестра более выгоден для плательщиков.

Также, исходя из кадастровой стоимости, рассчитывается и налог при продаже недвижимости. Оговоренная в соглашении цена такой сделки не может быть меньше 70% кадастровой оценки, исходя из которой и выводится сумма налога. Если квартира продается за большую сумму, налог платится соответственно размеру полученных средств.

Кадастровая оценка объектов недвижимости обязательно потребуется при:

• покупке или продаже жилого объекта;
• определении размера налога при получении жилья в наследство;
• оформлении жилищного займа под залог недвижимого имущества;
• получении субсидии или других видов льгот от государства;
• нотариальном оформлении документов, касающихся недвижимости;
• судебных тяжбах, связанных с жильем.

Чем отличаются кадастровая и рыночная стоимости?

Понятие оценочной стоимости наиболее применимо именно к определению рыночной цены. От кадастровой она отличается, в первую очередь, тем, что учитывает множество индивидуальных особенностей продаваемой или покупаемой недвижимости, делающих ее более или менее ценным объектом сделки.

Если кадастровая цена формируется на основании только технических нюансов, вроде площади жилья и установленных государством средних цен за квадратный метр, то рыночная уделяет внимание множеству других деталей. В их число входят: состояние ремонта и материалы, уровень развития инфраструктуры района, расположение квартиры на этаже, принадлежность объекта к определенной категории. Таким образом, две, на первый взгляд, совершенно одинаковые квартиры, находящиеся в одном доме, могут иметь кардинально отличающуюся рыночную стоимость.

На данные кадастра никоим образом не влияют такие показатели, как вид из окна, наличие неблагоприятного соседства – единственным учитываемым фактором может служить только экологическая обстановка региона, и то только в том случае, если она признается неблагоприятной.

Из этого следует, что рыночная стоимость является наиболее объективной оценкой конкретной недвижимой единицы, поскольку сочетает в себе подходы к установлению кадастровой ценности, правила определения инвентаризационной цены и, помимо них, принимает к сведению некие уникальные признаки, присущие предмету оценки.

Следует помнить! В подавляющем большинстве случаев недвижимость покупается и продается именно по рыночной цене. Она устанавливается продавцами, риелторами или агентствами недвижимости. Для определения рыночной стоимости, которая будет максимально соответствовать действительности и иметь юридический вес, требуется независимо экспертное заключение профессионального оценщика.

Как купить квартиру по кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость квартиры складывается из небольшого числа составляющих, однако в некоторых случаях их вполне достаточно для того, чтобы реализовать недвижимость в краткие сроки и получить от этого выгоду. Сразу стоит оговориться, что кадастровая цена почти никогда не участвует в обычных операциях купли продажи – они осуществляются только по рыночной стоимости. Однако при необходимости приобрести жилье можно и по сниженной цене – в основном это происходит на специальных торгах.

Продавцами на подобных аукционах могут выступать как юридические лица и организации, так и муниципальные власти. Во втором случае объектами продажи становятся квартиры и другие помещения, которые остались нереализованными во время программы расселения или не нашли своих владельцев во время передачи муниципального жилья в собственность физических лиц.

Большой процент жилья, продаваемого на аукционе, составляет залоговая недвижимость, изъятая у заемщиков после невыполнения ими своих кредитных обязательств. После ареста такие квартиры становятся объектами торгов – продавцом в данном случае выступает финансовая организация-кредитор.

Для того, чтобы возместить расходы и при этом избежать значимых издержек, банки выставляют недвижимость на продажу заметно ниже ее оценочной рыночной стоимости – в некоторых случаях цена может достигать всего 60% от реальной. Таким образом, установленная на торгах сумма будет соответствовать именно кадастровой ценности недвижимости.

Все сделки на аукционе проверяются на юридическую чистоту и совершенно законны. Любые действия мошеннического характера, подразумевающие быструю продажу квартиры за невысокую цену, абсолютно исключены – продавцами на торгах не могут выступать физические лица. Кроме этого, для продажи жилья ниже рыночной стоимости должны быть представлены веские основания.

Может ли кадастровая цена быть неправильной?

Завышенная или заниженная кадастровая стоимость жилья может иметь ряд неприятных последствий для собственника. В первом случае это грозит повышенным размером налога на владение, начисляемым, согласно содержащихся в реестре данных. Во втором – рядом проблем при продаже квартиры. В этой ситуации между оценочной рыночной и кадастровой ценами недвижимости образуется слишком большая разница, и указанную в договоре купли-продажи стоимость могут признать завышенной.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости неверных данных может произойти по нескольким причинам. Первая – это ошибка специалиста. Стоимость может быть установлена, исходя из ошибочной информации о площади квартиры, материалах, из которых построено само здание, общего состояния строения. В этом случае, при доказанном выявлении несоответствий, перерасчет будет произведен немедленно, а новые данные закреплены в реестре.

Вторая причина – актуальная на момент проведения оценки рыночная цена объекта. Если в итоге окажется, что кадастровая стоимость превышает ее, это также является поводом к пересмотру стоимости в сторону ее снижения.

Найти сведения о кадастровой стоимости своего жилья можно в выписке из ЕГРН. Если у собственника возникнут подозрения относительно ее объективности, ему следует обратиться в Росреестр или многофункциональный центр со специальным заявлением. К этому документу необходимо приложить бумаги с техническими характеристиками квартиры, а также аргументы, почему стоит заново рассчитать цену кадастра.

После этого, если аргументы окажутся убедительными, будет назначена специальная комиссия по пересмотру цены объекта. В случае, когда ошибка действительно имела место, комиссия утвердит новые цифры и самостоятельно направит их в Росреестр. Если же она ответит отказом, но владелец жилья уверен в своей правоте, он может обратиться в суд с иском, подготовив как можно больше доказательств в защиту своих интересов.

Важно! Согласно действующему законодательству, выявленные в процессе установления кадастровой стоимости, а затем исправленные ошибки, должны трактоваться в пользу собственника недвижимости.

Источник: dzen.ru

Что такое кадастровый учет?

О том, что такое кадастровый учет говорится в федеральном законодательстве российской федерации «о государственном кадастре недвижимости».

Определение кадастрового учета

Учет данных об изменениях статуса недвижимости называется государственным кадастром.

Учетом называют внесение соответствующих сведений об изменении того или иного объекта.

В результате регулярного внесения актуальных записей складывается полная картина о существующих объектах недвижимости и об их статусе.

Организация, отвечающая за регистрацию учетных записей в государственный кадастр, называется федеральной службой гос. регистрации, кадастра и картографии. На месте данную функцию осуществляет Росреестр.

К сопутствующим определениям относятся:

• Кадастровый номер – присвоенное цифровое значение для каждого объекта, поставленного на учет.
• Кадастровая стоимость – цена объекта на основании рыночных предложений аналогов и особенностей местоположения, муниципального образования и других влияющих на цену факторов.
• Оценка объекта – деятельность специалиста по расчету стоимости.
• Инженер кадастровой службы – специалист наделенный полномочиями и соответствующий всем требованиям для проведения оценки.
• Формирование учтенного объекта – сбор документов, проведение оценки, межевание – деятельность, связанная с определением объекта как независимой единицы.

Кадастровому учету подвержены все виды построек, включая сараи, гаражи, объекты незавершенного строительства.

Лицами, которые имеют право предоставлять документы на постановку объекта, могут быть:

• собственник объекта;
• органы муниципалитета, округа, гос. структуры;
• арендатор на основании долгосрочного договора аренды;
• земледелец на основании бессрочной передачи земли в пользование.

В чем необходимость кадастрового учета

Проведение кадастрового учета для каждого объекта недвижимости необходимо. Обязательность связана с требованием кадастрового паспорта во всех операциях с землей, строительством, арендой.

В каких ситуациях требуется кадастровый паспорт и план квартиры:

• Оформление постройки на участке.
• Деление участка на части (межевание).
• Купля-продажа, обмен, наследование, дарение недвижимости.
• Перепланировка квартиры.
• Прописывание лиц в объект недвижимости.
• Расчет земельного налога.
• Оформление участка в аренду (в том числе и у государства).
• Вступление в товарищество собственников.
• Судебные разбирательства, связанные с объектом недвижимости.

Какие бумаги нужны для учета объекта

Существует основной перечень документации, которую необходимо предоставлять при любой манипуляции с недвижимым имуществом:

• Заявление о постановлении недвижимости на учет.
• План размежевания участка (осуществляет инженер кадастровой службы или специалист геодезической организации при наличии необходимых лицензий).
• Тех. план объекта.
• Документ, определяющий право на объект (свидетельство, договор аренды).
• Бумага о назначении земельного надела.
• Доверенность на представление интересов собственника (при необходимости).
• Документы, подтверждающие изменение статуса или назначения имущества.

Список может быть дополнен или немного изменен в зависимости от конкретной ситуации.

К дополнительным документам могут относиться: ипотечный договор, договор долевого участия, квитанция об оплате госпошлины и др.

Сроки осуществления учета в кадастровой палате

Сроки постановления на учет недвижимого имущества не превышают 10 рабочих дней с момента подачи документов.

Данные фиксированные сроки определены в законе о кадастровом учете и не могут быть изменены. Если оформление объекта ведется через МФЦ, то срок в 10 дней отсчитывается с момента, когда многофункциональный центр предаст документы кадастровой палате (в связи с возможным попаданием на праздничные дни или перед самыми выходными, срок ожидания результата увеличиться на пару дней).

При необходимости внести поправки в уже поставленный на учет объект, то процесс изменения данным может длиться на протяжении 1-1,5 месяцев.

Ситуации, когда процесс постановки на учет может быть отложен на неопределенный срок:

При несоответствии данных по определенному объекту, предоставленных заявителем и тех, которые уже имелись в кадастровой палате.

1. Недостаточность принесенных бумаг для совершения учета.
2. Документы представлены с ошибками.
3. Неверное размежевание земли.
4. Проходы или проезды для общего пользования могут быть заблокированы.
5. Планируемый земельный участок выходит за границы муниципального образования или затрагивает территорию другого собственника.

Перед вынесением решения о невозможности постановки на учет, кадастровый орган проверяет на ошибки свою базу данных, перепроверяет документы из других ведомств.

Решение об отказе в постановке должно подробно описывать причины отказа и способы решения недочетов.

Для решения проблем с вопросами связанными с кадастровой деятельностью обратитесь в нашу компанию!

Участвуйте в Акции!

Получите скидку 10 %. На оформление дома и участка!
Получите самое выгодное предложение в Ленинградской области по Акции!
Участвовать в акции

Источник: ckr-kadastr.ru