Опытные бизнесмены советуют новичкам как можно более тщательно отнестись к выбору коммерческого помещения для аренды. Именно от него во многом будет зависеть эффективность и развитие вашего бизнеса, впечатление партнеров и клиентов, а также ваших работников. Некоторые предприниматели предпочитают переоборудовать под офисы жилые помещения, однако данный вариант не является эффективным, хотя бы потому, что процесс ремонта и изменения строения длится в среднем около года. Следовательно, если вы планируете вести коммерческую деятельность, арендовать стоит именно коммерческое помещение. Для того чтобы сделать правильный выбор и избежать любых проблем, владельцам фирм и предприятий нужно пройти несколько важных этапов, список и подробное описание которых представлены ниже.
Этап 1 – Определение необходимых параметров
Прежде всего, вам необходимо определиться, с какими именно целями вы арендуете помещение. Исходя из ваших планов, решите, каков будет размер площади, каким будет оптимальное месторасположение офиса, определитесь с количеством комнат и необходимыми системами коммуникации.
Как взять помещение в аренду? Аренда помещения для бизнеса.
Этап 2 – Поиск коммерческих помещений
Исходя из вышеперечисленных параметров, выберите подходящие варианты коммерческих помещений. Поиск арендодателей и нужных предложений можно осуществлять как в режиме онлайн, так и через газеты и другие специализированные печатные издания. Кроме того, предприниматели и юридические лица могут обратиться за помощью к профессионалам – агентам недвижимости, которые займутся поиском подходящих вариантов. Преимуществом данного способа подбора помещения является и то, что специалисты не только найдут подходящие площади, но и помогут оформить сделку и избежать обмана. Однако, разумеется, эти услуги необходимо будет оплатить.
Этап 3 – Встреча с владельцами
После выбора подходящих предложений необходимо назначить встречи с потенциальными арендодателями. При осмотре объекта недвижимости первым делом стоит проверить у владельцев документы на право собственности или соответствующую доверенность. Помните, нет ничего зазорного в проверке как можно большего количества информации.
Этап 4 — Осмотр помещения
Постарайтесь тщательно осмотреть помещение во избежание обнаружения неприятных деталей уже после подписания договора. Внимательно проверьте систему кондиционирования, вентиляцию, санузел и установите, каким образом в помещении поддерживается необходимый температурный режим. Также следует изучить инженерные сети – они должны быть расположены таким образом, чтобы обеспечить доступ к соединению каждому работнику. Идеальным будет сеть, которая не требует использования различных удлинителей и переходников, которые не лучшим образом влияют как на общий вид помещения, так и на пожарную безопасность. Если для вас важен вопрос электроснабжения, проверьте, чтобы кабели были достаточно емкими для вашего предприятия.
Этап 5 — Месторасположение
Как можно больше отнеситесь к оценке месторасположения объекта. Пешеходная и транспортная проходимость, парковка, удобный подъезд и охрана являются важными факторами для успешности бизнеса. Если же вы подыскиваете производственное помещение, можно арендовать площади и на окраине, однако старайтесь учитывать удобство проезда для своих работников.
Как найти помещение для бизнеса?
Этап 6 – Заключение договора
После того как вы убедитесь, что помещение соответствует всем вашим требованиям, можно составлять договор аренды. Как правило, арендодатели предлагают съемщикам стандартные варианты, однако ознакомиться с текстом документа стоит максимально внимательно. Если у вас возникнут какие-либо вопросы, обязательно уточните их у владельца коммерческой недвижимости. В случае возникновения разногласий по каким-то пунктам, постарайтесь прийти к компромиссу, внеся соответствующие правки.
Этап 7 – Важные пункты договора
Убедитесь, что в договоре детально описан объект аренды, его наименование, назначение, фактический адрес, этаж, площадь. Кроме того, в договоре должен быть прописан размер арендных платежей, их сроки и способ оплаты. Также стоит указать порядок внесения любых изменений и расторжения договора. Нередко арендодатели требуют внесения специального депозита, а значит, вам следует обговорить условия его возврата непосредственно перед подписанием документа. Кроме того, с собственником стоит обсудить обязанности сторон, а также распределение расходов при поломках, оплате охраны, телефонной и интернет связи.
Этап 8 — Оплата
Если оплату за аренду вы хотите внести наличными, обязательно потребуйте у арендодателя соответствующую расписку. Оптимальным вариантом станет обмен наличности на ключи непосредственно в коммерческом помещении. Если вы заключаете договор сроком более чем на 12 месяцев, его следует зарегистрировать в Росреестре. Однако если вы хотите сэкономить собственные силы и средства, договоритесь с владельцем и заключите договор на 11 месяцев (аренда на срок менее года не требует регистрации).
Помните, подходящее помещение – это один из основополагающих факторов в любом бизнесе. Не стоит заключать договор аренды без предварительного изучения всех особенностей площадей – только уделив внимание всем важным моментам, вы сможете эффективно вести бизнес без возникновения непредвиденных проблем.
Источник: biznesplan-primer.ru
Аренда помещения под магазин: подробная инструкция
Расположение магазина влияет на его доход. Так, место с низкой проходимостью привлечет меньше клиентов, чем заметная торговая точка на популярной улице. Немаловажны качество помещения, его оснащенность, условия аренды — нужно предусмотреть многое, чтобы привлечь клиентов и не разориться на обустройстве. Расскажем, как арендовать помещение для бизнеса .
Как искать помещение
- С брокером. Специалист отберет лучшие варианты, организует встречу с арендодателем и осмотр помещения, поможет заключить договор на выгодных условиях. Обычно брокерам платят собственники, но иногда комиссию взимают с арендаторов. Уточните условия заранее.
- Самостоятельно. Вы выбираете помещение на платформах брокерских компаний и агрегаторах недвижимости. Этот подход более экономный, но отнимает много времени. Мониторить каталоги, общаться с собственниками и осматривать варианты придется самостоятельно, как и следить за чистотой сделки.
Бизнес
Что такое EBITDA и как рассчитать этот показатель
Что такое EBITDA и как рассчитать этот показатель
Критерии выбора
Учитывайте эти рекомендации, как найти помещение в аренду под магазин .
Район. Отталкивайтесь от специфики вашего бизнеса. В центре популярны бутики, магазины премиальной косметики и бытовой техники. В спальных районах высокий спрос на товары повседневного использования, продукты, бытовую химию.
Местоположение. Открывайте магазин там, где пролегает маршрут ваших клиентов. Например, после работы сотрудники завода заглянут в супермаркет между промзоной и жилым комплексом, а состоятельные автолюбители — в кафе рядом с парковкой.
Проходимость. Если вы продаете неуникальные товары, учитывайте пешеходный поток. Например, он важен для зоомагазинов, ларьков с сигаретами или шаурмой. Клиенты не выбирают такой магазин специально — они заходят в тот, который встречается на пути.
Соседи. Если у бизнесов одна целевая аудитория , они помогут друг другу увеличить трафик. Например, для минимаркета здорового питания соседство со спортклубом и центром диетологии — выгодное. Открытие такого магазина в районе с барами и кальянными не окупится. Важный фактор — конкуренция.
Ноунейм-супермаркет рядом с сетевыми гигантами вряд ли привлечет клиентов.
Стоимость. На аренду должно уходить не более 30% выручки. Выясните, предоставляет ли собственник арендные каникулы и собирается ли он повышать ставку в течение срока.
Условия использования. Уточняйте зоны ответственности сторон, штрафы. Если вы собираетесь арендовать помещение в торговом центре , узнайте, как его собственник может изменить условия.
Состояние. Если ваш бизнес подпадает под государственную проверку, ищите специально оборудованное помещение. В крайнем случае — такое, которое можно переоборудовать самостоятельно. Например, для магазина с пекарней необходимы кухонная зона и вытяжки. Чтобы сэкономить на ремонте, выбирайте помещение с отделкой.
Как осматривать помещение
Чек-лист для оценки:
- Вход. Клиенты должны легко попадать в ваш магазин. Они не будут обходить все здание или спускаться в цоколь, если рядом есть точка с более удобным входом.
- Зона разгрузки. Проследите, чтобы у помещения была территория для приема поставки, а грузовики смогли подъехать к складу.
- Парковка. Она особенно важна для некоторых видов бизнеса, например строительных или мебельных магазинов.
- Размещение вывески. Сложности возникают с помещениями в жилых домах: требуется разрешение от жильцов. Уточните, нужно ли оплачивать вывеску ежемесячно и есть ли ограничения по ее размеру.
- Электроэнергия. Узнайте, сколько киловатт выдерживает электросеть, чтобы не случилось перегрузки.
- Коммуникации. Объект должен иметь минимум одну мокрую точку, но для разных учреждений условия различаются.
- Наличие кондиционеров. Их отсутствие влияет на качество продукции и комфорт клиентов.
Какие документы понадобятся
От собственника нужны:
- паспорт;
- информация из ЕГРЮЛ — вы можете самостоятельно проверить компанию-арендодателя по ИНН или ОГРН;
- выписка из ЕГРН;
- технический план со схемой и площадью помещения;
- договоры с обслуживающими компаниями — охраны, утилизации мусора;
- доверенность, если договор подписывает представитель директора компании.
- паспорт;
- сведения из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
- доверенность, если сделку заключает представитель директора.
Сделку оформляют с помощью двух документов:
- договора аренды;
- акта приема-передачи помещения.
Как заключить и зарегистрировать договор
Важно прописать существенные условия. Без четких формулировок договор признают недействительным.
Объект и субъект аренды. Первое — это сдаваемое внаем помещение. Подробно опишите его характеристики — технические параметры есть в выписке из ЕГРН.
Субъектами выступают арендодатель и арендатор — информация о них должна содержаться в договоре.
Арендная плата. Укажите сумму, сроки и порядок внесения платежей. Сумма может быть фиксированной или составлять процент от дохода. Отразите в договоре, кто оплачивает коммунальные услуги. Если собственник оставляет за собой право повышать оплату аренды, укажите годовой процент.
Акт приема-передачи. В нем указывают дату, характеристики помещения и претензии. Как только акт подпишут обе стороны, арендатор сможет пользоваться помещением.
Сроки. Договор может быть:
- краткосрочным — до 11 месяцев без регистрации;
- среднесрочным — от 1 года, договор регистрирует в Росреестре арендодатель или съемщик;
- на неопределенный срок с госрегистрацией.
Отсрочки и льготы. По договоренности арендатор может предоставить льготные каникулы — период для подготовки магазина к открытию. В договоре прописывают размер оплаты в этот период — обычно указывают сумму в 1 рубль. Любые другие льготы фиксируют таким же образом.
Ремонт и улучшение помещения. По умолчанию капитальный ремонт делает арендодатель, а текущий — съемщик. По соглашению арендатор может получить от собственника компенсацию за ремонт — это прописывают в договоре.
Начинайте ремонт только после заключения договора и требуйте от арендодателя подписывать все ключевые документы.
Принадлежности для использования помещения. Арендаторы часто передают в пользование оборудование, мебель, магнитные карты, документы и другое имущество. В договоре нужно указать:
- наименования, серийные номера, модели принадлежностей;
- состояние имущества;
- восстановительную стоимость;
- оплату использования — отдельно или в счет аренды.
Право субаренды. Это возможность сдавать арендованные помещения другим съемщикам. Если это право вам необходимо, уточните, потребуется ли предварительное согласие собственника.
Порядок досрочного прекращения договора. По ст. 619 ГК РФ , арендатор имеет право расторгнуть договор, если съемщик пользуется помещением не по назначению, ухудшает его состояние или не платит по договору (более двух раз). Арендатор по закону может отказаться от съема, если помещение оказывается непригодным или собственник не соблюдает свои обязанности.
Чтобы досрочно выехать из помещения и не платить за весь срок договора, арендатору нужно указать в нем условия отказа. Ими могут быть:
- снижение спроса/клиентопотока;
- экономическая нецелесообразность;
- закрытие магазина;
- прекращение аренды в смежных помещениях.
Пролонгация. В договоре можно сослаться на ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора. Когда срок аренды истечет, собственник должен будет предложить арендатору помещение в первую очередь, но только если тот соблюдал условия договора.
Компаниям важно оценивать окупаемость рекламных вложений. Сквозная аналитика Calltouch собирает статистику по касаниям с рекламой, лидам и сделкам, считает прибыль и определяет ROI. Все данные отображаются в наглядных отчетах. Вы легко поймете, какие каналы продвижения работают, а какие не приводят клиентов.
Сквозная аналитика Calltouch
- Анализируйте воронку продаж от показов до денег в кассе
- Автоматический сбор данных, удобные отчеты и бесплатные интеграции
Источник: www.calltouch.ru
Как арендовать здание для бизнеса
Желая открыть новые возможности для своего бизнеса, его владельцы решают найти «удачное» помещение, и, поскольку приобрести коммерческую недвижимость может позволить себе не каждый предприниматель, речь часто заходит об аренде.
Как же грамотно и без лишних рисков арендовать коммерческую недвижимость? Что для этого нужно? Специалисты уточняют: большое значение следует уделить и месту расположения коммерческой недвижимости, и ее инфраструктуре, и технической оснащенности, и площади и т.п. От всех перечисленных факторов будет зависеть прибыльность бизнеса, а также и окупаемость расходов, идущих на аренду помещения.
Сегмент бизнеса и особенности аренды
Для того чтобы арендовать коммерческую недвижимость правильно, в первую очередь нужно определиться с потребностями бизнеса. Основные факторы просты: местоположение, размер помещения, транспортная развязка, коммуникации и бюджет.
Для каждого бизнеса и сегмента рынка свои требования. Самое важное — это возможность ведения бизнеса в этом помещении. Если это торговля, то должен быть трафик покупателей. Если нужно помещение под офис, то нужна хорошая транспортная развязка, чтобы легко находили сотрудники и клиенты. Если склад, то близость к федеральным трассам и соответствующее состояние помещения.
Для фирмы, занимающейся торговлей, наиболее удачным будет выбор недвижимости, расположенной на многолюдных улицах. Важно также учитывать следующие критерии: наличие удобных подъездных путей, находится ли выбираемая недвижимость рядом с проезжей частью или парковкой. Относительно инфраструктуры здания эксперты советуют выбирать «голое» помещение, так как это создаст возможность разработать индивидуальную планировку интерьера и стиль, которые будут соответствовать концепции вашей фирмы.
Для открытия офиса компании, предоставляющей те или иные услуги населению, самым лучшим вариантом может стать аренда полностью готового для работы офисного помещения в крупном бизнес-комплексе или центре, с выполненной уже отделкой потолков и стен.
Производственный склад лучше всего арендовать на окраинах города. В таких случаях ,брокеры обычно предлагают помещения, которые уже были в эксплуатации. Поэтому в них уже имеются все необходимые условия: канализация, отопление, система безопасности. Немаловажным фактором при этом для арендаторов является право на использование не только арендованного помещения, но и участка земли, на котором располагается это помещение, на весь арендный термин (п.2 ст.652 ГК РФ). Этот пункт имеет силу даже тогда, когда этот земельный участок не является собственностью арендодателя, но только при таком важном условии, что это действие не противоречит уже существующему договору или закону.
Итак, решение принято. Дальше — дело за документами. Запросите проект договора и правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт), советуют эксперты.
Вот какие документы должен предоставить вам арендодатель — физическое лицо: паспорт, нотариальное согласие супруги на аренду (если объект приобретался в период брака).
Документы, которые нужно потребовать с юридического лица: устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановки на кадастровый учет. Необходимы выписка ЕГРЮЛ, а также документы, подтверждающие полномочия директора, в том числе нотариальное согласие супруги (а) учредителей на аренду (если объект приобретался в период брака), правоустанавливающие документы на объект.
Важнейшим звеном этого этапа сделки является техническая документация на объект (соответствует ли действительности его планировка).
А что же должен подготовить сам арендатор? Документы юридического лица, арендующего нежилое помещение: свидетельство о гос. регистрации юридического лица; свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ о юр. лице, зарегистрированном до 01.07.2002 г.; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. А также устав, изменения в уставе (при наличии), учредительный договор (если есть), документ, подтверждающий полномочия директора (выписка из протокола (решение) о назначении директора), трудовой договор (контракт) с директором.
Условия аренды: как правильно составить договор
Внимательно изучите договор и все документы, желательно со своим юристом. Обязательно запросите по этому объекту выписку из ЕГРП (на предмет ареста объекта, залога объекта и т.д.). Важно понимать — является ли лицо, указанное в договоре, собственником помещения, нет ли совладельцев. Если они есть, то должны быть указаны в договоре или от них должна быть доверенность на сдачу в аренду.
Также обратите внимание на грамотное описание предмета договора (т.е. адрес, технические характеристики, на основании каких документов он принадлежит собственнику).
Еще один момент — в договоре должна быть внятно прописана арендная плата: постоянная часть (аренда за помещение) и переменная (коммунальные платежи). Бывает так, что арендодатель коммунальные услуги оплачивает, а бывает, что и арендатор.
Серьезный риск — частое и необоснованное повышение арендной платы. Для того чтобы этого избежать, нужно в договоре прописать возможный процент повышения и порядок изменения арендной платы.
В договоре должны быть четко прописаны отделимые и неотделимые улучшения. Первые – это улучшения, которые по истечении срока аренды арендатор может забрать с собой. Например, капитальные перегородки, возведенные арендатором, с собой не заберешь, а вот временные – пожалуйста. Или, допустим, покраска стен останется, а установленный кондиционер можно легко снять. Поэтому нужно четко прописать — остаются ли улучшения владельцу, и на каких условиях.
При затрате собственных средств на ремонт, постарайтесь заложить штрафные санкции в случае досрочного расторжения. Так же пропишите в договоре, за какой срок вас должны уведомить об этом.
Субаренда и просрочка
В каких случаях возможно досрочное расторжение договора аренды? За какой период времени сторона договора должна уведомить другую сторону о расторжении? Чаще всего договор расторгается досрочно из-за несвоевременного внесения арендной платы. Но и здесь просрочка должна быть длительной. Один месяц – не срок, для того, чтобы арендатора «выселили», нужно не платить систематически.
Нецелевое использование объекта также может стать причиной расторжения договора. Например, в договоре написано, что объект сдавался под офис, а на самом деле сделали гостиницу или торговые ряды.
Еще одна причина разрыва договора – когда арендатор без ведома собственника сдает собственность в субаренду. Это тоже нарушение договора. Собственность может быть сдана в субаренду обязательно с разрешения арендодателя. Это должно быть либо прописано в договоре, либо дано дополнительное письменное согласие на субаренду.
Проблемы, которые могут возникнуть при аренде коммерческой недвижимости, разнообразны:
— объект может находиться в залоге (или быть арестован) до подписания договора аренды. Поэтому закажите выписку ЕГРП на данное помещение. При этом залог не страшен, если есть разрешение на сдачу в аренду от залогодержателя.
— фактическая планировка объекта может не совпадать с техническими документами на объект (фактический план объекта должен совпадать с его кадастровым планом). Возможны штрафы от контролирующих организаций.
— объект должен использоваться в соответствии с назначением, прописанным в договоре. Возможны штрафы от контролирующих организаций.
— если помещение с отдельным входом, проверьте, согласовано ли это должным образом. Для этого запросите кадастровый паспорт.
Журнал «Казанская недвижимость» попросил прокомментировать главные моменты в аренде коммерческой недвижимости Александра Шамова, директора агентства « DD 116» . Эксперт, прежде всего, дифферинцировал казанский рынок коммерческой недвижимости в зависимости от того, кто занимается сдачей помещений в аренду. Он также обратил внимание журнала на такой сегмент, как сдача малому бизнесу помещений, переведенных в нежилую недвижимость из бывших квартир.
— Многие агентства Казани пытаются зарабатывать на аренде коммерческой недвижимости. Получается с переменным успехом… Ведь новички при этом порой имеют весьма поверхностное представление о процессе: как и какие понадобится собрать документы, как найти в последующем арендаторов и т. д.
Кроме того, в этом сегменте стало много арендодателей – физических лиц: это, как правило, семейная пара, муж и жена, которые решили сделать сдачу коммерческих помещений семейным бизнесом. Речь идет о покупке квартир на первых этажах с последующим переводом их в нежилое помещение. Они покупают от двух до четырех-пяти таких квартир, имеют неплохие представления о рынке и под перевод выбирают самое лучшее.
Можно даже сказать, что в этот сегмент (перевод из жилого в нежилое помещение) сегодня вход для агентств недвижимости закрыт. Появилась отдельная, обособленная группа таких вот частных предпринимателей.
Прибыльно ли это дело сегодня? Судите сами. Если еще в конце лета аренда таких помещений площадью от 30 до 50 кв. метров стоила 1200 рублей за кв. метр, то уже сейчас цена снизилась до 700 рублей! Причина: общее падение торговли. Высвобождается очень много помещений.
Проезжая по городу, я замечаю: вот висит объявление «Сдается» там, где еще вчера были автосуши, портьерный салон или небольшого магазинчик.
Арендодатели жалуются: всё чаще встречаются случаи неплатежа. У арендаторов проблемы растут — сетевые ритейлеры буквально «перекрывают кислород» небольшим объектам торговли. Получать прибыль с таких точек сегодня практически нереально. Думаю, в дальнейшем из таких объектов останутся лишь магазины «шаговой доступности». Всё остальное постепенно исчезнет.
Я считаю, было большой ошибкой давать разрешение переводить квартиры в нежилой фонд. Сейчас для этого есть все условия: каждый собственник имеет на это право. В результате наделали столько коммерческой недвижимости! Причем – бездумно, не учитывая ни возможности парковки, ни особенности бизнеса, который мог бы арендовать такую недвижимость.
Да, сказать, что в Казани предложение значительно превышает спрос в этом сегменте, пока нельзя. Но многие помещения пустуют, и это факт.
Источник: kazned.ru