Торговые центры (ТЦ) остаются важными местами притяжения в российских городах — сюда приходят за покупками, развлечениями и едой. Разбираемся, можно ли заработать на собственном ТЦ и отвечаем на главные вопросы: во сколько обойдётся стройка, когда окупятся инвестиции, где искать арендаторов и как наращивать доходы.
Купить готовый объект или построить свой?
Взять готовый объект в собственность или построить свой — оба варианта рабочие. С действующей площадкой будет проще: надо найти предложение, заключить сделку — и можно начинать работать. Например, купить готовый ТЦ в спальном районе Уфы или Томска можно примерно за 130 000 000 рублей.
Построить с нуля — на 40% дешевле, часть помещений можно продать ещё до ввода здания в эксплуатацию. Например, из четырёх этажей три — будут вашими, а четвёртый купят под офисы. Такой подход позволит диверсифицировать вложения.
При выборе подходящей площадки вам предстоит оценить локацию и понять, когда будет основной трафик: днём, вечером, в выходные или будни. Наиболее интересные помещения — видовые, с панорамными окнами, входной группой, с лёгкой доступностью — лучше оставить себе: арендный доход с них самый высокий.
Какой бизнес открыть в торговом центре? Советы по запуску бизнеса с нуля
Также важно определить будущую аудиторию торгцентра — семьи с детьми, студенты, пенсионеры или сотрудники ближайших бизнес-центров. В зависимости от этого надо определиться с форматом и сразу подумать, каких арендаторов привлекать. Вряд ли стоит открывать ТЦ под тяжёлый люкс в спальном районе: из центра в него никто не приедет, а местные жители заинтересованы в продукции другого ценового сегмента.
Землю можно взять в долгосрочную аренду, но в любом случае назначение участка должно соответствовать вашей цели, иначе после ввода здания в эксплуатацию могут начаться судебные разбирательства.
Продумайте планировку и отделку. Многие предприниматели в стремлении снизить издержки не проводят коммуникации на вторые и третьи этажи. На этапе строительства это позволит сэкономить до 30 000 000 рублей, но потом возникнут проблемы с поиском арендаторов. Из-за неудачной планировки, отсутствия туалетов, лифтов или эскалаторов объект будет терять трафик, а значит, и арендаторов.
Источник: sberbusiness.live
Как малому бизнесу начать работать в торговом центре
Начинающему предпринимателю без опыта работы с моллами лучше попробовать свои силы в районном торговом центре. Арендная ставка здесь значительно ниже, менеджмент лояльнее и уступчивее. Так можно подготовиться к выходу в более крупные ТЦ: их представители часто ходят по другим площадкам и ищут успешные концепции, чтобы потом предложить сотрудничество.
Проверьте наличие крупных магазинов («Ашан», «Икеа», «Детский мир»). Это торговая точка широко известного бренда, которая привлекает большое количество покупателей. Изучите конкурентов: ваша концепция не должна пересекаться с существующими в этом ТЦ.
СКОЛЬКО СТОИТ ОТКРЫТЬ ОСТРОВОК В ТЦ. Как начать первый бизнес с минимальными вложениями
2. Как считать трафик в ТЦ
Нередко на входах стоят счётчики, которые фиксируют количество посетителей. Обычно эта информация есть у руководства ТЦ, но лучше самому собрать данные, т.к менеджмент торгового центра может завысить цифры.
Как это сделать? Посчитать количество людей, вошедших за час в ТЦ, и умножить на количество часов работы торгового центра. Так «вручную» можно узнать средние показатели трафика;
Измерения нужно сделать утром, днём и вечером в понедельник, среду и субботу: так вы узнаете, сколько людей посещает центр в будни и выходные.
За день в районном торговом центре должно побывать не менее трёх тысяч человек. Если показатель получился ниже, значит, ТЦ не пользуется популярностью, а это риск: посетителей в вашей точке почти не будет.
3. Как подготовиться к переговорам с руководством ТЦ
Сделайте презентацию с информацией о компании и команде, описанием концепции и уникального торгового предложения, меню (если открываете заведение общепита), портфолио с успешными кейсами. В неё надо включить средний чек, сценарии развития бизнеса и прогнозы динамики роста продаж как минимум на год. Также укажите, в каких ещё местах открыты ваши точки, какие технические мощности необходимы.
На стадии обсуждения также надо узнать обо всех, в том числе и скрытых, коммуникациях в ТЦ, чтобы их не повредить в процессе строительства или монтажа точки. А также не столкнуться с ситуацией, когда та или иная площадь вам не подходит.
4. Сколько денег необходимо для открытия
Всего понадобится 1–2,5 миллиона рублей. Это точки с витринами в центральной части прохода молла. ТЦ охотно развивают такой формат: он делает предложение торгово-развлекательного центра более разнообразным. Этих денег должно хватить и на следующие необходимые траты: минимальный страховой депозит за первые два месяца аренды (400–600 тысяч рублей), оплата третьего месяца аренды (200–300 тысяч рублей). Для отдельного павильона на 100 кв. м потребуется 4–5 миллионов рублей.
5. Сколько денег нужно для обустройства магазина
Минимальная сумма, необходимая для строительства может составить 300–500 тысяч рублей. Строительство фуд-«островка» с закупкой минимального оборудования (холодильники, печи, стойка) и его монтаж могут стоить как минимум 1,5 миллиона рублей. Приобретение кассового аппарата и его подключение обойдётся в среднем в 15 тысяч рублей.
6. Какой должна быть финансовая подушка
Нельзя открывать точку в ТЦ «на последние деньги». Например, при наличии двух миллионов рублей, нужно иметь в запасе столько же — на случай, если первые полгода окажутся убыточными. Это поможет: своевременно оплачивать аренду и выдавать зарплату сотрудникам, закупаться у поставщиков, инвестировать в продвижение.
7. Как рекламировать свой бизнес в молле
Чтобы вас заметили посетители ТЦ, необходимо заявить о себе с помощью наружной рекламы. Можно использовать вывески на фасаде центра или на стеле, размещать информацию на интерактивных билбордах. Закладывайте на такие расходы от 50 тысяч рублей. Как правило, предприниматель заключает с руководством молла не только договор аренды, но и на продвижение.
В этом документе нужно зафиксировать, какие рекламные услуги готова оказать администрация молла. К ним относится не только наружная, но и радиореклама (она обойдётся в 5–10 тысяч рублей) или объявление об открытии магазина на главной странице сайта (о нём можно договориться бесплатно). Но в первый месяц работы «новичкам», как правило, разрешают бесплатно раздавать флаеры посетителям ТЦ.
8. Какую организационно-правовую форму лучше выбрать
Как минимум на первое время лучше выбрать ИП с патентной системой налогообложения, которая, помимо прочего, освобождает предпринимателя от уплаты НДФЛ, налога на имущество физических лиц и НДС. Ставка составляет 6 %. При работе в торговом центре обязательные отчисления не превышают 250 тысяч рублей в год.
Но на «патенте» доход не может быть больше 60 миллионов рублей, наёмных сотрудников может быть не больше 15 человек. Ограничения существуют и по видам деятельности. Владельцам ООО придётся платить больше. Например, если предприниматель выберет упрощённую систему налогообложения «доходы минус расходы» (при выручке не более 150 миллионов рублей в год), скорее всего на налоги в год будет уходить более одного миллиона рублей. Если по итогам года сумма к уплате оказалась меньше 1 % выручки или прибыли не было вообще, отчисления придётся делать по ставке 1 % от полученных доходов.
9. Какие пункты нужно обсуждать в договоре
Предприниматель заключает с торговым центром договор аренды, но, как правило, документ максимально защищает интересы только владельца площадки. Поэтому крайне важно обезопасить себя на этапе его составления. Если срок соглашения составляет 11 месяцев, оно не подлежит регистрации в Росреестре, поэтому желательно подписать договор на более длительный срок.
Обсудите и зафиксируйте следующие пункты:
1. Возможность арендных каникул на время, пока точку отстраивают и обустраивают, помощь в изготовлении и размещении рекламы на фасаде здания, процентная ставка от товарооборота, привязка арендной платы к рублю, а не к иностранной валюте
2. Возможность требовать возмещения всех убытков, если договор аренды будет досрочно расторгнут по вине администрации ТЦ. Чтобы подтвердить суммы, сохраняйте чеки и счета.
3. Мораторий на односторонний выход ТЦ из договора. Лучше, чтобы его срок был на несколько месяцев дольше, чем период окупаемости вложений арендодателя. Но будьте готовы к аналогичному обязательству для вас.
4. Возможность свободного расторжения договора в случае, если продажи не «пойдут» и вы решите покинуть ТЦ.
5. Преимущественное право на продление краткосрочного договора, которое защитит вас от выселения из ТЦ из-за других арендаторов. Правда, без гарантий того, что сохранятся первоначальные условия аренды.
6. Перечень ассортимента вашего магазина, а также список товаров, которые вы планируете продавать в будущем. У крупных арендаторов часто есть эксклюзивное право на реализацию определённой продукции. Это обезопасит вас в ситуации, когда уже после открытия придётся отказаться от прибыльных вещей.
7. Возмещение убытков в случае ротации торговых точек. Она может произойти из-за реконструкции или изменения концепции. Появляется риск, что вас «переселят» из выгодной локации с хорошим трафиком.
Источник: dzen.ru
СТРОИТЕЛЬСТВО ТОРГОВОГО ЦЕНТРА
Как построить торговый центр (бизнес-план торгового центра, этапы строительства)
Строительство и последующая сдача в аренду торгового центра – это бизнес. Арендный бизнес, как и любой другой, требует планирования и грамотного построения бизнес-процессов. В данной статье мы осветим основные этапы строительства торгового центра.
1 этап: Анализ рынка недвижимости города, района.
На данном этапе проводится исследование рынка коммерческой недвижимости города, с целью выявления, какие объекты функционируют в городе, какие из них наиболее успешны, строительство каких будет наиболее перспективным (площадь, формат), в каких частях города строительство будет наиболее интересным.
2 этап: Анализ земельного участка
Результатом исследования, проводимого на данном этапе, будут ответы на вопросы о целесообразности строительства, выборе объекта строительства (ТЦ, ТРЦ, БЦ прочее), его формате, площади и иных характеристиках, а также правильном размещении на участке.
3 этап: Разработка концепции объекта
Концепция торгового центра – играет ключевую роль в строительстве современных ТЦ. В рамках концепции определяется целевая аудитория посетителей ТЦ, формат торгового центра, тематики этажей, потенциально интересные категории арендаторов, якорные арендаторы, прогнозируются арендные ставки и многое другое. Концепцию торгового центра необходимо разрабатывать до заказа проекта, так как это позволяет избежать множества ошибок, таких как неправильно спроектированные входы в здание, ошибки в расположении эскалаторов, мертвые зоны на этажах, маленькая или неудобная парковка и пр. Также концепция играет ключевую роль в проведении переговоров с сильными арендаторами.
4 этап: Предброкеридж
После того как разработана концепция необходимо начинать предварительные переговоры с потенциальными арендаторами, так как уже имеются презентационные материалы для ведения переговоров. Целью данного этапа является выяснение интереса к объекту со стороны потенциальных арендаторов, привлечение якорных арендаторов на этапе до начала строительства, заключить предварительных договоров о намерениях.
5 этап: Внесение изменений в концепцию
По итогам проведенных переговоров с потенциальными арендаторами часто возникает ситуация, когда необходимо вносить изменения в концепцию ТЦ, связано это с теми требованиями, которые могут предъявить потенциальные арендаторы. Как правило, это может быть проектирование дополнительных входов, изменение системы передвижения между этажами и прочее.
6 этап: Проектирование торгового центра
На данном этапе вы обращаетесь с проектную организацию с уже имеющимися у вас концепцией и требованиями потенциальных арендаторов. Вы четко знаете, какой площади должен быть объект, где должна быть парковка, где центральный вход, какой формы должно быть здание, как следует располагать эскалаторы и многое другое.
7 этап: Строительство объекта
Этап строительства торгового центра включает множество аспектов, которые мы не будем пояснять в рамках данной статьи, поскольку наша задача – обозначить ключевые бизнес процессы строительства успешного торгового центра.
8 этап: Брокеридж торгового центра
Не позднее, чем за 6 месяцев до запуска объекта, следует начинать полноценный подбор арендаторов в торговый центр. На данном этапе проводятся презентации объекта, встречи и переговоры со всеми потенциальными арендаторами. Данный этап является самым сложным и значительно более важным, чем этап строительства торгового центра, поскольку именно от того на сколько успешно и быстро будет сдан объект в аренду, зависит его доходность. Привлечение специализированной компании оказывающей услуги брокериджа коммерческой недвижимости позволяет получить максимально высокие арендные ставки, достичь полной заполняемости объекта арендаторами в кротчайшие сроки.
9 этап: Запуск объекта
