Как найти место для аренды для бизнеса

Для начинающих свой малый бизнес в сфере продаже физических товаров (как правило, это продукты питания или одежда — ниши с низким порогом входа) всегда был актуален вопрос поиска торговых площадей. Но коммерческая недвижимость для неподготовленного человека — это темный лес. Ставки и так высокие, а тут еще реэлтору платить сумасшедшую комиссию за поиск помещения.

Эта статья поможет вам не переплачивать. Сэкономленные на риелторах деньги лучше вложите в ассортимент. Особенностями самостоятельного поиска торговой площади с журналом Reconomica поделилась бизнес-вумен, прошедшая через эту проблему. Ее личный опыт и советы будут полезны всем начинающим предпринимателям. Учитесь на чужих ошибках, это гораздо дешевле!

Кстати, речь в примере пойдет про торговую площадь, но все описанные методики применимы и при аренде офиса.

Почему о площадях в торговых центрах можно сразу забыть

Салют! Меня зовут Светлана, я торгую джинсами. Начинала на рынке, сейчас взяла в аренду магазин. Арендовать торговую площадь оказалось делом непростым. Искала место два месяца, нарывалась на неадекватных собственников и наглых риэлторов . Хочу поделиться опытом поиска, выбора места и заключения договора аренды самостоятельно.

Как найти помещение для бизнеса?

Я сэкономила 50% от месячной аренды — это средняя цена по городу — которые благополучно вложила в вывеску, перепланировку и косметический ремонт.

Для справки, раскрученные торговые центры мелкий бизнес не пускают в аренду. Им подавай бренды . Ставка аренды в них от 2000 до 7000 рублей в месяц за метр.

Поэтому я стала искать магазин типа стрит-ритейл. С отдельным входом с улицы. Ставки аренды маленьких магазинов от 1200 до 1700 рублей за метр в месяц.

Сначала я искала дешевое помещение в хорошем месте. Выдвигала требования, которые несовместимы.

Измучившись с сайтами и осточертев агентам по недвижимости, я поняла истину рынка: помещения бывают или недорогие, или в отличном месте. Я твердо усвоила формулу: чем выше трафик пешеходов, тем дороже аренда. Если объект в хорошем месте и по низкой цене, ищи подвох.

Как правильно искать торговую площадь. Чек-лист для бизнесмена

Я потратила много своего и чужого времени, пока не поняла, ЧТО надо выяснять до просмотра магазина, и как вести себя на встрече.
Когда до меня дошло, о чем нужно спрашивать при первом звонке, я составила список, которым поделюсь.

магазин джинсов

Для торговли повседневными товарами лучше всего подойдет стрит-ретейл на первой линии

Подбор помешения. Разбираем проблему по пунктам

Кто музыку заказывает, а кто деньги платит. Кто оплачивает риэлторскую работу? Вас устроит, если звонок будет стоить половину месячной аренды?
Географическое положение: нахождение на «первой линии», район, пешеходный и автотрафик (если ваш покупатель на колесах). Про «первую линию» надо спрашивать. Высокая ставка в объявлении – не показатель. Нарвалась на помещение по высокой ставке во дворе жилых домов. Кому там джинсы продавать? Бабушкам у подъезда? Японцы, чтобы оценить перспективу торговой точки, изучают мусорные баки в районе, в котором планируют открывать магазины. Так выясняют,что покупают жители. Я в баках не копалась. Но магазин выбрала на «первой линии» и возле Университета.
Соседей не купишь.
Серьезное внимание надо уделить соседям. Если есть «точки притяжения» покупателей, плюсик помещению. Если рядом аптека, почта, продуктовый, остановка, то пешеходный трафик будет отличный.
Далеко не всегда конкуренты портят жизнь, иногда они раскручивают точку. Рядом с моим магазином раньше был большой брендовый магазин джинсовой одежды. Он переехал в ТЦ, а покупатели помнят, что на углу Ленина и Гагарина можно купить джинсы. Сначала меня насторожил переезд этого магазина, вдруг место не то? Я набралась наглости и позвонила им. Объяснила свою ситуацию, и мне ответили, что переезд связан с решением руководства в Москве перевезти все магазины сети в ТЦ, и что торговали они в старом помещении неплохо.
Уточняйте по телефону то, что написано в объявлении. Человеческий фактор никто не отменял. Спрашивайте про метры, этаж, вывеску, вход. Например: трафик хороший, вход отдельный, вывеска, а помещение на втором этаже. Пришлось отказаться, ведь я торгую и детскими джинсами. К нам в магазин на и колясочках приезжают.
Обратите внимание на геометрию торгового зала. Часто встречается нестандартная планировка. Это не повод для отказа от хорошей точки. Я выбрала помещение, в котором торговый зал не был виден при входе. Запросила технический план, стенка оказалась из гипса, заручилась согласием собственника и снесла стену. Местоположение меня устраивало, поэтому я сделала перепланировку.
Встречала несколько торговых залов в одном магазине. Тогда встает вопрос «живой» охраны, это увеличивает фонд зарплаты. Если вы арендуете часть помещения, то уточните режим работы остальных арендаторов.
При первом звонке уточните ставку. Входят ли в ставку коммунальные платежи? Кто охраняет, кто убирается, сколько это стоит и кто за это платит?
Выясните все про состояние помещения. Готовы вкладывать деньги в чужую собственность? На каких условиях?
Права.
Какими правами на магазин обладает арендодатель? Если собственность — спите спокойно, если налоги уплачены;
если аренда, а магазин сдают в субаренду, то имейте в виду, если оканчивается основной договор, то за ним и субаренда. Плюс потребуется согласие собственника на субаренду и пр.
Ипотека – друг человека?
Обременения? Они несколько усложняют оформление договора , поскольку потребуется согласие того, в чью пользу обременение наложено.
Расставьте приоритеты. Если предложений на рынке аренды мало, то просто определите, что имеет бОльшую значимость для вашего успеха. Интернет в помощь!

Аренда коммерческой недвижимости для реального бизнеса 2019 Как найти помещение

Переговоры. У вас товар, у нас купец

Я и предположить не могла, что надо было подготовиться к встрече с собственником. Надо было подумать, как похвалить себя, посчитать, насколько увеличился оборот точки на рынке за последний год. Мои сбивчивые ответы арендодатель воспринял как ложь и внес меня в лист ожидания. Мягко послал… искать другое помещение.

К переговорам готовятся, это я поняла после того, как мне прислали проект договора, в котором у меня-арендатора не было прав, а были только обязанности! Хорошо бы узнать, кто до вас арендовал и почему съехал.

Как правильно вести переговоры с собственником помещения

Надо проговорить все условия. Вдруг они изменились?

Итак, опять же, я составла себе чек-лист к следующим переговорам:

Адрес. У собственника может быть много магазинов, надо напомнить, про какую точку идет речь.
Этаж.
Площадь общая и площадь торговая, особенно если у вас ЕНВД .
Ставка. Что понимать под коммунальными и эксплуатационными расходами? Что включено в аренду, что платить отдельно?
Торг. Если нужны арендные каникулы, например, на ремонт, просите! По своему магазину я сторговала не арендные каникулы, а снижение ставки на полгода.
Повышение аренды: когда и на сколько?
Сроки въезда и выезда.
Режим работы магазина.
Уступки. На меня пробовала навесить сотрудница арендодателя согласование перепланировки, которую сделал мой предшественник, ладно, собственник порядочный. Но может попасться и непорядочный. Такое условие было прописано в договоре. Стоит сверить план помещения с реальным состоянием, или исключить обязанность согласовывать перепланировку.
Кто, что и когда ремонтирует.
Срок договора и условия расторжения.
Дорогие арендаторы, отстаивайте свои требования в договоре, обосновывайте их. Если арендодатель вменяемый, он согласится, ели нет, то зачем вам будущие проблемы?
Настаивайте на письменных соглашениях , тем более, если они в ваших интересах.

Доверяй, да проверяй! Как проводится проверка документов

Следующий этап — проверка информации, которую вам предоставил собственик помещения. А может он и не собсвтенник вовсе, может, реальный собственник в лесу отдыхает уже полгода?

Заходите на сайт Росреестра и заказываете Выписку из реестра прав по помещению. Чтобы выписка была именно на ваше помещение, нужно указать кадастровый номер в запросе или точные номера помещений из Свидетельства о госрегистрации права собственности. Оплатить ее можно через интернет, получить можно на электронную почту или письмом.

При заключении договора ознакомьтесь с документами, подтверждающими право подписи договора аренды. Если собственник (арендодатель) ИП, то он расписывается сам за себя или выдает для этого нотариально удостоверенную доверенность. Если арендодатель — юридическое лицо, то полномочия директора должны быть подтверждены уставом и приказом. В моем случае, директор ООО, собственника помещения, был в отъезде, договор подписал его зам, у него была нотариальная доверенность от компании на ведение дел.

Если договор заключается на срок до года, то госрегистрации он не подлежит. Поэтому большинство договоров заключаются по стандарту на 11 месяцев.

С одной стороны, это как будто влияет на стабильность аренды, но если подумать, то любая из сторон может разорвать отношения, как арендодатель, так и арендатор. Если ваша деятельность не требует лицензирования, то договор регистрировать не надо. Зачем лишние хлопоты и затраты?

Зачем нужны риелторы, если можно сделать все самому?

Некоторые предприниматели нанимают риэлторов на поиск площадей в аренду, а для оформления сделки приглашают юристов. Да, это ускоряет процесс и снижает риски. Роберт Кийосаки называет риэлторов «мои глаза и уши на рынке».

Но если есть небольшие знания в гражданском праве, опыт арендных отношений, или хотя бы моя памятка, то вполне можно справиться самостоятельно. Я считаю дикостью, если арендатор, сам позвонивший и самостоятельно отстаивавший свои интересы в договоре аренды, еще и риэлтору платит. Ведь риэлтор , который подал объявление, представляет интересы собственника. Другое дело, когда вам риэлтор помещение сам ищет, ездит с вами смотреть и в договоре отстаивает ваши хотелки. Тогда нужно заплатить.

Опубликовано 20 июля, 2017 Обновлено 20 июля, 2017 Пользователем admin

Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!

Источник: reconomica.ru

Где искать помещение для небольшого производства или склада

Я могу назвать четыре ситуации, когда предприниматель или компания начинают искать помещения под аренду:

открытие нового бизнеса, начало составления бизнес-плана или уже более поздние стадии формирования новой компании;
производство, склад – одним словом, бизнес – вырос и необходимо физическое расширение пространства, откуда ведется деятельность, причем, существующий арендодатель не может предложить помещение для расширения. К этой же группе относится переезд при увеличении требований к потребляемым энергоресурсам;
компании необходим переезд из-за изменившихся коммерческих условий аренды, то есть перестала устраивать ставка, график оплаты, стоимость энергоресурсов или другой параметр условий аренды;
бизнес открывает филиал, когда компании необходимо географическое присутствие в другом районе города, регионе, административной единице и т.п.

Главный источник информации по аренде – интернет

Если у предпринимателя лично или у компании есть «свой» агент по недвижимости, то он и он и будет подбирать помещение во всех вышеозвученных ситуациях. Однако, услугами знакомых агентов пользуются не все. Чаще физическое лицо (это могут быть сам, руководитель, начальник производства или простой административный сотрудник) ведет поиск новых помещений в аренду самостоятельно в общедоступных источниках информации. Надо заметить, что в коммерческой недвижимости, особых баз данных специально для агентов, как это практикуется в жилой недвижимости, нет. Арендодатели стараются сделать доступ к сведениям о своих объектах наиболее открытым, и в этом случае самым главным источником информации является интернет.

Сайт объекта, сайт-агрегатор или доска объявлений?

Как арендодатель, я разделяю сайты, где можно разместить информацию о свободных помещениях в аренду, на три группы. Основные плюсы и минусы каждого и них для потенциального арендатора описаны ниже.

Объекты или арендодатели, как, например, «Восков Технопарк» или «YIT Greenfield», делают хорошие и понятные собственные сайты. Если есть интерес к какому-то конкретному индустриальному комплексу, то лучше искать у него на сайте напрямую. Плюс в том, что вы получаете информацию напрямую от арендодателя. Минус – при обширном поиске отсмотреть придется большое количество сайтов объектов.
Большое развитие получили в последнее время сайты, посвященные только объявлениям о покупке или аренде недвижимости. Я буду называть их «сайты-агрегаторы». Они представляют из себя базу данных объявлений о продаже или аренде объектов жилой и коммерческой недвижимости. Большинство допускают бесплатное размещение информации об объекте. То есть, теоретически, там должна содержаться наиболее полная база данных по помещениям в аренду. Однако, необходимо уточнить, что сайты-агрегаторы зарабатывают за счет рекламы конкретных объектов баннерами, продвижением их в начало списков или выдачей по поиску, поэтому сразу найти объект бесплатного размещения там довольно трудно. Не хочу сказать, что коммерческое продвижение на первые позиции в списках – это что-то отрицательное или негативное. Важно знать об этом, и для полноты картины «копаться» и перебирать объекты в выдаче более тщательно. Для примера назову самые популярные сайты-агрегаторы: realty.dmir.ru, theproperty.ru, arrendator.ru, bn.ru, arrendator.ru, restate.ru, rent.ru. Агрегаторы являются удобным инструментом поиска, так как информация на них касается только недвижимости без тематических отклонений. Минус – это проплаченное размещение, которое лоббирует интересы определенных арендодателей.
Объявления о продажи и аренде недвижимости так же размещаются на общетематических досках объявлений типа avito.ru или irr.ru (на базе издания «Из рук в руки»). Там тоже есть схемы продвижения объявлений, и минусом является отсутствие узкой специальной темы объявлений. Хотя это может стать основным плюсом: к сайту, на котором ты сам продал неиспользуемую бытовую технику, например, больше доверия и больше шансов, что такой же обычный человек, без рекламных бюджетов и кампаний, ищет арендатора в свой промышленный ангар.

Поисковики Яндекс и Гугл

Как действовать, если вы начинаете искать помещение, просто открыв страницу поисковых систем Яндекс или Гугл? Вы вводите текстовый запрос в строку – «производственные помещения», «склад в аренду» или что-то подобное. Результат выдачи делится на рекламные объявления (они отмечены словом «Реклама» в Яндексе и «Ad» в Гугле) и собственно страницы, отобранные поисковой «машиной».

Мой совет: в рекламных объявлениях стоит кликать на ссылки на конкретные объекты, а не на объявления «сайтов-агрегаторов». А в результатах поисков как раз смотреть их. Если у конкретного объекта есть рекламные средства оказаться в верхних строках выдачи поиска – у меня это вызывает подозрение. И столь же неодобрительно я отношусь к агрегатору, который предпочитает тратить бюджеты на кратковременное продвижение в программах контекстной рекламы и не работает над долгосрочным продвижением в поиске. В то время, как для объекта и прямого арендодателя контекстная реклама – полезный инструмент поиска нового арендатора на свободные площади.

Самые эффективные сайты по недвижимости. Рекомендации.

«Интернет-портал о коммерческой недвижимости» — так они себя называют. Специализируются на коммерческой недвижимости. Базируются в Санкт-Петербурге, хотя занимаются и Москвой, и регионами. Баннеры, размещения по категориям. Основной упор делают на офисную и торговую недвижимость.

Однако, большой выбор предложений по складам, производственная база меньше и представлена вместе со складами, но часто можно найти объекты, не представленные на других порталах.

ЦИАН ГРУПП — мощный игрок на рынке рекламы недвижимости, московский портал с очень внушительной аудиторией. Основной сайт cian.ru работает в основном с жилой недвижимостью. Его «дочка» — realty.dmir.ru — является разделом «доски объявлений», но работает по принципу сайта-агрегатора. Содержит объявления по жилой и коммерческой недвижимости, продаже и аренде. Большая аудитория, хорошее продвижение в поисковиках, большая база данных бесплатных объявлений, так как платное размещение довольно дорогое (и отмечено соответствующим маркером, что это реклама), потенциальному арендатору можно искать удобное помещение по приемлемой цене.

Агентство коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге сумело собрать большую базу данных о свободных площадях. На сайте грамотное произведено разделение на типы площадей: складские площади, которые могут служить только складом, никогда не будут показаны в разделе «Производства». Так как условием размещения объявления для арендодателя является заключение агентского соглашения, то можно быт уверенным в надежности компании и серьезности намерений. То есть площади проходят некоторый предварительный отбор, оценку и проверку перед тем, как вы как потенциальный арендатор его увидите. Для арендаторов большая база помещений без комиссии.

Позиционирует себя как информационный ресурс, но это такой же агрегатор. Очень дорогое платное размещение объявление для арендодателя, с длительным сроком размещения и т.п. Что говорит о том, что небольшие, скромные по запросам конторы не могут размещать на нем свои объекты. Недорогие производственные помещения рекламировать там не выгодно.

Поэтому количество объектов, предлагаемых к рассмотрению посетителю сайта невелико. Например, в разделе «производственные помещения Санкт-Петербург» всего 31 объявление. Это крайне мало.

Один из самых крупных агрегаторов, включает даже объекты загородной недвижимости. Основной трафик приводит на жилые помещения, на которых портал и специализируется. Добавлен поиск риелторов, хорошо работает геотаргетирование.

Однако, тарифы на размещение информации об объектах коммерческой недвижимости очень высокие, при неспециальном трафике, поэтому размещаться рекламно/приоритетно невыгодно. Объявлений достаточное количество и по существу. Например, при отборе параметров «производственные помещения», в СПб, арендовать, показано было только 372 объявления.

Сайт агентства недвижимости с одноименным названием. Несмотря на адрес сайта, занимаются всеми видами коммерческой недвижимости, в том числе земельными участками. Складских объектов в базе данных – более 650-ти, производственных – 443 штуки, однако многие пересекаются со складским списком.

Сайт запустил специальную кампанию для привлечения арендодателей в раздел аренды коммерческой недвижимости. При размещении объявления производится проверка контактного телефона, которой нет при размещении частных объявлений. Неудобства в том, что в поиске офисные, складские и производственные помещения выдаются единым списком.

Особенность поиска на агрегаторах и досках объявлений

Часто агенты-частные лица размещают объявления об объектах аренды от своего имени без согласия на то арендодателя. То есть возможно дублирование объекта на одном и том же портале. Чтобы у потенциального арендатора не было возможности выйти на арендодателя напрямую, указывается неточное местоположение. Подобные действия агентов объяснимы. Чтобы обойти подобную «смекалистость», достаточно проверить по карте и наименованию микрорайона, есть ли еще объявления с такой же площадью и картинками – так как диверсификацией никто особо не занимается.

Агентства недвижимости

Раз мы рассматриваем поиск в интернете, то нельзя упустить из виду объекты, которые не занимаются поиском арендаторов для себя, а перепоручают это агентствам. Как правило, это крупные складские и промышленные объекты, где поиск арендатора постоянная, а не единичная необходимость. Как правило, такие агентства занимаются большими площадями и долгосрочными сделками, мелкий объект найти с их помощью сложно. Однако, уровень сервиса при обращении к ним впечатляет, достаточно озвучить пожелания — и сотрудник подберет несколько вариантов, согласует просмотр, согласует за вас условия сделки и будет помогать в процессе подписания договора.

Анна Куценко
«Восков Технопарк»

Источник: www.voskov.ru

Секреты успешного поиска коммерческой недвижимости. Важные аспекты при выборе объекта и заключении сделки

Коммерческая недвижимость

Задайте свой вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову .

Инвестирование средств в коммерческую недвижимость может гарантировать получение высокой прибыли независимо от целей покупки: последующая передача в аренду или ведение собственного бизнеса. Однако, отнестись к вопросу выбора помещения стоит со всей серьезностью.

С чего начать поиск?

В первую очередь инвестор должен определиться с целью приобретения коммерческой недвижимости. Если планируется получение прибыли от передачи объекта в аренду, то лучше подбирать помещения, которые будут максимально востребованы и универсальны в использовании.

Если же речь идет о выборе объекта для собственного бизнеса, то стоит отталкиваться от характеристик недвижимости, которые поспособствуют его развитию. Узнать о том, для каких еще целей может использоваться коммерческая недвижимость и какие сделки с ней проводятся, можно в отдельном материале.

Где искать?

Искать помещение можно как самостоятельно через интернет или объявления, так и с помощью посредников (агентств недвижимости). Рассмотрим подробнее особенности этих способов.

Как найти самостоятельно?

Единственный плюс данного способа в отсутствии каких-либо комиссионных, которые придется оплатить посреднику.

самостоятельное размещение, актуализация или поиск объявлений;
консультирование по телефону, самостоятельный обзвон;
трата времени на просмотры, общение с продавцами;
организация юридического сопровождения сделки.

Подбор через агентство

поиск продавца будет осуществляться по актуальной базе недвижимости;
агентство берет на себя все сопутствующие покупке действия: размещение объявлений, просмотры, сбор документов и оформление сделки;
безопасность покупки, так как в агентствах есть юристы, которые проверяют юридическую чистоту сделки.

Минус – высокий процент комиссии за услуги.

Как правильно выбрать помещение для сдачи в аренду?

Главным критерием при выборе должна стать рентабельность объекта – возможность получения прибыли и востребованность тех или иных помещений в существующих экономических условиях.

Офисы. Предоставление в аренду офисных площадей остается одним из наиболее выгодных вариантов вложения средств. Доход может превышать 15-20%, при условии, что офис хорошо обустроен и находится в районе с развитой инфраструктурой.
Торговые помещения. Аналогично дело обстоит и с арендой площадей под магазины. В данном случае особое внимание стоит обратить на расположение объекта, наличие потока пешеходов, внешнюю привлекательность помещения. Все это будет учитываться будущими арендаторами.
Промышленные объекты. К промышленной недвижимости относятся производственные объекты, склады. Востребованность промышленных площадей намного ниже, чем торговых или офисных, а стоимость зачастую достаточно высокая. Однако доход от предоставления в аренду может быть значительным.
Сфера услуг. Недвижимость в сфере услуг представляет собой помещения, предназначенные для размещения салонов красоты, пунктов общепита, медицинских организаций. При покупке объектов сферы услуг стоит обратить особое внимание на соответствие помещений всем санитарным нормам. Нарушение санитарных и противопожарных норм может привести к запрету на размещение медицинского кабинета, салона красоты или кафе.
Нежилые помещения на первом этаже. Еще один вариант инвестирования – это покупка помещений на первых этажах жилых домов. Годовой доход в этом случае может доходить до 8%. Основной сложностью для собственника может стать поиск арендаторов, если квартира расположена в спальном районе города. Обычно такие площади сдаются под точки розничной торговли, салоны красоты или медицинские кабинеты.

Выгода будет напрямую зависеть от расположения квартиры, обустроенности района, количества проживающих поблизости людей.

Узнать о том, какие еще бывают виды коммерческой недвижимости и как они классифицируются, можно тут.

Стоит ли покупать помещение, которое находится в аренде?

Покупка офиса или магазина, которые уже сдаются третьим лицам в аренду – оптимальный вариант. Будущему собственнику не придется тратить время на поиск арендаторов. После оформления купли-продажи и перехода прав, собственник сразу же сможет получать доход.

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:

Необходимо внимательно изучить договор аренды перед куплей-продажей. Арендатор может иметь право преимущественной покупки, если такой пункт содержится в договоре. В этом случае продавец должен получить от него отказ в письменной форме. Иначе купля-продажа недвижимости может быть оспорена через суд.

Расположение

Решающим фактором, влияющим на успешность инвестиций, является расположение офиса, склада или магазина. Причем здесь также должна учитываться специфика использования помещения.

Офис

Развитая инфраструктура в районе.
Наличие парковок, точек общепита.
Наличие станций метро, остановок общественного транспорта.

Торговая точка

Наличие постоянного трафика пешеходов или машин поблизости.
Район с высоким потенциалом развития и покупательской способностью.

Склады (производственные объекты)

Наличие подъездных путей для крупного транспорта.
Наличие погрузочно-разгрузочных зон.
Потенциал развития и застройки района, в котором находится склад.

Востребованность и ожидаемая прибыль

Второй фактор, который существенно влияет на получение выгоды от покупки – востребованность данного типа недвижимости. Определить наличие спроса можно только посредством анализа рынка, цен на аренду, количества конкурентов.

Здесь будет играть роль и универсальность помещения. Это касается и внутренней планировки, и возможности изменить что-то в ней по желанию арендатора (как правильно провести перепланировку мы рассказываем в отдельном материале). Чем больше вариантов использования, тем больше будет вероятность найти арендаторов быстро и без особых сложностей.

Расчет коэффициента прибыльности

Коэффициент прибыльности или рентабельности инвестиций помогает определить реальную эффективность вложения средств в то или иное предприятие. Для его расчета потребуется вычислить:

Предполагаемый доход.
Себестоимость – это стоимость содержания объекта, с учетом всех возможных затрат (налоги, коммунальные платежи, текущий ремонт).

Формула вычисления коэффициента прибыльности: Доход – Себестоимость/ Сумма инвестиций * 100%.

Например: Доход – 1700000 рублей в год. Себестоимость – 80000 рублей в год. Сумма инвестиций 1500000 рублей. Соответственно, 1700000 – 80000/ 1500000 * 100% = 108%

Если коэффициент больше 100%, то инвестиции рентабельны. Если же показатель ниже 100%, то вкладывать свои средства в данный объект невыгодно.

Технические критерии выбора

Технические характеристики самого помещения повлияют на его рентабельность ничуть не меньше, чем местонахождение или востребованность конкретного типа недвижимости. Рассмотрим подробнее, на что же стоит обратить внимание при выборе:

Наличие мощной системы вентиляции и принудительной вытяжки в исправном состоянии. Особенно это касается объектов сферы услуг – ресторанов, кафе, а также офисов. От системы вентиляции зависит внутренний микроклимат рабочего пространства офиса, присутствие запахов с кухни в зале ресторана и т.д.
Обустроенные погрузочно-разгрузочные зоны, которые смогут обеспечить быструю и эффективную отгрузку или выгрузку товаров. От качества таких зон будет зависеть стоимость аренды склада и его конкурентоспособность.
Максимальная мощность электросети и возможность ее увеличения. Этот показатель влияет на выбор помещения арендаторами, в т.ч. руководством магазинов электроники, продуктовых магазинов. Чем выше мощность, тем больше шансов в будущем заключить выгодную сделку с ними.
Общая площадь. Все просто – чем больше площадь, тем больше вариантов по ее планировке, выделению отдельных помещений или зон собственник может предложить арендаторам. Соответственно, тем выше цена за квадратный метр.
Документы на собственность. Покупка коммерческой недвижимости сопряжена с большим риском попасть на мошенников. Лучше всего не скупиться и обратиться к юристам, они смогут определить наличие или отсутствие обременений на право собственности, достоверность документов, чистоту сделки.

Список документов, которые продавец обязан предоставить:

Правоустанавливающие документы на помещение, а также на землю под ним, если это отдельно стоящее здание.
Выписка из ЕГРН/ЕГРЮЛ об отсутствии обременений.
Документальное подтверждение отсутствия финансовых обременений.
Учредительные документы организации, если продавцом выступает юрлицо.
Договор аренды, если на данный момент помещение сдается.
Согласие супруга продавца на продажу, если продавец – физическое лицо.

Для чего нужно проведение оценки и можно ли жилую недвижимость перевести в коммерческую?
Стоит ли вкладывать деньги в строительство таких объектов?
Как правильно воспользоваться доверительным управлением?

Изучение договора купли-продажи

Договор, составленный юридически грамотно, позволит обеим сторонам сделки избежать проблем в будущем. Его составление лучше доверить специалисту, который знаком со всеми подводными камнями подобных сделок. На что следует обратить свое внимание при изучении договора и его условий:

Наличие у продавца прав на собственность, особенно это касается ситуации покупки помещения у крупной фирмы через подчиненные организации или посредников. Если владелец делегирует право продажи другой фирме, стоит проверить действительность полномочий, а также правомочность представителя. Лучше остерегаться продавцов, имеющих спорный характер прав на собственность.
В документе должны быть указаны точные юридические адреса организаций, адреса и реквизиты физических и юридических лиц, участвующих в сделке.
Важно обратить внимание и тщательно прописать сумму сделки, порядок и способ передачи средств, сроки передачи средств и помещения.
При составлении договора нужно прописать ответственность сторон за невыполнения условий договора. Типовой раздел, посвященный ответственности, нужно привести в соответствие к конкретному случаю.
Рекомендуется включить в договор пункты, в которых продавец подтверждает, что сведения о техническом состоянии объекта, которые он предоставил, достоверны.

Источник: urist.expert