Специалисты советуют начать не с покупки недвижимости, а с аренды. У вас есть несколько путей: обратиться в государственные учреждения, частный сектор или стать субарендатором. В вопросе искать самим или обратиться к услугам профессионалов единого мнения нет.
Более двух лет искала необходимое помещение для своего дела одна из улан-удэнских компаний. Обращались к риэлтерам, просматривали в Интернете специализированные сайты, постоянно покупали газеты с объявлениями о торгах, а сотрудники даже лично колесили по городу, высматривая подходящие объекты. В конце концов счастье улыбнулось бизнесменам, и они нашли именно то, что искали.
— Я бы посоветовал начинающим предпринимателям, прежде чем приступать к поиску, изучить опыт друзей, знакомых, коллег, — говорит Сергей Моргунов, сотрудник компании. — Использовать несколько путей поиска: читать СМИ, особое внимание уделить рекламе, объявлениям. Используя услуги риэлтерских агентств, максимально точно объяснить, что именно вам нужно.
Аренда коммерческой недвижимости для реального бизнеса 2019 Как найти помещение
Прежде чем приступать к поиску нужной площади, вы должны сами четко представлять себе конечную цель.
— Возможно, ваш бизнес связан с массовым посещением людей (бытовые услуги, общепит, магазин), это производство или вам просто нужен офис. К первым предъявляются жесткие требования со стороны служб пожарного надзора, Роспотребнадзора и др. Начинающий бизнесмен должен их знать. Если у вас производство, то потребуется дополнительное место для склада. Легче всего найти офис.
В конце концов поиск помещений — это вопрос информированности самого предпринимателя, — считает Анатолий Раднаев, директор МУ «Городской бизнес-инкубатор».
Как правило, начинающие бизнесмены первым делом идут в комитет по управлению имуществом Улан-Удэ. Считается, что арендовать здесь помещения наименее затратный вариант. Действительно, стоимость одного квадратного метра колеблется в пределах от 50 до 300 рублей.
— Имейте в виду, что это чистая арендная плата. За коммунальные услуги, электроснабжение, канализацию придется платить дополнительно. Причем стать арендатором помещения можно только на конкурсной основе, — поясняет Екатерина Перенова, заместитель председателя комитета по управлению имуществом Улан-Удэ.
Сегодня помещений, сдаваемых внаем, у города практически нет.
Все незадействованные площади выносятся на торги, которые проводятся регулярно. Что и когда будет продаваться, какие документы необходимо собрать, можно узнать на сайте www. egov-buryatia.ru, где у КУИ есть своя страничка. Наиболее часто запрашиваются помещения под торговлю или общепит, замечает Екатерина Перенова.
Из всего имущества, который город может предложить предпринимателям, порядка 40—50 процентов составляют цокольные и подвальные помещения. Чтобы переделать помещение под офис, в большинстве случаев значительных вложений не потребуется, утверждают специалисты. А вот если вы собираетесь открыть кафе или парикмахерскую, могут потребоваться большие дополнительные траты, чтобы заменить, к примеру, вентиляционное оборудование. Если вам повезло и вы нашли подходящее помещение, будьте готовы к тому, что на оформление всех необходимых документов уйдет два-три месяца.
Как найти помещение для бизнеса?
Время сэкономит субаренда
Если стать нанимателем у муниципалитета не получилось, есть и другой путь — субаренда. Это означает, что можно занять часть помещения у некоей компании, которая уже снимает у города квадратные метры и может сдать вам внаем часть площади. В этом случае стоимость будет выше «чисто муниципальной».
Еще один минус: субарендатор даже при наличии договора практически не защищен от различных форс-мажорных обстоятельств. Преимущество здесь одно — время. Договориться о субаренде можно гораздо быстрее, чем готовить необходимые документы, биться на торгах и ждать официальной регистрации.
Можно поискать помещение в административных зданиях, которые принадлежат научным заведениям, исследовательским институтам или другим организациям, которые из-за рыночных отношений сократили свою деятельность. Однако узнать, сдает ли институт, общежитие или завод квадратные метры, можно, лично обойдя все эти учреждения и переговорив с каждым из директоров. Иногда помогают родственники или друзья, как раз и работающие в таких заведениях. В случае успеха арендная ставка может оказаться сравнительно невысокой, причем ее размер нередко зависит от личного расположения.
Наибольшие трудности могут возникнуть с подключением телефонов. Как правило, подобные арендодатели имеют в своих зданиях ограниченное число телефонных линий. Неприятная ситуация может возникнуть, если хозяин вашего помещения задолжал эксплуатационным службам. Не дай бог, придется сидеть без света, воды и отопления, даже если вы исправно платите по счетам.
Деловые контакты налаживают в бизнес-центрах
В последние пять лет на рынке коммерческой недвижимости стали появляться различные бизнес-центры. Они целенаправленно предоставляют свои квадратные метры в аренду бизнесменам. Однако таковых в городе насчитывается сегодня не более десяти, так что нехватка специализированных офисных помещений остается острой.
Средняя стоимость одного квадратного метра в таких центрах составляет от 700 до 1000 рублей в центре, от 200 до 400 будут стоить менее благоустроенные помещения, требующие ремонта. Арендовав площадь в бизнес-центре, вы в качестве дополнительных услуг получите охрану, телефонную линию и уборку помещения. Иногда в стоимость аренды уже заложена оплата коммунальных услуг, иногда за это придется платить дополнительно.
По мнению специалистов, для предпринимателей аренда в бизнес-центрах будет полезна тем, что здесь формируется активная бизнес-среда и можно быстрее наладить деловые контакты, хотя бы даже со своими соседями-арендаторами.
— Важно знать, что все договоры, которые вы заключаете на срок до года, не регистрируются. Если же договор аренды заключен на срок больше года, то он подлежит регистрации в федеральной регистрационной службе. Это потребует дополнительных расходов, но для предпринимателя регистрация — это гарант того, что его не выселят раньше оговоренного срока при условии, что он соблюдает все пункты договора. Тогда бизнесмен может вкладывать средства даже в капитальный ремонт, — убежден Анатолий Раднаев, директор МУ «Городской бизнес-инкубатор».
В будущем году планируется открытие республиканского бизнес-центра. Он будет располагаться на месте торгового центра «Восточные ворота». Сегодня там идет активная реконструкция. На втором этаже специализированного здания будет находиться республиканский бизнес-инкубатор. Здесь тот, кто только начинает свое дело, может получить внаем офисное помещение по льготным тарифам.
Однако обрести такое право можно будет только на конкурсной основе.
По-прежнему популярна покупка квартир на первых этажах и их перевод в разряд нежилых помещений. Особенно востребованы квартиры вдоль оживленных автомагистралей Улан-Удэ. Однако этот способ требует немало средств и времени.
Каким бы начальным капиталом вы ни обладали, в конечном итоге подходящее помещение все равно отыщется. Главное — подходить к этому делу основательно, задействовав все пути поиска и подключить к нему как можно больше знакомых и друзей.
Источник: www.infpol.ru
Как искать коммерческое помещение для бизнеса?
Из статьи вы узнаете, какое коммерческое помещение особенно популярно. Каким техническим характеристикам оно должно соответствовать, какие критерии учитывать.
В столице очень много предложений о продаже или сдаче недвижимости в аренду, выбор большой. Но проблема в том, что в этом большом выборе очень мало по-настоящему хороших предложений, ведь хороший объект приносит большую прибыль. Арендаторы крепко держатся за свои помещения и уступать их кому-либо не станут.
Именно поэтому поиск коммерческой недвижимости в аренду стал своего рода искусством – найти подходящее помещение в хорошем районе очень сложно. У поиска каждого объекта, конечно, свои нюансы, но система одна и та же для магазинов, аптек, общепита и т. д.
Какое самое популярное коммерческое помещение?
Самые востребованные и, как следствие, самые дорогие помещения, это недвижимость на первых этажах, имеющая отдельный выход, с большими окнами и высокими потолками.
Это типичный “портрет” самого популярного коммерческого помещения. Они максимально универсальны и подойдут практически для любого бизнеса, что является несомненным плюсом.
Где и как искать коммерческое помещение для бизнеса?
Расположение
Это один из важнейших критериев, поскольку именно от него зависит выручка, но и стоимость за аренду тоже будет повышаться тем больше, чем удачнее место. Если вы ищете помещение близко к центру, то помимо выгоды в виде большой проходимости и довольно большой выручки, учитывайте и среднюю стоимость аренды в 50 долларов за квадратный метр. Даже при учёте максимально удачной концепции шанс того, что убытки не превысят прибыль довольно малы.
Если обратить внимание на более дешёвые объекты в спальных районах, непроходных местах и, например, подвалах, то можно заметить, что цены там в разы приятнее – в среднем 20 долларов за квадратный метр. Здесь главную роль уже играет ваша концепция и количество конкурентов вокруг. Если удачно подобрать расположение, то можно будет получать довольно большую прибыль при относительно небольших затратах на аренду.
Одним из так называемых вспомогательных элементов является трафикообразующий элемент рядом. Например, это может быть ТРЦ, крупный сетевой супермаркет, университет или бизнес-центр и т. д.
Смотрим не только на фасад
Красивый внешний вид помещения очень важен для привлечения клиентов, но ещё на этапе поиска стоит обратить внимание на его систему коммуникаций.
Исправна ли вентиляция, как проходят канализационные трубы, возможно ли каким-либо образом установить индивидуальные элементы коммуникаций, необходимые именно вашему бизнесу.
Всё это немаловажные вопросы. Если помещение вам не подходил или нет возможности бюджетно и качественно его переобустроить, то лучше обратить свой взор на другие аналогичные места.
Доступность
Находясь в поисках потенциального места для своего бизнеса, обратите внимание на его транспортную доступность. В современном городе важно не только наличие рядом остановки общественного транспорта, но и наличие собственной парковки, желательно также с наличием рядом вело паркинга.
Это позволит не только привлечь больше посетителей на автомобиле (отсутствие парковки часто приводит к реакции “тут, конечно, лучше, но поехали в другое место”), но также и курьеров различных служб доставки, поскольку они обычно пользуются именно вело транспортом.
Планировка
Для большинства бизнесов хорошо подойдёт планировка “опенспейс”, при которой торговый зал составляет около 80 %. Это помещения с изначально свободной планировкой, в которой можно разместить большое количество торговых рядов, в то время как подсобные помещения займут самую минимальную площадь. Таким образом, большая часть помещения “работает” на вас, принося прибыль.
Если вы сомневаетесь в каком-либо аспекте своего выбора, то рекомендуем вам обратиться к специалистам по подбору недвижимости. В таком случае вы получите подходящие именно вам варианты для бизнеса с лучшими условиями аренды и избавите себя от проблем с поисками идеального объекта.
Источник: biznes-russia.ru
Как искать помещение для франчайзингового бизнеса
Открытие бизнеса по франшизе — трудоемкий процесс, требующий определенных знаний и навыков. Сегодня мы обсудим еще одну очень важную тему — подбор помещения для франчайзингового бизнеса. В ней есть ряд основных вопросов, ответы на которые вы и узнаете. Итак:
• В какой момент начинать подбор помещения?
• Кто ищет помещение?
• Как оценивать помещение?
• Как подписывать договор аренды коммерческой недвижимости?
• Как осуществляется подготовка помещения?
Конечно, вопросов намного больше, но мы рассмотрим именно эти, так как они являются наиболее важными.
Сразу отмечу, что тем, у кого в собственности есть помещение, и кому не надо искать и арендовать недвижимость нужного формата, очень повезло. Ну а те, кто будет вынужден входить в арендные отношения (а вас, уверяю, большинство), должны помнить, что любые промедления на любом этапе в этом вопросе влекут за собой дополнительные расходы. Именно поэтому важно заранее правильно спланировать открытие объекта и все-все предусмотреть. При запуске франчайзинговой точки соблюдение дедлайнов и ответственный подход к процессу всех подрядчиков — залог бюджетного открытия.
Отвечая на первый из заявленных вопросов, стоит сказать, что подбор помещения следует организовать таким образом, чтобы вы успели собрать достаточное количество вариантов для выбора. Рекомендую начинать прицениваться к площадкам примерно за 2 месяца, а активный целенаправленный поиск начинать за месяц до запланированного открытия.
Так как мы с вами рассматриваем поиск помещения именно для франчайзингового бизнеса, то определимся, кто, собственно, должен искать это самое помещение: вы или продавец франшизы. Ответ прост и очевиден: помещение ищет покупатель франшизы. Ну а франчайзер, крайне заинтересованное в правильном выборе лицо, согласовывает предложенные варианты и помогает выбрать самый лучший из них. Идеально, если партнер франшизы предложит 4-5 помещений, соответствующих требованиям сети. В хорошей франшизе правообладатель долго и скрупулезно проверяет площадки: ведь для него, как ни для кого, важно, чтобы бизнес под его брендом рос и развивался.
Обычно ни правообладатель, ни его представители не выезжают на место для осмотра помещения. Ну за редким исключением. Основные выводы о точке можно сделать и удаленно, по следующим критериям:
1. Посмотрите, какие бизнесы находятся по соседству. Окружение определяет аудиторию и ожидания этой аудитории. Если вокруг дискаунтеры вроде «Дикси», «Магнита», «Пятерочки» и пр., то вам будет очень сложно разместить рядом объект бизнеса в премиальном сегменте
2. Используйте сервис Google Maps. Он очень удобен для осмотра локации, потому что этот программный продукт подсвечивает места на карте, в которых наибольшая проходимость. Чем ярче окраска — тем больше там людей
3. Изучите расположение мест с потенциальным скоплением вашей аудитории поблизости: бизнес-центры для кофейни, школы и детские сады для бизнеса детской направленности, жилые комплексы для услуг для бизнеса. Ваша задача расположиться по отношению к этим объектам так, чтобы потребителю было удобно приобретать ваш продукт
4. Изучите негативные объекты для вашего бизнеса, находящиеся рядом. Пример — кладбище. Естественно, не для всех бизнесов это будет являться неблагоприятным объектом. Ведь для некоторых ресторанов это источник трафика для заказа поминок. Но в основном кладбище будет является негативным фактором, а бизнес в этой локации не будет иметь успеха
5. Изучите транспортные развязки поблизости. Возможно, вам нужно разместиться поближе к ним, чтобы потребителю было удобно купить ваш продукт по пути
6. Узнайте, есть ли поблизости парковка. Нужна ли она вообще для вашего бизнеса? Или нет?
7. Оцените этажность здания, где расположена выбранная площадка: для большинства бизнесов не подойдут помещения на нулевых этажа
8. Узнайте, есть ли затруднения со входом. Если помещение находится внутри какого-то комплекса, куда сложно попасть, это будет создавать трудности для потребителя. От таких вариантов лучше отказаться
9. Изучите конфигурацию помещения: высокие ли потолки, оно изогнутой формы или представляет собой единое пространство? Есть ли окна, насколько они велики? Все это определяет его ценность. Естественно, хорошо бы занять залитое естественным светом, наполненное воздухом и просторное помещение
После того, как вы сделали выбор в пользу самой подходящей площадки, вам предстоит подписать договор аренды с собственником помещения. Ниже представлены несколько пунктов, которые обязательно следует учесть при подписании:
1. Оговорите арендные каникулы на время ремонта. Вы не будете получать прибыль пока производятся строительные работы. Логично, чтобы вы и не вносили арендную плату за этот период
2. Определите судьбу улучшений, которые вы будете производить в помещении: обговорите с собственником компенсирует ли он их стоимость, будет ли участвовать в этих улучшениях 50 на 50 или не участвовать в принципе?
3. Договоритесь, на какой срок заключается договор. Вам выгодно, чтобы это была долгосрочная аренда — более 3 лет, и вас никто не смог бы попросить освободить помещение раньше
4. Исключите все возможные ограничения, которые ведут к приостановке вашей деятельности. Например, если в договоре есть пункт, который позволяет собственнику для проведения каких-либо работ закрыть ваш ресторан или магазин, то он может начать злоупотреблять этой возможностью и использовать ее для того, чтобы вас выгнать
5. Очевидный пункт, но все же: удостоверьтесь, что подписываете договор с действительным собственником помещения. Проверьте документы на собственность
6. Воспользуйтесь услугами юриста, чтобы предусмотреть все возможные варианты. На этом точно экономить не стоит
Теперь работаем с самой площадкой. Подготовка помещения осуществляется обычно силами покупателя франшизы по указанию и под контролем правообладателя. Основатель франшизы может помочь с разработкой проекта, с расстановкой оборудования, с поставками технологического оборудования и по всем вопросам, связанным с производством продукта. Подготовка помещения к открытию осуществляется обычно в несколько этапов:
1. Подбор помещения
2. Проектирование
3. Закупка оборудования
4. Закупка мебели
5. Ремонт
6. Открытие
Естественно, вопрос подбора помещения — очень широкая тема. Кроме того, даже опытные предприниматели ошибаются при выборе и анализе площадки, а это еще раз подтверждает, что это непростой процесс, в котором никто не сможет дать гарантий. Вместе с тем, информация, изложенная в этой статье, будет очень полезна, а на этапе подбора помещения у вас не будут сделаны досадные и дорогостоящие ошибки.
Денис Евстигнеев — маркетолог, эксперт по франчайзингу с опытом работы свыше 5 лет. Разработал 15 франшиз в различных сферах бизнеса. Продал более 100 франшиз за свою профессиональную деятельность. Открыл более 50 заведений по системе франчайзинга. Спикер MBA Экономического факультета МГУ, спикер школы бизнеса RMA
evst1gneev.ru
Источник: shopandmall.ru
