Как оформить куплю продажу бизнеса

Оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости через нотариуса – стандартная процедура для ООО, представителей бизнеса и граждан, которые хотят минимизировать риски.

Склады, торговые помещения, ангары, квартиры для аренды, офисы могут отчуждаться с неотделимым специальным оснащением и оборудованием. Часто вызывает вопросы статус земельного участка под объектом. Есть нюансы по регистрации прав новых собственников. В связи с этим услуги нотариуса служат дополнительной гарантией чистоты и законности сделки.

Условия договора купли продажи коммерческой недвижимости

Ключевая особенность сделки купли-продажи коммерческих активов – подробные индивидуальные характеристики недвижимости. Договором проще пользоваться, если в нем указано как можно больше информации об объекте.

Обязательные данные по недвижимости для нотариуса:

• наименование предмета продажи: нежилое помещение, часть нежилого помещения;
• юридический адрес, точное расположение (в здании, на земле);
• кадастровый номер ;
• этажность, площадь, год постройки;
• целевое назначение – нежилое помещение;
• данные об имуществе, которое передается вместе с активом – сети коммуникаций, не отделяемое оборудование.

Надежный источник персональной информации по зданию, квартире, другому объекту для сделки у нотариуса – электронная выписка из ЕГРН и сайт Росреестра.

В обязательные условия договора входит цена недвижимости. Сумма согласовывается сторонами персонально, исходя из договоренностей и оценки. Это возмездное соглашение, поэтому без таких данных нотариальное удостоверение невозможно, а сделка будет считаться незаключенной.

Варианты указания цены объекта: за квадратный метр, за единицу площади, полностью за весь актив, отдельно за земельный участок и за здание на нем.

Комментирует нотариус города Москвы

Комментирует нотариус города Москвы

Если я покупаю коммерческий объект недвижимости на земле, в договоре будет две цены? Или нужно два договора?

По общему правилу, стоимость, указанная в договоре купли-продажи коммерческой недвижимости или квартиры на земле сразу включает цену земельного участка, на котором расположено здание. Два договора не требуется.

Стоимость земельного участка в цене договора выделяется отдельно, т.к. здание и земля — это два разных объекта недвижимости, несмотря на то, что земля следует судьбе здания.

Оформление договора купли продажи нежилого помещения

Договор составляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует, за исключением случаев, когда отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или недееспособному собственнику, а также когда имеет место купля продажа доли нежилого помещения (ст. 550 ГК РФ). При заключении сделок коммерческие организации, как правило, удостоверяют договор через нотариуса с целью избежать возможных правовых рисков и судебных споров.

В настоящее время имеется возможность оформить договор купли продажи нежилого помещения с участием двух и более нотариусов дистанционно, если покупатель и продавец недвижимости находятся в разных городах (регионах). Независимо от режима удостоверения сделки, нотариус обязан проверить документы продавца, юридическую чистоту объекта, провести анализ договора на предмет соответствия законодательству, для чего ему потребуется полная документация по продаваемому объекту и сторонам сделки.

Документы для купли продажи нежилого помещения

Приведенный перечень не является исчерпывающим, при удостоверении сделки купли продажи коммерческой недвижимости через нотариуса могут потребовать дополнительные документы. Например, при покупке нежилого помещения физическим лицом у юридического лица, от первого — согласие супруга на покупку, от второго — справка о том, что сделка не является крупной или с заинтересованностью. Кроме того, требуется одобрение сделки органами управления юридического лица, либо справка об отсутствии необходимости такого одобрения. В каждом конкретном случае есть свои нюансы, поэтому лучше заранее получить консультацию в нотариальной конторе о том, какой список документов потребуется для оформления договора.

С 2013 года регистрация самого договора купли продажи нежилого помещения в Росреестре не нужна, однако регистрируется переход прав на коммерческую недвижимость (имущество). При нотариальном удостоверении сделки эту процедуру совершает нотариус (в ином случае продавцу и покупателю пришлось бы подавать совместное заявление в Росреестр, и ждать минимум 10 дней). Нотариус по каналам электронного взаимодействия отправляет заявление о переходе прав на нежилое помещение к продавцу. Регистрация совершается в течение суток, после чего стороны могут убедиться в этом, запросив выписку на объект на сайте Росреестра.

Безвозмездные сделки с коммерческими объектами

Купля продажа нежилого помещения — не единственный вариант отчуждения недвижимости. Законом допускаются в отношении таких объектов и другие, в частности, безвозмездные сделки: передача в бессрочное пользование, дарение. Безвозмездный договор предполагают получение имущества одной только одной стороной. Рекомендуется заключать такие сделки через нотариуса, так как договор необходимо тщательно проверить по виду, предмету и статусу сторон на возможность согласования в нем условия о безвозмездности.

Так в случае, если будет доказан факт получения за предоставленный объект возмещения в какой-либо форме, суд будет рассматривать такой договор по правилам купли-продажи, аренды, агентирования со всеми вытекающими последствиями. Безвозмездными могут быть любые договоры, но в отдельных случаях закон ограничивает условия их совершения и круг лиц, между которыми может быть заключена такая сделка.

Договор безвозмездного пользования нежилым зданием

Возможность заключения договора передачи в безвозмездное пользование нежилого помещения допускается на основании ст.689 ГК РФ. При этом нет ограничений (в отличие от дарения) на проведение такой сделки между коммерческими организациями, юридическими и физическими лицам, за исключением нескольких случаев. Коммерческая организация не может осуществить передачу нежилого помещения в безвозмездное пользование своему учредителю (участнику), руководителю (например, генеральному директору), членам Совета директоров или контрольной комиссии. Обратная ситуация прямо не запрещена законом.

Пример. Директор ООО заключил с обществом бессрочный договор безвозмездного пользования нежилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности. Никаких ограничений на проведение сделки ссудодателем — физическим лицом закон не устанавливает. Таким образом, заключение договора ссуды между такими лицами, является допустимым.

По общему правилу безвозмездные сделки между юридическими лицами возможны:

1. между коммерческой организацией и некоммерческой (НКО), если это не противоречит закону;
2. между двумя НКО для осуществления уставных задач.

Также не противоречит закону договор безвозмездного пользования нежилым помещением между родственниками, в том числе супругами, при соблюдении указанных выше ограничений. Сделки такого рода — довольно распространенное явление в личных и бытовых отношениях, в государственном секторе, а также часто используется в благотворительных и иные социально значимых целях.

Необходимо обращать внимание на то, что в таких сделках в качестве стороны ссудодателя может выступать только собственник имущества, или уполномоченное им лицо. Несоблюдение этого условия часто приводит к судебным спорам. Нотариус при удостоверении сделки обязательно проверит, на каком основании ссудодатель владеет недвижимостью, имеются ли у него полномочия на передачу ее в безвозмездное пользование.

Не требуется регистрация договора безвозмездного пользования нежилым помещением в органах Росреестра, за исключением случая, когда передаваемый объект принадлежит к культурному наследию, а срок действия договора составляет 1 год и более. При этом нежелательно указывать его по формуле «1 год минус 1 день» с целью избежать регистрации. Согласно позиции ВАС (письмо № 66 от 11.01.2002) в договорах аренды он признается равным году, аналогичная практика применяется и случае регистрации в ЕГРН безвозмездного пользования нежилым помещением.

Дарение нежилого помещения

Собственники имущества вправе распорядиться им любым законным способом, в том числе путем дарения. Ограничений в отношении коммерческой недвижимости закон не устанавливает, однако договор дарения, в частности нежилого помещения, ограничен субъектным составом сторон сделки. Так, согласно ст. 575 ГК РФ его нельзя заключить, если:

1. одаряемое лицо занимает должности государственной, муниципальной службы, является служащим банка;
2. от имени работников медицинских и социальных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3. дарителем выступает несовершеннолетнее, недееспособное лицо или их представитель;
4. стороны сделки являются коммерческими организациями.

В остальных случаях дарственная на коммерческую недвижимость является законным документом и не имеет особых отличий от случаев дарения других видов имущества. Также ограничение установлено ст. 35 Семейного кодекса в отношении дарителя. Чтобы подарить недвижимость, приобретенную в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на дарение. В ином случае по его требованию сделка может быть признана недействительной.

Дарение коммерческой недвижимости — законный способ оптимизации налогообложения для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей. Так, если отец подарил сыну нежилое помещение для использования в предпринимательской деятельности, сын освобождается от уплаты НДФЛ (дар получен от члена семьи), а также исключает полученный доход (имущество) из налогооблагаемой базы по УСН.

Преимущества участия нотариуса в сделках с коммерческими объектами

Нотариальное сопровождение сделки и оформление договора у нотариуса – это законный современный способ защиты интересов обеих сторон.

Обязательное участие нотариуса

Закон обязывает оформлять куплю-продажу коммерческой недвижимости в простой письменной форме. Нотариальное заверение – по желанию сторон, без нотариуса не обойтись, если нежилые помещения:

• принадлежат опекаемому, несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному лицу (статья 54 ФЗ № 218)
• это долевая собственность или предмет договора ипотеки (статья 42 ФЗ № 218);

Оформление купли и продажи коммерческой недвижимости у нотариуса обязательно, если хотя бы одна из сторон настаивает на таком формате.

Нотариальная проверка при заверении сделки

Задача нотариуса при оформлении сделки с коммерческой недвижимостью – проверить статус, данные и правомочия сторон. Для этих целей нужно предъявить паспорта представителей,учредительные документы ООО, доверенности.

С целью защиты от мошенничества проводится полноценный правовой анализ договора, в том числе на предмет соблюдения преимущественного права покупки доли ООО и норм действующего законодательства.

Нотариус запрашивает данные об обременениях на объект коммерческой недвижимости из государственного реестра, получая актуальные сведения на момент заключения сделки о залоге, аресте.

Тарифы на удостоверение договора продажи коммерческой недвижимости

Стоимость услуг для ООО, других юридических и физических лиц при оформлении договора купли-продажи коммерческой недвижимости, включает единый нотариальный тариф:

Если нотариальное удостоверение не обязательно, а является желанием сторон, размер зависит от суммы реализуемой недвижимости:

• 0,4% + фиксированная сумма 3000 руб. – стоимость актива менее 1 млн и 1 млн включительно;
• 0,2% от сделки (но не более 1 млн руб.) + фиксированная сумма 7 000 руб. – цена объекта от 1 до 10 млн руб.;
• 0,1% от суммы сделки + фиксировано 25 000 руб. – стоимость продаваемого актива свыше 10 млн руб.
• Если по закону участие нотариуса в сделке обязательно:
• Удостоверение договора ипотеки недвижимого имущества ООО – 0,3% от стоимости, но не превышая 3000 руб.;
• Прочие договора, предметом которых является квартира, другое имущество, подлежащее оценке, оплачиваются по тарифу 0,5% суммы сделки, но в диапазоне от 300 до 20 000 руб.
• Стоимость оформления сделки у нотариуса, кроме тарифов, предполагает оплату услуг правового и технического характера с 2023 года фиксированная и составляет 8000р.

Стоимость оформления сделки у нотариуса, кроме тарифов, предполагает оплату услуг правового и технического характера. Цена зависит от объема и типа имущество ООО или другой стороны, города совершения сделки (в регионах, как правило, дешевле).

Государственная пошлина за регистрацию прав ООО в Росреестре не включена в тариф нотариуса и оплачивается отдельно.Госпошлина для покупателя — юридического лица составляет 22000 рублей, для покупателя-физического лица — 2000 рублей.

В центре Москвы	Онлайн запись	Бесплатная парковка	Различные формы оплаты

Задайте свой вопрос нотариусу:

Источник: lexakova.ru

юридическое оформление продажи бизнеса

В этой статье мы попытаемся подробно рассказать, как же самостоятельно продать бизнес. Итак, начнем.

Понимание, что именно продается: бизнес или имущество

Сперва необходимо понять, что конкретно продаете вы. Иногда люди хотят завуалировать под продажей бизнеса продажу определенного имущества с целью оптимизации налогообложения или поиска иных выгод. Для этих целей данная статья вряд ли подойдет.

Если же вы все-таки продаете бизнес в общепринятом его понимании как определенный налаженный процесс, в ходе которого владелец бизнеса получает прибыль, то данная статья поможет оформить продажу бизнеса и максимально при этом обезопасить свои риски. Однако помните, что максимальная безопасность, как и лечение, проводится только специалистами. Все остальное — кустарные методы. Итак, определили, что продаем производство (услуги, магазин и т.п.), т.е. бизнес в привычном его понимании и приступаем к непосредственному процессу оформления продажи бизнеса.

Подгонка документов. Презентация при продаже бизнеса

Мы намеренно опускаем стадию поиска клиентов по покупке продаваемого вами бизнеса, т.к. данная статья касается исключительно документального его оформления. Если же вы не нашли покупателя и все равно хотите самостоятельно провести сделку по продаже бизнеса, настоятельно рекомендуем вам подумать о последствиях — порой, они бывают необратимы. Лучше обратитесь к специалистам!

Но раз покупатель найден, осталось дело за малым. Вы должны документально отобразить покупателю конкретный «товар». Слово «товар» взято в ковычки не просто так, а для придания этому слову особого в плане бизнеса значения. Ведь бизнес при продаже — это такой же товар, имеющий определенные представления у продавца и покупателя, как и продукт, покупаемый в обычном магазине. И если вы, продавая бизнес, не сможете объяснить покупателю, что именно вы продаете, какие при покупке бизнеса получит он дивиденды, в дальнейшем (а может и в процессе продажи бизнеса) могут возникнуть разного рода проблемы и разногласия.

Конечно, перед продажей для покупателя необходимо подготовить полный бухгалтерский баланс, в котором будет отображаться вся балансовая стоимость бизнеса (наличие на самостоятельном балансе имущества, счета в банках, кредиторские и дебиторские задолженности, действующие договоры и прочее). Показывая покупателю более полную информацию, вы ограждаете себя от возможных недопониманий, ведь документ, предъявляемый перед продажей бизнеса — сильный аргумент в случае возникновения споров по конкретным условиям продажи бизнеса.

Перед встречей с потенциальным покупателем, кроме указанных выше документов, вам будет также полезно получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), из которого покупателю будет видно, кто является учредителями (участниками) организации, организационно-правовая форма (ОПФ, кстати, очень немаловажная информация), дата создания, налоговые реквизиты и некоторая иная информация, которая может быть полезна покупателю.

Продажа бизнеса через несколько компаний

Очень нередки (по правде говоря, часты) случаи, когда бизнес продается посредством продажи нескольких компаний, а иногда и путем продажи тех или иных прав индивидуальных предпринимателей. При продаже такого сложного комплекса обойтись без юриста будет сложно. Но все-таки можно.

Здесь самое главное, что бы по результатам продажи бизнеса у покупателя была возможность влиять на все сферы бизнеса без каких-либо проблем. При этом не важно, участником скольких организаций он по итогам продажи бизнеса станет.

Договор о намерениях по продаже бизнеса

Перед тем, как продать бизнес, некоторые участники данного процесса заключают так называемый договор о намерениях. Иногда данный договор называют предварительным договором купли-продажи бизнеса или как-то еще. Но это не важно. Такой договор обычно подписывается, когда стороны уже точно знают, что получат по результатам сделки. Но спешить с его подписанием специалисты нашей фирмы не рекомендовали бы.

Непосредственное заключение договора (сделки)

Сама сделка по продаже бизнеса — это процесс емкий. Иногда он может длиться не один месяц или даже год (все, конечно, зависит, от объемов продаваемого бизнеса). Перво-наперво необходимо составить план продажи.

План продажи бизнеса

С учетом того, что вы осуществляете продажу бизнеса, то наша фирма рекомендует всем обратившимся к нам клиентам такую схему продажи бизнеса с учетом интересов продавца.

Самое главное при продаже бизнеса — это чтобы перешедший к покупателю бизнес был оплачен в полном объеме. Конечно, редко какой покупатель согласится оплатить всю сумму сразу. Но надо дать четко понять, что в данном случае должны рисковать обе стороны. Теперь поближе к схеме продажи.

Первый этап — 5 % риска покупателя
Данный этап имеет такое название потому, что при его осуществлении покупатель несет 5% риска от стоимости внесенной предоплаты. Данная предоплата может быть произведена различными способами: авансовым платежом, задатком и прочее. А может быть совершенная и оплата аккредитивом либо иным банковским продуктом. Но продавать бизнес через банковские схемы стоит денег и поэтому нужно понимать, какие риски при сделке несут стороны и какими суммами они оперируют. На данном этапе покупатель должен внести сумму, равную 5% стоимости бизнеса, а продавец осуществляет оформление документво по продаже бизнеса.

Второй этап — 10 % продавца, 15 % покупателя
На данном этапе продавец оформляет переход 10% бизнеса в пользу покупателя, по результатам чего покупатель оплачивает 15 % стоимости бизнеса. Таким образом, до оформления 10% в пользу покупателя, уже продавец рискует 5%, которых еще не уплатил покупатель. После же проплаты положенных сумм все встает обратно на свои места. Кстати, здесь, выше и далее все риски — они больше реальные, но не юридические, ведь при невыполнении условий договора о намерениях либо договора о продаже бизнеса другая сторона вправе предъявить требования о выполнении условий договора в суде.

Третий этап — полная продажа

Обычно, если первые два этапа продавцом и покупателем пройдены безболезненно и без отступлений от условий, то далее можно завершать процедуру продажи и оформлять сделку в полном объеме.

Заключение договора о продаже бизнеса

После того, как план продажи утвержден обеими сторонами, можно заключать и сделку (договор) о продаже бизнеса. В данном договоре важно предусмотреть, что в итоге переходит к покупателю. Не всегда продавая бизнес продается одно юридическое лицо.

С продажей бизнеса зачастую продаются здания, рекламные площадки, дебиторские и кредиторские задолженности бизнеса, маркетинговые исследования и каналы, персонал и прочее. Необходимо, чтобы все это, что входит в представление о конкретном бизнесе, было отражено на официальном документе, называемом договор купли-продажи бизнеса. Хотя бы один неучтенный пункт может привести к серьезным проблемам. Необходимо также определиться, с какого конкретно момента бизнес считается проданным, т.к. впоследствии могут возникнуть разногласия относительно рисков его деятельности.

Заключительная фаза — проверка сделки

По результатам проверки сделки все активы, которые продавец бизнеса оформлял на покупателя, должны быть записаны на имя покупателя (возможная недвижимость, транспорт и прочее). При отсутствии такого результата, сделка может быть признана незавершенной, что может повлечь за собой последствия, отраженные в договоре, которые, конечно, необходимо прочитать перед его подписанием и обдумать. В заключении хотелось бы сказать, что процедура продажи бизнеса — сложный процесс, который занимает большую часть времени и несведущим людям может показаться слишком тяжелым. Проведение самостоятельной продажи бизнеса может привести к различного рода проблемам (начиная от проблем с покупателем, заканчивая — с налоговой). Если же вы затеяли продажу бизнеса, мы настоятельно рекомендуем вам обратиться к юристу по продаже бизнеса, который поможет вам оформить сделку без последствий и нервов.

Последние добавленные статьи

• Что делать, если сосед построил дом на момем участке? (19.05.2023)
• Притворная сделка (15.05.2023)
• Признание мнимой сделки ничтожной (недействительной). Мнимая сделка (03.05.2023)
• За что могут изъять земельный участок? (18.04.2023)
• Суды будут взыскивать с покупателя скидку при отказе от дополнительной услуги пропорционально (06.04.2023)
• Может ли таможня начислить платежи за выплаченные роялти и дивиденды? (03.04.2023)

Источник: madroc.ru

Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке

По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы. В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры. Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.

Содержание

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.

Читать по теме
Как написать объявление о продаже недвижимости

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

• Физическое и психическое здоровье продавца . Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
• Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

Виктория Данильченко,
юрист и адвокат

— При проверке документов обращайте внимание на срок владения жильем. Лучше, чтобы он превышал 3 года. Так как 3 года — срок исковой давности по оспариванию наследства. Бывают такие ситуации, что мошенник, узнав о смерти одинокого гражданина, подделывает свидетельство о рождении и выдает себя за ребенка умершего.

С этими поддельными документами он идет к нотариусу и вступает в наследство. Вместе с тем он понимает, что в любой момент могут возникнуть реальные наследники, и старается поскорее избавиться от недвижимости.

• Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года.

По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

• подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
• количество собственников квартиры;
• историю перехода прав собственности;
• наличие обременений.

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.

3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

• правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
• правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

• Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
• Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
• Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

• договор купли-продажи;
• договор передачи жилья в собственность;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• справка ЖСК о выплате пая;
• договор долевого участия;
• решение суда.

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:

• Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.

• Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.

Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

Елена Моштакова,
риелтор

— Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять. Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности. Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали. Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Елена Моштакова,
риелтор

— Риелтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей 429 ГК РФ. Когда агент убедился, что покупатель и продавец согласны с условиями договора, только после этого он может давать документы на подпись.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Читать по теме
Работа с конфликтными клиентами: 7 правил и 30 стоп-слов

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

• паспорт собственника;
• кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
• правоустанавливающие документы;
• справка о составе семьи;
• документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
• справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
• согласие всех собственников на продажу квартиры;
• согласие второго супруга;
• разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

• описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
• описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
• цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
• зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
• срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

• семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
• обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

Ольга Берестнева,
заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис»

— К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:

• название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
• подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
• нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
• в тексте не должно быть помарок и пятен;
• листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

• квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
• дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
• дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

• весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

Читать по теме
Новые технологии в недвижимости: топ-5 сервисов

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры. Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге .

Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно

За это время вы поймете, подойдет ли CRM для вашей компании: как работает IP‑телефония, e-mail и sms-рассылки, удобно ли ей пользоватся сотрудникам.

Оцените статью по пятибалльной шкале

Средняя оценка 4.1 / 5. Количество оценок: 91

Оценок пока нет. Поставьте оценку первым.

Источник: salesap.ru