Бизнес-идеи и руководства
Автор Андрей Меркулов На чтение 6 мин Просмотров 3,3к. Опубликовано 13.01.2014
В последние 10-15 лет рынок краткосрочной аренды квартир набирает обороты. Это напрямую связано с тем, что повышается мобильность населения: туризм, командировки, деловые выезды, форумы, конференции, выставки.
Содержание
- Бизнес – квартиры посуточно, с чего начать
- Какую систему налогообложения выбрать
- Реклама – продвижение бизнеса
- Видео – разбор реального бизнеса на посуточной аренде квартир
- Условия заселения квартир клиентами
- Финансовый расчет
Бизнес – квартиры посуточно, с чего начать
Нормальный бизнес начинается, когда в распоряжении предпринимателя не менее 5 квартир. При чем разного класса — эконом, бизнес и элитные квартиры. Чтобы по возможности не упускать ни одного клиента.
Бизнес на посуточной аренде. Какие основные ошибки Вы можете допустить в этом бизнесе?
Заполучить во владение несколько квартир — не простая задача. Многие задаются вопросом, а почему бы не взять ипотеку под данное дело. Данная идея не совсем подходит с точки зрения бизнеса. Во-первых, взять ипотеку не так-то просто. Необходим первоначальный взнос и лицо, на которого будет оформляться ипотека.
При этом, необходимо предоставить справку об официальных доходах – 2НДФЛ, которые должны быть значительно выше (50% и более), чем проценты по кредиту. Во-вторых, банку придется платить большой процент по ипотеке. С учетом налогов и прочих расходов доход от посуточной аренды получится совсем уж смешным. Ну и в-третьих, владельцем такой квартиры будет лицо, на которого оформляется кредит, и хорошо, если это будет близкий родственник. В противном случае, отношения с собственником жилья, в будущем, могут быть совершенно не предсказуемыми.
Поэтому оптимальный вариант при отсутствии собственности — субаренда жилья. Найти желающих заключить подобный договор очень не просто. Для не опытных — практически не решаемая задача. Важно заинтересовать владельца квартиры не только финансового.
Первое что беспокоит хозяина — сохранность его имущества, так как многие полагают, что посуточная аренда сильно вредит состоянию квартиры. И здесь важно убедить владельца в том, что в жилье будет сделан капитальный ремонт, что за ним будет проходить тщательный ежедневный уход и посетители будут только порядочные. Дополняя свой диалог тем, что долгосрочная аренда ни чем не лучше, так как постоянные жильцы тоже бывают разные — они то, как раз в меньшей степени следят за состоянием квартиры.
Серьезный бизнес, как правило, не обходится без государственной регистрации. Если с одной-двумя квартирами еще как-то удается работать «в черную», то с укрупнением бизнеса регистрация обязательна. Тем более, что юридический статус удобен и многим клиентам, осуществляющих оплату безналичным расчетом. Здесь подойдет регистрация как обычного индивидуального предпринимательства, так и регистрация ООО (юридического лица). Что лучше — читайте в статье: ИП или ООО.
Какую систему налогообложения выбрать
Теперь о налогах. С 2012 года предприниматель волен сам выбирать по какой системе ему работать: УСН, ЕНВД или купить патент. Самой оптимальной системой налогообложения «посуточного бизнеса» является патентная система. Это когда предприниматель осуществляет единовременную оплату налога (покупает патент) и работает спокойно 365 дней.
Однако в каждом конкретном регионе могут быть свои расценки и условия. Можно рассмотреть вариант и с выбором упрощенной системы налогообложения (УСН), 6% от выручки или 15% от прибыли организации. ЕНВД же, по словам предпринимателей, не совсем выгоден для бизнеса на посуточной аренде квартир.
Если предприниматель решил работать в «белую», то помимо основной системы налогообложения, необходимо платить и налог на прибыль владельца квартиры (НДФЛ) — 13% от дохода в месяц. Если, конечно, бизнесмен является субарендатором и это обговорено договором с владельцем. В противном случае, владелец сам должен платить данный налог.
Реклама – продвижение бизнеса
Преимущество квартир перед гостиницами для определенной категории клиентов — вполне обоснованно. Во-первых — это более низкая цена. Во-вторых — комфорт, так как многие квартиры оборудованы современной бытовой техникой.
В-третьих — уют, квартиры в чем-то более близки людям, ведь они привыкли в них жить, чего не скажешь о гостиничных номерах.По мнению представителей бизнеса в данном деле важна реклама. От этого напрямую зависит клиентопоток. Сегодня популярна реклама в интернете — через личный сайт, Яндекс-Директ, реклама на досках объявлений и профильных ресурсах.
Сейчас квартиру на сутки ищут в основном именно в интернете. Не плохо себя показывает и традиционная реклама в газетах. Раскручиваться нужно по максимуму, иначе квартиры будут простаивать, что не есть хорошо.
Рентабельность бизнеса сильно зависит от региона. В отдельных городах конкуренция в посуточной аренде очень высокая, крупные игроки могут иметь в управлении до 50 квартир и за счет рекламы вытесняют мелких предпринимателей.
Основные клиенты — командировочные и туристы. Они считаются и самыми «не проблемными». Другое дело — местные жители, молодежь и веселые компании, арендующие квартиру не для благих целей. Таких клиентов следует избегать, или в разы повышать оплату.
Основной сезон — весна и осень. Спад же наблюдается в летнее время. Это правило не распространяется, пожалуй, только на курортные города, где основной сезон в посуточной аренде — теплое время года.
Видео – разбор реального бизнеса на посуточной аренде квартир
Условия заселения квартир клиентами
Дабы избежать проблем и споров с клиентами по поводу времени заезда-выезда, устанавливаются так называемые гостиничные сутки. Это когда клиент заселяется после 13 часов дня, а выезжает до 12 часов следующего дня. За ранний заезд должна взиматься дополнительная плата и с учетом того, что квартира — свободна. Поздний выезд — максимум до 18 часов с оплатой с 12 часов дня.
Далее, если клиент не выехал, оплата должна идти как за целые сутки. То есть, даже если клиент заехал в 22:00, то сутки ему засчитываются до 12 часов следующего дня. Другими способами порядок не навести.
Финансовый расчет
Приведем пример. Допустим, выручка от сдачи квартиры в месяц составила 30 тыс. рублей. Мы применяем УСН 6% от выручки, значит налог составит — 1800 рублей. За аренду квартиры владельцу мы платим 5 тыс. руб., отсюда НДФЛ (13%) составит — 650 рублей. Общий размер налогов составит: 1800+650 = 2450 рублей.
На этом расходы не заканчиваются. Есть еще и внебюджетные фонды — ПФР и ФСС, куда предприниматель за год уплачивает страховые – чуть более 17 тыс. рублей (2014 год), если его годовой доход не превышает 300 тыс. руб. Если же доход превышает 300 тыс. руб., то к 17 тыс. нужно прибавить 1% от дохода, превышающего 300 тыс. руб. Общая сумма страховых, при этом, не может превышать 129 916, 80 рублей в год.
По словам практиков, у данного бизнеса немало трудностей. При чем они начинаются с самого старта. Самая первая трудность – подбор квартир. Здесь начинающего бизнесмена ждет общение с непрофессиональными агентствами по недвижимости, с хозяевами квартир, которые боятся посуточной аренды, или повышающие стоимость аренды на 50-60%.
И даже, если квартиру удается таки заполучить появляются другие проблемы, такие как недовольные соседи, неадекватные председатели ТСЖ, не желающие видеть «гостиницу» в своем доме и другие личности. Самая же большая головная боль — это клиент. Здесь вас ждут люди, торгующиеся из-за 100 рублей, не выполняющие условия проживания, бронирующие, а потом «кидающие» и т. д. Так что, при всей своей прибыльности, легким хлебом дело не назовешь. В прочем, везде нужен грамотный подход и желание трудится — и не так будет страшен черт, как его малюют.
Источник: abcbiznes.ru
Как проект «5 суток» меняет российский рынок посуточной аренды жилья
В 2009 году Юрий Павлов запустил проект «Ижевские квартиры» — сеть гостиниц квартирного типа. А год назад он со своей командой открыл компанию «5 суток», которая продает франшизы на запуск бизнеса посуточной аренды. Сейчас по франшизе в других городах работают четыре проекта. За период существования бизнес принес уже 450 000 руб., но команда надеется на скорое увеличение прибыли.
Основатель проекта «5 суток» Юрий Павлов рассказывает о специфике своего бизнеса.
Я начинал как радиоведущий
Мне 24 года, я окончил Удмуртский государственный университет по специальности «Картография». Я учился на заочном отделении, поэтому у меня было достаточно много свободного времени: я завел друзей с местных радиостанций, в 2009 году окончил курсы радиоведущего в Санкт-Петербурге, после работал на радио в Ижевске звукорежиссером. Через полгода я запустил авторскую радиопрограмму на местном канале. После я перепродавал различную технику — телефоны, планшеты, фотоаппараты — и довольно хорошо на этом зарабатывал, но заработок был нестабильным, к тому же постепенно у меня пропал интерес к этому делу.
Когда я задумал бизнес посуточной аренды квартир, у меня в кармане было 10 000 руб., а идея создать свой сервис по бронированию жилья стоила мне 270 000 руб.
После того, как я узнал о существовании посуточной аренды как бизнеса, я решил попробовать заняться чем-то подобным. Сначала я снял одну квартиру, дал рекламу, постепенно пригласил своих друзей на работу — через пять лет у нас было уже десять квартир в центре города, появился и приличный ежемесячный оборот.
Мы привлекаем клиентов с более чем пятидесяти ресурсов
Сегодня в нашей команде работает пять человек: помимо меня, два программиста, дизайнер и мой помощник, с которым ведется обсуждение проекта и принимаются решения. Коллектив складывался постепенно: поначалу в команде были только программисты, затем появились другие участники. Хотя все мои коллеги из Ижевска, офиса у нас нет. И он нам не нужен.
Любую идею мы сначала обсуждаем с помощником, думаем, как ее реализовать, затем даем задание программистам. На второй стадии мы тестируем эту идею, корректируем, если нужно, и после этого выпускаем в работу. Вся ответственность лежит непосредственно на мне, помощник отвечает за маркетинг и продажи, дизайнер — за внешний вид нашего сервиса и удобство использования, программисты — за техническую составляющую проекта.
У нас уже есть три франчайзи в Ижевске, один в Воткинске, скоро откроем еще две франшизы в Казани. Три других города находятся на последней стадии согласования. Самое важное условие для нас — участники, которые готовы полностью погрузиться в проект и нести за него ответственность, а не просто «попробовать, а там как пойдет».
За маркетинг посуточной аренды отвечаю я: это сложная система с привлечением клиентов c более чем пятидесяти ресурсов. Наибольшее количество клиентов по франшизе приносит контекстная реклама в интернете, также неплохо работает наша группа во «ВКонтакте», в ней больше 10 000 участников. Наш сервис по бронированию развивается самостоятельно путем набора большого количества объявлений, вследствие чего мы наблюдаем постепенный рост посещаемости сайта.
Мы создали франшизу посуточной аренды с нуля
До того, как мы запустили проект, бизнес посуточной аренды жилья, как франшиза, не был представлен в России, поэтому нам пришлось изучить многие предложения других видов гостиничных франшиз и создать свое направление в этом бизнесе.
На создание и доработку франчайзингового пакета у нас ушло больше года. Это поистине сложный процесс, и то предложение, которое мы вывели на рынок, основательно проработано и имеет позитивные отзывы у наших франчайзи.
Модель успешно работает у наших представителей, они довольны бизнесом. К тому же мы решили сделать франшизу социальной и предоставили возможность каждому открыть бизнес посуточной аренды квартир в своем городе, работать по тем нормативам и правилам, которых придерживаемся мы сами. Таким образом мы хотим повысить качество посуточного жилья в стране, вывести его из тени и сделать более популярным, так как пока с ним связано много проблем: большая часть подобных гостиниц не пригодна для проживания, многие бизнесмены в этой отрасли не регистрируют свою деятельность. Люди, которые отправляются в командировки, по-прежнему предпочитают пользоваться обычными отелями и не знают, что жить в гостинице квартирного типа значительно дешевле.
Конкурентов у нас огромное количество, но наш проект отличается от остальных тем, что мы параллельно развиваем свою собственную сеть посуточного жилья и со временем сможем контролировать качество предоставляемых услуг для тех, кто это жилье бронирует через наш сервис.
Недавно со мной связался бизнесмен из Нью-Йорка. Он хочет открыть подобный бизнес там и ожидает проработанной модели бизнеса посуточной аренды под их рынок и законодательство, мы работаем над этим.
Проект «5 суток» не был создан в один день, это результат пятилетней работы нашей команды. Сперва мы получали опыт в данном бизнесе, затем запустили сервис по бронированию 5sutok.ru и после этого приступили к созданию франшизы посуточной аренды жилья. Если говорить о суммарных затратах, то это примерно 2 млн руб. за последний год, и мы только-только запустили франшизу, с которой заработали порядка 450 000 руб. Надеюсь, в ближайший год наши вложения окупятся. Все средства личные, заработаны на посуточной аренде квартир.
Количество клиентов за два года сократилось на треть
Мы недавно начали масштабироваться и на данный момент продали четыре франшизы, две в рассрочку. Сервис по бронированию пока не приносит особой прибыли, хотя в него была вложена львиная доля средств. На данный момент это в среднем 5 000 — 7 000 руб. в месяц, но эта сумма из месяца в месяц растет, так как посещаемость портала увеличивается с каждым месяцем.
В бизнесе посуточной аренды, конечно, есть сезонность, и мы ее, к счастью, неплохо преодолеваем. Это маркетинговые ходы, работа с постоянными клиентами, партнерские программы и так далее.
Кризис стал ощущаться еще с весны прошлого года, но мы стараемся с ним работать. Сейчас я вижу, как некоторые бизнесмены начинают бизнес посуточной аренды и уже через пару месяцев закрываются из-за нехватки клиентов и неправильно сформированной работы. Два года назад клиентов было больше на 30%, командировочный класс и количество туристов резко сократились в последнее время. Сейчас мы ведем работу над созданием биржи заявок, что позволит в разы сократить расходы предпринимателей посуточной аренды на рекламу и получить постоянный поток клиентов вне зависимости от сезона и финансовых колебаний в стране.
Бизнес, учет и отчетность для ИП на УСН или патенте без участия бухгалтера
Источник: kontur.ru