Как открыть свой бизнес оценки

В последнее время идей для малого бизнеса появляется всё больше. При этом одним из наиболее выгодных видов бизнеса является тот, который специализируется на такой деятельности, как оценка недвижимости. Суть этого бизнеса заключается в том, что от оценщика требуется определять стоимость объектов недвижимого имущества, которые предоставит ему клиентура.

Как правильно определиться с направлением работы

Прежде чем начать бизнес, нужно узнать, какие клиенты смогут прибегнуть к вашим услугам. Это могут быть:

Продавцы и покупатели. Прежде чем заключить договор купли-продажи недвижимости, нужно определить её точную стоимость.

Как правило, оценщик может сосредоточиться на каком-либо одном направлении, однако большинство крупных компаний стремятся разнообразить свою деятельность. Стартовый капитал для начала бизнеса по оценке имущества — примерно 90 000 рублей. В эту сумму входит оформление всех необходимых документов, аренда офиса, реклама и автомобиль. Можно начинать деятельность в одиночку, а затем увеличить штат сотрудников. В среднем все затраты на организацию бизнеса окупаются за первые полгода.

Как начать свой бизнес в 17 лет? Советы молодых предпринимателей

От оценщика требуется не просто осмотр имущества, но и прогноз его дальнейшей стоимости. При этом необходимо подходить к оценке и прогнозу стоимости не только с точки зрения цены на объект, но и ориентируясь на рынок недвижимости в регионе на данный момент. Альтернативой организации бизнеса по оценке имущества может быть оценка земли. Принципы работы в той и другой сфере практически одинаковы.

Источник: www.rosfirm.ru

Бизнес-план: Оценка недвижимости

1. Миссия и цель предприятия по реализации предпринимательской деятельности.

Целью данного предприятия является оценка недвижимого имущества, а также определение потенциальных расходов при проектировании заказчиком ремонтных и восстановительных работ. Миссия данной компании заключается в сведении к минимуму инвестиционного риска за счет грамотного подхода к прогнозированию расходов и разработке инвестиционной стратегии реализации проекта.

2. Какие товары и услуги предлагаются организациям?

Фирма «МосКон» представляет следующие услуги:

— оценка объекта недвижимости при приведении здания или сооружения в соответствие с его предназначением,

— предварительное обследование основных строительных конструкций, здания, сооружения,

— основное техническое обследование,

— составление заключения по результатам оценки технического состояния здания, сооружения.

3. Почему компания «МосКон» превзойдет конкурентов?

Для определения цены объекта недвижимости участники сделки обычно прибегают к помощи фирм-оценщиков, которые не определяют и не раскрывают последующих затрат. На основе данных лишь о цене объекта, который характеризует единовременные затраты, нельзя принять решение о покупке недвижимости. Только после определения всей совокупности затрат, чем и занимается фирма «МосКон», можно правильно принять решение, которое не приведет к убыткам.

Как открыть свой бизнес / Моя Бизнес стратегия

4. Почему деятельность фирмы будет прибыльной и имеет шансы к развитию?

Компании, которые прибегают к услугам компаний-оценщиков, представляющие

данные о цене объекта, терпят убытки при проведении реконструкционно-восста-новительных работ зданий старой постройки. Компании прибегают все меньше к таким фирмам, которые не могут определить полные инвестиционные затраты, а лишь довольствуются частичной оценкой.

Большинство наших клиентов будут составлять крупные, средние фирмы, которые способны проводить значительные инвестиции в недвижимость — это банки, торговые организации, предприятия.

6. Требования к помещениям, материалам, оборудованию.

Наиболее важным оборудованием являются строительные инструменты (зубило, молоток, специальный нож, микроскоп, испытательный стенд, компьютер). В зависимости от того как разбился кирпич от удара, можно легко определить его марку. Приблизительную оценку прочности раствора определяют по характерным признакам его повреждения при «строгающем» движении лезвия ножа по поверхности шва. Ориентировочно оценить прочность бетона позволяет такой метод как удар слесарного молотка непосредственно по бетону.

7. Роль кредита или инвестиций в деле повышения доходности.

Расширение фирмы, путем организации других дочерних компаний.

Какие товары и услуги на основе предпринимательской идеи будет продавать фирма?

Данная фирма заключает с различными организациями договора, на основе которых производится оценка объектов недвижимости, а также для прогнозирования последующих затрат требуемое предварительное и основное техническое обследование. В состав работ по предварительному обследованию входит:

— подбор, анализ, имеющейся технической документации;

-уточнение конструктивных решений здания (сооружения) и отдельных его элементов;

— выявление поврежденных и аварийных участков и конструкций.

Основное техническое обследование на основе инструментальной диагностики

— количественную оценку явных и скрытых дефектов и отклонений;

— определение свойств материалов, уточнение фактических нагрузок, воздействий и условий эксплуатаций;

— по результатам технического состояния составляется заключение. Оно содержит:

— оценку качества проектных решений сооружений: отсутствие ошибок в исходных расчетах и принятых конструктивных решениях, в соответствии с их стандартами и нормами, действовавших во время составления проекта;

— результаты освидетельствования конструкций с оценкой их фактического состояния, качества изготовления и монтажа с приложением ведомости дефекта;

— результаты определения фактических и прогнозируемых нагрузок, воздействий и условий эксплуатации;

— перечень допустимых отклонений, дефектов и повреждений и т.д.

Какие потребности клиента при этом будут удовлетворены?

Клиент получит необходимую правильную оценку покупаемой им недвижимости, информацию о предстоящих расходах, связанных с восстановлением и реконструкцией здания (сооружения), что поможет клиенту избежать риска.

Как сегментированы клиенты на рынке?

Большинство наших клиентов будут составлять банки, крупные, средние коммерческие организации, различные сервисные фирмы, а также частные лица. От основных клиентов, таких как банки, крупные торговые организации, расположенные в центре моей маркетинговой зоны (центральная часть города) фирма получит примерно 65 процентов заказов. Наибольший спрос обеспечат преуспевающие банки, непрерывно расширяющие сеть своих филиалов, составляющие от общего числа клиентов 35 процентов.

Какие потребительские свойства привлекают к вашему товару, а не к товару конкурента?

Наша фирма одна из немногих фирм, которая с достаточно высокой точностью может ответить на вопрос клиента: стоит ли приобретать, арендовать на длительное время недвижимость, эксплуатирующуюся достаточно длительное время и нуждающуюся в восстановительных работах. Фирма помогает клиентам избежать неоправданных, чрезмерных расходов, а также, связанных с этим убытки. Другие фирмы в основном останавливаются на оценке недвижимости без глобальных аналитических, исследовательских работ по последующим капитальным затратам.

Как будет расширятся круг клиентов?

Устанавливая непосредственные контакты с потенциальными клиентами, фирма будет стараться заинтересовать их предлагаемыми услугами путем подробным изложением методики своей работы, а также конкретными примерами успешной деятельности с другими фирмами избежавших благодаря нашей помощи инвестиционных убытков.

Активная рекламная деятельность на страницах газет, также, будет способствовать расширению круга клиентов.

Какова предлагаемая емкость рынка?

На основе информации, полученной в фонде по недвижимости, было установлено, что г. Москва является одним из городов, где больше всего приходит вложений в недвижимость. Большая часть приобретений приходится на здания старой постройки, которые необходимо оценить с точки зрения восстановительных работ, а также по состоянию на момент купли-продажи. Участники таких сделок обычно и являются потенциальными клиентами нашей фирмы, число которых заметно увеличивается из-за роста числа инвестиций в недвижимость.

Надежность, качество нашей фирмы гарантированы деятельностью квалифицированных специалистов, имеющих большой стаж работы по оценке технического состояния зданий (сооружений), а также отработанной методикой с глубоким научным подходом.

На рынке наших услуг существует два вида конкурентов.

1. Занимаются лишь оценкой недвижимости без дальнейших глубоких анализов, предполагаемых инвестиций. По сравнению с такими фирмами наши услуги более полные, т.е. идет конкуренция на уровне уникальности.

2. Фирм, предлагающих такой же объем услуг как наша фирма очень мало. Поэтому конкуренция с ними будет идти на уровне затрат.

Так как на рынке услуг подавляющее большинство составляют фирмы первого типа, то и основная конкуренция наблюдается с этой стороны. Такие фирмы мы намного обходим по уникальности услуг и поэтому наша фирма займет вскоре лидирующие позиции на уровне с фирмами второго типа, конкуренция с которыми будет происходить путем снижения издержек.

2. Потребности в ресурсах

1. Требование к помещению.

Для коммерческой деятельности необходимо арендовать помещение общей площадью — 80 кв. м, 40 кв. м выделяется под офис, 40 кв. м — площадь для лаборатор-но-исследовательских работ.

2. Требование к оборудованию.

Для полноценного, эффективного функционирования нашей фирмы следует проводить технологический процесс анализа с определенным составом инструментов, оборудования, к такому составу относится:

— микроскоп, необходимый для визуального определения изменений, исследуемых структур.

— лабораторный стенд служит для испытания образцов материалов на различные физические нагрузки.

Данные экспериментов заносятся в компьютер, в котором на основе программного обеспечения проводится их обработка. Выдается результат в виде графиков, таблиц, а также делается вывод о том, насколько изменились свойства материалов и можно ли их в дальнейшем использовать под воздействием существующих, а также планируемых нагрузок. Для работы необходимы строительные инструменты, назначения которых изложено выше.

Автомобиль необходим для оперативных выездов на исследуемые объекты.

3. Организационный план

Необходимый персонал на фирме.

Директор фирмы, он же будет выполнять функции главного бухгалтера. Данное совмещение профессий позволит фирме сократить расходы на начальном этапе развития. Остальной персонал выглядит следующим образом.

Менеджер по рекламе и маркетинговым исследованиям

Инженеры (2 человека), их обязанности: анализ, имеющейся технической документации (паспорт на здание, комплект рабочих чертежей с указанием изменений, внесенных при производстве работ и др.), выявление повреждений и аварийных участков и конструкций. Осуществляют предварительную оценку прочностных свойств строительных материалов.

Экономист занимается непосредственным и окончательным расчетом цены на основе данных, полученных при экспертизе здания (сооружения), на основе технической документации по реконструкции здания и составляет калькуляцию предстоящих затрат.

4. Производственный план

План по представлению услуг определяется исходя из потенциальных возможностей фирмы, т.е. ее размеров, которые влияют на максимально возможное число заключенных и выполненных договоров с заказчиками.

Минимальный плановый уровень представленных услуг определяется на основе оценки желаемого уровня дохода необходимого для покрытия всех расходов и получения прибыли.

РАСЧЕТ ТОЧКИ БЕЗУБЫТОЧНОСТИ.

К — постоянные затраты.

Цена услуги — переменные затраты на единицу услуги.

Первый год — 114343 + 64000 =11.

Второй год — 124663 + 32000 =10.

5. Оценка возможных рисков

Из-за сокращения числа заказов на услуги со стороны клиентов, фирма может терпеть незапланированные убытки. В случае, если убыточная ситуация продолжается не более двух месяцев и наблюдается тенденция к росту заявок на услуги, фирма может пересмотреть рекламную политику, с целью повышения ее эффективности. Если такое состояние продолжается значительно больший период, фирме не-

обходимо срочно снизить расходы на услуги. В нашем случае целесообразно снизить расходы на заработную плату всех работников, а при необходимости, произвести сокращение штата.

6. Финансовый план

Таблица 1. Объем оказываемых услуг

Источник: bizlana.ru

КОММЕРЧЕСКАЯ ОЦЕНКА: что это такое и как это работает

Инвесторы в недвижимость должны провести коммерческую оценку недвижимости или получить одобрение на финансирование перед покупкой любого типа коммерческой недвижимости. Если вы продаете коммерческий объект, есть большая вероятность, что вам нужно будет пройти оценку коммерческой недвижимости. Вам может быть интересно, как этот процесс работает в свете этого. Мы рассмотрели всю информацию, необходимую для оценки коммерческой недвижимости. Вы узнаете, что такое оценка коммерческой недвижимости, сколько стоит, как она проводится, какие компании предлагают эти услуги и что вы можете сделать, чтобы поднять стоимость вашей недвижимости.

Коммерческая оценка

Любой, кто хочет инвестировать в недвижимость, должен оценить недвижимость перед ее покупкой. При оценке коммерческой недвижимости квалифицированный оценщик от третьей стороны определяет стоимость объекта, приносящего доход. Этот вид оценки может использоваться для определения стоимости любого типа коммерческой недвижимости, включая офисные здания, многоквартирные дома и торговые объекты. Оценка коммерческой недвижимости предлагает беспристрастную оценку стоимости имущества. С помощью этой процедуры определяется стоимость таких объектов, как многоквартирные дома, офисные здания или торговые помещения.

Как и в случае с ипотекой на жилую недвижимость, кредиторы потребуют от заявителей провести оценку коммерческой недвижимости, прежде чем им будет одобрен кредит на покупку недвижимости. Это делается для того, чтобы брокерская компания не одолжила заемщику больше денег, чем стоит недвижимость. В то время как при оценке жилой недвижимости часто рассматриваются сопоставимые объекты, процесс оценки CRE представляет собой более тщательный анализ, в котором учитывается будущий потенциальный доход от новой недвижимости.

Какие существуют различные методы оценки CRE?

Чтобы определить стоимость имущества, бизнес-оценщик может выбрать один из четырех основных методов.

№1. Затратный подход

Хотя в наши дни он используется нечасто, метод ценообразования может быть полезен, если структура является чрезвычайно необычной или совершенно новой. Техника затрат определяет стоимость имущества путем расчета цены полной реконструкции. Этот подход учитывает стоимость земли, материалов и рабочей силы, чтобы определить, сколько будет стоить строительство такой же конструкции на текущем рынке.

Оценщики коммерческой недвижимости всегда определяют стоимость объекта по одной и той же формуле при использовании затратного подхода. Это происходит следующим образом:

Стоимость земли + стоимость здания — накопленная амортизация = стоимость недвижимости

№ 2. Доходный подход

Доходный подход, несомненно, является наиболее часто используемым методом оценки коммерческой недвижимости. Используя известные инвестиционные формулы, такие как чистая операционная прибыль (NOI) и ставка капитализации, оценщик оценивает сумму денег, которую недвижимость должна быть в состоянии генерировать на текущем рынке при использовании этого метода для коммерческой оценки (ставка капитализации).

Формула расчета доходного метода выглядит следующим образом:

Чистый операционный доход (NOI) / Ставка капитализации представляет = стоимость имущества.

Этот метод оценки недвижимости считается наиболее точным. Теперь, когда было сказано, имейте в виду две вещи. С одной стороны, чистый операционный доход от собственности должен быть надлежащим образом отражен в проформе. Оценка также будет неточной.

№3. Метод сравнения продаж

Стратегия сравнения продаж — это метод, наиболее часто используемый в сфере жилой недвижимости. Этот метод определяет стоимость оцениваемого имущества с использованием сопоставимых объектов или продажных цен аналогичного имущества.

№ 4. Множитель для метода валовой ренты

Последней альтернативой является метод мультипликатора валовой ренты. Опять же, индивидуальные инвесторы используют эту тактику чаще, чем практику оценки, проводимую профессионалами. На самом деле, это скорее торопливый, импровизированный метод оценки бизнеса.

Используя сопоставимые объекты, вы можете определить типичный мультипликатор валовой арендной платы для района, в котором находится объект недвижимости. Вам также следует проверить проформу здания, чтобы определить средний валовой доход от аренды недвижимости. Когда у вас есть эти числа, вы можете использовать следующую формулу, чтобы получить значение свойства:

Стоимость недвижимости = годовой доход х мультипликатор валовой арендной платы.

Почему важна оценка коммерческой недвижимости?

Оценка коммерческой недвижимости является важным шагом в процессе покупки недвижимости, который также гарантирует, что брокерская компания не ссудит заемщику больше денег, чем стоит коммерческая недвижимость. Вот три причины, по которым важна оценка коммерческой недвижимости.

1. Проверяет текущую рыночную стоимость значения: Оценка коммерческой недвижимости определит ее текущую рыночную стоимость и позволит покупателю и кредитору узнать, какова справедливая запрашиваемая цена.
2. Подтверждает, что кредитор точно оценивает стоимость: Кредиторы используют оценки, чтобы убедиться, что они не ссужают больше денег, чем стоит недвижимость. Имущество справедливо оценено и передано кредитору третьей стороной.
3. Дает представление о предполагаемом доходе от собственности: В процессе оценки CRE учитывается потенциальная доходность коммерческой недвижимости. Независимая оценка может помочь потенциальным инвесторам определить, стоит ли фирма своих денег.

Каковы 2 типа оценок?

Во-первых, это метод черт, в котором менеджеры оценивают уникальные характеристики работника в свете его положения, например, его клиентоориентированность. Поведенческий подход исследует особенности поведения в рамках данной профессии. Сравнительные подходы противопоставляют одного работника другим работникам.

Как называется коммерческая оценка?

Стоимость объекта, приносящего доход, оценивается профессиональным оценщиком со стороны при проведении оценки коммерческой недвижимости.

Стоимость коммерческой оценки

В среднем вы смотрите на 4000 долларов, но стоимость может существенно варьироваться. В зависимости от собственности, оценка нередко достигает 10,000 2000 долларов, а в некоторых случаях и намного выше. Вы не должны пытаться потратить менее XNUMX долларов, если вы не уверены в себе.

Это, однако, оставляет вам значительную бюджетную подушку. Что предполагает, что вы потратите 3000 долларов вместо 25,000 XNUMX долларов? Выбор оценщика с более справедливой структурой ценообразования важен, но это не единственный фактор, который следует учитывать. В зависимости от характеристик объекта, необходимого вам отчета и обоснования оценки стоимость оценки может измениться. Для того, чтобы получить более точное представление о ситуации, стоит копнуть немного глубже.

Аспекты, влияющие на стоимость коммерческой оценки

Ниже приведены некоторые аспекты, влияющие на стоимость коммерческой оценки;

№1. Сферы деятельности

Масштаб задачи — еще один фактор, влияющий на процесс оценки бизнеса. Каждый объем работ имеет свой набор требований к расследованию, анализу и отчетности, которые могут повлиять на стоимость оценки.

В качестве примера подумайте о большой стоянке для грузовиков. Помимо сертифицированных весов и услуг по ремонту, на стоянке для грузовиков также может продаваться бензин, есть круглосуточный магазин, один или несколько ресторанов, душевые и другие удобства. Некоторые стоянки грузовиков сдают в аренду помещения компаниям, которые предоставляют дополнительные услуги, например парикмахерские и клиники.

Процесс оценки бизнеса может учитывать рынки ресторанов, заправочных станций, магазинов и предприятий по ремонту автомобилей в случае стоянки грузовиков. Как и следовало ожидать, более крупный или более сложный масштаб, безусловно, повлияет на стоимость оценки.

Другие факторы, влияющие на стоимость коммерческой оценки

Другие факторы могут повлиять на стоимость отчета об оценке бизнеса. При оценке стоимости оценки компании часто учитываются следующие критерии:

• Местонахождение соответствующего имущества: Недвижимости в сельской местности или регионах с низкой рыночной активностью может потребоваться много работы для сбора соответствующих рыночных данных, особенно если оценщику необходимо покупать данные у надежной третьей стороны.
• Если необходимо посетить соответствующий объект: При оценке недвижимости, расположенной далеко или за пределами штата, важно учитывать стоимость проезда.
• Если нужна более подробная информация: оценщику может быть предложено собрать конкретную рыночную информацию, связанную с рассматриваемой недвижимостью, для различных коммерческих структур, таких как, например, отели. Уважаемые компании, такие как STR, Inc. (Smith Travel Research), предлагают ряд специализированных исследований рынка, включая рыночные данные, полезные для оценщиков, за определенную плату.
• Получение отчета об одной или нескольких коммерческих оценках: Если заказать сразу много коммерческих оценок и необходимые исследования и анализы для всех одни и те же, можно было бы сэкономить.

Как определить стоимость коммерческой недвижимости?

Наиболее популярная стратегия оценки коммерческих активов заключается в том, чтобы основывать стоимость на недавних сопоставимых сделках купли-продажи.

Каковы три метода оценки?

Подход сравнения, доходный подход и затратный подход являются тремя основными методами оценки, которые исторически были признаны оценочной практикой.

Каковы 7 шагов процесса оценки?

Как оценить эффективность сотрудников: 7 шагов

• Собирайте данные о своем развитии и производительности.
• Перечислите свои достижения, когда закончите.
• Завершите самооценку.
• Составьте план развития.
• Предварительные задачи на предстоящий сезон.
• Сообщите менеджеру о своих планах.
• Станьте открытым.
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Зарплата коммерческой оценки

Коммерческие оценщики в США зарабатывают в среднем 43,866 21.09 долларов в год, или 10 доллара в час. Самые низкие 28,000% коммерческих оценщиков зарабатывают примерно 10 67,000 долларов в год, а самые высокие XNUMX% зарабатывают около XNUMX XNUMX долларов. Однако сумма денег, которую может заработать оценщик бизнеса, зависит от того, где он работает. Аляска, Калифорния, Нью-Джерси, Гавайи и Нью-Йорк входят в пятерку штатов с наибольшим доходом от коммерческих оценщиков.

Сколько зарабатывают специалисты в области коммерческой оценки в разных отраслях?

Ниже приведены некоторые примеры заработной платы коммерческих оценщиков в различных отраслях:

• Страховая отрасль платит коммерческим оценщикам среднюю заработную плату в размере 51,361 XNUMX доллар в год.
• Доход финансовой отрасли составляет 48,176 XNUMX долларов США.
• Коммерческие оценщики получают самую низкую заработную плату в государственном секторе. Средняя зарплата коммерческих оценщиков в этой отрасли составляет 38,685 XNUMX долларов.

Самые высокооплачиваемые отрасли для коммерческих оценщиков

Услуги коммерческих оценочных компаний

Ниже приведены примеры компаний, предлагающих услуги коммерческой оценки;

№1. CBRE

CBRE — первая компания в нашем списке, предлагающая услуги коммерческой оценки. Его подразделение оценочных услуг обеспечивает точную и надежную оценку коммерческой недвижимости, оценку и консультационные услуги по всему миру, помогая клиентам делать прибыльные инвестиции в недвижимость. Эти объекты варьируются от офисных зданий до участков под застройку. Среди предоставляемых услуг: рыночная стоимость, первичное публичное размещение акций (IPO), ипотечное обеспечение, арбитраж и консультирование, налогообложение, обзор арендной платы и сопровождение сделки.

№ 2. Кушман и Уэйкфилд

Cushman https://businessyield.com/ru/real-estate/commercial-appraisal/» target=»_blank»]businessyield.com[/mask_link]