Для многих москвичей сдача квартиры в аренду стала личным бизнесом. Они используют и свободные квартиры, которые им достались от родственников, а также специально покупают жилье для этих целей. Причем во втором случае у горожан есть возможность купить квартиру с такими характеристиками, которые позволят сдавать ее с наибольшей выгодой. Но по сегодняшним ставкам срок окупаемости квартиры даже на территории ЦАО составляет не менее 13 лет.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Чтобы купить «правильную» квартиру для сдачи в аренду, необходимо определиться, в каком сегменте она будет позиционироваться на рынке, а также на нанимателя с каким бюджетом она ориентирована. Безусловно, до этого покупатель должен определиться с собственным бюджетом, так как, например, цена однокомнатной квартиры на территории Центрального административного округа (ЦАО) значительно выше, чем на окраине в ВАО или ЮВАО. Но об этом мы поговорим немного позже.
Гордон о своей бизнес-стратегии на рынке недвижимости и примерах удачных и неудачных сделок
У каждого «вида» арендатора – свой район
Самые лояльные в выборе жилья – приезжие из других регионов. По словам Алексея Анодина, руководителя отдела аренды «МЭТР РОШЕ-Запад», для клиентов, только прибывших в Москву и находящихся в поиске работы, расположение и район редко играют решающую роль в силу того, что они пока не ориентируются в городе. Качество дома и самого жилья для них не имеют большого значения. Главное – низкая цена. «Такие клиенты являются для агентов очень удобными и быстро заселяемыми»,- отмечает он. Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», рассказала www.metrinfo.ru, что у арендаторов жилья экономкласса самыми популярными являются спальные районы Москвы, расположенные на востоке, юго-востоке и юге столицы, где ставки аренды самые низкие. «Такой невысокий рейтинг районы занимают в первую очередь из-за сложной транспортной доступности и потому что строились, да и строятся, на территориях, «отвоеванных» у промзон», объясняет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
По данным Валерия Барнинеца, генерального директора компании «А-Риэлти Групп», самые низкие ставки действуют в районе Капотня, где аренда однокомнатной квартиры составляет 20 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной 23-25 тыс. руб. «Но даже в названной зоне квартир стоимостью менее $750 предлагается крайне мало, поэтому арендаторы с небольшим бюджетом вынуждены рассматривать более отдаленные районы Подмосковья», — говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).
Если арендатор уже живет в Москве, имеет работу в конкретном районе, его требования повышаются, хотя он по-прежнему претендует на жилье в доме класса эконом. Как правило, такие арендаторы уже ищут определенный округ, район и станцию метро. «Те, у кого нет машины, предпочтут объект, расположенный в шаговой доступности от метро, а автовладельцы в первую очередь обращают внимание на наличие поблизости удобных съездов и удобных развязок», — рассказывает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).
Аренда квартир. Как заработать, а не потерять, сдавая квартиру в аренду. Инвестиции в недвижимость.
Если квартиру арендует семья с детьми, значение имеет близость школ, детских садов, развивающих и спортивных центров и других объектов социальной направленности. Люди также обращают внимание на качество жилья, ремонт, обстановку. Большинство арендаторов данной категории стремятся поселиться уже не в однокомнатные, а двух-трехкомнатные квартиры. Соответственно, готовы платить больше, чем первые.
Есть еще категория арендаторов – это преимущественно иностранцы, которые предпочитают только новые дома, представленные в сегменте бизнес-класса. В числе обязательных опций – свежий ремонт, современная мебель, наличие кондиционера, пульта охраны. Зона интереса – центр, районы, примыкающие к ЦАО, а также расположенные на юго-западе и западе Москвы.
Самые требовательные арендаторы – топ-менеджеры российских и западных компаний. Они ориентированы на элитное жилье преимущественно в центре Москвы. Квартира должны быть просторная – от трех комнат и больше, с отменным ремонтом и с хорошей мебелью, иметь парковочное место, а дом должен охраняться. Если престижную квартиру арендует семья иностранцев, перечень требований пополняется одним обязательным пунктом – близостью национальной школы. Как следствие, если квартира приобретается с прицелом сдавать ее иностранцам, близость языковой спецшколы — неоспоримое преимущество.
«В июле мы столкнулись с проблемой весьма небольшого выбора на рынке просторных квартир для французских семей с детьми в районе Чистых прудов, — рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. – В это время обычно собственники отдыхают на морях и дачах, а французы уже приехали загодя готовиться к учебному году». Эксперт добавил, что в районе Чистые пруды очень востребованы в первую очередь большие квартиры с 3 – 4 спальнями, а предложений недостаточно.
Считаем доход
Наличие тех или иных требований к арендуемой жилплощади сказывается на арендных ставках. И чем больше жилье имеет преимуществ, тем дороже его можно сдать. Правда, исследования, проводимые компанией «МИЭЛЬ-Аренда», показали, что наибольший спрос есть на самое простое жилье с минимальным набором опций. По итогам июня на квартиры стоимостью до $750 в месяц спрос в 5 раз превышал предложение, от $751 до 1000 – в 2 раза, а от $1000 до $3000 и от $3000 до $10 000 спрос оказался практически равным предложению.
Поэтому, потратившись на квартиру в хорошем районе и в качественном доме, собственник может ее сдать дороже, но экспозиция квартиры на рынке будет дольше, чем, например, когда на рынок попадает дешевая квартира в убитой хрущевке. На поиски арендаторов в дорогие квартиры классов бизнес и элита могут уйти недели или месяцы, но и доход собственника престижной недвижимости будет гораздо выше.
По словам Георгия Дзагурова, генерального директора Penny Lane Realty, I полугодие 2011 года уже продемонстрировало возрастающий дефицит привлекательных предложений. Что в определенной степени связано с возвращением в Россию после кризиса большого числа экспатов, занимающих ведущие позиции в международных компаниях, а также с желанием российских топ-менеджеров успешных фирм переехать в лучшие квартиры. Это позволило собственникам квартир, отвечающих требованиям нанимателей, поднять арендные ставки на 5-10%.
В целом же, говорит Валерий Барнинец («А-Риэлти Групп»), с весны и до августа месяца ставки аренды практически не растут, изменения происходят в пределах инфляции. Оживление начинается с середины августа. «Как раз в это время собственники жилья и стараются поднять цену на аренду примерно на 10-15%, но не более того, и на таком уровне они «замирают» до весны следующего года», объясняет эксперт. По словам Галины Киселевой, руководителя управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», высокий сезон продлится до середины октября, после чего активность будет опять снижаться. Возможный рост цен в период с августа по октябрь может составить порядка 5%.
Зависимая арифметика
Каждый инвестор, задавшись целью вложить деньги в недвижимость для сдачи в аренду, надеется вернуть инвестиции в самый короткий срок. Но цена недвижимости и ставки аренды связаны между собой, а дорогое жилье сдается по более высоким ставкам, чем дешевое. «И если в ЦАО самую скромную двухкомнатную квартиру можно сдать за 60 тыс. руб. в месяц, то такую же, скажем, в районе метро «Домодедовская» — за 35 тыс. руб.», — говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).
Впрочем, Галина Киселева («ИНКОМ-Недвижимость») признает, что для того, чтобы жилье приносило доход примерно на 30% больше, необходимо сделать его максимально привлекательным для арендаторов – отремонтировать, обставить квартиру хорошей мебелью и бытовой техникой. А Алексей Анодин («МЭТР РОШЕ-Запад») рекомендует рассматривать районы, в которых есть крупные учебные заведения (университеты, институты), большие офисные центры (офисы крупных компаний). «Это обеспечит спрос на аренду квартиры на все времена», — заверяет эксперт. Сюда же эксперты относят и близость станций метро — фактор, позволяющий сократить время на дорогу до работы, – это оценивают все арендаторы без исключения.
Большинство экспертов считают, что недвижимость в ЦАО — самый удачный вариант для инвестирования. По словам Георгия Дзагурова (Penny Lane Realty), если рассматривать покупку жилья для последующей сдачи в аренду, то квартиры у станции метро «Фрунзенская» и в районах Замоскворечье — Якиманка являются наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций среди других районов ЦАО.
В компании Penny Lane Realty подсчитали, что на «Фрунзенской» коэффициент капитализации (показатель, отражающий отношение ожидаемого годового дохода от стоимости недвижимости) равен 7,2%, соответственно инвесторы отобьют вложенные деньги через 13 лет и 9 месяцев. На данный момент это самый короткий срок, за который можно вернуть инвестиции в жилую недвижимость в ЦАО. Это объясняется невысокой относительно других районов стоимостью покупки квадратного метра и небольшими площадями квартир (порядка 50-150 кв.м). При этом ставка аренды здесь находится на уровне более дорогих районов – Тверского и северо-востока ЦАО.
В Замоскворечье — Якиманке коэффициент капитализации находится на уровне 6,7%. Расчеты показывают, что вложенные средства вернутся через 14 лет и 9 месяцев. Наименее привлекательна для покупки и последующей сдачи жилья в центре города — престижная «золотая миля» (улица Остоженка и ее переулки).
Доходность от сдачи квартиры здесь равна всего 4,1% — это самый низкий коэффициент капитализации по ЦАО. При этом данный район занимает первое место по размеру ставки аренды в ЦАО. Съемная трех-четырехкомнатная квартира площадью около 150 кв.м в этом районе обойдется в среднем в 266 тыс. руб. в месяц. Вместе с тем вложения в жилую недвижимость в данном районе окупятся не ранее, чем через 24 года. Объясняется это тем, что «золотая миля» отличается самым дорогим ценником на жилые метры (в среднем 550 тыс.руб. за 1 кв.м), новыми домами с большими площадями квартир (100-500 кв.м) и низким объемом предложения (85 квартир или 6% от общего объема предложения в ЦАО).
В спальных районах ситуация выглядит еще менее привлекательно. Например, двухкомнатная квартира площадью 50 кв.м, купленная в Строгино, при сдаче в аренду окупится не ранее чем через 27 лет.
Но анализ ситуации, разобранный в статье, привязан к сегодняшним реалиям, а инвестиции в недвижимость – это долгосрочная программа, и со временем все может измениться. Формирование спроса на арендуемые квартиры зависит от многих факторов, ключевым из которых является состояние экономики и, как следствие, финансовые возможности потенциальных арендаторов, — заключает Вадим Ламин (SPENCER).
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Эксперты нас убеждают, что покупать квартиру для сдачи ее в аренду – невыгодная затея. И во многом они правы. Но если жилье приобретается с прицелом на будущее, но временно пустует, то сдача его в аренду уже рассматривается по-другому. Лишними деньги не бывают.
Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 01 июля 2011 г., руб., по данным «МИЭЛЬ-Аренда».
| СЗАО | min | 21 000 | 28 000 |
| max | 60 000 | 120 000 | |
| САО | min | 20 000 | 24 000 |
| max | 85 000 | 150 000 | |
| СВАО | min | 20 000 | 25 000 |
| max | 45 000 | 120 000 | |
| ЗАО | min | 23 000 | 25 000 |
| max | 60 000 | 190 000 | |
| ЦАО | min | 25 000 | 32 000 |
| max | 85 000 | 150 000 | |
| ВАО | min | 22 000 | 25 000 |
| max | 60 000 | 139 265 | |
| ЮЗАО | min | 25 000 | 29 000 |
| max | 52 000 | 275 000 | |
| ЮАО | min | 20 000 | 25 000 |
| max | 70 000 | 150 000 | |
| ЮВАО | min | 20 000 | 28 000 |
| max | 45 000 | 65 000 |
Источник: www.metrinfo.ru
Страны против Airbnb: как заработать на сдаче квартиры в краткосрочную аренду
Растущая популярность сервисов краткосрочной аренды меняет правила игры на рынках. Построить бизнес на посуточной сдаче жилья становится сложнее. А в некоторых наиболее популярных у туристов регионах и вовсе невозможно. Что же в таком случае делать тем, кто хочет зарабатывать на аренде квартиры за рубежом?
Десять европейских городов: Амстердам, Барселона, Берлин, Бордо, Брюссель, Краков, Мюнхен, Париж, Валенсия и Вена – потребовали от ЕС помощи в их борьбе против Airbnb и других сервисов краткосрочной аренды, сообщает The Guardian.
Причина – развитие этих платформ усугубляет жилищный кризис. Многим собственникам выгоднее работать с туристами, чем сдавать жильё на долгий срок. Как следствие, на рынке всё острее ощущается недостаток арендной недвижимости для местного населения, цены растут. Плюс ко всему меняется облик окрестностей.
Новый статус Airbnb
Airbnb уже не раз получал такого рода претензии от властей городов. Но теперь сервис поддержал главный адвокат Европейского суда Мацей Шпунар. Изучив вопрос, он пришёл к выводу, что согласно законодательству ЕС сайт следует считать поставщиком цифровой информации, а не традиционным агентством по недвижимости.
Коммерческая деятельность сервиса заключается в том, чтобы соединить владельцев недвижимости с людьми, которые желают снять жильё для краткосрочного отдыха. А это не может рассматриваться как классическое посредничество в сфере недвижимости. Поэтому компания не должна нести аналогичные риэлторским компаниям бухгалтерские, страховые и финансовые обязательства, заявил он.
В случае если этот статус будет подтверждён европейским судом, Airbnb и аналогичные ему сервисы краткосрочной аренды (TripAdvisor, Trivago, Booking.com, HomeAway и т. п.) будут освобождены от ответственности за то, чтобы собственники жилья соблюдали правила, регулирующие их арендную деятельность. Это-то и беспокоит власти популярных туристических городов.
Со своей стороны, руководство сервиса их успокаивает, подчеркивая, что сотрудничает в разработке внутренних правил более чем с 500 правительствами по всему миру. И если собственник желает размещать свой объект на портале, он должен следовать утверждённым процедурам и платить налоги.
Многим раскрученным странам платформа приносит выгоду в виде поступлений в бюджет, а непопулярным направлениям – в том числе повышенный спрос.
В 2018 году суммарный экономический эффект Airbnb в 30 странах мира достиг $100 млрд, из которых больше всего заработали США, Франция и Испания. Суммарно на них приходится $51,5 млрд. Владельцы жилья тоже в прибыли. Им удалось заработать более $65 млрд с момента основания сервиса в 2008-м.
Рисков больше, зато доходнее
Многие покупатели из России и стран бывшего СССР при выборе зарубежной недвижимости преследуют инвестиционную цель. Один из простых и наиболее доступных способов заработка – сдача купленной за рубежом квартиры в аренду.
Долгосрочный наём приносит меньший доход (в среднем 3-5% годовых при сдаче обычной квартиры в Европе или США). Посуточная аренда позволяет заработать в разы больше, чем, собственно, и привлекает. Но тут свои риски. Прежде всего – административные.
Каждый год во многих странах мира вводятся ограничения на посуточную сдачу через сервисы краткосрочной аренды. Поэтому необходимо изучить правила, условия и запреты, действующие на рынке.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian.ru в Telegram Подписаться
Где закручивают гайки
Полностью ограничили арендный бизнес в многоквартирных домах власти Пальма-де-Майорки. Это случилось в прошлом году. Город устал от огромного наплыва туристов и не рад последовавшему за ним повышению арендной платы (с 2013 года на 40%). Краткосрочная аренда здесь лицензируется и допускается только в отдельных таунхаусах. По данным Inside Airbnb, сегодня на Майорке через онлайн-платформу сдаётся почти 15 тыс. жилых объектов.
Действует запрет также в некоторых районах Ибицы и на Канарских островах (Тенерифе и Гран-Канария).
В Париже, где через Airbnb предлагается около 60 тыс. квартир, домовладельцам, решившим заработать на туристах без регистрации в налоговой службе, грозит штраф. При этом сдавать квартиры и дома можно не более 120 дней в году. Подобное требование действует и во многих других городах Франции.
Сдача квартир без лицензии вне закона и в Барселоне, а на выдачу новых разрешений введён мораторий. К слову, через Airbnb в каталонской столице выставлено более 18 тыс. объектов.
В Берлине можно сдавать в аренду основное жильё (одну из комнат), а также вторую недвижимость или дом для отдыха, но при наличии регистрации в администрации района. Максимальный срок сдачи внаём – 90 дней в году.
Зарегулировать вопрос краткосрочной аренды пытаются власти Италии, Чехии и Швейцарии. Уже введены ограничения в Португалии и Канаде, а в Греции и Великобритании повышают налоги. Даже в США – на одном из самых больших туристических рынков Airbnb – активно борются с сервисом. Власти Нью-Йорка ограничили сроки сдачи жилья в аренду 30 днями.
Такие же временные рамки краткосрочной аренды установлены и для собственников жилья в Амстердаме.
С 2017 года действует полный запрет на посуточную сдачу квартиры в Турции. Касается он только физических лиц. Зарабатывать на краткосрочной аренде имеют право юридические лица, которые получили лицензию на этот вид бизнеса и выполняют ряд требований.
В Ирландии за нарушение правил краткосрочной аренды – отсутствие регистрации – собственников ждёт наказание в €5 тыс. либо тюремный арест на полгода. Правда, это касается арендного жилья, расположенного в наиболее востребованных регионах страны.
В общем, как видно, тренд глобальный. И всё говорит о том, что с каждым годом всё больше стран начнут вводить подобные ограничения.
Что делать
Что же в таком случае делать тем, кто хочет зарабатывать на аренде квартиры?
Самый очевидный вариант – перейти на рынок долгосрочной аренды. Хлопот меньше, и доход стабильный. Поскольку для многих аренда, как правило, пассивная инвестиция, то все заботы о квартире – поиск арендаторов, их заселение и выселение, перевод полученных средств, уборку и ремонт при необходимости и т. д. – можно переложить на управляющую компанию.
Учтите, высоких доходов в этой сфере быть не может. Для большинства стран Европы 3-5% после выплаты всех налогов и расходов считается очень хорошим показателем доходности.
Ещё вариант – покупка квартиры в апарт-отеле. Предложения есть почти везде: в Испании, Таиланде, Турции, Латвии, Грузии, Германии и других странах. Такие комплексы специально спроектированы для целей краткосрочной аренды. За ними также следит управляющая компания (иногда они находятся под управлением мирового гостиничного бренда), а собственник получает доход, фиксированный или фактический. Здесь отдача может быть выше – до 15-20% в развивающихся странах, например, в Таиланде.
В статье использована иллюстрация с сайта pixabay.com
Источник: prian.ru
Бизнес на сдаче квартиры посуточно
Идея бизнеса заключается в следующем: берем квартиру в аренду на один год и сдаем эту квартиру посуточно. В статье представлен рассказ предпринимательницы Светланы Жарковой, которая успешно воплотила идею сдачи квартиры в субаренду в жизнь.
Кризис 2008 года, к сожалению, коснулся и нашей семьи: на предприятии, где я работала, сократили целый отдел. Найти новую работу в то время было нереально. Единственным выходом стала возможность зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и открыть какое-нибудь собственное дело. Но какое? Все существующие ниши рынка заняты, пробиться новичку, не имеющему опыта и наработок, в условиях конкуренции практически невозможно.
И тут я случайно встретилась с давней приятельницей, которую не видела несколько лет. Разговорились, я посетовала ей на свои проблемы, связанные с потерей работы, а она, в свою очередь, поделилась успехами в своем маленьком бизнесе. Суть деятельности заключалась в том, что она сняла однокомнатную квартиру на два года и стала сдавать ее посуточно приезжим. Разумеется, называть сумму своего дохода она не стала, но судя по ее словам, на жизнь ей вполне хватало.
Как мы начинали бизнес
Дома я поделилась услышанной идеей с мужем. Он заинтересовался, но сказал, что сначала надо изучить рынок, просчитать всевозможные риски, составить бизнес-план, и если расчеты нас устроят, то вполне можно заняться такой деятельностью– благо, город у нас большой, и приезжих много. Так мы и поступили: купили газету с объявлениями о сдаче жилья, присмотрелись к ценам долгосрочной аренды – они нас вполне устроили.
Потом позвонили по нескольким номерам, где предлагалась посуточная аренда, рассчитали необходимые расходы и предположительную прибыль. Оказалось, что месячная стоимость долгосрочной аренды может покрыться за десять дней, а стоимость остальных двадцати дней посуточной аренды – это уже наша прибыль.
После этого я зарегистрировала ИП, и мы обратились за помощью в Фонд кредитования малого бизнеса, предоставив подробный план со всеми расчетами. Надо сказать, нам повезло: с 2009 года начала реализовываться программа субсидирования малого бизнеса, по которой нам безвозмездно выдали 60 тысяч рублей. Единственным условием был отчет за полученные средства и их целевое использование.
Получив деньги и добавив немного личных сбережений, мы сняли на год однокомнатную меблированную квартиру в нашем районе, недалеко от дома. Заключили с хозяйкой договор аренды, заверили его у нотариуса. Там же, в нотариальной конторе, передали ей деньги. После этого купили несколько комплектов постельного белья и полотенец для постояльцев. Подали строчное объявление в бесплатную газету, которая распространяется по почтовым ящикам жилых домов и организаций.
Старт бизнеса и рабочие будни
Светлана Жаркова, автор идеи бизнеса, бывший предприниматель
Муж подсказал еще одну хорошую идею: распечатать объявления на принтере, нарезать их в виде визиток и отдать его другу таксисту, который часто брал клиентов с железнодорожного вокзала, автовокзала и аэропорта. Так я и сделала. Буквально через день мне позвонил первый клиент, приехавший в наш город в командировку. Ему нужно было остановиться на 3 дня, а стоимость гостиничного номера его не устраивала. И действительно: мы сдавали квартиру за 1200 рублей в сутки и при этом еще и скидки делали тем, кто заезжал на несколько дней, а цены на номер в гостинице начинались от 1500 рублей в сутки и выше.
Постепенно нашим предложением стали пользоваться регулярно, причем иногда даже приходилось отказывать, так как на момент обращения клиента квартира была занята. Через полгода мы сняли еще одну квартиру в нашем районе. С каждым субарендатором мы заключали договор на условиях предоплаты. По окончании срока проживания я приходила в квартиру, забирала у гостя ключи, меняла постельное белье и полотенца, проверяла, работает ли бытовая техника.
Так я работала почти два года. Не скажу, что этот бизнес принес нам огромные доходы, но все же выжить в кризисной ситуации он нам очень помог. Самое интересное, что работать мне приходилось меньше, чем на официальной работе, а доход получился в 2,5 раза больше.
Я бы и сейчас не бросила это дело – просто мне удалось найти работу по специальности, интересную и хорошо оплачиваемую, которая при этом отнимает много времени, так что совмещать сразу две деятельности я просто физически не смогла (оказание услуг музыкального сопровождения). Но, тем не менее, всем своим знакомым, которые мечтают о частном предпринимательстве, я всегда рекомендую этот простой и всегда актуальный бизнес, не требующий больших денежных вложений.
Источник: moneymakerfactory.ru