Приняв решение о строительстве собственного здания, организация должна прежде всего заняться «земельным вопросом» (как известно, главным в России). В зависимости от конкретной ситуации, существует несколько вариантов оформления прав на землю.
Наиболее распространенные: приобрести в собственность, оформить арендные отношения, заключить соглашения о совместной деятельности с правообладателем. Но при любом варианте необходимо проявить особую внимательность к требованиям законодательства по этим сделкам.
Например, следует учитывать, что земельные участки, находящиеся в государственной собственности, в большинстве случаев могут быть проданы или переданы в аренду исключительно на основании конкурса. Его проводит уполномоченный орган в установленном порядке.
Помимо надлежащего оформления прав на участок, его использование должно строго соответствовать целям его предоставления и режиму соответствующей категории земли (ст. 7 Земельного кодекса). Например, на особо охраняемых территориях не может быть возведен промышленный объект, а на землях сельскохозяйственного назначения нельзя построить многоквартирный жилой дом.
№15 Строительство коммерческой недвижимости. Готовый арендный бизнес.
На участке, предоставленном для открытой парковки, запрещается создавать многоэтажный торговый комплекс или автозаправочную станцию. В целом, земли, находящиеся в черте города, подпадают под категорию «земель поселений». Их разрешается использовать как общественно-деловые зоны, на которых в свою очередь можно строить офисные здания.
Важно подчеркнуть, что любая земельная сделка подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности на участок возникает только после завершения этой процедуры (ст. 131 ГК), иначе сделка по возникновению прав на земельный участок будет недействительной.
Как получить необходимые разрешения Оформив права на участок, необходимо определить, каким способом будет вестись строительство. Есть два основных варианта. Первый — организация может решить строить объект своими силами без привлечения специализированной подрядной организации (так называемым «хозяйственным способом»).
Второй — заключить договор на строительство с подрядчиком и оставить за собой функции заказчика-застройщика. В обоих случаях компании нужно получить соответствующие лицензии.
Например, это могут быть лицензии на осуществление деятельности, связанной с проектированием или строительством, а также связанной с инженерными изысканиями для строительства (Постановление Правительства Российской Федерации от 21 марта 2002 г. N 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства»). Необходимо отметить, что лицензирование вышеуказанной деятельности прекращается с 1 января 2007 года, так как вступает в действие положения пункта 6 статьи 18 Федерального закона от 8 августа 2001г.
N 128-ФЗ. Решив «земельный вопрос» и определившись со способом ведения строительства, организация должна получить разрешение на строительство. Подобные бумаги выдают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. К примеру, в Москве это орган архитектуры и градостроительства.
Топ 6 советов как построить коммерческое помещение
Он обязан выдать разрешение в течение 20 дней с момента представления пакета документов (Закон «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве» №50 от 9 июля 2003г.). Перечень его содержимого определен в статье 14 закона.
Срок действия разрешения устанавливается в соответствии с утвержденной проектной документацией и нормативами продолжительности строительства. Но он не может превышать трех лет. Исключением являются случаи, когда указанный срок продлевается на основаниях, предусмотренных статьей 19 Закона №50 от 9 июля 2003г.
Важным документом является также разрешение на производство строительно-монтажных работ по объекту. В Москве порядок его выдачи регламентирует Постановление Правительства Москвы от 7 декабря 2004г. №841-ПП «Об утверждении положения о порядке выдачи разрешений на производство строительно-монтажных работ».
В нем предусматривается, что разрешение выдает Инспекция Государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН) Москвы в течение 21 дня с момента предоставления органами исполнительной власти Москвы и городскими организациями, а также заказчиком (застройщиком) документов, указанных в пункте 3 постановления. Заказчик (застройщик) предоставляет заявление на получение разрешения, Стройгенплан, согласованный с рядом городских служб и организаций, а также лицензии (организации-заказчика, строительной подрядной организации, проектной организации).
Кроме того, к этим документам необходимо приложить приказы о назначении ответственных лиц и копии соответствующих договоров. Порядок ввода в эксплуатацию Получив разрешительные документы, необходимо в полном соответствии с требованиями действующих СНИПов обеспечить строительство и сдачу в эксплуатацию объекта.
При этом следует учитывать, что от того, правильно ли оформлена документация на ввод объекта в эксплуатацию, зависит дальнейшее успешное оформление права собственности на него. Как и вопрос о выдаче разрешений на строительство, вопрос о порядке приемки построенных объектов в эксплуатацию отнесен к компетенции органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
В Москве этот порядок регулируют Городские строительные нормы «Приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительство объектов. Основные положения» (постановление правительства Москвы от 11 июля 2000 г. №530). Они распространяются на все построенные объекты на территории Москвы. Ввод объекта в эксплуатацию производится правовым актом органа городской администрации.
Его выдают на основании заявления инвестора, акта приемочной комиссии или двустороннего акта (заказчик — инвестор), а также итогового заключения ИГАСН (п. 1.2. и п. 1.3. постановления правительства Москвы от 11 июля 2000 г. №530). Если правовой акт и заключение ИГАСН отсутствуют, приступить к оформлению права собственности на объект невозможно.
Сроки подготовки этих двух документов, согласно постановлению правительства Москвы, не должны превышать семи календарных дней с момента поступления от компании полного пакета документов. Однако для получения заветного распоряжения о вводе объекта в эксплуатацию организация (в зависимости от вида объекта) должна представить в ИГАСН порядка 50 актов.
Все они составляются с участием уполномоченных органов государственного надзора и контроля. Бумаги подтверждают готовность составных частей и оборудования объекта (например, акт приемки подземной части здания, акт приемки кровли, акт приемки отопления и т. д.).
Кроме того, для того чтобы получить положительное заключение ИГАСН, должны быть предоставлены надлежащим образом подготовленные документы бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием эксплуатационных показателей объекта. При этом приходится мириться с тем, что сроки подготовки и получения указанных документов не всегда нормативно определены. Как показывает практика, в среднем, с момента окончания строительства до получения правового акта о вводе объекта в эксплуатацию проходит от трех до восьми месяцев. И это при условии, что организация надлежащим образом оформила документы.
И, наконец, можно получить право собственности…
Только после того, как была получена разрешительная документация, оформлено строительство объекта и его результаты, у организации возникает право обратиться в государственный орган для регистрации права собственности на него. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводит соответствующее учреждение юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения имущества (ст.
9 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г.№122-ФЗ; далее « Закон №122-ФЗ »). В Москве таким органом является Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Для регистрации права собственности организация должна предоставить в уполномоченный регистрирующий орган пакет документов.
Их перечень зависит от вида объекта (жилой/нежилой), а также от порядка взаимоотношений по его строительству (инвестиционный контракт с уполномоченным государственным органом; строительство объекта на собственной земельном участке или участке, права аренды на который выкуплены застройщиком и т.д.). «Рекомендуемым» перечнем документов лучше не ограничиваться Необходимо подчеркнуть, что статья 17 Закона №122-ФЗ приводит лишь общий перечень оснований возникновения прав на недвижимое имущество.
При этом в Законе не указывается, какие конкретно документы являются необходимыми для регистрации прав. Пользуясь этим пробелом в законодательстве, регистрирующие органы зачастую самостоятельно устанавливают так называемые «рекомендуемые» или «примерные» перечни документации. А это создает немалые дополнительные трудности для заявителя.
Например, в судебной практике есть случай, когда отказ регистрирующего органа в регистрации прав собственности приобретателя недвижимого имущества был признан незаконным (Постановление ФАС Уральского округа от 16.06.2005 N Ф09-905/05-С3). При этом свой отказ регистрирующий орган основывал на том, что отсутствуют правоустанавливающий документ продавца на участок — подлинный экземпляр договора купли-продажи, а также документы, подтверждающие право приобретателя на земельный участок, на котором расположена недвижимость.
В результате регистрация прав на построенный объект существенно затягивается, и к этому нужно быть готовым. Я советую при подаче бумаг не ограничиваться «рекомендуемым» перечнем, а предоставить все документы, которые могут свидетельствовать о достаточности прав на объект. Отказать в приеме указанных документов регистрирующий орган не вправе.
Когда в регистрирующий орган подаются документы для регистрации прав на построенный объект, заявителю выдают соответствующую расписку. В ней перечисляется состав переданной документации. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых документов (п. 3. ст. 13 Закона №122-ФЗ).
Однако, как правило, регистраторы пользуются правом на приостановку регистрации, чтобы получить дополнительные документы и сведения. Ее срок составляет один месяц. Если же заявитель не предоставит затребованные сведения и документы, в регистрации права может быть отказано.
За нарушения закон жестоко карает Оформление прав на вновь созданный объект — достаточно сложный процесс. Он требует от организации значительных, как финансовых, так и временных затрат. Между тем невыполнение законодательства ведет к крайне тяжелым последствиям.
Недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается самовольной постройкой (ст. 222 ГК). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Оно не может распоряжаться ею — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. В качестве примера можно привести судебные иски, связанные со сносом коттеджей на Истринском водохранилище. Они были возведены без получения всех необходимых разрешений и согласований на земельном участке, не предназначенном для строительства жилых капитальных строений.
- распорядительный документ о предоставлении земельного участка под строительство объекта;
- документы, подтверждающие наличие установленных законом прав на земельный участок;
- документ о приемки объекта (акт приемочной комиссии или
двусторонний акт участников строительства); - итоговое заключение Инспекции ГАСН;
- правовой акт уполномоченного государственного органа субъекта о вводе объекта в эксплуатацию;
- документы БТИ, предусматривающие технические характеристики объекта;
- документ, подтверждающий распределения площадей объекта между участниками строительства (в случае если в финансировании строительства объекта участвовало несколько лиц);
- справка об источниках финансирования, подписанная руководителем организации и главным бухгалтером. Она должна быть скреплена печатью организации (в случае если в финансировании строительства объекта принимала участия одна организация).
- распорядительный документ уполномоченного государственного органа, определяющий право реконструкции или строительства объекта;
- инвестиционный контракт и дополнительные соглашения к нему;
- акт о результатах реализации инвестиционного проекта или
акт распределения площадей;
- заявление о регистрации права собственности (бланк выдается при обращении в регистрирующий орган);
- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрационное действие (ее размер для юридических лиц составит 7 500 рублей);
- учредительные документы заявителя;
- документ, подтверждающий факт внесения сведений о заявителе в единый государственный реестр юридических лиц;
- документ о постановке заявителя на учет как налогоплательщика с указанием его ИНН;
- документ, подтверждающий полномочия единоличного исполнительного органа заявителя;
- доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя, подающего документы на регистрацию (если документы подаются представителем).
- здание не введено в эксплуатацию в установленном законом порядке;
- его строительство по каким-либо причинам приостановлено на длительный срок или прекращено совсем;
- под строительство недвижимости выделен земельный участок, который принадлежит заявителю на праве собственности;
- все «строительные» документы оформлены в соответствии с действующим законодательством;
Не спешите платить налог на имущество с новостройки
Владимир Мещеряков, глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия», руководитель авторского коллектива книги «Годовой отчет-2005»
Построенное здание должно пройти госрегистрацию. Я советую прописать в учетной политике, что до тех пор, пока недвижимость не будет зарегистрирована, она учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Это позволит компании сэкономить на налоге на имущество. Ведь имущество, учтенное здесь, налогом не облагается. Кроме того, компания может начислять амортизацию на построенный объект (как в бухгалтерском, так и в налоговом учете). Поясню почему. Обратимся к методическим указаниям по учету основных средств (утв. приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. № 91н).
Здесь сказано, что если здание построено, эксплуатируется и документы переданы на госрегистрацию, то амортизацию можно начислять в общеустановленном порядке. Далее написано, что уточнить начисленную сумму амортизации надо после того, как недвижимость будет принята к «учету в качестве основных средств после государственной регистрации» (п. 52 Методических указаний).
Отсюда можно сделать вывод, что с момента передачи документов на регистрацию и до момента самой регистрации имущество числится на счете 08 и при этом на него можно начислять амортизацию. Аналогичный порядок действует и в налоговом учете. Это подтверждает письмо Минфина от 11 января 2005 г. № 03-03-01-04/1/1.
Здесь написано, чтобы начать начислять амортизацию по основному средству, которое подлежит госрегистрации, надо выполнить два условия. Первое – основное средство введено в эксплуатацию, второе – документы переданы на госрегистрацию. Свою позицию сотрудники Минфина подтверждают ссылкой на пункт 8 статьи 258 Налогового кодекса.
- заключают договор аренды земельного участка с неуполномоченным государственным органом или без проведения конкурса;
- начинают строительство объекта без утвержденного проекта или без получения исходно-разрешительной документации;
- выполняют функции заказчика строительства без получения в установленном порядке соответствующей лицензии;
- предоставляют в уполномоченный государственный орган недостоверные сведения и документы в целях ввода объекта в эксплуатацию и оформления права собственности;
- вводят в эксплуатацию объект, существенно отличающийся от требований утвержденной проектной документации.
Источник: www.klerk.ru
Как построить магазин на своем участке. Порядок действий и этапы
Торговля всегда приносила и будет приносить неплохие деньги владельцам своего бизнеса, особенно, если это продажа продовольствия, одежды, детских товаров, хозяйственных принадлежностей, то есть товаров повседневного спроса. Однако, есть и ложка дегтя — высокая арендная плата за помещение магазина.
Но что если у Вас есть индивидуальный жилой дом с участком земли? Особенно, если он расположен вблизи оживленного места: возле школы, больницы или остановки транспорта. Впрочем, тут главное — быть подальше от иных торговых точек. Тогда приток покупателей обеспечен. А с ними растет и прибыль от торговли.
На этом участке можно построить небольшой торговый павильон, а то и капитальное строение и проблема аренды чужого помещения отпадает. Это же какая экономия в статье расходов!
Все верно! Игра стоит свеч. Идея замечательная, ее обязательно нужно реализовать,только учесть все нюансы.
И первый из них — собственно земля. Вернее вид разрешенного пользования . Если Ваш участок выделен был под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), то, прежде, чем заказать проектирование торгового павильона или капитального здания, необходимо провести межевание земельного участка, с целью разделения его на две половины.
Одна останется у Вас в прежнем пользовании и на нем останется жилая постройка, вторая же должна быть переведена в иную категорию пользования. Для этого Вам придется обратиться с заявлением в местную администрацию, где будут проведены публичные слушания.
После получения документов из органов местного самоуправления с нужной вам резолюцией, Вам следует незамедлительно обратиться в местное отделение Росреестра, где будет произведена запись об изменении вида пользования участка земли, а также оформление и регистрация прав собственности на землю для каждого из участков.
Теперь уже Вы можете совершенно спокойно делать эскиз будущего строения и приступать к составлению проектно-сметной документации.
Для этого Вам потребуется обратиться в профильную проектную организацию, имеющую официальное разрешение на проведение проектных работ. Наиболее выгодно, в финансовом и временном плане, заказать проектирование и оформление всей сопутствующей документации в комплексе, выбрав проектную организацию, которая уже много лет успешно работает в данной области. Это гарантирует Вам качество и отсутствие переплат, так как в такой фирме трудятся высококлассные специалисты и все отработано до мелочей.
Остается лишь получить разрешение на строительство и можно приступать к работе. Но для этого придется собрать и подготовить уйму разных документов:
- Заявление
- Правоустанавливающие документы на землю;
- Градостроительный план земельного участка;
- СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка);
- Проектно-сметная документация, которая, стоит уточнить особо, должна быть согласована в соответствующих органах;
- Свидетельство о согласовании архитектурного облика
- Технические условия ресурсоснабжающих учреждений.
И это далеко не полный перечень, документов, которые Вы обязаны будете собрать.
Конечно, Вам не запрещено сделать это самостоятельно. Статья 51 Градостроительного Кодекса РФ подскажет Вам об основных этапах этой кропотливой работы. Но, увы, далеко не обо всех.
Существуют еще много различных правил и норм, а также местных законодательных актов, которые также регулируют этот вопрос. Так что велик шанс чего-то упустить, а результатом станет отказ в получении разрешения на строительство. А ведь уже уплачены деньги за межевание земли, за проектирование. Остается либо сжав волю в кулак вновь и вновь штурмовать бюрократические кабинеты отделов архитектуры и иных органов государственного управления, либо отказаться от мечты иметь собственный магазинчик на собственной территории.
Не нужно отказываться от мечты! Лучше заказать проектирование магазина и оформление всей сопутствующей документации в комплексе в инженерно-правовом центре «РЕГИСТР», и мы сможем помочь Вам провести межевание земельного участка, составление проектно-сметной документации, согласуем проект в органах власти, поможем получить разрешение на строительство без задержек и проволочек, окажем помощь в строительных работах, а также поможем быстро зарегистрировать право собственности. У нас сплоченная команда, в которой архитекторы, инженеры и юристы работают единым целым.
Когда все работы проводит в комплексе одна организация, осуществляя строительство зданий под ключ, Вам не нужно будет искать специалистов на каждую раздельную работу и не придется платить за каждую операцию отдельно. Что, несомненно, несет весомые финансовые выгоды. Более того, в данном случае, организация несет повышенную ответственность за каждую произведенную операцию. Ведь ей самой все их и выполнять: и создание проекта и собственно строительство торгового павильона или капитального здания.
Этап строительства капитального объекта включает в себя следующие основные операции:
- земляные работы, фундаменты;
- возведение стен;
- кровельные работы;
- фасадные работы;
- отделочные работы;
- благоустройство.
После окончания строительных работ остается благоустроить прилегающую территорию, сделав ее комфортной для будущих посетителей и можно получать разрешение на ввод в эксплуатацию магазина. Для этого, в соответствующие органы необходимо представить:
- — Заявление;
- — Документы, подтверждающие право на землю;
- — Градостроительный план земельного участка;
- — Разрешение на строительство;
- — Акт приемки объекта строительства;
- — Справки о выполнении техусловий;
- — Заключение о соответствии построенного объекта техническим регламентам и энергоэффективности;
- — Схема расположения здания и коммуникаций согласно проекту;
- — Технический паспорт и техплан.
И если проверяющая комиссия не найдет никаких нарушений в строительстве и благоустройстве, Вы получите акт о приемке здания в эксплуатацию. Можете начинать торговлю, чтобы побыстрее окупить вложенные в строительство деньги.
Расходы на строительство, конечно предстоят немалые, включая траты на проектирование, согласования, строительные материалы и оплату рабочей силы. Но, тем не менее, при правильно организованном процессе торговли, они с лихвой окупятся не более, чем за 2,5 года.
Заказать сопровождение строительства зданий под ключ будет наилучшим решением в плане снижения затрат, а значит магазин окупит себя значительно раньше.
Строительство собственного магазина на собственном участке станет для Вас прибыльным мероприятием, стоит лишь правильно приложить усилия.
Источник: registr.center
Построить здание для бизнеса «под ключ»
Когда появляется идея, начинаются поиски для ее быстрейшей реализации. Чтобы на этом пути не встретить сложных проблем, мы решили рассказать вам, как построить здание для бизнеса «под ключ», которое может стать толчком для будущего успеха.
Построить здание для бизнеса «под ключ» решаются клиенты, занимающиеся коммерческими видами деятельности. Им хочется, чтобы их дело не было обузой, поэтому предпочитают обслуживаться «под ключ», начиная с разработки технического задания (ТЗ) и вариантов быстрой закладки фундамента.
- Мы предлагаем построить здание для бизнеса «под ключ» из качественных строительных материалов по приемлемым ценам.
Наши проекты реализуются по всем уголкам России и выдерживают самый суровый климат Крайнего Севера. В своей работе мы используем ЛМК технологии, подробности производства которых описаны в «Энциклопедии строительства».
ЛМК конструкции позволяют быстро и недорого построить здание для бизнеса «под ключ». Надежность и долговечность быстровозводимых проектов из ЛМК прошла полувековые испытания в России. На данный момент ни одного объекта строительства из ЛМК не рухнуло. Что лишний раз позволяет говорить о высоком качестве этих металлоконструкций.
Если вы хотите построить здание для бизнеса «под ключ», давайте определимся с его назначением. Бизнес — понятие растяжимое. Построить здание для бизнеса «под ключ» можно для:
- сельского хозяйства или кооперации
- промышленности ли производства
- торговли или логистики
- развлечения или отдыха
- обучения или воспитания
- обслуживания или ремонта
- спорта или оздоровления
Один из явных плюсов строительства быстровозводимых зданий по технологии ЛМК — возведение объектов разной направленности.