Как правильно оформить аренду бизнеса

В бизнесе случаются ситуации, когда предпринимателю по тем или иным соображениям совершенно нецелесообразно заниматься созданием нового предприятия и гораздо выгоднее арендовать бизнес. Безусловно, речь идет об уже действующих компаниях, которые могут приносить доход. В этой публикации мы расскажем о том, как оформить аренду бизнеса и в каких случаях это решение является оптимальным.

Выгодна ли аренда бизнеса? Положительные стороны такого решения могут заключаться в следующем:

Отсутствие больших финансовых вложений в развитие.
Сокращение временных издержек.
Более благоприятные условия для старта.
Снижение финансовых рисков.

Следует отметить, что, говоря об аренде бизнеса, необходимо правильно понимать это понятие. Объектом аренды в этом случае выступает не компания вообще, а только ее активы. Другими словами, в пользование арендатора может быть передано ее имущество, включая недвижимость, автотранспорт, оборудование. Бывают случаи, когда, арендуя материальную составляющую бизнеса, в пользование передаются и нематериальные активы. Например, интеллектуальная собственность. В ее число входят:

Как взять помещение в аренду? Аренда помещения для бизнеса.

Деловая репутация компании.
База клиентов.
Наработанные партнерские связи.

При этом важно отметить, что обязательства, связанные с данным видом активов, остаются на арендодателе (например, кредитное бремя).

Говоря юридическим языком, оформление аренды действующей компании представляет собой передачу материальной и нематериальной собственности и активов в виде цельного комплекса имущественного характера в пользование на основе договора аренды. При этом в качестве арендатора может выступать только юридическое лицо либо лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя.

Оформление аренды действующей компании представляет собой передачу материальной и нематериальной собственности и активов в виде цельного комплекса имущественного характера в пользование на основе договора аренды.

Арендатор должен иметь закрепленное в установленном законом порядке право вести предпринимательскую деятельность.

Несколько советов

Чтобы аренда бизнеса была успешной, первое, что нужно сделать еще до заключения договора аренды, – это провести финансовый анализ компании, которую предполагается арендовать. Далее, на основании полученной информации, необходимо составить бизнес-план.

Важно, чтобы в процессе составления договора аренды принимали участие компетентные в данном вопросе юристы. Их участие позволит избежать невыгодной для вас сделки.

Кроме положений об условиях аренды, договор может определять и такой аспект как выкуп предприятия. Важно понимать, что в данном случае речь не идет о финансовой аренде, которая в общепринятой практике называется лизингом, поскольку понятие «выкуп предприятия» более широкое, чем «выкуп арендуемого оборудования».

Аренда предприятия – это достаточно выгодный и интересный путь ведения собственного бизнеса. Однако, выбирая его, необходимо все же иметь определенные знания, связанные с этим вопросом. Это позволит вам успешно стартовать и работать эффективно.

Договор аренды помещения под бизнес. Регистрация и как правильно это сделать.

Арендный бизнес как способ обеспечить безбедную старость

Развернуть на весь экран

Инвестор и эксперт по финансовой грамотности Алексей Максимченков рассказал, с какими трудностями сталкиваются предприниматели и сколько зарабатывают на арендном бизнесе.

— Многие относят арендный бизнес к пассивным источникам дохода, так ли это? Или для получения высокой прибыли собственнику все равно придется усердно работать?

— Арендный бизнес позволяет построить капитал и получать пассивный доход, но большой прибыли он не приносит. Он не занимает много времени как источник пассивного дохода, для этого надо просто сдать объект, и все. У меня уходит 1–2 часа в месяц. Если рассматривать арендный бизнес как основной источник дохода, то в него надо вкладывать гораздо больше времени, чем инвестору, который получает дивиденды.

— С какими трудностями сталкиваются собственники помещений, когда начинают развивать бизнес в России? К чему нужно быть готовым?

— Основная трудность — это маленький доход от инвестиций. Трудности могут возникнуть с арендосъемщиками. Если вы сдаете жилую недвижимость, то один из трех, а может даже из пяти, будет снимать на длительный срок. Если сдаете коммерческую недвижимость, надо искать якорных арендосъемщиков, которые снимают надолго, вроде «Пятерочки» или банков.

— Если предприниматель решил заниматься арендным бизнесом в 2020 году, с какой недвижимостью у него есть наибольшие шансы на успех, иными словами, каких площадей сегодня больше всего не хватает арендатором — ТЦ, офисы, склады?

— Единственная проблема — найти места с хорошей проходимостью. Они, как правило, располагаются на каких-то «крутых» улицах и давным-давно заняты. Это очень дорого и очень редко можно найти на рынке. Проходные места могут быть у метро. Для ресторанов важны красивые виды.

Для элитных офисов тоже нужны особые места, которые не заняты еще. «Середнячков» на рынке переизбыток, а действительно хороших вариантов мало.

— Насколько важен вопрос управления арендным бизнесом? Имеет ли смысл собственнику заниматься решением этой задачи самостоятельно и когда ему не обойтись без сотрудничества с управляющей компанией?

— Зависит от объемов инвестиций. Если человек купил офисное помещение и у него много клиентов, которым он сдает, то, понятно, он один не справится. Либо склад какой-то, где у него не один клиент, а много. То есть все зависит от количества клиентов и объемов его площадей. Некоторые купят квартиру и сдают ее за 400 тысяч, и ладно.

А другой купит много однушек и сдает их, получая по чуть-чуть. То же самое в бизнесе. Кто-то купит в центре площадь 400 кв. м, сдает ее, и все. А есть те, кто покупают склад или офисное помещение, это кто-то должен вести. Если у человека большой объем денег, по-любому нужно брать бухгалтера, хотя бы на аутсорсе.

Человек, который вкладывает большие деньги, вряд ли будет делать операционные вещи. Он инвестор, а не исполнитель.

— Насколько привлекателен арендный бизнес для инвесторов сегодня? Как изменилась ситуация за последние пять лет?

— Раньше был рынок арендодателей, сейчас “рулят” арендосъемщики. Раньше предложений было намного меньше, а спрос больше. За последние пять лет, я считаю, тенденция поменялась. Сейчас рынок подстраивается больше под арендосъемщиков.

Если считать в долларовом эквиваленте, то рынок упал очень сильно. Если в рублевом, то незначительно. Были просадки в сторону уменьшения арендной ставки, но это поправимо.

— В чем преимущества арендного бизнеса перед вложением средств в акции или валюту?

— В первую очередь, когда ты вкладываешь в арендный бизнес, ты имеешь рычаг для управления: кому сдать, какую площадь. Например, купил какую-то территорию некоммерческую, сделал там вытяжку и уже можно увеличить доход от сдачи этого объекта.

Если вкладывать в акции или валюту, то этим надо заниматься плотно. Это совсем другое направление.

Я не люблю вкладываться как инвестор в те активы, куда вложил деньги и «молишься», чтобы ставки поднялись. В инвестициях в недвижимость ты имеешь рычаг влияния на свою собственность, на клиентов при помощи переговоров, можно увеличить свой доход, договориться о чем-то. В акциях так не договоришься.

— Есть ли «подводные камни» в покупке готового арендного бизнеса с арендаторами?

— В первую очередь надо смотреть, на какой срок и на каких условиях сданы помещения, потому что может договор с арендаторами заканчиваться через месяц, и они съедут. Следующее, надо смотреть, какие платежи, может быть, они вперед оплатили и продают этот бизнес. Главное, посмотреть договоры: может быть договор, что ты не имеешь права увеличить арендную ставку в течение 10 лет.

Надо смотреть, есть ли у тех, кто снимает помещение, все разрешения, чтобы потом тебя не дергали. И, конечно, смотреть, что с ремонтом. Может быть, этот бизнес нормально сдается, но в течение какого-то времени туда надо вкладываться в капитальный ремонт и тебе придется потратить несколько миллионов. И пока ты делаешь ремонт, деньги не идут.

— На что обратить внимание при покупке арендного бизнеса, какие характеристики объектов стоит обязательно учитывать?

— Обязательно учитывать место, окупаемость. Посчитать цифры: выгодно тебе брать или нет. Сколько вложил, сколько будешь получать годовых. Где тебе интереснее в плане прибыли, туда и вкладываешь.

— Как рассчитать доходность объекта, есть ли какая-то конкретная формула?

— Мой партнер использует формулу: 72% разделить на процент доходности в год. За счет капитализации берем не 100%, а 72%. И смотрим, какой объект будет приносить доходность выше, туда и вкладываем деньги.

— Какими обязательными признаками должны обладать сдаваемые площади, чтобы они были востребованы арендаторами?

— Все зависит от объекта недвижимости. Если это нежилое коммерческое помещение, которое сдается под магазин или ресторан, то это должно быть место с хорошей локацией и проходимостью. Если это складское помещение, то должен быть логистически удобный подъезд. Если это офисное помещение, необходима доступность общественного транспорта. Если это ресторан, то важно, чтобы были состоятельные люди в этой локации и хороший вид.

Бизнес в аренду – что это такое?

В наше время существует неисчислимое множество вариантов открытия коммерческого предприятия. Один из самых простых — это взять бизнес в аренду. Положительные и отрицательные стороны такой деятельности рассмотрим подробно далее.

Почему арена бизнеса — это выгодно?

Открытие прибыльного дела обычно сопровождается большими финансовыми затратами для своего собственника. Рассмотрим несколько основных причин, по которым многие начинающие предприниматели не имеют фактической возможности заняться открытием и развитием своего бизнеса.

Недостаток финансовых средств

Открывая собственное дело с нуля, в отличие от аренды готового бизнеса, бизнесмен сталкивается с проблемой поиска денежных средств на:

Строительство или аренду помещения;
Государственную регистрацию и получения необходимых документов;
Выплаты по коммунальным услугам, налоги и дополнительные расходы
Рекламу и маркетинг;
Закупку сырья и соответствующего оборудования;
Найм и оплату труда сотрудников предприятия;
Прочие расходы.

Недостаток опыта

Безусловно опытные бизнесмены имеют представление о том, как открыть дело. Они обладают достаточными знаниями в управлении фирмой, поддержании ее функционирования и выведения предприятия на полную окупаемость в кратчайшие сроки.

Человек, который намеревается начать собственную хозяйственную деятельность с нуля рискует потратить время и финансы в пустую, так как не имеет достаточного опыта в ведении коммерческой деятельности. Аренда бизнеса предоставляет возможность избежать всего этого, получив готовую модель производства с отработанными путями решения таких проблем.

Конкуренция

Наличие серьезных конкурентов часто становится причиной, по которой новые фирмы теряют доход — и как следствие, становятся банкротами. Бизнес на аренде лишен такой проблемы, так как он часто имеет наработанную клиентуру со стабильным доходом, уже занимая определенную нишу на рынке.

Сдача в аренду бизнеса делится на два вида:

Частичная аренда — только основный средства предприятия;
Полная аренда — включает в себя все имущество владельца.

Юридические нюансы заключения договора:

Имущество от арендодателя к арендатору передается в том объеме, порядке и на тех условиях, которые указаны в договоре;
Договор составляется в письменной форме с подписями обеих сторон сделки;
Документ подлежит обязательной государственной регистрации. Он вступает в силу только с момента такой регистрации;
Несоблюдение формы договора влечет за собой его недействительность;
Ответственность сторон за нарушение условий договора определяется самим документом и действующим законодательством;
Не рекомендуется самостоятельно составлять этот достаточно сложный документ. Целесообразнее обратиться к квалифицированному специалисту.

Сдача готового бизнеса в аренду: плюсы и минусы

Эту процедуру нередко путают с покупкой франшизы. Франчайзинг является более юридически подкованным видом ведения коммерческой деятельности и предусматривает передачу прав на использование лицензированного продукта, бренда или ведения бизнеса от имени владельца. Готовый бизнес, сдающийся в аренду, правильнее назвать все лишь временным пользованием.

Снять готовый бизнес намного проще и менее затратно. Арендатор получает готовое предприятие с помещением, сотрудниками всем необходимым оборудованием. Остается только грамотно организовать руководство.

Как и любой вид деятельности, бизнес аренда имеет свои преимущества и недостатки. Перед тем как взяться за дело, важно определить все плюсы и минусы:

Начнем с плюсов:

Самый главный момент, который заставляет задуматься о принятии такого решения, это отсутствие потребности в привлечении значительных инвестиций. Денежных средств на ведение готового бизнеса требуется намного меньше, чем на открытие с нуля. В свою очередь, арендодатель, решая сдать бизнес в аренду, получает прибыль от деятельности арендатора.
При нежелательном исходе есть возможность закончить деятельность. В таком случае арендатор потеряет лишь средства, которые уходят на уплату аренды, в отличии инвестирования самостоятельного проекта;
Арендатор получает незаменимый опыт в управлении коммерческим предприятием. Его можно применить в будущем для создания собственного бизнеса. Уменьшается риск прогореть, утратив все финансы.
Владелец сам имеет дело с проверяющими органами, так как является собственником фирмы, что упрощает работу арендатора;
Бизнесмен, решивший заняться руководством, получает не только бизнес без аренды помещения, а и оборудование, сформированный штат сотрудников и клиентскую базу с репутацией фирмы.

Теперь взвесим и минусы при сдаче готового бизнеса в аренду:

Бизнес всегда будет оставаться чужим, какой бы успешный он ни был. Если арендатор достигнет хорошей прибыльности, может появиться риск того, что владелец предпочтет не продлевать контракт. Арендодатель может начать самостоятельно, без посредников, руководить предприятием, получая больше дохода;
Есть большой риск стать жертвой мошенников. При заключении сделки нужно обращать внимание не только на надпись: “Сдам бизнес в аренду”. Важно обязательно удостовериться в подлинности документов, подтверждающих право собственности на фирму;
Возмещение ущерба. Может возникнуть ситуация, при которой арендатору придется возмещать затраты на восстановление имущества. Дабы избежать такой проблемы, следует учесть техническое состояние помещений с оборудованием и указать это в договоре;
Не всегда есть возможность вносить правки в план работы предприятия, устанавливать новые партнерские отношения, проводить строительство или ремонт на территории фирмы для улучшения ее работы. Владелец имеет право просто отказать арендатору.
Не все полученные специалисты могут отвечать требованиям. Некоторых сотрудников придется заменить сразу же после получения бизнеса в аренду.

Полезные советы

Перед заключением сделки желательно провести анализ предприятия, имущества и предлагаемых услуг (товаров). Неплохим решением станет составление бизнес-плана на основе имеющейся информации;
Важно проконсультироваться с опытными в этом вопросе юристами;
Выбирая предприятие для аренды, лучше отталкиваться от собственных познаний в ее сфере деятельности;
Оценить спрос на выбранный бизнес;
Рассмотреть настоящую и потенциальную прибыль с возможностью привлечения новых инвестиций;
Предусмотреть возможные риски и степень контроля над данным бизнесом.

Подводим итоги

Начало собственной коммерческой деятельности является долгим и сложным процессом, который не всегда ведет к обязательному получению прибыли. Существует множество определенных факторов риска, с которыми сталкивается бизнесмен при открытии предприятия с нуля.

Чтобы избежать лишних финансовых затрат, лучше составить договор аренды предприятия. Это позволит сделать первые шаги в реализации своих претензий на получение дохода, получить огромный опыт в руководстве фирмой и занять определенную нишу на рынке.

Источник: mbufoklider.ru

Как арендовать помещение для бизнеса в Москве?

Удачно выбранная ниша, грамотный бизнес-план, наличие стартового капитала, профессиональные сотрудники – важные условия для запуска успешного проекта. Однако все эти инструменты могут оказаться неэффективными, если аренда помещения для бизнеса не была организована правильно.

Необходимо учитывать множество нюансов при поиске и оформлении объекта. В этой статье даём советы, как выбрать коммерческое помещение, чему уделить внимание при его осмотре, как заключить договор аренды, избежав ошибок и максимально снизив риски.

Пример офиса в башне Москва-Сити

Поиск помещения

Поиском помещения для бизнеса можно заниматься самостоятельно или, обратившись к услугам агента по недвижимости. Лучшие инструменты для самостоятельного поиска – интернет-порталы недвижимости и доски объявлений. Наиболее эффективными будут поиски на:

Авито;
Яндекс-недвижимости;
Циане;
Региональных центрах поддержки предпринимателей.

Слабое место самостоятельного поиска в необходимости постоянно мониторить интернет-ресурсы, связываться с арендодателями, выезжать на осмотр точек, проводить переговоры. Это отнимает массу времени – от 2 до 4 часов ежедневно, что неприемлемо в случае, если у вас есть и другие задачи. Иногда правильнее делегировать эту работу профессионалу и сэкономить время для более важных дел. Агент самостоятельно подберёт подходящую недвижимость и договорится о её показе. Вам останется только приезжать на точки для их осмотра.

Выбирая агента, обращайте внимание: на то,

• как он ориентируется в конкретной местности, знает ли места большого скопления людей, делал ли он расчёт проходимости в разных точках района;

• размер комиссионных, которые он берёт за свои услуги. Это может быть от 50 до 100% от оплаты аренды за первый месяц. Обычно комиссию платит собственник.

Доверив подбор помещения агенту, вы сэкономите массу времени и сил, а возможно и денег, даже несмотря на то, что за услуги специалиста придётся заплатить.

Выбор месторасположения

Выбирая место для будущего помещения, нужно учитывать множество нюансов.

Район. Зависит от характера реализуемой продукции. В центре, где много туристов, есть смысл открытия сувенирных лавок, бутиков, кафе, ресторанов, супермаркетов. В спальном районе востребованы небольшие магазины по продаже продуктов, фирменных мясных изделий, фермерской продукции, овощей, фруктов. Здесь всегда будет спрос на услуги фитнес-центров, салонов красоты.

Местоположение. Важно разместить точку в месте, где есть и другие торговые предприятия, салоны, кафе. Людям будет гораздо проще вписать ваш магазин в привычный маршрут.

Проходимость. Хорошая проходимость – важный критерий для магазинов, точек фастфуда, сувенирной продукции. Если вы торгуете специфическими товарами, за которыми люди готовы ехать на другой конец города, этот показатель не настолько важен.

Пример офисного помещения в башне «Эволюция»

Характеристики помещения: на что обратить внимание

К осмотру помещения обязательно нужно готовиться – подробный перечень требований ускорит процесс и позволит не упустить из вида значимые нюансы.

На что важно обратить внимание:

площадь, высота потолков, число окон, наличие несущих стен внутри помещения, удобство входа, наличие аварийного выхода, ремонта базового или косметического;
приборы освещения, наличие сантехники – унитаза, раковины, подачи воды и её качество, исправность вентиляции, наличие электричества, число розеток, количество киловатт;
наличие парковки, зоны разгрузки и загрузки, склада, возможность размещения рекламы.

Оформление документов

Аренда помещений для малого бизнеса подразумевает заключение официального договора с собственником. Для этого потребуются документы сторон, заключающих сделку, и документы по конкретной сделке.

Арендодатель обязан предоставить:

личный паспорт;
сведения из ЕГРЮЛ. Если директор компании ещё не указан в ЕГРЮЛ, понадобится решение о его назначении;
доверенность. Если подписывать договор будет другое лицо, у него должна быть доверенность от директора;
свежую выписку из ЕГРН. Её можно получить на сайте Единого государственного реестра недвижимости. В ней содержится информация о наличии собственника, других зарегистрированных арендаторов, обременений;
технический план с подробной схемой и площадью. Информация в плане должна совпадать с параметрами реального помещения;
действующие договоры с организациями, оказывающими услуги дератизации, дезинсекции, вывоза мусора.

Арендатор предоставляет:

личный паспорт;
сведения о компании из ЕГРЮЛ;
доверенность, в случае если договор подписывает не директор, а его доверенное лицо.

В комплекте документов по сделке необходимо наличие:

договора аренды;
акта приёма-передачи арендуемого помещения. В документе должно быть подробное описание состояния объекта, имеющегося оборудования – витрин, кондиционеров, холодильников.

Документы нужно подробно изучить, желательно с привлечением юриста, чтобы избежать подводных камней.

Пример офиса в стиле лофт

Заключение договора аренды

Договор включает 5 частей, которые содержат информацию о:

Предмете договора. Раздел содержит информацию об адресе, площади, кадастровом номере помещения и имуществе, передаваемом в аренду. Важно отметить, что помещение не сдано другим арендаторам, на него не наложен арест и нет других собственников, которые на него претендуют;
Сторонах договора. Данные паспорта и данные компаний, между которыми заключается договор, данные из доверенности;
Сроке действия договора. Краткосрочный заключается на 11 месяцев, долгосрочный на срок от 12 месяцев и договор с неопределённым сроком. Долгосрочный договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Способах совершения арендных платежей. Пункт содержит подробную информацию о размере ежемесячного платежа, сроках и порядке их внесения. Здесь же нужно указать условия по повышению арендной платы;
Правах и обязанностях обеих сторон. Со стороны арендодателя это может быть надлежащее состояние помещения в момент передачи, капитальный ремонт, сопутствующие услуги – водоотведение, электричество, охрана помещения. Арендатор обязуется ежемесячно перечислять платежи, содержать помещение в порядке. Стороны могут договориться и о дополнительных правах и обязанностях в отношении ремонта, нарушений, а также о порядке, в котором договор может быть расторгнут.

Юридическая точность

Регуляция арендных сделок осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Споры, возникающие вследствие невыполнения норм ГК, решаются в судебном порядке. Договор, не учитывающий обязательные требования, суд может признать недействительным или незаключенным. Такие последствия ждут соглашения, если сторонам не удастся согласовать условия или в документе будет недостаточно полно описан предмет договора. В этом случае подтвердить передачу имущества не удастся.

Такая ситуация грозит потерей вложенных денег, времени и необходимостью освободить помещение в кратчайшие сроки. Стороны возвращают друг другу полученное, исключая штрафы и неустойки.

Существенные условия договора аренды

Договор считается заключённым, если стороны согласовали в нём существенные условия. Без этих положений сделка не имеет смысла. К категории существенных можно отнести условия:

относящиеся к предмету договора;
обозначенные в законе, как существенные;
которые являются таковыми по мнению одной из сторон.

Положения гражданского кодекса и судебная практика позволяют выделить в категорию существенных следующие условия договора:

арендуемый объект;
стоимость аренды;
продолжительность действия договора;
моменты, в которые помещение будет передано арендатору и возвращено обратно;
любые, которые будут признаны одной из сторон как существенные.

Зонирование офиса с помощью стеклянных перегородок

Подробное описание объекта аренды

Арендуемый объект должен иметь подробное описание. В договоре необходимо указать адрес помещения, номера кабинетов или павильонов, если планируется аренда торгового помещения в бизнес-центре, кадастровый номер, если объект сдается целиком, его точную площадь.

Недостаточно точно описанный предмет может привести к признанию условий несогласованными, а договора – незаключенным. Для предотвращения таких ситуаций, комплект документов нужно дополнить выпиской из ЕГРН и планировкой помещения.

Размер и состав арендной платы

Размер ежемесячного арендного платежа в обязательном порядке фиксируется в договоре, поскольку под определением аренды подразумевается обязательная возмездность. Если стоимость платы за съём помещения не указана, договор будет считаться незаключенным в соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ.

Чтобы исключить такую возможность достаточно отразить размер ежемесячной оплаты в рублях. Если в стоимость включён НДС, то это тоже нужно указать.

Во избежание недоразумений необходимо подробно расписать, что входит в стоимость арендной платы, помимо права пользования помещением. В неё могут быть включены коммунальные платежи, стоимость уборки, плата за размещение внешней рекламы, использование телефона, интернета и др.

Несогласованное условие о размере арендной платы может привести к тому, что судья, основываясь на положение в гражданском кодексе, признает договор незаключенным. Если в арендную ставку включена только оплата коммуналки, договор считается незаключенным, поскольку не соблюдает принцип возмездности аренды.

В договоре необходимо отразить информацию о размере и частоте изменений арендной ставки. Понимание того, когда и на сколько вырастет цена позволит предпринимателю максимально эффективно планировать бюджет. Обычно при сдаче объекта на срок свыше года ставка остаётся фиксированной и увеличивается на процент, о котором договариваются стороны, уже в новом году. Как правило, её размер не превышает 5%.

Выбор срока аренды

Срок, на который объект переходит в чужое пользование, также необходимо указать. Обычно при сдаче помещений заключаются договора:

На неопределенный срок. Особенность такой сделки состоит в возможности выхода из неё в любое время без объяснения причины. Арендатор должен письменно известить собственника за 3 месяца до прекращения сотрудничества. Такой договор можно не регистрировать. Для аренды коммерческих площадей договора с неопределённым сроком практически не используют. Слишком высоки риски для бизнеса;
Долгосрочный. Заключается при сдаче помещения на год или больше. Регистрация в Росреестре — обязательна. Документы можно подать через МФЦ;
Краткосрочный. Срок действия договора, как правило, составляет 11 месяцев. Регистрация не требуется, согласование условий производится по усмотрению сторон. Если стороны продолжают исполнять договор после истечения срока, к нему применяются такие же условия, как к договору, заключённому на неопределенный период.

Коммерческое помещение с отделкой и открытой планировкой

Как зарегистрировать договор

Для регистрации договора необходимо:

записаться на прием в МФЦ;
подойти в назначенное время и дату с паспортом;
заполнить, распечатанное сотрудником МФЦ, заявление;
уплатить госпошлину в терминале. Для физлиц и ИП стоимость регистрации составляет 2000 рублей, для юрлиц – 22 000;
подать пакет документов, включающий заявление, два заверенных подписью оригинала аренды и квитанцию об оплате;
если помещение в залоге, понадобится согласие от залогодателя, если приобреталось в браке – согласие от супруга собственника, заверенное нотариусом.

На руки заявителю будет выдана опись, переданных на рассмотрение документов. На ней будет стоять номер заявки. С его помощью можно отслеживать статус обращения. Если с документами всё хорошо, спустя 9 дней договор будет зарегистрирован – появится запись в ЕГРН об аренде данного помещения. В течение нескольких дней заявитель получает договор с номером записи и печатью Росреестра.

Все изменения, вносимые в долгосрочный договор, необходимо зарегистрировать.

Необходим ли юрист при заключении сделки?

В любой профессиональной сфере деятельности существуют свои тонкости и подводные камни. Аренда исключением не является. Если вы собираетесь арендовать здание для бизнеса, рекомендуем обратиться к компетентному юристу.

Профессионал убережёт вас от ошибок и неправильного вложения средств. Законодательство постоянно обновляется и уследить за сменой требований самостоятельно очень сложно. Рекомендуем пригласить юриста и дать ему проверить договор. Лучше перестраховаться и переплатить, но быть полностью уверенным в безопасности собственного бизнеса.

Возможные риски

Проблема 1. На помещение может быть наложено обременение, и вы просто не сможете его использовать. Чтобы предотвратить такую ситуацию необходимо:

заказать выписку из ЕГРН и убедиться в отсутствии обременений;
проверить фамилию собственника в списке должников на официальном ресурсе ФССП РФ;
пополнить договор дополнительным условием, запрещающим собственнику передавать объект третьим лицам в течение всего срока аренды.

Проблема 2. Увеличение арендной платы происходит в произвольном порядке – в зависимости от желания арендодателя. Для предотвращения проблемы необходимо:

привязать изменения платы за съём к уровню текущей инфляции;
отразить условия изменений размера ежемесячных платежей в договоре.

Если вас интересует аренда или покупка помещения для бизнеса в Москве, перейдите по этой ссылке и подберите подходящее предложение. При возникновении вопросов свяжитесь со специалистами РосРитейл по телефону +7 (495) 106-19-99. Наши эксперты подберут для вас помещение, расскажут, как выбрать и арендовать объект для бизнеса, проверить его на предмет возможных рисков и грамотно оформить.

Источник: rosretail.com

Как правильно заключить договор аренды

ipp

Статьи о бизнесе

Автор Андрей Меркулов На чтение 9 мин Просмотров 258 Опубликовано 11.01.2013

Полезные советы при заключении договора аренды помещения.

Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно – оформить документы по аренде помещения.

Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.

Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются: – Как правильно составить договор? – Какие документы следует приложить к договору аренды? – Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор? – Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.

В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ. Также перед заключением договора следует проверить:

право собственности на помещение;
целевое назначение использования помещения;
не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время – более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег.

Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре: – Заключение договора аренды на срок до 1 года . По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется. Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст.

621 ГК). – Заключение договора на неопределенный срок . Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток – любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора. – Заключение договора «до события» , например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной. По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров – договор безвозмездного пользования.

Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей. Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК).

С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д. Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло – решайте вопрос заранее, в договорной форме.

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет. Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы.

По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель. А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии – обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора.

Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1. В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно. В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.