Как правильно выбирать помещение для бизнеса

Аренда помещения для начинающего ИП — один из важных шагов. Если неправильно подобрать торговую площадь, то вложения не окупятся, и бизнес может прогореть. Чтобы взять помещение в аренду с минимальными рисками, стоит учесть советы и рекомендации опытных предпринимателей

Деловая среда Платформа знаний и сервисов для бизнеса

Здесь вы можете зарегистрировать бизнес бесплатно и без визита в налоговую

Какие бывают площади для аренды

Арендуемая площадь должна соответствовать нуждам бизнеса, который открывает предприниматель. Помещение для коммерческого предприятия выбирают по различным критериям, например, учитывают профиль компании, ее масштаб, технические требования к помещению для разных видов деятельности. Виды торговых площадей:

гипермаркет — большая торговая площадка, позволяющая реализовать масштабную бизнес-идею, площадь арендуемого помещения составляет больше 1000 квадратных метров, она может находиться в отдельном помещении или в крупном торговом центре;
супермаркет — торговая площадь от 600 до 1000 квадратных метров, ассортимент может быть разнообразным, принцип обслуживания клиентов — самостоятельный, площадь может находиться в отдельном сооружении или входить в торговый центр;
универсам — размер торговой площади от 200 до 600 квадратных метров, принцип работы и обслуживания клиентов, как в небольшом супермаркете;
классический магазин — небольшая площадка до 300 квадратных метров, принцип обслуживания клиентов — через прилавок, товары распределяют на полках и витринах, подходит для низкого трафика клиентов; может располагаться как в отдельном помещении, так и на первом этаже жилого дома;
павильон — небольшая площадка до 20 квадратных метров, где могут реализовываться товары определенного вида или товары первой необходимости, обслуживание через прилавок;
киоск — небольшая площадка, где можно продавать товары или готовую еду, горячие и холодные напитки.

Популярностью пользуются площади в торговых центрах — там большой поток потенциальных клиентов и готовые для работы пространства, в ремонт которых обычно не нужно вкладывать много средств.

Как выбрать помещение для бизнеса? Смотрим локации для мини пекарни.

В зависимости от деятельности предпринимателя, ему могут подойти такие площадки:

зоны отдыха — кинотеатры, кафе, игровые зоны;
«островки», где можно предлагать товары определенных категорий — аксессуары для смартфонов, ювелирные украшения, косметику и другие;
«островки» или небольшие огороженные площади для оказания услуг, это могут быть разного рода консультации, услуги по пошиву одежды, страхованию и другие.

Подбор площади для ИП зависит от деятельности компании и целей владельца бизнеса. Для малого предприятия арендовать дорогую большую площадку нерентабельно, крупной компании маленькая площадь не позволит удобно организовать работу.

Как найти помещение для бизнеса

Помещение для аренды под деятельность ИП можно искать самостоятельно или при помощи агентов по работе с недвижимостью. Можно мониторить в своем городе предложения на специализированных порталах, например на Циан, или на сайтах объявлений вроде Авито.

Секрет выбора места локации под общепит (бизнес) в России

❗ Внимание
Самостоятельно искать площадь для аренды долго и не всегда безопасно. Придется тратить время, ежедневно смотреть объявления, договариваться о встречах с арендодателями. Есть риск нарваться на мошенников.

Агент по недвижимости возьмет на себя всю работу, но за его услуги придется заплатить. Здесь выбор зависит от предпринимателя. Если есть время и желание, то можно заняться поиском помещения самостоятельно. Если нет, подобрать хорошего агента можно по следующим критериям:

агент должен хорошо знать город, где будет работать бизнес, и районы; уметь оценивать проходимость точки;
агент должен понимать нужды клиента, чтобы подыскать подходящую для его деятельности площадку;
комиссия за услуги агента должна быть адекватной, чаще всего она составляет от 50 до 100 % стоимости аренды за месяц, иногда комиссия берется частично с арендодателя и арендатора, иногда только с одной стороны.

Мечтаете о своем бизнесе? Зарегистрируйте ИП или ООО удаленно и бесплатно

Что учитывать при выборе помещения

Выбор площадки, на которой будет работать бизнес, имеет стратегическое значение. При поиске помещения стоит обратить внимание на следующие нюансы:

Район. В центре города аренда обычно дороже, чем на окраинах, но поток потенциальных клиентов здесь выше. ИП выгодно снимать помещение в центральной части населенного пункта, если у него бар, ресторан, бутик, сетевой магазин. Если планируется открыть производство полуфабрикатов, то аренда в центре будет нерентабельна. Учитывать местоположение следует, исходя из вида деятельности.
Проходимость. Для некоторых видов бизнеса важно, чтобы точка была открыта в людном месте с большой проходимостью. Такое требование к помещению стоит соблюдать владельцам кофеен, закусочных, цветочных магазинов и других точек по продаже товаров, которые человек покупает ситуативно, по пути, когда их видит. В городах есть места скопления людей, и их надо знать. Если выбирать локацию в спальном районе, то точка должна вписываться в привычный маршрут потенциальных покупателей, которые будут проходить мимо нее по пути домой или в какие-либо учреждения.
Расстояние до образовательных, медицинских и досуговых учреждений. Его важно учитывать, если предприниматель планирует продавать товары, к реализации которых есть отдельные требования, например алкогольные напитки или табачную продукцию. В нормативных актах каждого региона есть требования по минимальному расстоянию и его измерению.
Конкуренты. Если поблизости уже есть похожие точки или крупные сетевики, то это место будет невыгодным. Шансы привлечь покупателей снижаются в разы. Важно оценить район и изучить, какие магазины и офисы там работают.
Стоимость аренды. Арендатору следует учесть расходы на ежемесячную плату за помещение. Она не должна превышать 30 % от выручки, иначе аренда считается невыгодной.
Условия использования. Содержатся в договоре, предпринимателю необходимо их соблюдать, чтобы не возникло проблем и не пришлось платить штрафы или подыскивать новое место и переезжать. Не всегда арендодатель может быть согласен с тем, как будет использоваться его помещение.
Состояние. Если локация удачная, но помещение в плохом состоянии или не оборудовано должным образом, стоит рассчитать, что выгоднее — вложиться в ремонт или найти другое помещение. Помимо внешнего вида, нужно проверить наличие и оценить состояние инженерных сетей, электропроводки.

Читайте также: Где самый дешевый бизнес

Неправильный выбор помещения чреват трудностями и неприятностями для бизнеса.

Как составить договор аренды

Отношения с контрагентами

На что обращать внимание при осмотре площади

Само помещение тоже требует тщательного осмотра. Чтобы не ошибиться с выбором, можно руководствоваться следующим чек-листом. В нем собраны самые важные характеристики арендных помещений:

Вход — клиентам должно быть удобно заходить.
Зона погрузки и разгрузки — товар или оборудование должно быть удобно заносить и выносить, грузовые машины должны иметь доступ к складу, если для деятельности ИП это нужно.
Парковочная территория — для большинства видов бизнеса этот фактор имеет решающее значение. Если клиентам негде будет парковаться, они станут искать альтернативные магазины с удобной парковкой.
Возможность размещать рекламу — вывески и баннеры должно быть видно, при этом их внешний вид и размещение следует согласовать с районными властями. На фасадах некоторых зданий запрещено вешать любые вывески. Если точка открывается в многоквартирном доме, наружная реклама не должна мешать жильцам. Иногда за размещение вывески или баннера требуется заплатить дополнительно.
Система кондиционирования — нужна, чтобы сотрудникам и клиентам было комфортно находиться в помещении.
Электроэнергия — если планируется установка оборудования, требующего больших мощностей, важно узнать заранее, что можно подключать в помещении, в каком состоянии находится электрика, соответствует ли помещение требованиям пожарной безопасности.
Коммуникации — санузел обязательно должен быть в помещении. В зависимости от вида деятельности он может быть только для сотрудников или отдельно еще и для клиентов.

Совет
При осмотре помещения лучше делать фотографии. Благодаря им будет возможность еще раз в спокойной обстановке посмотреть на интерьер и особенности площади, чтобы убедиться, что она подходит. Это поможет принять взвешенное решение.

Какие документы нужны для аренды помещения

Перед тем как заключать договор аренды помещения, сторонам следует подготовить документы.

Арендодатель должен предоставить:

паспорт того, кто будет заключать и подписывать договор;
сведения о компании из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
доверенность, если договор аренды заключается не владельцем помещения;
свежая выписка из ЕГРН;
технический план помещения;
договоры с обслуживающими организациями.

Даже если договор заключается третьим лицом (агентом), предпринимателю следует самостоятельно проверить всю документацию. В случае каких-то проблем или нестыковок разбираться с этим будет ИП, а не агент, поэтому лучше обезопасить себя.

До заключения сделки арендатор собирает такой пакет документов:

паспорт того, кто подписывает договор аренды помещения;
сведения о компании из ЕГРИП;
доверенность, если сделку заключает доверенное лицо.

По итогам процедуры будут подготовлены договор аренды помещения и акт приема-передачи с описанием состояния помещения, наличия мебели, оборудования.

❗ Внимание
Перед тем как подписать документы, нужно внимательно все перечитать, проверить, правильно ли заполнены бумаги. Если есть подозрительные пункты, лучше их обсудить с юристом. При заключении договора аренды сроком от одного года и более нужно зарегистрировать сделку в Росреестре. Пока долгосрочный договор аренды не будет зарегистрирован, в силу он не вступает.

Арендная плата: из чего состоит и как рассчитать

Арендная плата обычно состоит из нескольких частей. Все зависит от условий арендодателя и нужд арендатора, иногда могут разрабатывать индивидуальные условия.

Ежемесячно арендатор при стандартном договоре вносит следующие виды платежей:

фиксированная часть по договору за помещение — зависит от площади, района, состояния помещения, наличия или отсутствия оборудования и других факторов;
переменная часть — она может быть включена в договор, в этом случае арендатор платит еще и процент от продаж;
плата за коммунальные услуги — как правило, эти расходы ложатся на арендатора коммерческого помещения, сумма зависит от установленных в регионе тарифов и объема потребления ресурсов.

Пример
Арендатор площади под продуктовый магазин платит арендодателю 100 тысяч рублей в месяц за пользование помещением и еще 20 % от продаж. Если владелец бизнеса заработает за месяц 700 тысяч рублей, то по договору он отдаст 240 тысяч за аренду и отдельно оплатит коммунальные услуги.

Как заключить договор аренды

Для заключения договора аренды можно взять шаблон и доработать пункты с учетом потребностей бизнеса. Также можно обратиться к специалисту, который за отдельную плату составит договор, удовлетворяющий обе стороны.

Стандартный договор аренды помещения состоит из 5 частей:

Предмет договора — помещение с полным описанием и уточнением, что оно сдается в аренду без обременений.
Срок действия договора — краткосрочный (до 11 месяцев), долгосрочный (от года), без определенного срока.
Способы оплаты — размер платежа, сроки внесения и порядок.
Права и обязанности сторон — обсуждаются индивидуально и фиксируются в договоре.
Данные сторон.

В договоре важно не допускать двусмысленности и общих фраз. Конкретика упрощает отношения между арендодателем и арендатором и позволяет быстро разрешать конфликты, если они возникают.

Возможные риски при аренде помещения

Арендаторы чаще всего сталкиваются с рядом проблем.

Помещение под обременением. Это значит, что его могут арестовать за долги арендодателя. Пользоваться площадью арендатор не сможет, несмотря на наличие договора. Перед его заключением необходимо проверить, свободна ли сдаваемая в аренду площадь от обременения.

Арендодатель меняет стоимость аренды на свое усмотрение. Чтобы этого не происходило, условия оплаты должны быть четко прописаны в договоре.

Арендодатель просит в короткий срок освободить помещение. Чтобы этого не произошло, необходимо в договоре прописать срок, на который арендуется площадь, а также условия, при которых возможно «выселение». Так предприниматель защитит себя от самовольных решений собственника помещения.

Чтобы арендовать помещение и развивать бизнес, не боясь возможных рисков, предпринимателю следует выбирать помещение с учетом обязательных критериев и требований, а также внимательно изучить договор перед подписанием, прояснив и устранив все пункты, вызывающие сомнения. Так ИП убережет себя от возможных проблем в сможет спокойно работать.

Источник: dasreda.ru

Как выбрать торговое помещение

Правильно выбранное помещение приносит бизнесу доход. Неудачное помещение обернется убытками и бременем нереализованных возможностей: вы могли бы заработать, но в таком помещении не получится. Как снять торговое помещение в аренду и заработать на этом, рассказываем в статье.

Из этой статьи вы узнаете:

Как выбрать помещение под магазин в зависимости от стратегии бизнеса
Как целевая аудитория влияет на выбор помещения под магазин
Какие помещения лучше: на первых этажах зданий или в торговых центрах
Как искать торговое помещение: самому или с помощью агента
Как фиксировать результаты просмотра торговых помещений
Какие документы проверять при аренде торгового помещения
Какие документы потребуются для оформления аренды

Как выбрать помещение под магазин? Зависит от стратегии бизнеса

Каким бы бизнесом вы ни занимались, до выбора помещения вы должны определить свою бизнес-модель — какому стандарту вы хотите соответствовать и для кого работать.

Максимально широкая аудитория и тысячи позиций товаров? Речь о гипермаркете — вам нужен кусок земли и здание около 6 500 кв. м. Магазинчик «Все по одной цене» влезет в 30 квадратных метров — в однушку, переведенную в нежилой фонд, на первом этаже «дома-корабля». Помещение для бутика модной одежды ищите в торговом центре.

Сначала определитесь, какой вы — а потом выбирайте подходящее помещение.

Если вы ориентируетесь на аудиторию, которая гоняется за низкими ценами, то вы – дискаунтер. Вам не нужна проходимость, у вас может быть грязный пол и вообще палатка. Ваша задача – сэкономить на аренде помещения, уборке, хранении и себестоимости товара. Если же вы хотите продавать товары подороже, придется выбирать помещение более придирчиво.

Высокие потолки – от 3 м
Витринные окна
Хорошая электрическая мощность – от 10 кВт
Если помещение на 1-м этаже многоэтажного здания – отдельный вход с улицы
Большая часть помещения должна быть залом для торговли
Наличие складского и/или подсобного помещения
Санузел для работников
Если общая площадь помещения более 100 кв. м, обязателен запасный выход – требование норм пожарной безопасности

Определите, кто вы, какая у вас бизнес-модель – отсюда станут ясны ключевые параметры торгового помещения

Целевая аудитория – еще один ориентир при выборе торгового помещения

Кроме бизнес-модели, на выбор помещения и его местоположения влияет целевая аудитория вашего бизнеса. Подумайте, кто и в каких условиях интересуется вашими товарами. А кому из них вы хотите продавать чаще и больше всего? Рассмотрим пример из аптечного бизнеса.

Типы покупателей в аптеках

Составьте портрет вашей целевой аудитории и определитесь, кому вы хотите продавать больше всего. Под этих покупателей и выбирайте помещение

Какие помещения лучше: на первых этажах жилых домов или в торговых центрах?

Коммерческое помещение на первом этаже здания или жилого дома

Хороший вариант, если дом удачно расположен и помещение находится на первом этаже, при этом имеет отдельный вход с улицы.

У вас есть право установить вывеску над входом и на окнах, а для размещения наружной рекламы понадобится разрешение управляющей компании либо ТСЖ и Комитета по печати и взаимодействию со средствами массовой информации. Хорошие коммерческие помещения — в новых домах. Но и стоят они дороже.

Все помещения обладают некоторой репутацией. Например, если вы въехали в помещение, где до вас был подобный магазин — вам достанется «шлейф» его репутации. К вам по привычке будут ходить те, кто ходил к бывшему арендатору.

Если помещение сдается впервые, то на его «раскрутку» уйдет время. Нормальный срок, чтобы запомниться людям — полгода-год. Вероятно, придется делать ремонт.

Что надо запомнить о торговых помещениях в зданиях и жилых домах?

В среднем, цены за аренду помещения в здании ниже, чем в торговом центре
Можно установить удобный для вас график работы
Возможно, потребуется ремонт
По сравнению с торговым центром, сложнее выбрать удачное помещение

Помещение в торговом центре

Современные торговые центры строятся в хороших местах, где много людей и есть вся инфраструктура для шопинга: парковка, ресторанчики, игровые зоны. Люди приходят туда покупать и остаются на целый день.

Что надо запомнить о помещениях в торговых центрах?

Полностью готовое помещение — въезжай и торгуй
Хорошее место, отличная проходимость людей
Высокие цены за аренду
Конкуренция внутри торгового центра
Вам будет сложнее установить собственный график работы. Скорее всего, вы будете работать по графику торгового центра

Самые удобные торговые помещения — в торговых центрах. Но они и самые дорогие. Помещения на первых этажах домов с отдельным входом — дешевле

Как искать помещение?

Заниматься поиском торгового помещения можно самостоятельно, либо обратиться к агенту по коммерческой недвижимости.

Где искать торговое помещение самому?

Самостоятельный поиск помещения займет немало времени: понадобится просмотреть сотни объявлений, всех обзвонить, приехать на просмотр. Приготовьтесь: аренда — хлопотное дело.

Поисковики. Вбейте в поисковик запрос и начните просматривать сайты — это будут сайты о недвижимости и доски бесплатных объявлений.

Порталы о недвижимости и доски бесплатных объявлений

Популярные среди обычных людей сайты, на которых можно найти объявления о сдаче в аренду помещений:

https://www.avito.ru — самая популярная доска бесплатных объявлений

https://spb.cian.ru — специализированный портал о недвижимости

http://spb.arendator.ru — портал о коммерческой недвижимости

Существуют закрытые базы коммерческой недвижимости, в которых агенты обмениваются информацией о сдаваемых объектах. Доступ в них платный, частные лица туда не допускаются.

Зайти в понравившееся помещение и спросить, не собираются ли его сдавать

Иногда везет. Вдруг вы счастливчик?

Если текущий арендатор съезжать не собирается, поинтересуйтесь, как удалось снять такую красоту. Попросите телефон агента-посредника.

Почему стоит нанять агента по коммерческой недвижимости

Если нанять агента по коммерческой недвижимости, то объявления, звонки, переговоры, торг, просмотры и проверка документов лягут на его плечи, а не на ваши.

50 000 рублей за первый месяц аренды
25 000 или 50 000 рублей — комиссия агенту (как договоритесь)
Регистрация договора аренды — 2000 рублей, если регистрируете как физическое лицо. Если как юридическое — 22 000 рублей

Если у вас есть специалист, агент по коммерческой недвижимости, которому можно доверять, делегируйте эту задачу ему. Зачем? Агенты нарабатывают свой опыт ногами и знают такие тонкости, о которых дилетанты просто не догадываются.

История: «Нужно было открыть сетевую аптеку, рядом с метро «Московская». Место очень популярное, площади плотно заняты. В итоге было выбрано помещение без парковки, вблизи жилых домов, с низкой проходимостью. Между тем, недостатка в покупателях нет.

Как так? Дело в том, что вывеску аптеки прекрасно видно, как только поднимаешься из подземного перехода метро. Конкретно эта аптека была рассчитана на женскую аудиторию, которая перемещается пешком».

Хорошие агенты знают народные тропы, учитывают обзор, считают трафик (проходимость), а не только проверяют юридическую чистоту сделки. Чтобы агент нашел хорошее помещение для вашего бизнеса, ему понадобится описание вашей бизнес-модели и целевой аудитории.

Поэтому когда вас посетит идея поискать торговое помещение самостоятельно, хорошенько подумайте. Снять какое-нибудь помещение вы, конечно, сможете, даже если никогда этим не занимались. Другой вопрос: не нарветесь ли вы на неприятности? В порядке ли будут документы, не попросят ли вас освободить помещение через неделю, не будете ли вы обязаны оплачивать невменяемо дорогие услуги? И самый главный вопрос — будет ли ваше помещение зарабатывать деньги?

С агентом по коммерческой недвижимости поиск помещения пройдет быстрее и легче. Но главное — так у вас больше шансов снять помещение, которое будет приносить доход, а не убытки

Фиксируйте результаты просмотра каждого торгового помещения

Каким бы способом вы ни искали недвижимость, результаты поисков полезно фиксировать. Во время просмотра помещения делайте фотографии, а после раскладывайте их по папкам для каждого объекта.

Фиксируйте результаты каждого просмотра, делайте фотографии и раскладывайте их по папкам. Это поможет не забыть, что вы смотрели, и сравнивать объекты между собой будет легче

Какие документы проверять при аренде торгового помещения?

Документ, удостоверяющий владение и распоряжение помещением. Это может быть договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа, свидетельство о регистрации права собственности
Выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Ее можно получить самостоятельно на сайте Росреестра
Кадастровый и технический паспорт помещения — в этих документах указана площадь помещения и план. Если они не совпадают с заявленными в объявлении — то это повод насторожиться или хотя бы попросить скидку
Договоры с обслуживающими организациями. Важно, чтобы у них был действующий срок и чтобы они были заключены с поставщиками услуг

Какие документы потребуются со стороны арендатора

Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев
Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет ФНС
Банковские реквизиты
Почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес)
Копии ИНН, ОГРН, КПП
Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия
Копии документов должны быть заверены печатями.

Заключительные документы сделки

Договор аренды. Прочитать. Понять. Показать юристу. И только потом — подписывать
Акт приема-передачи

Источник: spark.ru

Как правильно выбрать помещение для бизнеса в торговом центре?

Сегодня я расскажу, как выбрать помещение для открытия вашего магазина, ресторана. В этой статье мы разберём типичные ошибки арендаторов.

Концепция центра. Вам нужно разобраться где в галереях представлен тот или иной торговый профиль. Исходя из полученной информации, сделать вывод на сколько вам подходит данное торговое соседство. Схож ли с вашим проектом ассортиментный перечень и ценовая категория других арендаторов и будете ли вы дополнять друг друга. Покупатель ценит своё время и посещает торговые центры с определенными целями, поэтому расположение в непосредственной близости со схожим торговым профилем и ценовым сегментом положительно скажется на товарообороте вашего магазина.

Покупательские потоки. Как они распределяются. Желательна близость помещения к якорным арендаторам и подъёмному оборудованию в здании, это сильно упростит задачу по узнаваемости проекта. А также необходимо убедиться в отсутствии «тупиковых галерей», где покупательские потоки незакольцованны. Как правило, туда идут неохотно.

Просматриваемость помещения. Убедитесь, чтобы обзору не мешали конструктивные особенности здания (например: колонны), торговые островки вблизи витрин помещения и иные препятствия. Обратите внимание на размер витрины и на входную группу в помещение. Небольшая витрина не сможет привлечь внимание потенциального покупателя, в свою очередь, слишком вытянутое по периметру витражное остекление создаст трудности в размещение торгового оборудования. Стеклянная дверь при небольшой площади помещение сокращает полезное пространство за счет распахнутых створок.

Технические особенности. Вы должны заранее определить минимальные и максимальные значения площади помещения. Избыток удорожит ремонт и приведёт к увеличению вложений в товарную массу. В тоже время, как дефицит площади создаст сложности в выкладке товара и сократит ассортимент вашего магазина. Запросите у арендодателя технический план помещения.

На нём видны все нюансы, которые скрыты в коммерческих планировках (колонны, вентшахты и пр). Наличие транзитных коммуникаций, уменьшат полезный объём помещения. Обратите внимание на расположение колонн, так как в дальнейшем могут возникнуть сложности с размещением торгового оборудования. Уточните заранее у арендодателя о необходимых коммуникациях и их мощностях: электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, кондиционирование и прочих. Так как иногда технически у арендодателя нет возможность их подвести или же увеличить мощность.

Ошибки в выборе помещения очень дорого обходятся арендатору. Вы рискуете своими вложениями в запуск проекта (затраты на ремонт, в оборудование, обеспечительным платежом).

Эти небольшие советы помогут Вам на первоначальном этапе при выборе помещения.

Источник: dzen.ru