Инвестиционная активность внутри России продолжает расти. За первые три квартала 2019 года, по данным CBRE, рост общего объема вложений составил 30% (€2,29 млрд) по сравнению с 2018 годом, при этом доля капитала россиян составила 83% вложений против 76% в 2018-ом.
Предстоящий кризис затруднит и без того нагруженное эскроу-счетами строительство. И если вы раньше не делали акцентов на привлечение частных инвесторов в качестве клиентов, то самое время обратить на них внимание.
Почему люди на самом деле вкладывают в недвижимость?
Все еще помнят, что стало с рынком ценных бумаг в России 30 лет назад, поэтому для физических лиц инвестиции в недвижимость кажутся наиболее надежным вариантом при такой нестабильной экономике. Это все еще самый понятный способ вложить свой капитал и, если не приумножить его, то хотя бы предохранить от инфляции.
СТРОИТЕЛЬНЫЙ БИЗНЕС. КЛИЕНТЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМОВ НАХОДЯТСЯ ЗДЕСЬ. БИЗНЕС — СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМОВ.
Ситуация меняется, и настроения инвесторов в конце 2019 года несопоставимы с тем, что происходит на рынке сейчас. Поэтому так важно ориентироваться на актуальную повестку: при больших экономических форс-мажорах люди наиболее подвержены панике.
Инвестиции в недвижимость — это инвестиции в осязаемый объект, который почти гарантированно будет расти в цене и который можно использовать и по своему прямому назначению в случае форс-мажоров.
Репутация застройщика играет большую роль для инвесторов: никто не хочет
рисковать. Уверены ли вы в своей? Чем более уверен инвестор в вашей юридической чистоте, тем раньше купит площадь. Иногда – на стадии котлована.
Итак, половина успеха — это отличная репутация, вторая половина — прозрачная документация по проекту в открытом доступе и составленное УТП, подкрепленное фактами и правдой.
С чего начать? Как и при любой другой продаже или рекламной кампании, стоит определить сегменты аудитории инвесторов и, разумеется, составить для каждого сегмента уникальное предложение.
Сегментация аудитории и составление УТП. Кто такой ваш инвестор?
Люди инвестируют в недвижимость по совершенно разным причинам. Как уже было сказано ранее, для кого-то это способ приумножить капитал, а для кого-то – просто спасти его от обесценивания.
Так, инвесторы предпочитающие заработать на инвестициях в недвижимость, используют те или иные стратегии, и по таким стратегиям их и стоит в первую очередь делить.
1 сегмент: Инвесторы-спекулянты
Предпочитают вкладывать в жилую недвижимость на более ранних стадиях строительства с последующей продажей сразу после сдачи объекта в эксплуатацию. Традиционно самыми востребованными являются однокомнатные квартиры и студии: они быстро продаются. Привлекает их и коммерческая недвижимость, но в меньшей степени из за более высокой цены и меньшим спросом при продаже.
Как привлечь инвестиции в бизнес?
Из каких составляющих сформировать УТП для данной аудитории:
- Ранняя стадия строительства
На начальных стадиях строительства, приведите инвесторам прошлую статистику роста цен на вашу недвижимость — конкретные цифры конкретных ваших объектов. Это повысит вашу инвестиционную привлекательность. Главное, будьте честны и оперируйте реальными данными. - Бренд
Преподнесите ваш бренд как преимущество. Дайте инвестору понять, что вы — надежный застройщик, который гарантированно выполнит свои обязательства и сдаст объект в срок. Приведите цифры: 20 объектов успешно сданы в эксплуатацию из них 55% объектов сданы раньше срока. Подтвердите данные документально дав ссылку на завершенные объекты и т.д. - Низкий ипотечный процент
Часто инвесторы используют ипотечные средства, чтобы перекрыть недостаток своих. И чем ниже процент, тем больше будет их прибыль на выходе. У опытных инвесторов часто безупречная кредитная история, они за этим следят т.к. это рабочий инструмент. Поэтому информация о сниженной ставке их привлекает. - Место строительства
Дайте инвестору понять, что выбранный участок, на котором ведется строительство перспективен с точки зрения дальнейшей продажи квартиры. Приведите цифры по населению данного района, по привлекательности района в целом, возможно у вас есть официальные данные по застройке данного района повышающие его привлекательность в будущем, которых возможно нет у инвестора. - Формат объекта
Если формат или технология строительства находятся в сегменте повышенного спроса. Например объект возводится по монолитно-каркасной технологии или строится полностью из кирпича. Обязательно вынесите это достоинство, ведь спрос на такую недвижимость всегда выше.
2 сегмент: Инвесторы-рантье
Предпочитают вкладывать в коммерческую и жилую недвижимость с целью дальней сдачи в аренду.
В данном случае на первое место встает коммерческая недвижимость из-за более высокой стоимости аренды таких площадей. Площади под магазины, кафе и рестораны окупают себя в среднем за 6-7 лет и приносят до 12% дохода в год. Стоит учесть, что данная аудитория не стремится извлекать сверхприбыль и даже наоборот, такие обещания их отпугивают. Поговорка “Лучше синица в руке, чем журавль в небе” как раз про них.
- Готовая отделка
Для таких инвесторов весьма привлекательным выглядит предложение о готовой отделке. Ведь таким образом после сдачи объекта они получают практически готовый вариант к дальнейшей сдаче в аренду. - Место строительства
На втором месте, конечно же расположение. Чем ближе к центру и лучше инфраструктура, тем привлекательней объект в глазах инвестора, потому что такие квартиры (или коммерческая недвижимость) сдаются проще. - Низкий ипотечный процент
Часто инвесторы покупают квартиру с использованием ипотеки. Ипотека покрывается за счет средств от арендаторов, поэтому чем меньше платеж по ипотеке, тем привлекательней такая сделка. - Стадия строительства
Инвесторам рантье так же интересен вариант вложения на ранней стадии строительства. Если используется ипотека, то инвестору будет интересно только когда рост цены на объект на ежемесячном разрезе будет выше ипотечного платежа.
Начинающим инвесторам и физлицам, стремящимся сохранить капитал, может быть достаточно информации на сайте проекта для того, чтобы принять решение; «большие инвесторы» хотят знать о вас все. В большом количестве показателей. Это нужно учитывать при создании отдельного УТП для них.
Профессиональным инвесторам интересен не только продукт, но и стратегия компании на рынке. Разработайте базовый пакет информации для инвесторов, который будет включать в себя описание ситуации в отрасли в целом, долгосрочную стратегию компании и описание конкурентной среды. Опирайтесь на реальные цифры, которые легко проверить. Этот же пакет можно будет использовать для раздатки на закрытых мероприятиях и презентациях.
Наглядный пример здесь – застройщик «Группа компаний ПИК»: на головном сайте девелопера есть отдельная вкладка «Инвесторам», включающая всю интересную для них информацию.
Эта же вкладка продублирована и на английском языке, позволяя застройщику делать предложения и владельцам иностранного капитала:
Продвижение УТП
В нашем случае мы разберем digital инструменты продвижения. Разумеется, кроме диджитал необходимо подключать и оффлайн-маркетинг: пресс-туры по стройке, закрытые презентации и многое другое. Но мы разберем именно онлайн-часть.
Вернемся к более массовой, но обладающей меньшими финансовыми возможностями аудитории. Мелких инвесторов можно условно поделить на две части: на тех, кто уже решил вкладываться в недвижимость и теперь выбирает объект, и тех, кто еще только выбирает способ вложения капитала. Очевидно, что вторую группу нужно сначала убедить вложиться в недвижимость, а затем убедить вложиться именно в ваши площади.
Как и где искать данную аудиторию?
- Из числа текущего трафика
В большинстве по имеющимся аудиторным характеристикам эти люди ничем не отличаются от обычных покупателей. Если вы активно используете такие рекламные инструменты как Google Ads, Yandex Direct, Facebook Ads, то вам будет достаточно открыть на вашем сайте раздел для таких людей. Наличие проработанного раздела для инвесторов серьезно выделит вас для них на фоне конкурентов. Для таргетированной рекламы будет не лишним запуск специального креатива с целью дополнительного привлечения внимания инвесторов. - Google Ads, Yandex Direct по “инвестиционным” запросам
Создайте на рекламных площадках отдельную группу с рядом целевых запросов формата “куда вложить два миллиона”. Направьте трафик на вашу страницу для инвесторов, где будет расписана калькуляция доходности вложения в ваш объект. Этот метод добавит к вашему трафику аудиторию, находящейся на стадии выбора способа вложения капитала. - Статейный материал с выводов в поисковую выдачу
Здесь используется похожий со вторым пунктом принцип. Однако в этом случае задача состоит в том, чтобы написать ряд статей на темы, соответствующие ключевым запросам. Например, запрос “куда вложить два миллиона” будет раскрыт в тематической статье на примере вашей недвижимости. В перспективе эта статья появится в результатах поисковой выдачи по такому запросу. Попросите вашего специалиста по SEO составить такое ядро запросов. - Инвестиционные ресурсы
Сегодня существует множество ресурсов и пабликов, посвященных инвестициям. Новички в этом вопросе, имея при себе определенное количество средств, проходят через такие сайты. Ловите их там, размещая рекламу или ваш статейный материал.
Создаем целевую страницу на сайте
Давайте разберем, как сделать целевую страницу для инвесторов более конверсионной. Цель такой страницы — продемонстрировать инвестиционную привлекательность вашей недвижимости и призвать к действию (заявке, звонку).
- Хороший заголовок
Начните вашу страницу с хорошего заголовка, который завладеет вниманием потенциального инвестора. Написать его можно по известной схеме AIDA или 4U, в сети много материала на эту тему. Также вы можете кратко перечислить преимущества, важные для вашего сегмента, — и получить отличный заголовок. Например, мы знаем, что инвестора интересует: ранняя стадия, бренд, низкий процент и место расположения. Возможный вариант может выглядеть так: “Инвестируйте в квартиру в центре на старте продаж от надежного застройщика “Бренд” с доходностью до 15% годовых”. - Раскрытие преимуществ
Опишите все ЗА. Почему стоит вложить деньги именно в ваши объекты? Раскройте здесь каждый заявленный в заголовке пункт подробнее. Именно раскрытие значения каждого преимущества придает ему необходимый вес. Например, гарантия надежности не является таковой без ее подтверждения — цифрами, репутацией, сертификатами и другими доказательствами. Все заявленные выгодны должны быть подтверждены. - Примеры расчетов
Приведите инвесторам примеры калькуляции на основе реальных статистических данных. Это сделает условия сделки прозрачными и даст инвестору возможность ее дальнейшего прогнозирования и контроля. Например, поднимите данные за предыдущие 3 года: на сколько процентов в год в среднем росла цена на вашу недвижимость? Предоставьте эту информацию инвесторам. - Призывы к действию
Не забывайте про призывы к действию. С точками захвата ваша страница будет работать значительно эффективнее и приводить больше лидов. Например, поместите на страницу форму заявки с заголовком “Оставьте заявку и получите прогноз прибыли с вложенных средств на 1 год”.
Несмотря на то, что аудитория потенциальных инвесторов близка — и даже где-то пересекается — со стандартной аудиторией покупателей квартир и имеет в некоторой степени похожие интересы, не стоит рассчитывать на то, что вы охватите сегмент инвесторов с УТП для обычных покупателей. Их основной, стратегический запрос абсолютно другой.
Перехватите инициативу, ищите инвесторов и не ждите, пока они найдут вас. Вложения в создание УТП под инвестирование и его продвижение окупятся ответным интересом совершенного нового сегмента и заключенными сделками.
Если у вас нет надежного партнера, к кому можно было бы обратиться с этой задачей, мы готовы помочь. Наши маркетологи имеют многолетний практический опыт в продвижении объектов недвижимости. Оставьте заявку на нашем сайте и мы свяжемся с вами для обсуждения деталей.
Источник: sells.company
Инвестиции в строительство: как привлечь их в кризис
На вопросы журнала отвечает профессор НИУ МГСУ, первый заместитель гендиректора Центра независимой экспертизы собственности, член Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ, д.э.н. Кирилл КУЛАКОВ.
— Кирилл Юрьевич, что должно предпринять государство, чтобы активизировать взаимодействие финансово-кредитных институтов и строительных компаний?
— Один из основных способов — это, безусловно, снижение ставок: как по проектному финансированию, так и по классическому залоговому кредитованию предприятий стройкомплекса. Пока эти ставки, достигшие за два последних года запредельных высот, не будут снижены, активности ждать не приходится.
В этом смысле недавнее снижение ЦБ ключевой ставки — шаг в правильном направлении. Главное — не останавливаться на этом, а снижать ключевую ставку и, соответственно, ставки по банковским кредитам. Если они снизятся на несколько процентов, это подтолкнет и оживит строительный рынок.
Безусловно, способствует активизации взаимодействия финансового сообщества со стройкомплексом и продление госпрограммы субсидирования ипотечной ставки. Я считаю, что эта мера спасла отрасль от краха и от большого количества банкротств, которые могли случиться на рынке.
— Раз уж мы заговорили про ипотеку, то как Вы относитесь к предлагаемому сегодня расширению ипотечных инструментов: выпуску ИЦБ, пропаганде «ипотеки для бедных» и пр.?
— Я отношусь к тем, кто считает, что эти меры хороши при уже сбалансированном и развитом рынке. Наш же рынок пока к этому не готов, и классическая ипотека показала, что уровень риска при наступлении кризисных моментов увеличивает число невозвратных кредитов, что имеет и существенный социальный подтекст.
По общей финансовой емкости и платежеспособности населения наш рынок сильно отстает от того же американского. И если у нас появятся инструменты достаточно легкого вхождения на ипотечный рынок, то при малейших финансовых проблемах и сложностях он может обрушиться еще сильнее, чем это было в США в 2008 году. Поэтому чрезмерное стимулирование ипотеки, на мой взгляд, вещь довольно опасная.
— В этом с Вами согласен целый ряд экспертов. А где же еще, помимо ипотеки, по-Вашему, кроются дополнительные источники финансирования строительной отрасли? Кроме дольщиков, сегодня и денег-то взять не у кого…
— Помимо ипотеки это могут быть различные частные инвестиции, без которых не обходится ни один развитый рынок. Ведь, как известно, при реализации любого инвестиционно-строительного проекта сам вход в него предполагает наличие собственных или инвестиционных средств в размере 20—30%.
К. Кулаков: «Если у нас появятся инструменты достаточно легкого вхождения на ипотечный рынок, то при малейших финансовых проблемах и сложностях он может обрушиться еще сильнее, чем это было в США в 2008 году. Поэтому чрезмерное стимулирование ипотеки, на мой взгляд, вещь довольно опасная»
Если мы говорим про жилищное строительство, то, действительно, пока источником средств во многом служат средства дольщиков. Но я бы хотел поговорить не о тех из них, кто покупает отдельно взятую квартиру, а о дольщиках иного порядка: я имею в виду частных венчурных соинвесторов, которые вкладываются в портфельные инвестиции определенного проекта или паи ПИФа.
Условно говоря, здесь получается не 200—500 дольщиков на один среднестатистический дом (по количеству квартир), а 10—30 пайщиков. Таким образом, для запуска проекта им достаточно внести по 1%—3% каждому (то есть, условно говоря, 30% разделить на десятерых), а остальное уже получить по проектному финансированию в банке. Причем банку в этом случае будет намного проще принимать решение, чем при классической ипотеке с нулевым или низким входом физлица.
— Но сегодня инвесторы мало верят в недвижимость…
— Смотря где и в какую. Этот вопрос особенно актуален на низком рынке. Но даже сегодня, по сравнению с элементарными простейшими вложениями типа депозитов или государственными ценными бумагами, при нормальной локации объекта, внятной экономической концепции строительного проекта прибыль от него выше, чем от применения названных консервативных финансовых инструментов.
Я думаю, что инвесторы сегодня слабо верят в коммерческую недвижимость, а жилье — это все-таки вечная тема. Вспоминается классическая пирамида потребностей Абрахама Маслоу, согласно которой потребность в жилье можно отнести к базовым уровням потребностей человека: физиологическим и безопасности.
Соответственно, если коммерческая недвижимость зависит от уровня развития экономики, кризисных моментов и пр., то жить-то людям нужно всегда! Количество жителей увеличивается, особенно в мегаполисах, это необратимый всемирный процесс. Поэтому потребность в жилье будет только возрастать. С учетом этого можно выстраивать стратегию работы на рынке жилья.
— Убедили. Но как же сегодня привлечь этих самых венчурных соинвесторов, о которых Вы говорили? Что надо сделать, чтобы они активнее вкладывались в наш жилищный рынок? Как превратить их в базовых соучредителей, то есть, проще говоря, в хозяев?
— С ними надо активно работать. А снижению их рисков может способствовать более тщательная проработка экономики проекта, оптимизация его расходной части, снижение себестоимости, выбор правильной площадки. В общем, тщательный анализ всего того, что в экономике и оценке недвижимости называют best use — лучшее, наиболее эффективное использование.
— Как здесь может помочь государство? Что оно должно сделать, чтобы вернуть на докризисный уровень объем частных инвестиций в строительную отрасль, в том числе иностранных?
— Прежде всего, нужно упростить саму систему входа в строительный проект. Сейчас любой инвестор, желающий войти в строительный проект, должен пройти сотни согласований и пр. Это очень осложняет и саму работу, и настрой на нее.
— Но ведь Минстрой, вроде бы, борется с этими самыми административными барьерами. По крайней мере, руководство ведомства постоянно на всех уровнях рапортует о снижении их количества.
— Пока это, увы, происходит, в основном, на бумаге, а в реальной жизни все по-прежнему долго и утомительно. Есть аналитические таблицы, которые сравнивают наши реалии с аналогичными зарубежными проектами. Так вот, пока у нас срок выходит в два-три раза дольше, чем у них. Я уж не говорю о том, что у нас без лоббизма и прочих возможностей просто так войти на этот рынок почти нереально.
А ведь в данном случае время — это именно деньги, в самом что ни на есть прямом смысле этого слова. При заемных деньгах очень важны сроки выплаты процентов по кредитам и пр. И если они будут сокращены вдвое, а лучше втрое, это сэкономит кучу времени и денег.
К. Кулаков: «Улучшение условий подключения к инженерным сетям. Выделение земельных участков на понятной финансовой и правовой основе. Если сделать эти механизмы более прозрачными и при этом сократить административные барьеры, инвесторы в очередь встанут на проекты в сфере строительства и ЖКХ»
Следующий вопрос — страхование и гарантии на уровне государственно-частного партнерства, закон о котором, принятый год назад, в полной мере так и не заработал. Я привлекался здесь в качестве эксперта рабочей группы Минэкономразвития, поэтому знаю, о чем говорю.
— Почему же не работает закон о ГЧП?
— Потому, что государству это интересно, а инвесторам — пока не очень. Для них это накладно. И здесь без определенного субсидирования, как с той же ипотекой, просто не обойтись. Вот когда с инвесторов будет снята часть финансового бремени, они заинтересуются.
— Что Вы имеете в виду?
— Например, улучшение условий подключения к инженерным сетям. Выделение земельных участков на понятной финансовой и правовой основе. Если сделать эти механизмы более прозрачными и при этом сократить административные барьеры, инвесторы в очередь встанут на проекты в сфере строительства и ЖКХ, уверяю Вас.
— Но ведь есть еще и банки, а у них свои риски. Каким образом можно снизить уровень этих рисков при кредитовании строительных проектов?
— Здесь есть своя специфика. Банк — это, прежде всего, финансовое учреждение. И чем сложнее тематика проекта, в том числе с чисто технической точки зрения, тем сложнее банкирам понять, насколько окупаемым будет проект и есть ли здесь опасность дефолта.
Сегодня в таких системообразующих банках, как ВЭБ, Сбербанк, Россельхозбанк, сложилась практика привлечения на условиях аутсорсинга специалистов, которые профессионально помогают им разобраться в финансируемых проектах. Это официально аккредитованные специализированные организации, которые занимаются финансово-техническим надзором и аудитом и, как правило, прекрасно знают свое дело.
Соответственно, с их помощью банк, входя в тот или иной проект, снижает свои риски. Независимый эксперт профессионально разберется в вопросе и сделает вывод относительно того, завышена ли себестоимость проекта, реальны ли сроки строительства и т.д.
И потом этот же эксперт сопровождает процесс строительства как независимый аудитор. Он регулярно выезжает непосредственно на стройплощадку и проверяет, должным ли образом вложены выделенные банком средства, куплено ли необходимое количество материалов соответствующего качества, выполнен ли процент работ согласно календарному графику.
Тем самым риски для банков по участию в строительном проекте значительно снижаются.
— Именно так, собственно, и организовано проектное финансирование с использованием механизма счетов эскроу, который только что в законодательном порядке закреплен в качестве одного из альтернативных вариантов финансирования застройщиков, работающих с деньгами дольщиков. Но ведь такая схема стоит денег. Да и специалисты-аудиторы, очевидно, тоже бесплатно выезжать на объект и анализировать все риски проекта не будут…
— Поверьте, деньги, которые тратятся на их услуги, вовсе не такие уж значительные. А эффект и польза от этих затрат могут быть весомыми. В том числе и для строителей, которые смогут в результате получить меньшую процентную ставку, поскольку их проект хорошо проработан, а значит, более прозрачен для кредитной организации.
— А все-таки, каковы расценки на услуги таких специалистов?
— Приведу конкретный пример. Недавно одна компания, которую я знаю не понаслышке, вела проект редевелопмента промышленного предприятия площадью около 30 тыс. кв. м, где собственники захотели сделать апартаменты.
Специалисты вели входной аудит, то есть проводили экспертную оценку проектно-сметной документации на предмет того, насколько она отвечает требованиям по завышению-занижению различных норм, а потом отслеживали стройку в поквартальном режиме.
Проект реализовывался в течение двух лет. В среднем затраты на входной аудит составили порядка 1,5—2 млн руб., а ежеквартальный аудит обошелся в сумму порядка 500—600 тыс. руб.
— Не сказать, что безумные деньги…
— В том-то и дело. Да, это несколько миллионов рублей. Но если 30 тыс. кв. м площади умножить на себестоимость 1 кв. м (в среднем это 50 тыс. руб.), сразу видно, насколько это небольшие деньги.
Между тем независимый аудит помог девелоперу получить кредитную линию и к тому же снизил для него процентную ставку.
— Это очень интересно. К слову, на днях Госдума приняла закон о комплексном развитии промзон, поэтому приведенный Вами пример звучит весьма актуально.
— Основные игроки, работающие на строительном рынке, уже давно пошли по этому пути и успешно апробируют эти механизмы, поскольку понимают, что затраты здесь несопоставимы с отдачей.
— Кирилл Юрьевич, в кризис возрастает количество споров между хозяйствующими субъектами. Строительная отрасль здесь не является исключением, а скорее относится к лидерам со знаком минус. Какие механизмы и инструменты можно предложить строительным компаниям, заказчикам и потребителям для предотвращения или легитимного разрешения подобного рода ситуаций?
— Отчасти этот вопрос является продолжением предыдущего. Ведь именно банки часто оказываются недовольны выполнением девелоперами обязательств по открытой им кредитной линии.
Кроме банков это могут быть и конечные потребители — скажем, те же дольщики, которые, получив свои квадратные метры, видят, что работы выполнены не с должным качеством: заметны трещины, кривизна стен и пр.
Если это не девелопмент полного цикла, то у генподрядной строительной организации есть заказчик, и он также часто остается недоволен сроками, качеством.
Короче говоря, это некая классика: вечная тема, как дураки и дороги. Качество и сроки в строительстве — две вещи, которые, увы, соблюдаются редко.
К. Кулаков: «Независимый эксперт профессионально разберется в вопросе и сделает вывод относительно того, завышена ли себестоимость проекта, реальны ли сроки строительства и т.д. И потом этот же эксперт сопровождает процесс строительства как независимый аудитор. Тем самым риски для банков по участию в строительном проекте значительно снижаются»
Механизмы решения споров здесь схожи с теми, что используются при открытии проектного софинансирования. Это независимая экспертиза перед вхождением в проект либо в случае возникновения проблемной ситуации.
Если Вы, как потребитель, не обладаете специальными знаниями в данной отрасли, лучше все-таки вызвать эксперта, который определит, насколько равномерен уровень пола в вашей отдельно взятой квартире, допустимы ли обнаруженные зазоры и трещины, кроется ли за протечкой какая-то серьезная техническая проблема и т.д.
Если же мы говорим про более серьезные отношения некоего инвестора (например, кредитного института) и застройщика, то здесь, конечно, это все уже проецируется не на одну квартиру, а на объект в целом, а то и на жилой квартал.
У жизненного цикла любого проекта есть разные этапы: от замысла и проектирования до строительства и эксплуатации. И я бы посоветовал приглашать независимых консультантов и экспертов на самую первичную стадию, чтобы они провели некий консилиум по типу медицинского.
Ведь ошибка в инженерных изысканиях и проектировании может стоить колоссальных денег. И мы это видим на примере строительства стадионов к Чемпионату мира по футболу 2018 года. Вот, скажем, в Калининграде неправильно определили несущую способность грунтов, а в результате сейчас все приходится перепроектировать на ходу, а сроки строительства находятся под угрозой срыва.
Аналогичные проблемы были и в Имеретинской долине при строительстве ряда объектов сочинской Олимпиады. Причем все это приводит к серьезному удорожанию работ, поскольку выявленные шибки и недочеты приходится решать в ускоренном режиме с помощью дорогостоящих материалов и технологий.
— То есть совет здесь один: вовремя зовите специалистов, не доводите до беды — выйдет себе дороже, так?
— Совершенно верно. Весь мир так делает, и нам пора привыкать к такой цивилизованной практике.
Причем это может быть как консультант на этапе предварительной фазы любого строительного проекта, так и эксперт, в том числе судебный, в случае какого-то спора.
— Кстати, о споре. Недавно Госдума приняла закон «О государственной кадастровой оценке» и поправки в закон «Об оценочной деятельности». О том, чем это может обернуться для рядовых граждан, мы уже писали, в том числе и Ваше экспертное мнение приводили. А может ли компания-застройщик использовать механизм оспаривания результатов кадастровой оценки земельного участка, на котором планируется или уже ведется строительство? И какие показатели своей финансово-хозяйственной деятельности удастся таким образом оптимизировать?
— Строительная компания не всегда является собственником земельного участка, обычно она действует в качестве его временного арендатора. Казалось бы, где же здесь прямая выгода, и стоит ли в данном случае заниматься такой процедурой, как оспаривание?
Но, как известно, от кадастровой стоимости исчисляется не только налог на имущество, но и ставка арендной платы. И подчас для земельного участка, выделяемого под строительство, как раз-таки арендная плата весьма высока — порой она исчисляется десятками миллионов рублей.
К. Кулаков: «Добившись пересмотра кадастровой оценки, строительная компания сможет весьма существенно оптимизировать свою немалую арендную плату, особенно при комплексном освоении территории. Тем самым снизится себестоимость строительства, а реноме компании на рынке — наоборот, вырастет»
Так вот, будучи арендатором, строительная компания, так же, как и собственник, в соответствии с законом «Об оценочной деятельности», имеет право на оспаривание результатов кадастровой оценки. Единственное, что ей при этом следует сделать — согласовать начало этого процесса с собственником.
— А если собственником является родное государство в лице субъекта Федерации или муниципального образования?
— Да, здесь возможна некая коллизия. В этом случае собственник может наложить вето на это право, но это уже другой вопрос. В целом, повторяю, такое право де-юре у арендатора есть.
Соответственно, добившись пересмотра кадастровой оценки, строительная компания сможет весьма существенно оптимизировать свою немалую арендную плату, особенно при комплексном освоении территории.
Тем самым снизится себестоимость строительства, а реноме компании на рынке — наоборот, вырастет.
— Кирилл Юрьевич, большое спасибо за очень интересный разговор и высококвалифицированную экспертную трактовку целого ряда аспектов финансово-экономической деятельности строительных компаний. Надеюсь, эта беседа заинтересует наших читателей.
Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ
Источник: rcmm.ru
Инвестиции в строительство: как привлечь Китай в Россию?
Поиск путей привлечения инвесторов из Китая в Россию, создание для них благоприятного делового климата и обеспечение защиты вложений стали темами круглого стола «Поддержка российских застройщиков. Как привлечь иностранных инвесторов в новых условиях?», прошедшего на днях в Общественной палате РФ.
Импотрозамещение, о котором сейчас не говорит только ленивый, – процесс довольно неоднозначный. С одной стороны, было бы, наверное, неплохо полностью обходиться ресурсами внутри страны, с другой, вряд ли кто-то думает, что это возможно. Кто, например, может заменить западных инвесторов, которые сегодня спешно покидают Россию, увозя с собой свои капиталы? Очевидно, что собственных средств отечественных бизнесменов, чтобы удовлетворить аппетиты строителей, просто не хватит.
Между тем, российские объекты недвижимости всегда были привлекательны для иностранных инвесторов. Сегодня для того чтобы заполнить появившуюся дыру на рынке вложений, строители начали активно зазывать к себе предпринимателей из Индии, Турции, арабского мира и, конечно, Китая, который сейчас многими рассматривается, как союзник номер один.
Справедливости ради нужно отметить, что китайские инвесторы на российском строительном рынке присутствуют с 90-х годов прошлого века. Однако далеко не все проекты с участием капитала наших восточных соседей достигли успеха. По словам генерального директора компании Sinoruss Сураны Раднаевой, много китайских компаний пытались зайти на российский рынок в 2012-2014 годах, но тогда большинство из них не смогли конкурировать с европейскими инвесторами и производителями.
«Они продержались два года, и поняли, что уступают по качеству продукции, цене и логистике, – говорит эксперт. – Много китайских компаний столкнулись с мошенничеством. Тогда не было открытого ЕГРЮЛ, свободного доступа ко всей информации по налогам. Они попадались на глупостях, например, «в чёрную» ввозили свою продукцию, и в итоге теряли бизнес во время выездных проверок».
Сегодня, когда рынок, с одной стороны, освободился от европейских конкурентов, а с другой, стал более упорядоченным, для китайских партнеров снова стали открыты возможности для удачных вложений.
Куда вложиться?
В российском строительстве есть несколько сегментов, которым точно не помешают китайские капиталы. Во-первых, это готовая недвижимость. Данный рынок для китайских инвесторов – непаханое поле. Как заявила Сурана Раднаева, в китайском интернете нет ни одного объекта, который можно приобрести в Москве. Отдельные граждане публикуют фото хрущевок и дач, но обычно это объекты, которые ни один здравомыслящий человек не захочет приобретать.
Между тем спрос на зарубежную недвижимость в Китае есть. По результатам исследования 2021 года, больше всего ей интересуются женщины (57%) в возрасте от 40 до 50 лет. Они рассматривают приобретение объектов со средней стоимостью в 2 млн юаней (26 млн руб.).
«Китайская женщина 40-50 лет – это либо бизнесвуман, либо та, у кого есть дети, и она рассматривает Россию как место для их образования, – говорит Сурана Раднаева. – Для того чтобы привлечь таких инвесторов в Россию, мы разработали законопроект об облегчении получения вида на жительство. Если у человека будет объект недвижимости в России, он сможет получить соответствующий документ».
Однако китайцы не всегда они имеют возможность напрямую инвестировать в недвижимость, но при этом могут выполнять подрядные работы и даже привозить всю необходимую технику и материалы для выполнения этих работ. Для участия такого рода очень удобен институт комплексного развития территорий (КРТ), считает общественный представитель уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей по нацпроектам в сфере градостроительной политики Елена Киселева.
«В некоторых федеральных округах около сотни строительных компаний находятся в состоянии банкротства по банальной причине – отсутствие инвестиций, к ним можно добавить десятки предприятий с нулевым балансом, — утверждает Елена Киселева. – На сегодняшний день в России 24 региона полностью остановили строительство, и без КРТ, без программы всероссийской реновации, выполнить там задачи по развитию жилищного строительства, поставленные Президентом РФ, невозможно».
В чем загвоздки?
По словам вице-президента Ассоциации содействия развитию деловых связей «Китайский деловой центр», президента Региональной общественной организации «Китайское общество Санкт-Петербурга» Чжигана Ченя, несмотря на то, что на территории России есть множество проектов, которые реализуются китайскими инвесторами, конструктивной работы с Поднебесной до последнего времени было не так много. Крупнейшие китайские девелоперы, строящие по всему миру, в Россию пока даже не заглядывали, потому что она до сих пор воспринимается, как страна с рискованными условиями бизнеса.
Кроме того, в РФ строительство идет гораздо медленнее, чем в Китае. До недавнего времени для того, чтобы только начать строительство, китайцам приходилось обращаться в десятки инстанций.
«Наша страна в последние 20 лет развила высокие темпы строительства. Когда у нас деньги проходят два инвестиционных цикла, в России даже один не заканчивается, – утверждает Чжиган Чень. – Для инвестора – это реальная проблема. Строительство объектов, которые в Китае возводятся за полтора года, здесь идет 5-6 лет».
Однако сейчас у нашего восточного соседа идет замедление темпов развития экономики, потому что во всех сферах появилось избыточное количество производительных сил, в том числе и в строительстве. Китайцы вынуждены выходить на зарубежные рынки. И в этом смысле Россия имеет для них большой потенциал.
«В последние два месяца мы чувствуем, что российская власть начала оперативно работать. Рост темпов – это хороший ветер, которым надо воспользоваться, чтобы быстро привлечь китайских инвесторов и построить несколько красивых, показательных объектов, – рассуждает г-н Чень. – Но для этого со стороны России нужна вертикальная поддержка и горизонтальное сопровождение».
Эксперт считает, что наша страна может пойти по пути Белоруси в части временного разрешения использовать на своей территории китайские строительные стандарты. Это бы значительно ускорило строительство и оборачиваемость инвестиций. Также на территории РФ при поддержке власти можно построить китайские строительные базы. «Тогда здесь можно было бы организовать стройку китайскими силами «от А до Я» и завезти все: от большой техники до мебели. На этом основании в Россию можно будет привлечь большое количество китайских производителей строительной техники и материалов», – уверен Чжиган Чень.
О необходимости защиты инвестиций со стороны государства говорит и инвестиционный директор по Евразийскому региону CRCC International Investment Group Линь Ян. Например, для китайских предприятий с государственным капиталом необходима определенная политика со стороны российского правительства, чтобы защитить права инвесторов, которые могут быть подвергнуты вторичным санкциям.
Возникают проблемы и с региональными властями. «Наша компания реализует на территории РФ несколько проектов и взаимодействует с местными властями в сфере дорожного строительства и мостостроения, — рассказал Линь Ян. — Мы подавали заявки властям Дальнего Востока, чтобы получить разрешение на проведение работ. Если в Китае в подобных случаях застройщик свободно общается с представителями власти, то в России такого общения выстроить не получилось».
Также г-н Ян жалуется на то, что строителям приходится нести большие расходы на стадии проектирования. «Мы вложили несколько десятков миллионов в подготовительный период, но даже после того, как получаем разрешение на строительство, не уверены, что наши права будут защищены», — говорит он.
Кто поможет?
Проблема защиты инвестиций волнует не только китайскую сторону. Елена Киселева заявила, что в аппарат уполномоченного по защите прав предпринимателей обратились 78 российских застройщиков, у которых местные власти отозвали разрешение на строительство при степени готовности объектов 70-90%.
«В одном регионе мы насчитали 68 тысяч обманутых дольщиков, которые возникли не по причине непорядочности застройщиков, а из-за отозванных разрешений на строительство, – говорит она. – Инструментом защиты инвесторов может стать соглашение о защите и попечительстве капиталовложений (СЗПК)».
По словам эксперта, сегодня представители власти разработали новый проект защиты инвестиций – «Инвестстандарт», одним из инструментов которого как раз станет СЗПК. Сегодня уже 12 регионов приступили к работе на этой площадке.
Как защитить инвестиции на базе института КРТ, рассказала старший управляющий директор блока инвестиционной деятельности АО «ВЭБ Инфраструктура» Елена Степанова. По ее словам КРТ может служить основой вложений, так как этот институт дает возможность привлечь господдержку в строительные проекты, сокращает сроки разного рода согласований (решение о КРТ принимается за 45 дней) и обеспечивает стабильность отношений инвестора и государственного партнёра.
Кроме того к КРТ легко присоединить дополнительные финансовые инструменты и меры поддержки. К ним относятся и инфраструктурные облигации ДОМ.РФ, и СЗПК, и фабрика проектного финансирования «ВЭБ-проект», которая позволяет хеджировать риски, связанные с волатильностью инфляции.
«Это гарантированный бизнес для китайского застройщика на период в 10-15 лет. Государство готово хеджировать волатильность ключевой ставки на такой срок, – утверждает Елена Степанова. — С нашими коллегами из ДОМ.РФ мы прорабатываем структуру и организационно-правовую схему подготовки данных проектов. Это довольно сложная юридическая обвязка, которая требует значительных усилий по подготовке, но она уже обкатана в нескольких регионах».
По статистике на территории России сегодня работает 4 тыс. китайских компаний и от того, насколько комфортно им будет работать в нашей стране, зависит, придут ли к нам сотни тысяч таких фирм.
«Сегодня тема взаимодействия инвестиций очень актуальна. Европейские игроки ушли, либо занимают выжидательную позицию, многие ниши освободились, — резюмировала Елена Киселева. — Стратегически необходимо работать с китайскими партнёрами быстро, пока эти ниши не заняты, а реальный сектор экономики недофинансирован. У нас нет времени на раскачку».
Другие публикацииСТРОИТЕЛЬНЫЙ ЭКСПЕРТ
- Ведущие российские инжиниринговые компании договорились о сотрудничестве для выработки единых стандартов работы и развития рынка строительного инжиниринга
- Он сказал: «Поехали!»: Премьера российского экскаватора-погрузчика AGB 3CR на СТТ Expo 2023
- Беспилотные технологии для эффективного мониторинга строительства
- Развитие городской среды: войти в зону комфорта
- Бетон М300: где дешевле?
Источник: ardexpert.ru