Покупка недвижимости во всем мире считается одним из самых безопасных и надежных способов вложить свои накопления и относится к так называемым длинным консервативным инвестициям. Их цель в первую очередь — сохранить заработанные средства и обеспечить инвестору стабильный доход. В дальнейшем, когда цены на недвижимость ускорят рост (а это случается регулярно), можно продать помещение и получить прибыль. И в последние годы стало очевидно, что выгоднее и надежнее купить коммерческую недвижимость, чем вкладываться в покупку квартиры. Почему так происходит, расскажем в статье.
Жилье: растет в цене, но плата за аренду падает
Долгое время покупка коммерческой недвижимости с целью получения дохода от аренды не была в приоритете — лучшим способом вложения в недвижимость считалась покупка квартиры. Так оно и было до тех пор, пока объемы вводимых в эксплуатацию новых домов не стали расти год от года: если в 2010 году в России было сдано 58,4 млн м 2 жилья, то в 2020-м — уже 82,2 млн, а в 2021 — 92,6 млн [1] В России зафиксирован исторический рекорд по вводу жилья. 2022. РБК. URL: https://realty.rbc.ru/ . И всякий раз часть этих квартир выходит на рынок аренды, поэтому объем предложения только увеличивается, а конкуренция между арендодателями возрастает.
Инвестиции в недвижимость: купить квартиру под сдачу или коммерческое помещение? Считаем выгоду!
Кроме того, с 2018 года в крупных городах России наблюдается постоянный рост цен на жилую недвижимость [2] Аналитика рынка недвижимости от Домклик: почему в России подорожали квартиры. 2022. URL: https://blog.domclick.ru/ . А вот арендная плата растет медленнее — и намного быстрее падает в кризисные периоды, когда резко сокращается количество рабочих мест, а вместе с ним и платежеспособный спрос на аренду жилья. Срок, за который можно окупить вложения в однокомнатную квартиру, увеличился с 16 лет в 2019 году до почти 20 лет в 2020 году, выяснили аналитики компании «Инком-Недвижимость» [3] По итогам 2020-го срок окупаемости «однушки» на вторичном рынке Москвы вырос с 16 до 19,5 лет. 2020. URL: https://www.incom.ru/ .
2022 год для тех, кто сдает квартиры, стал и вовсе печальным: еще в середине зимы начал резко сокращаться спрос — и одновременно выросло предложение. Например, с февраля по апрель количество сдающихся в Москве квартир выросло на 45%, а срок экспозиции (время от подачи объявления до подписания договора найма) с 4-5 дней увеличился до 2-3 недель.
И главное: арендаторов этой весной было ровно в 10 раз меньше, чем предлагаемых в аренду квартир, — подсчитали специалисты компании «Этажи» [4] Дешевые московские квартиры в аренду закончатся к сентябрю. 2022. Forbes. URL: https://www.forbes.ru/ . Соответственно, вниз идут и реальные цены: арендное жилье уже стало дешевле, чем год назад.
Коммерческая недвижимость: вдвое прибыльнее + ремонт за счет арендатора
Таким образом, сейчас покупка квартиры для сдачи в аренду представляется довольно рискованным предприятием. Но есть другой способ надежных вложений в недвижимость, позволяющий точно так же получать постоянный доход — вместо жилой купить коммерческую недвижимость.
Пассивный доход от недвижимости. Покупка недвижимости под сдачу в аренду
И в первую очередь стоит обратить внимание на такой вид объектов, как стрит-ритейл — торговые помещения на первых этажах зданий [5] Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/ . Их арендуют магазины, кафе, аптеки, банки, медицинские учреждения и другие бизнесы, ориентированные на массового потребителя. Согласно законодательству, приобрести коммерческую недвижимость может не только юрлицо или индивидуальный предприниматель, но и физическое лицо. В 2020 году доля физлиц среди покупателей объектов стрит-ритейла достигала 80% [6] Вместо квартир в аренду: россияне скупают помещения на первых этажах. 2021. URL: https://www.gazeta.ru/ .
Тем, кто решил купить коммерческую недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду, следует знать, что прибыльность этого бизнеса составляет 7–10% годовых [7] Как рынок коммерческой недвижимости чувствует себя в 2022 году? 2022. URL: https://spb.cian.ru/ (сравните: сдача квартиры внаем приносит 3–5% в год от ее стоимости). Окупается торговое помещение за 10–15 лет, а если вы решаете его продать, то покупатели обычно находятся даже быстрее, чем на квартиру: пока жилья во всех районах становилось все больше, а его покупатели становились все разборчивее, спрос инвесторов перетекал на коммерческую недвижимость, делая ее все более популярной.
Факт
По данным консалтинговой компании Knight Frank, объем инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости по итогам 2021 года вырос на 35,1% по сравнению с 2020-м и на 18% превышает показатели допандемийного 2019 года [8] Объем сделок с коммерческой недвижимостью вырос на 35%. 2022. URL: https://iz.ru/ .
Если квартира с уже живущими в ней людьми — довольно редкий товар, то коммерческую недвижимость с арендатором, оформленным договором, вывеской и процветающим бизнесом можно встретить довольно часто. Правда, и желающих купить такое помещение, избавив себя от хлопот с поиском и показами тем, кто хочет снять его, обычно больше, чем тех, кто стремится приобрести торговые площади «в бетоне».
Кстати, в деловом мире стало уже традицией, что арендатор коммерческой недвижимости производит ремонт сам и за собственный счет. Это происходит потому, что бизнес гораздо прочнее привязан к помещениям, которые арендует, чем наниматели к квартирам. Договоры аренды продлеваются ежегодно на протяжении десятилетий, особенно дорожат своей клиентурой представители торговли, а также кафе и рестораны, ведь они уже вложились в конкретное место, у них имеются постоянные покупатели, своя особенная атмосфера. Переехать для них означает убить добрую половину бизнеса, поэтому такие арендаторы дорожат своей арендой.
Другая традиция касается договоров, которые подписывают собственник и арендатор коммерческой недвижимости. В этих документах принято изначально прописывать индексацию арендной ставки, которая происходит каждый год. В жилой аренде такое не предусмотрено, и владельцу квартиры приходится регулярно доказывать своим жильцам, что инфляцию никто не отменял, цены растут — и убеждать их платить больше. Коммерческую недвижимость без такой индексации практически никто не сдает, что экономит нервные клетки всех участников.
Правила для инвестора: как правильно купить коммерческую недвижимость
При покупке коммерческой недвижимости с арендатором нужно обращать внимание на сферу деятельности последнего: если доход предпринимателя стабильный, можно рассчитывать на продолжительное и эффективное сотрудничество. Но какого же арендатора лучше выбрать?
Компания R4S Group, работающая на рынке коммерческой недвижимости 21 год, составила рейтинг наиболее популярных объектов этого года.
I место уверенно держат предприятия стрит-фуда. На них приходится 22% всех сделок.
II место — у табачных магазинов (15% сделок).
III место делят между собой мини-маркеты и точки формата «кофе с собой» — по 11% на каждый из сегментов [9] Магазины взяли паузу. 2022. Коммерсантъ. URL: https://www.kommersant.ru/ .
Помимо направления бизнеса, важно оценить локацию помещения, пешеходный и автомобильный трафик и соседство с другими предприятиями торговли и сферы услуг. Вот на какие вопросы стоит получить ответы до принятия решения о покупке:
- На каком расстоянии находится ближайшая станция метро? Наиболее интенсивный пешеходный поток проходит на расстоянии 20–70 м от станции, затем он начинает рассасываться.
- Действительно ли пешеходный маршрут от метро вглубь жилого района либо деловых кварталов пролегает рядом с вашим будущим помещением, обеспечивая арендатора нужным количеством посетителей?
- Находится ли помещение на первой фасадной линии домов на оживленной автомагистрали или расположено в окружении жилой застройки и какова в таком случае ее высотность? Ведь в пятиэтажном микрорайоне проживает в несколько раз меньше народу, чем в современном высотном.
- Какие магазины, кафе, учреждения расположены по соседству и в некотором отдалении? Крупный торговый центр, на треть опустевший в связи с недавними событиями, может переманивать арендаторов, обещая им сниженные на время кризиса ставки. А офисная башня, напротив, обеспечит хороший клиентский поток.
Факт
В отличие от торговых центров сегмент стрит-ритейла практически не пострадал от ухода иностранных брендов. Как сообщает консалтинговая компания CORE.XP, по итогам первого квартала 2022 года было свободно только 14% таких помещений — это всего на 0,7% больше, чем годом ранее [10] В I квартале 2022 года был закрыт рекордно высокий объем сделок без участия иностранного капитала. 2022. URL: https://kf.expert/ .
Также нелишним будет задаться вопросами о состоянии и качестве помещения:
- Есть ли отдельный вход? Встречаются варианты, когда несколько разных бизнесов делят один вход. Хотим предупредить, что покупка такого рода коммерческой недвижимости — это не самое лучшее приобретение.
- Насколько удачна планировка, как расположены «мокрые точки», если они есть? В каком состоянии коммуникации в здании и насколько велик процент его износа? По данному вопросу будущему владельцу будет полезно получить консультацию эксперта, который подскажет, есть ли у помещения скрытые дефекты.
Наконец, прежде чем покупать коммерческую недвижимость с арендатором, следует внимательно изучить документы о собственности и договор аренды. Если сомневаетесь, лучше обратиться к юристу, который специализируется на сопровождении подобных сделок.
Предупреждение: предлагаемые финансовые инструменты являются высокорискованными и могут привести к потере денежных средств. До совершения сделок следует ознакомиться, с какими рисками они связаны.
- 1 В России зафиксирован исторический рекорд по вводу жилья. 2022. РБК. URL: https://realty.rbc.ru/news/6200ef9c9a79477b5b1fe92b?
- 2 Аналитика рынка недвижимости от Домклик: почему в России подорожали квартиры. 2022. URL: https://blog.domclick.ru/post/analitika-rynka-nedvizhimosti-ot-domklik-pochemu-v-rossii-podorozhali-kvartiry?ysclid=l4dp3twj4j384723893
- 3 По итогам 2020-го срок окупаемости «однушки» на вторичном рынке Москвы вырос с 16 до 19,5 лет. 2020. URL: https://www.incom.ru/novosti-i-analitika/novosti-rynka/po-itogam-2020-go-srok-okupaemosti-odnushki-na-vtorichnom-rynke-moskvy-vyros-s-16-do-19-5-let/
- 4 Дешевые московские квартиры в аренду закончатся к сентябрю. 2022. Forbes. URL: https://www.forbes.ru/biznes/463061-desevye-moskovskie-kvartiry-v-arendu-zakoncatsa-k-sentabru?ysclid=l4dnvlzr46781651861
- 5 Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Торговая_недвижимость
- 6 Вместо квартир в аренду: россияне скупают помещения на первых этажах. 2021. URL: https://www.gazeta.ru/business/2021/01/20/13448768.shtml?ysclid=l4dnl9c4ev404206840
- 7 Как рынок коммерческой недвижимости чувствует себя в 2022 году? 2022. URL: https://spb.cian.ru/stati-kak-rynok-kommercheskoj-nedvizhimosti-chuvstvuet-sebja-v-2022-godu-325507/
- 8 Объем сделок с коммерческой недвижимостью вырос на 35%. 2022. URL: https://iz.ru/1278184/mariia-nemtceva/poshel-dvizh-obem-sdelok-s-kommercheskoi-nedvizhimostiu-vyros-na-35
- 9 Магазины взяли паузу. 2022. Коммерсантъ. URL: https://www.kommersant.ru/doc/5391145
- 10 В I квартале 2022 года был закрыт рекордно высокий объем сделок без участия иностранного капитала. 2022. URL: https://kf.expert/news/v-i-kvartale-2022-goda-byl-zakryt-rekordno-vysokij-obem-sdelok-bez-uchastiya-inostrannogo-kapitala?
Источник: www.kp.ru
Приобретение коммерческой недвижимости. Как без ошибок купить арендный бизнес?
Приобретение готового арендного бизнеса – надежный инструмент для инвестирования и распространенный способ получения стабильного пассивного дохода. Однако такая покупка – серьезный вопрос, который требует грамотного юридического сопровождения. Прежде чем купить коммерческий объект недвижимости, будь то небольшое нежилое помещение, или полноценный бизнес-центр, покупателю необходимо узнать о характерных для этого вида сделок рисках .
В статье мы рассмотрим вопросы:
1) Собственник объекта. Как его проверить?
2) Проверка самого объекта недвижимости.
3) Риски, связанные арендой (например, надежный ли арендатор, не содержит ли договор аренды невыгодных условий).
4) Иные риски (например, нет ли риска, что доступ в помещение будет физически заблокирован).
5) Иные вопросы, которые требуют юридического сопровождения (например, вопросы налогообложения).
6) Регистрация перехода права собственности.
Собственник объекта
Перед приобретением любого объекта недвижимости покупателю необходимо выяснить, кто является собственником объекта . Сделать это можно путем запроса выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта. Выписка содержит информацию о виде объекта недвижимости, собственнике, ограничениях и обременениях в отношении объекта, другие важные характеристики. Нужно убедиться, что продавец является собственником продаваемой коммерческой недвижимости , в ином случае Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, а суд признает обязательственную сделку недействительной.
Если продаваемый объект принадлежит юридическому лицу, в выписке ЕГРН указывается ИНН организации, по которому его можно идентифицировать. Если собственником объекта является физическое лицо, из выписки можно получить только информацию о фамилии, имени и отчестве правообладателя, поэтому покупателю нужно внимательнее проверять правоустанавливающие документы на коммерческий объект недвижимости, сверяя паспортные данные собственника объекта.
В ходе юридической проверки собственника объекта (физического или юридического лица) могут быть выявлены признаки банкротства, споры и исполнительные производства, иные негативные факторы, которые могут повлечь признание недействительными ранее заключенных сделок.
Приведем пример. Если лицо распродает имущество незадолго до банкротства, сделки по продаже такого имущества могут быть оспорены, поскольку финансовый/конкурный управляющий или кредиторы могут оспорить сделку, проведенную в течение трех лет до начала процедуры банкротства. Особенно если сделка совершена по заниженной цене или в договоре купли-продажи указана не вся стоимость.
Также важно проверить полномочия контрагента на совершение сделки , ведь продажа объекта коммерческой недвижимости, как правило, представляет собой крупную для обеих сторон сделку.
Если объект продает организация, нужно проверить учредительные и иные документы компании. Важно убедиться, что сделка совершается уполномоченным на это лицом (в уставе может быть закреплено, что совершать сделки с недвижимостью генеральный директор может только с одобрения участников общества вне зависимости от цены сделки).
Согласие/Одобрение сделки
Если сделка является крупной для Общества (например, выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности и ее балансовая стоимость составляет 25 и более % балансовой стоимости активов Общества), принятие решения о согласии на ее совершение относится к компетенции общего собрания участников или совета директоров (обычно это предусмотрено уставом). Общее собрание участников по одобрению крупной сделки — весьма важный этап сделки с юридическим лицом. Порядок проведения общего собрания зачастую определен уставом, либо внутренними документами Общества, поэтому необходимо изучать внутренние документы и убедиться, что собрание проведено в строгом соответствии с требованиями законов и внутренних документов .
Если сделка по продаже коммерческой недвижимости не будет соответствовать перечисленным условиям, она может быть оспорена участниками Общества и признана судом недействительной.
Если продавец – физическое лицо и находится в браке, то в обязательном порядке требуется нотариальное согласие супруга продавца на совершение сделки.
Сделка, совершенная без согласия третьего лица или органа юридического лица, является оспоримой
(ст. 173.1. ГК РФ).
Подробнее о проверке объекта коммерческой недвижимости
Несмотря на наличие у продавца записи о собственности в ЕГРН важно изучать правоустанавливающие документы , в них нередко скрываются условия, которые могут впоследствии повлечь утрату права собственности или иные негативные последствия. Правоустанавливающими документами могут быть договор купли-продажи, договор дарения, решение суда, договор мены, свидетельство о приватизации, свидетельство о праве на наследство, соглашения и иные документы.
Если в отношении Объекта есть ограничения и обременения, нужно установить причину их возникновения. Если это ипотека, о которой ранее сообщил продавец, то необходимо изучать документы, на основании которых она возникла. Если это запрет на регистрацию, то важно понимать, что, несмотря на наличие нового собственника, Росреестр до снятия запрета не зарегистрирует переход права собственности на Объект без согласия залогодержателя или сохранения записи об ипотеке.
Все выявленные ограничения и обременения в большинстве случаев могут быть решены, однако важно их вовремя выявить и прийти к правильному пути решения проблемы.
Риски, связанные с арендой
Готовый арендный бизнес подразумевает наличие арендаторов. Покупателю следует убедиться, что арендаторы действительно имеются, аренда не прервется в ближайшее время, стоимость аренды приемлема, права и обязанности арендодателя переходят к покупателю в полном объеме.
Важно: при смене собственника договоры аренды, заключенные прежним собственником, сохраняют силу для нового собственника. Смена собственника на стороне арендодателя не может служить основанием для изменения или расторжения договоров аренды (ст. 617 ГК РФ), если иное не предусмотрено в самих договорах.
Рекомендуем обратить внимание не только на арендные ставки, предусмотренные заключенными договорами аренды (чтобы они примерно соответствовали средним рыночным ставкам и были выгодны покупателю), но и прочие условия договора (например, право арендатора производить неотделимые улучшения, обязанность арендодателя компенсировать расходы арендатора и т.п.).
Долгосрочная аренда (1 год и более) по общему правилу регистрируется в ЕГРН. Анализируя выписку, обратите внимание: обременение в виде аренды, с реквизитами договора, должно присутствовать в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».
Наличие записи в ЕГРН — положительный фактор для подтверждения арендных отношений. Однако при наличии такой записи в ЕГРН зачастую расторгнуть договор с имеющимися арендаторами сложнее, в такой ситуации необходимо изучать условия договоров аренды. Если односторонний отказ арендодателя не предусмотрен и договором закреплена автоматическая пролонгация, условия об индексации отсутствуют (или указано что индексация возможна только по согласованию с арендатором), возможно придется сдавать объект по стоимости ниже рыночной и без возможности расторгнуть такой договор.
Резюмируя сказанное, отметим: перед покупкой арендного бизнеса очень важно узнать все существенные условия аренды, проверить все документы их закрепляющие и устанавливающие .
Иные риски
Перед тем как купить готовый арендный бизнес также рекомендуем проверить договоры с ресурсоснабжающими организациями . Оцените, как осуществляется предоставление, транспортировка и покупка/продажа коммунальных ресурсов, какие выделены мощности и надлежащим ли образом все оформлено.
Следует проверить установлены ли санитарно-защитные зоны — зоны с особыми условиями использования территории, ведь они предусматривают ограничения на определенные виды деятельности. Нужно проанализировать санитарную классификацию объекта, санитарно-эпидемиологические правила и нормативы . Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации (далее – КоАП РФ) предусмотрена ответственность за нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения в виде предупреждения, штрафа или временного приостановления деятельности.
Проверьте соответствие технической документации физическим характеристикам недвижимости (План БТИ). КоАП РФ предусматривает ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку в виде штрафа (для юридических лиц и ИП — от 40 000 до 50 000 рублей). Например, может быть сооружена какая-либо пристройка без разрешения, которой нет на плане БТИ.
Такая самовольная постройка подлежит сносу, а признать право собственности на нее будет очень сложно, поскольку закон содержит узкий перечень оснований, по которым может быть признано право собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ). И не важно, сооружал ли собственник сам самовольную постройку, или он приобрел ее от прежнего собственника.
Также существует риск по видам разрешенного использования земельного участка. Как пример, бывают случаи, когда арендаторов, которые занимаются ресторанным бизнесом, привлекают к ответственности за нецелевое использование земельного участка, так как вид разрешённого использования не подразумевает возможность деятельности в сфере общественного питания.
Более того, для каждого конкретного арендного бизнеса существуют определенные требования, установленные законодательством Российской Федерации или законодательством субъектов РФ, которые необходимо соблюдать, а в случае их игнорирования возможно привлечение к ответственности надзорными органами, как арендаторов, так и самого арендодателя. Если арендодатель заранее не проверил имеющиеся ограничения, возникают риски потери арендаторов ввиду требований государственных органов.
Иные вопросы, требующие юридического сопровождения
На кого лучше оформлять приобретаемый объект коммерческой недвижимости? Этот вопрос в первую очередь важен для оптимизации налогообложения, также он напрямую связан с типом объекта (для крупного бизнес — центра оптимальным собственником скорее будет юридическое лицо). Так, разной будет ставка налога на имущество: если коммерческая недвижимость приобретается в собственность физлица – ставка составит 0,5% в год от кадастровой стоимости объекта недвижимости (по Москве), если же коммерческая недвижимость приобретается в собственность юрлица – налог на имущество составит 1,5-2% в год от кадастровой стоимости объекта недвижимости (по Москве). В настоящее время для некоторых объектов недвижимости, независимо от статуса собственника (физическое или юридическое лицо) установлены твердые ставки по налогам, составляющие 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
При приобретении недвижимости под арендный бизнес важно правильно оформить и сам договор купли-продажи , предусмотрев в нем все условия по переходу прав аренды, разрешить имеющиеся нюансы, выявленные в результате проверки объекта, а также указать заверения и гарантии от продавца во избежание последующих споров.
Регистрация перехода права собственности
Регистрация перехода права собственности на недвижимость в ЕГРН — один из ключевых завершающих этапов сделки, ведь только после такой регистрации покупатель станет собственником помещения.
Если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права, покупатель вправе требовать вынесения судом решения о государственной регистрации принадлежащего ему права собственности.
Нередко, несмотря на внешне безупречные документы, в ходе регистрации выясняются нюансы, которые препятствуют государственной регистрации. Например, продавец забыл, что установил запрет на отчуждение без личного присутствия, или, например, был выявлен факт перепланировки.
Таким образом, покупка арендного бизнеса весьма трудоемкий процесс, требующий детального изучения документов и выработки оптимальной концепции перехода прав собственности, прав арендодателя с минимальными рисками.
Юридическая компания «ЦПО групп» более 24 лет занимается сопровождением сделок с недвижимостью и имеет безупречную репутацию. Юристы по недвижимости ООО «ЦПО групп» окажут покупателю арендного бизнеса юридическую помощь, помогут детально разобраться в ситуации и предоставят правовое сопровождение. Также наши специалисты помогут продавцам коммерческой недвижимости в предпродажной подготовке объекта и сопроводят сделку.
Источник: pravorf.ru
