У некоторых организаций и предпринимателей зачастую возникает потребность взять в аренду часть нежилого помещения. Такая необходимость появляется не только у представителей малого бизнеса, которые хотят установить на небольшой площади островок-витрину или вендинговый аппарат, но и у крупных банков, размещающих свои терминалы на площадях коммерческой недвижимости. В статье поговорим об особенностях аренды части нежилых помещений.
Можно ли сдать в аренду часть комнаты нежилого помещения?
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ, участники соглашения имеют право на заключение контракта как предусмотренного, так и не предусмотренного законодательно. Закон не запрещает заключение договоров подобного типа. Арбитражная практика также соглашается с законностью сдачи в аренду частей недвижимости.
Обратите внимание! Чтобы помещение стало предметом арендного соглашения, нужно, чтобы оно было индивидуализировано.
Если часть нежилого помещения в контракте не прописана подобным образом, позволяющим определить сдаваемое помещение, то договор аренды не может быть заключен в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ. Для этого в контракте должны быть прописаны необходимые характеристики сдаваемого имущества, планы и пр.
Как Сдать Торговые площади?
Еще один важный аспект — на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ все договора, заключенные на срок от одного года, должны быть официально зарегистрированы.
Как отразить это в соглашении?
Для оформления договора требуется согласовывать границы части здания документально. Например, можно составить план арендуемой площади с отсылкой на кадастровый паспорт недвижимости или прописать арендуемую часть на плане здания и т.д. Но в любом случае, требуется прорисовать арендуемую площадь в документации, в которой отражается план всего помещения.
В дальнейшем, графическое отображение прикрепляется к арендному соглашению: его можно как приложить к контракту, так и прикрепить к акту приема-передачи площади.
Отсутствие согласования границ арендуемой части нежилого помещения или неправильное оформление может привести к тому, что контракт будет признан недействительным.
Особого внимания требует тот факт, что в Росреестре регистрируют договор аренды части площади только при наличии кадастровой выписки или же кадастрового паспорта. В случае, если стороны решили заключить долгосрочный договор, им рекомендуется своевременно внести данные о той части здания, которую планируется сдавать, в кадастр.
Особенности условий соглашения
В соответствии с § 4 гл. № 34 ГК РФ, сдаваться в аренду могут только такие объекты недвижимости, как здания и сооружения. В реальности коммерсантам зачастую удобнее арендовать часть коммерческой недвижимости, нежели снимать все здание целиком.
Что выступает предметом договора?
С точки зрения закона предприниматель арендует все здание, но в договоре указывается, что использовать планирует только его часть и поэтому плата за аренду будет меньше. Часть недвижимого имущества, как предмет сделки по аренде, подробно описывается в договоре. В нем указывается точное местоположение: этаж, общую площадь, а также технические характеристики и прочие параметры, дающие возможность определить сдаваемую площадь.
5 ЛАЙФХАКОВ | Как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду.
Обязанности для арендатора
При составлении договора нужно детально расписать обязанности арендатора, которые он должен осуществлять в отношении снимаемой площади, а не всего здания.
Обязанности арендатора регламентируются Гражданским кодексом РФ. Арендатор обязан:
- использовать объект аренды в соответствии с условиями договора, если они не были определены — в соответствии с назначением имущества (часть 1 статьи 615 ГК РФ);
- вносить арендную плату собственнику части нежилого помещения (ст. 614 ГК РФ);
- обеспечивать сохранность имущества, нести расходы по его содержанию и производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом/ договором (ч. 2 ст. 616 ГК РФ);
- вернуть имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, возможно со следами износа вследствии эксплуатации, после окончания срока действия договора (ст. 622 ГК РФ).
Запрещено сдавать арендованную площадь в субаренду без согласия арендодателя.
Как правильно составить договор?
Арендное соглашение части нежилого здания фактически не отличается от обычных арендных контрактов.
- В качестве предмета договора в нем должны быть прописаны характеристики помещения, количество сдаваемых помещений и их площадь.
- Также прописываются данные сторон, их права и обязанности, условия, при которых договор может быть расторгнут.
Составляется соглашение по следующей форме:
- В шапке документа прописывается его название и порядковый номер, данные сторон и дата составления.
- Предмет соглашения — в этом пункте прописываются все данные о части помещения: данные технического паспорта, кадастровые сведения из выписки ЕГРН, номер свидетельства о праве собственности (при его наличии) и т.д.
- Особенности расчета за арендную плату. Здесь следует указать как стоимость аренды части помещения, так и коммунальные платежи и все дополнительные расходы по содержанию здания (охрана, уборка, вывоз мусора и т.д.).
- Права и обязанности сторон. В данном пункте указываются гарантии арендодателя по предоставлению площади и качественного оказания услуг, а со стороны арендатора — сохранность части недвижимости, полученной на правах аренды.
- Ответственности сторон.
- Порядок размещения споров.
- Изменение и прекращение соглашения.
- Прочие условия – индивидуальные условия арендного соглашения.
- Реквизиты, подписи и печати сторон.
Как успешно сдавать торговый центр в кризис?
С наступлением кризиса условия рынка стали диктовать торговые операторы. И в этой связи неудивительно, что по сравнению с прошлым годом арендные ставки существенно снизились. Но это не значит, что выгодно сдавать площади в аренду девелопер ТРЦ теперь не сможет. Нужно лишь выбрать правильную стратегию поведения на рынке.
Новая экономическая ситуация
Многие торговые операторы сократили или приостановили свое развитие в последнее время по причине кризиса. И, прежде всего, это коснулось регионального рынка. Даже активно развивающиеся ритейлеры отказались от выхода в новые регионы, справедливо опасаясь сниженного потребительского спроса. К тому же, затраты в открытие первого магазина в регионе очень высоки.
При увеличивающемся количестве доли свободных площадей, такое снижение спроса дало ожидаемый негативный эффект. Уже начиная с осени прошлого года, многие арендаторы, стали лоббировать снижение арендных ставок, как в будущих, так и в уже подписанных договорах. Более того, в оборот рынка активно вошли новые для России правила, на которых давно настаивали арендаторы, но не могли отстоять на растущем рынке.
Так, теперь плата за площадку нередко рассчитывается на основании определенного процента от оборота компании-арендатора. Кроме того, владельцы торговых площадей вынуждены идти и на сокращение суммы обеспечительного платежа, или даже заменять его банковской гарантией. А одним из дополнительных условий договора все чаще становится пункт о выполнении собственником полностью или частично за свой счет отделки в помещении, тогда как ранее помещение предоставлялось в состоянии shellhttps://www.malls.ru/rus/news/21871.shtml» target=»_blank»]www.malls.ru[/mask_link]
Как сдать торговое помещение в аренду
Оставьте свой номер телефона и мы обязательно свяжемся с вами. Либо напишите нашему онлайн-консультанту, он с радостью ответит на все ваши вопросы.
Плюсы и минусы эксклюзивного договора при продаже недвижимости
Что такое бизнес-консалтинг и брокеридж
Due-diligence в недвижимости
Как рассчитать рентабельность покупки бизнеса с арендатором
Как сдать помещение свободного назначения
Как сдать торговое помещение в аренду
Кому и как сдать коммерческое помещение в аренду, чтобы недвижимость быстро окупилась и приносила стабильный доход, где искать сетевых якорных арендаторов. Агентство по управлению недвижимостью.
Заниматься продажей самому, нанять риелтора или обратиться в брокерскую компанию?
Продайте свой бизнес с Риал Групп
- 10+ лет опыта
- 3 000+ совершенных сделок
- 30 000+ база клиентов
Один из самых выгодных способов вложения денег — сдача торговых площадей в аренду. Доходность такого бизнеса составляет 10–20%, а срок окупаемости 5–10 лет. Но есть один нюанс. Эти цифры соответствуют действительности, когда помещение занимает постоянный арендатор. Как только он съезжает и начинается «простой», собственник недвижимости вынужден нести расходы:
1) налог на недвижимость;
2) налог на землю;
3) расходы на обслуживание здания (помещения).
Сроки окупаемости сдвигаются, о доходах можно только мечтать. Нужно искать арендаторов!
Стоит ли обращаться в агентство коммерческой недвижимости?
Торговля в Москве процветает. Магазин через дом — это уже далеко. Кажется, в таких условиях найти ритейлера, который займет ваше помещение, не составит труда. На самом деле, самостоятельные поиски могут не только затянуться, но и обойтись дороже.
Арендаторов можно разделить на две категории:
1) предприниматели с одной или двумя точками;
2) сетевой ритейл федерального или регионального значения
Если вас устраивает первая категория, то такого арендатора важно тщательно проверить. Вам может попасться новичок в бизнесе, который вовсе не умеет вести дела, или предприниматель с долгами.
Куда надежнее сдавать площади в аренду сетевикам. Они обычно занимают помещение надолго, платят вовремя. Хороший якорный арендатор повысит престиж вашего объекта, рядом с ним займут места более мелкие ритейлеры. Но привлечь сетевика на свой объект недвижимости сложно. Его обычно интересуют объекты, за которые готовы конкурировать другие сети.
Предложение собственника, который пользуется досками объявлений или сам рассылает КП всем сетям подряд, вряд ли покажется им интересным.
Чтобы ваша недвижимость начала приносить доход как можно быстрее, мы:
1. Абсолютно бесплатно для вас проведем аудит и объективно оценим объект с учетом рыночной ситуации на сегодняшний день.
2. Упакуем ваш объект так, что он станет интересен сетевикам. Предложим его федеральным арендаторам, которые всегда ждут от нас предложений.
3. Минимизируем сроки простоя за счет быстрого подбора арендатора.
4. Проведем презентации и переговоры, представим объект с самых привлекательных позиций.
5. Добьемся подписания договора на обоюдовыгодных условиях (отталкиваясь от объективной оценки, п.1).
6. Обеспечим юридическое сопровождение сделки, гарантируем ее прозрачность и безопасность.
7. Также мы предоставляем услуги по управлению недвижимостью. В этом случае мы берем на себя обязательства по замене или поиску арендатора безвозмездно.
С какими сетями мы сотрудничаем?
Вот перечень некоторых из них: X5 Retail Group, сеть супермаркетов «Ашан», «Лента», «SPAR», «Магнолия», «Магнит», «Азбука Вкуса», «ВкусВилл», «Верный», «Мираторг», «Ярче», ГК «Дикси», гипермаркеты «BILLA» и другие.
Брокеридж и управление коммерческой недвижимостью — то, чем мы занимаемся с 2011 года. Если вам нужно сдать торговое помещение надолго, то советуем прибегнуть к помощи профессионалов, и не тратить свои силы, деньги и нервы. Звоните по номеру +7(495)783-1-777 и мы с радостью поможем вам.
Наша деловая репутация – это множество уникальных проектов с постоянными клиентами и партнерами компании, которые рекомендуют сотрудничество с нами своим друзьям и знакомым.
Источник: reall-group.ru
