Как сдавать в аренду бизнес

По мнению некоторых аналитиков, понятие «аренда бизнеса» не имеет право на существование. Ведь нетрудно предположить, что доходное дело лучше развивать, а не отдавать в чужие руки, довольствуясь лишь небольшими процентными отчислениями. Однако количество предложений о сдаче готового бизнеса в аренду на рынке недвижимости постоянно увеличивается.

Статьи по теме:

• Как арендовать бизнес
• Арендный бизнес: выгодно ли покупать помещения
• Как взять кафе в аренду

Инструкция

Выберите сферу деятельности, в которой хотели развивать бизнес. Чаще всего в аренду сдают гостиницы, кафе, сауны, салоны красоты и пр.

Внимательно ознакомьтесь с предложениями в вашем городе. Сделать это можно на бизнес-форумах, досках объявлений, городских порталах. Рассчитайте, адекватной ли является цена аренды.

Попросите арендодателя представить финансовый отчет за прошедший период работы, чтобы определить доходность бизнеса.

Ознакомьтесь с договором аренды. В частности, как распределяются права и обязанности в случае пожара, затопления или других обстоятельств, не зависящих от арендатора.

Обсудите кадровые вопросы с арендодателем. Часто действующий бизнес передается с персоналом. Однако в зависимости от условий договора, вы можете оставить его либо уволить, набрав специалистов на свое усмотрение.

Подпишите договор с описью имущества, передаваемого вам в пользование. Документ должен быть в двух экземплярах, один из которых в дальнейшем хранится у вас.

Если вы планируете покупать дополнительное оборудование, например, солярий для салона красоты или мини-мойку для центра шиномонтажа, старайтесь выбирать мобильные модели. Так как компенсировать подобные затраты арендодатель не будет. Вы же в дальнейшем можете либо открыть собственный бизнес, либо продать оборудование на вторичном рынке.

Обратите внимание

Арендная плата при заключении такого договора обычно взимается за два месяца: первый и последний.

Арендовать бизнес стоит только в том случае, если он предполагает использование дорогостоящего оборудования, на покупку которого на данный момент у вас нет средств. В противном случае для вас это будет неприбыльно.

Данный вид предпринимательской деятельности стоит рассматривать как временный перевалочный период, во время которого вы отработаете управленческие навыки, приобретете опыт работы и накопите сумму, достаточную для открытия собственной компании. Поэтому целесообразно заключать договор на 1 год с возможностью пролонгации.

Полезный совет

В стоимость аренды бизнеса входит плата за пользование занимаемой площади, амортизация оборудования, наличие наработанной клиентской базы, техническое состояние помещения, территориальное расположение и прочие. Чтобы определить адекватность суммы будущей сделки, сопоставьте эти параметры с рыночными ценами.

Совет полезен?
Статьи по теме:

• Как в аренду взять ларек
• Как сдать в аренду офис
• Как арендовать помещение для бизнеса в Москве

Добавить комментарий к статье
Похожие советы

• Как сдать помещение в аренду
• Как сдать в аренду магазин
• Покупка готовых фирм
• Как продать готовый бизнес
• Как оформить аренду на магазин
• Как выбрать и купить готовый бизнес
• Как организовать малый бизнес
• Как построить бизнес с нуля
• Как арендовать пруд
• Как организовать пункт проката
• Как продать работающий бизнес

Источник: www.kakprosto.ru

Аренда магазина: как заключить безопасный договор

Елена Мехоношина

Хороший договор аренды помогает при спорах с хозяином помещения. Наш совет: обсудите условия c арендодателем и только потом подписывайте. На что вы можете претендовать — читайте в статье. В первую очередь материал будет полезен владельцам магазинов формата стрит-ритейл — с помещением на первом этаже здания.

Раскусите мошенников

Проверьте полномочия на заключение договора аренды

Сдавать недвижимость в аренду вправе собственник, субарендодатель с согласия собственника и представитель по доверенности. Кто-то из этих лиц должен подписать договор — ст. 608 и ст. 615 ГК РФ.

Для проверки полномочий попросите оригиналы документов:

— Договор на приобретение помещения и свежую выписку из ЕГРН. В этих документах посмотрите, кто собственник недвижимости. В выписке проверьте нет ли залога или ареста на объект, иначе вас выгонят в случае долгов собственника. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, это стоит несколько сотен рублей.

— Выписку из ЕГРЮЛ, если помещение сдаёт организация. Посмотрите в выписке, кто указан директором — именно этот человек подписывает договор. Выписку заказывают на сайте налоговой, это бесплатно.

— Если перед вами представитель, посмотрите доверенность и проверьте её актуальность на сайте нотариальной палаты.

— Если перед вами субарендодатель, спросите письменное согласие арендодателя и договор аренды.

Не доверяйте копиям и сканам по электронной почте — их легко подделать.

Проверьте описание магазина

В первом разделе договора аренды пишут точное описание помещения: адрес, метраж, этаж, расположение. Считается, что без этих характеристик договора нет — ст. 607 ГК РФ.

Посмотрите, действительно ли вам показывали тот объект, который записали в договор. Это защитит от случайных ошибок и намеренного подлога.

Когда цена аренды считается от квадратных метров, попросите кадастровый паспорт помещения — в нём указана точная площадь. Сверьте количество метров магазина по договору с паспортом. Так вы не переплатите.

Встретьтесь с уполномоченным лицом

Попросите о встрече с уполномоченным лицом. Пусть подпись поставят при вас.

Будете точно знать, сколько заплатите

В договоре указывают размер арендной платы.

По умолчанию в размер не входят стоимость коммунальных и других услуг — ст. 614 ГК РФ. Поэтому приготовьтесь нести дополнительные траты за электроэнергию, воду, отопление и интернет. Лучше прописать, что вы платите по счётчикам. Сразу же проверьте, кто заключают договоры с коммунальщиками и устанавливает счётчики: вы или собственник помещения.

Магазину нужна уборка прилегающей территории и охрана. Если готовы подметать крыльцо самостоятельно, от услуг уборки по договору можно отказаться.

А вот от охраны и видеонаблюдения отказываться не нужно. В магазине будет товар и наличные деньги, и понадобится защита от грабителей. Главное — прописать в договоре, кто отвечает за охрану. Об этом мы подробно расскажем в следующем разделе.

Ограничите рост арендной платы

Арендодатель вправе повышать арендную плату без согласия арендатора не чаще раза в год — ст. 614 ГК РФ.

Обычно собственники недвижимости охотно пользуются этим правилом и переносят его в договор. При долгосрочной аренде вы вряд ли переубедите арендодателя зафиксировать ставку на весь срок. Но попытайтесь добиться хотя бы предела повышения, например, не больше 5 %.

Когда начнёте работать, не подписывайте дополнительные соглашения об увеличении арендной платы. Иначе считается, что вас устроила новая цена. Ограничения из закона и договора не спасут.

Не потеряете деньги, вложенные в ремонт

Скорее всего, до начала торговли вы захотите отремонтировать помещение под концепцию своего магазина.

Ремонт называют неотделимым улучшением объекта аренды. По окончании договора арендодатель оплачивает арендатору расходы на неотделимые улучшения, если давал на них согласие. Так указано в ст. 623 ГК РФ.

Чтобы не было проблем с компенсацией ремонта, соблюдайте следующие правила.

1. Начинайте строительные работы только после подписания договора. За время ремонта собственник может найти более выгодных съёмщиков и передумает отдавать помещение вам. Тогда придётся идти в суд.
2. Попросите подпись собственника под сметой расходов на ремонт, проекте перепланировки и дизайн-проекте.
3. В договоре не должно быть условия, что арендатор не имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
4. Если договариваетесь, что стоимость ремонта засчитывается в арендную плату за первые месяцы, запишите это в договор. Иначе арендная плата начисляется как за обычное пользование помещением.

Пример: арендатор потратил на ремонт магазина три миллиона и не получил компенсацию

Фирма арендовала магазин для торговли стройматериалами и сделала ремонт с перепланировкой на 3 071 579 рублей.

Через год договор аренды расторгли. Фирма попросила компенсацию, но собственники отказали. В договоре прописаны ясные условия. Во-первых, арендатор вправе делать ремонт и перепланировку в магазине только после согласования стоимости с арендодателем. Во-вторых, неотделимые улучшения не возмещаются арендатору.

Собственнику помещения смету не показывали, разрешения на перепланировку не спрашивали, ремонт на три миллиона теперь принадлежит ему.

Фирма обращалась в суд, но проиграла — судья прочитала те же условия договора — дело № А66-5457/2013.

5. Отделимые улучшения типа светильников и кондиционера после прекращения договора арендатор уносит с собой. Проверьте, чтобы договор не отменял это правило.

Не съедете по первой просьбе арендодателя

У арендатора есть право расторгнуть договор через суд, если вы портите помещение, более двух раз просрочили арендную плату или отказываетесь делать капремонт, на который подписались. Это условия из ст. 619 ГК РФ и в договоре их можно поменять, что собственники недвижимости и делают.

Вероятнее всего, в договоре вам попадёт условие, что арендодатель вправе выселить вас без суда и нарушений по уведомлению. Такое правило лучше смягчить в вашу пользу, насколько получится.

Постарайтесь договориться, что расторгнуть договор можно только при нарушениях с вашей стороны. Сошлитесь на правила расторжения по вашей инициативе — вы наверняка не вправе отказываться от помещения без причин. Настаивайте, что порядок расторжения договора должен быть одинаковый для сторон, так справедливо. В крайнем случае постарайтесь увеличить срок уведомления — за несколько месяцев. За это время найдёте новое место торговли.

Не потеряете место, когда закончится договор

Договор аренды бывает краткосрочный и долгосрочный. Краткосрочный заключают на 11 месяцев. Долгосрочный — на несколько лет и регистрируют в Росреестре.

Арендодатели небольших помещений не очень любят долгосрочный договор аренды за расходы на регистрацию и сложности с расторжением. Поэтому предпочитают соглашения на 11 месяцев.

Опасность краткосрочного договора очевидна. По окончании вас попросят съехать, а если договоритесь о новом договоре, наверняка повысят плату.

Спасёт условие о преимущественном праве арендатора. Суть в том, что по истечении срока, если вы исправно вносили плату и не портили объект, арендодатель обязан отдать помещение в аренду снова вам, а не другим претендентам — ст. 621 ГК РФ. Посмотрите, чтобы договор не отменял преимущественное право — так бывает.

Предотвратите споры о ремонте

Обязанности по ремонту объекта аренды законом распределены так. Арендодатель делает капремонт, арендатор чинит мелочь — ст. 616 ГК РФ.

Посмотрите, не переложен ли капремонт на вас, потому что так можно. Если согласны, готовьтесь чинить трубы, проводку и обновлять покраску за свой счёт.

Предотвратите споры об охране

Магазину понадобятся видеонаблюдение и охранная сигнализация с вызовом.

По закону у арендодателя нет обязанности обеспечивать сохранность вашего товара, витрин и денег в кассе. Поэтому обязательно запишите в договор, кто заключает договор с охранным агентством и устанавливает видеонаблюдение. Если вы, то помните об этой обязанности и наймите охрану сами.

Пример: арендатор не позаботился об охране магазина

Предприниматель торговал электроинструментом в арендованном контейнере.

Однажды ночью магазин ограбили и унесли товар на 275 691 рублей. Предприниматель собрал документы об ущербе и попросил у арендодателя возмещение. Тот отказал и спор продолжился в суде. Но суд не помог.

В договоре на аренду нет обязанности арендодателя охранять магазин, пока нет продавцов и ночью. За сохранностью должен следить хозяин товара — это в его интересах — дело № А47-5634/2013.

Не отдадите товары за долги

В договор аренды может попасть такое условие. Арендодатель закрывает помещение и не отдаёт ваш товар и торговое оборудование, пока не погасите долги по аренде. Тянете с оплатой — продаёт ваше имущество и забирает деньги себе. Это называется удержанием по ст. 359 ГК РФ и оно встречается на практике.

Настаивайте на исключении удержания из договора.

Пример: арендатор потерял товар из-за долгов

Предприниматель торговал полуфабрикатами собственного производства и задолжал за полгода аренды 180 000 рублей.

Арендодатель устал от обещаний, официальные претензии не помогали. В помещении находились столы, холодильники и тестомесы арендатора. Всё это арендодатель забрал в счёт арендной платы.

Предприниматель попытался взыскать компенсацию через суд. Но суд напомнил о возможности удержания вещей за долги — дело № А76-43713/2009.

Получите помещение без недостатков

Недостатки помещения делятся на скрытые и видимые. Арендодатель отвечает и за те и за другие. По скрытым недостаткам арендатор предъявляет требование об устранении, как только обнаружит их. По видимым — только когда принимает помещение по акту.

Проблема в том, что большинство дефектов недвижимости считаются видимыми.

Например, отсутствие отопления можно заметить, если осматривать помещение в отопительный сезон, это видимый дефект — дело № А56-16369/2013.

Если не указать на недостатки сразу, с арендодателя снимается ответственность по устранению — ст. 612 ГК РФ.

Проводите приёмку так. Внимательно осмотрите помещение. Проверьте работу электричества, отопления, кондиционера, сантехники, вай-фая. Можно пригласить специалиста, который займётся ремонтом и перепланировкой. Запишите недостатки в акт и договоритесь с арендодателем о сроках устранения.

Акт подписывайте только после устранения всех дефектов.

Получите право отказаться от аренды

Может оказаться, что место под магазин выбрано неудачно и продажи идут плохо. Нужно искать место с другим трафиком, а этот договор расторгать.

Арендатор отказывается от аренды через суд по причинам из ст. 620 ГК РФ. Причины связаны с ухудшением помещения: проявились скрытые дефекты, арендодатель не делает капитальный ремонт, объект аренды разрушен. Но в договоре эти правила можно смягчить и отказываться от договора без исков и досудебных претензий.

Напишите, что арендатор отказывается от договора через уведомление арендодателю. Установите срок для направления в несколько месяцев — за это время хозяин подыщет других нанимателей.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Попробовать бесплатно

Не заплатите лишнего после переезда

Когда договор аренды заканчивается, помещение возвращают собственнику по акту. До подписания акта начисляется арендная плата, даже когда арендатор не пользовался помещением и вывез товар. Так установлено ст. 622 ГК РФ.

У нас есть подробная статья про расторжение договора аренды и безопасный возврат помещения. Посмотрите её и завершайте отношения с арендодателем правильно.

Статья актуальна на 25.05.2022

Продолжайте читать

Экспертиза некачественного товара

Договор аренды транспортного средства без экипажа: о чём стоит договориться

Клиент отказался от услуги: когда нужно вернуть предоплату, а когда нет

Ещё больше полезного

Рассылка для бизнеса

Дайджест о законах, налогах, отчётах два раза в месяц
Успех! Мы выслали подтверждение на адрес указанной вами электронной почты.

Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур

Соцсети

Новости и видео — простыми словами, с заботой о бизнесе

Мы всегда рады комментариям, которые не нарушают наши правила и поддерживают дружелюбную атмосферу на сайте. Стараемся в течение 2-4 дней отвечать на все вопросы по Эльбе и несложным бухгалтерским темам. Если вопрос срочный, лучше обратиться в техподдержку .

• Эльба
• Возможности
• Цены
• Демоверсия Бесплатно
• Эльба в App Store
• Эльба в Google Play
• Частые вопросы

• Ссылки
• Справочная
• Акции и предложения
• Команда
• Регистрация бизнеса
• Центр поддержки
• Контакты

• Соцсети
• Телеграм
• Вконтакте
• Ютуб

Источник: e-kontur.ru

Как сдавать в аренду бизнес

Как с меньшими трудозатратами и рисками зарабатывать больше владельцев квартир и апартаментов, сдающих жилье в аренду? Рассказывает Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.

Для профессиональных и институциональных инвесторов офисный сегмент всегда был очень привлекательным и самым крупным с точки зрения объема инвестиций. И за время пандемии мнение инвесторов не сильно изменилось. Согласно данным международной консалтинговой компании JLL, за 2020 год объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил $4,16 млрд, что на 1,8% выше результата 2019 года ($4,09 млрд). Первое место по объемам инвестиций по итогам 2020 года осталось за жилой недвижимостью – более $1,5 млрд. На втором месте офисы – на них пришлось около $1,1 млрд.

Как видно из статистики, желающие стать владельцами офисных площадей по-прежнему считают такие вложения выгодной и низкорискованной инвестицией.

Выгодно ли быть владельцем офисов?

До пандемии в Москве наблюдался острый дефицит качественных офисных пространств, и эксперты рынка ожидали роста арендных ставок уже в 2020-м. Но с введением коронавирусных ограничений ситуация изменилась. Всё больше людей работает на «удалёнке», и роста цен на аренду не наблюдается. Но и падения ставок не произошло, они сохранились на уровне 2019 года благодаря сбалансированному состоянию рынка до пандемии и эффекту низкой базы.

Ситуация на офисном рынке в целом далека от критической. Кроме того, пандемия идёт на спад, и компании возвращают сотрудников в офисы.

Согласно последнему опросу SuperJob, вернуть всех сотрудников с «удалёнки» собираются 25% компаний, еще 34% хотят вернуть сотрудников в офисы частично, 32% работодателей планируют оставить работников трудиться дистанционно. Популярным у работодателей становится и «гибридный формат», когда персонал часть рабочих дней проводит в офисе, а остальное время работает дома. При таком подходе компании сохраняют за собой офисные площади.

В итоге, уровень вакансии в офисном сегменте составляет сейчас около 12%, то есть 88% площадей заняты, и арендаторы продолжают вносить за них арендную плату. Текущая доходность офисов или ставка капитализации (то есть отношение чистого арендного дохода к стоимости объекта), на начало 2021 года составляет 9-11% годовых. Примерно такая же доходность на этом рынке была и три года назад, что говорит о стабильности сегмента.

Кроме того, инвестор может рассчитывать на рост стоимости объекта примерно на 4-5% в год за счет индексации арендной ставки, если тот имеет хорошую локацию, поддерживается в хорошем состоянии и пользуется спросом среди арендаторов. В итоге, общая доходность офисной недвижимости может составлять около 15% годовых (а с использованием кредитного плеча может достигать и 20% на собственный капитал).

Для сравнения: положив средства на банковский депозит или купив квартиру в Москве для сдачи в аренду, инвестор может заработать сегодня не более 4-5% годовых.

Кто становится владельцами офисных пространств?

Исторически сложилось, что владельцами офисной недвижимости являются институциональные или просто очень крупные инвесторы, те, кто готов вложить в приобретение офисного комплекса несколько миллиардов рублей, так как чаще всего качественные бизнес центры класса А или В+ продаются только целиком. Однако на рынке присутствует возможность покупки и отдельных помещений: можно купить этаж, пол-этажа или даже отдельный офисный блок площадью, к примеру, 50 кв. метров. Купить подобный офис можно «пустым», а можно уже «с арендатором».

Для частных инвесторов минимальный порог входа на этот рынок составляет около 15 млн рублей, то есть бюджет сопоставим с покупкой квартиры в Москве. Но есть возможность и снизить эту планку: для этого можно воспользоваться инструментами коллективных инвестиций в недвижимость. К примеру, в декабре 2019 года инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate приобрела для своих инвесторов три офисных помещения в бизнес-центре класса В+ NEO GEO девелопера Stone Hedge, общая площадь помещений составила 400 кв. м, а сумма сделки – 75 млн рублей.

Минимальный размер вложений для частного инвестора в таком случае составил всего 100 000 рублей.

Каковы трудозатраты владельца офисного помещения?

Трудозатраты владельца офисных помещений обычно даже ниже, чем у владельца квартиры, сдаваемой в аренду, а ежемесячный доход защищен значительно лучше. Основные хлопоты инвестора – это поиск арендатора, заключение договора аренды помещения и контроль за платежами.

В случае участия в коллективных сделках все юридические, финансовые и операционные вопросы берет на себя инвестиционная платформа, обеспечивая инвестору пассивный доход. Арендаторы офисов – это бизнес, а не физические лица. Платежеспособность даже небольшой компании, как правило, выше, чем у частных лиц, арендующих квартиру.

А договор аренды с юридическим лицом дает собственнику обычно более высокую защиту, чем договор аренды квартиры или апартаментов. Условия аренды офисов обычно учитывают штрафные санкции за досрочное расторжение, обязательную ежегодную индексацию, всевозможные штрафы и пени за неисполнение обязательств и чаще всего заключаются на 3, 5 или даже 10 лет. В то время как подавляющее большинство договоров аренды жилья имеют намного более мягкие условия, заключаются на 11 месяцев и практически никогда не регистрируются.

УК занимается всеми вопросами, связанными с обеспечением жизнедеятельности бизнес-центра: обслуживает общие пространства офиса, инженерные сети, парковку, занимается мелким ремонтом, уборкой, обеспечением арендаторов всем необходимым. Её услуги, как правило, оплачивают собственник офиса или арендатор. Не должен собственник офиса заботиться и о ремонте и покупке мебели для офисных пространств – всё это, как правило, берёт на себя арендатор. Однако для частного инвестора, покупающего совсем небольшой офис скорее всего придется как минимум сделать чистовую отделку. Но все зависит от договоренностей с арендатором.

Подводные камни. Или что нужно учесть, если вы хотите стать владельцем офисного помещения?

На рынке офисной недвижимости, конечно, есть много тонкостей, о которых пока не знают начинающие инвесторы. Владелец качественного московского бизнес-центра площадью в несколько десятков тысяч квадратных метров в хорошей локации имеет диверсифицированный набор арендаторов и поэтому в любом случае будет получать какой-то доход. В случае потери одного или нескольких арендаторов часть площадей в любом случае будет приносить доход, а пустующие помещения рано или поздно заполнятся. Стандартная заполняемость качественных бизнес центров обычно составляет 90-95%, но даже у не самых удачных БЦ заполняемость не может упасть до 0%.

В то же время у владельца небольшого офисного блока риски нулевой доходности значительно выше. Чаще всего такой блок сдается единственному арендатору, который в любой момент может съехать. По аналогии с квартирой, отдельный офисный блок может иметь только 2 состояния – с арендатором или без.

Из-за временного простоя помещения годовая доходность инвестора составит уже не 10%, а скажем, 5% или 7% годовых. Таким образом, собственник помещения в любом случае будет неминуемо терять доходность из-за неизбежного простоя. Данный момент нужно всегда учитывать в своих расчетах при покупке недвижимости.

В целом, частному инвестору при покупке офисных площадей стоит ориентироваться на качественные бизнес-центры класса А или В+ с хорошей транспортной доступностью. Подобные объекты недвижимости имеют высокую надежность и долгосрочный потенциал. Как и в любых инвестициях, нужно обязательно провести детальный анализ и разобраться в приобретаемом активе. А лучше всего, обратиться к профессионалам за подробной консультацией. При правильном подходе, офисные помещения способны принести инвестору доходность примерно в два раза выше, чем жилая недвижимость.

Источник: bankstoday.net