Как сделать бизнес на коммерческой недвижимости

Стать владельцем доходного бизнес-центра, торгового помещения или склада не так просто. Чтобы купить достойный и прибыльный объект, требуется несколько десятков миллионов рублей. На Западе уже давно существует такой инструмент, как коллективные вложения в коммерческую недвижимость. О том, как удалось адаптировать эту идею к российскому рынку, порталу Biz360.ru рассказал основатель инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко.

Никита Корниенко – 26 лет, основатель платформы совместных инвестиций в коммерческую недвижимость SimpleEstate . Окончил Финансовый университет при правительстве РФ. Работал инвестиционным аналитиком в банке Goldman Sachs и инвестиционном фонде Elbrus Capital. Проект SimpleEstate основал в 2019 году. Платформа зарегистрирована в Реестре операторов инвестиционных платформ ЦБ РФ.

Покупка коммерческой недвижимости | История из жизни

Интересный рынок для инвесторов

Моя карьера финансового аналитика складывалась вполне успешно. Когда в 2019 году я увольнялся из фонда Elbrus Capital, многие восприняли это с удивлением: большинство финансистов мечтают работать в этой компании. Но я твёрдо решил начать собственный проект. У меня появилась интересная идея, которая на тот момент ещё не была полноценно реализована в России.

В течение своей карьеры я занимался инвестиционными сделками на десятки и сотни миллионов долларов, в том числе в коммерческую недвижимость. Вложения в этот актив особенно актуальны в периоды кризисов и колебаний – они позволяют сохранить и приумножить капитал. Проблема в том, что такая возможность есть только у очень состоятельных инвесторов. Качественная коммерческая недвижимость доступна при размере капитала как минимум от 50-100 млн. рублей. Цена наиболее привлекательных объектов может доходить и до десятков миллиардов рублей.

«Обычные» люди используют другие способы сохранения денег. В первую очередь это депозитные вклады, которые приносили 7-8% годовых. Но в последние годы Центробанк снижает ключевую ставку, как следствие – доходность депозитов тоже снизилась.

Ещё один вариант сохранения накоплений – вложения в жилую недвижимость. Кто-то покупает квартиры для последующей сдачи в аренду, но доходность такого вложения невысока – в среднем 4-5% годовых. Конечно, можно купить квартиру на стадии котлована для перепродажи. Но тут надо быть очень аккуратным. Сможет ли инвестор продать недвижимость дороже, чем купил сам – это большой вопрос.

Существует ещё один важный момент. Мы слышим из каждого утюга, что цены на квартиры будут постоянно расти. Но при этом уровень доходов населения уже не первый год падает! Сейчас в росте цен на жильё можно увидеть много признаков «пузыря». И есть высокий риск, что цены на квартиры начнут снижаться.

НИЧЕГО НЕ ДЕЛАТЬ И ПОЛУЧАТЬ ДЕНЬГИ. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ТАК ЛИ ТУТ ВСЁ СЛАДКО? РЕПОРТАЖ.

По сравнению с депозитами или покупкой квартир у вложений в коммерческую недвижимость есть много преимуществ. Главное из них – доходность: в среднем речь идёт о 8-12% годовых. И если найти интересный объект, то получится выгодная инвестиция.

Но большинству непрофессиональных инвесторов такие вложения недоступны – и дело не только в финансовом барьере. Коммерческая недвижимость – очень сложный рынок со множеством нюансов. Разобраться в нём способен только профессионал. Нужно знать, на что следует посмотреть, что и как проанализировать, как правильно принимать решения. Иначе можно потерять вложенные деньги.

Коллективный инструмент

Я решил создать инвестиционную платформу, которая позволит «обычному» инвестору с суммой в 3-5 млн. рублей вкладываться в коммерческую недвижимость. В каждом из выбранных нами объектов участвуют несколько инвесторов. При этом объекты для таких вложений выбираются и управляются профессионалами.

На Западе коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость широко распространены. В США и Европе есть такой инструмент, как REIT (Real Estate Investment Trust – траст инвестиций в недвижимость). Это публичные компании, их акции можно купить на бирже. Они владеют коммерческой недвижимостью и выплачивают инвесторам чистую прибыль в виде дивидендов.

В России такого инструмента фактически нет. Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) должны были стать аналогом REITов. Но они не получили широкого распространения. Некоторые крупные банки создают ЗПИФы – закрытые паевые инвестиционные фонды. Но там очень высокая комиссия – банк забирает все «сливки», а доходность инвестора минимальная.

К тому же такие фонды довольно дорого содержать – это ещё больше снижает их доходность.

Моя идея заключалась в том, чтобы создать в России инвестиционную платформу коллективных вложений в коммерческую недвижимость. Мы с партнёрами верим в этот рынок и поэтому развиваем такой продукт. Он позволяет даже неопытным инвесторам сохранить и приумножить деньги с низким риском и хорошей доходностью.

Step by step

Весной 2019 года я зарегистрировал компанию SimpleEstate. От момента регистрации до начала работы прошло примерно полгода. За это время мы согласовали юридические моменты, выбрали структуру компании, разработали IT-платформу. Затем начали выбирать объекты недвижимости для покупки.

В самом начале проект развивался на мои личные средства. В октябре 2019 года я обсудил идею с бывшими коллегами из Goldman Sachs, она всем понравилась. Мой бывший руководитель Антон Шрейдер выразил готовность вложить свои деньги в этот проект. Он стал первым инвестором новой компании, сумма его инвестиций – 4 млн. рублей.

Деньги пошли на разработку платформы, найм первых сотрудников, финансирование первой сделки и т.д. Мои личные вложения на подготовительном этапе были несколько меньше.

Первый объект мы купили для инвесторов в декабре 2019 года. Это были три офисных блока в бизнес-центре на юге Москвы. В объект вложились 9 человек на общую сумму 49 млн. рублей. Этих людей мы нашли по личным знакомствам и по «сарафану». В основном это профессиональные инвесторы – сотрудники инвестиционных фондов и консалтинговых компаний.

Они хорошо разбираются в инвестициях и выбрали наш продукт, потому что понимают его преимущества.

В июле 2020 года мы закрыли сделку по второму объекту. Это торговое помещение в московском районе Солнцево, в ЖК «Солнцево парк». Оно очень удобно расположено: в компактном микрорайоне на 10 000 квартир, недалеко от строящейся станции метро. 12 инвесторов вложили в это помещение 128 млн. рублей.

Третьим объектом стало торговое помещение в подмосковном городе Орехово-Зуево – его занимает супермаркет «Пятёрочка». Для закрытия сделки мы привлекли 13 инвесторов, которые вложили 55 млн. рублей. Сейчас у нас три полностью проданных объекта на общую сумму более 250 млн. рублей и примерно 20 инвесторов.

У нас высокие требования к качеству объектов, поэтому мы можем покупать только по два-три объекта в год. Если объект удовлетворяет нашим стандартам качества, мы начинаем договариваться с продавцом. Затем мы подписываем с ним предварительное соглашение. Когда сделка оговорена и условия зафиксированы, мы размещаем информацию на нашей платформе simpleestate.ru и начинаем собирать деньги.

Сбор длится примерно месяц – но сроки могут быть разными в зависимости от общей суммы. Затем мы приобретаем объект на деньги инвесторов и оформляем сделку. После этого заключаем договор купли-продажи объекта.

Доходность для инвесторов

Прогнозируемая доходность наших объектов – 14-18% в год. Мы всегда стараемся делать консервативные прогнозы, не обманываем клиентов и всегда говорим, на что мы реально рассчитываем.

В коммерческой недвижимости доход владельцу приносят арендаторы. Поэтому здесь важно понимать два момента: насколько арендатору с вами комфортно, и соответствует ли арендная ставка рынку. Нужно сравнивать ставки аренды по региону, по конкретной локации, по конкретному бизнес-центру. Если арендатор – продуктовый магазин, сопоставить аренду с выручкой магазина.

Узнать стоимость аренды в соседних магазинах, чтобы убедиться, что ставка рыночная. Неопытные инвесторы очень редко всё это делают.

У каждого объекта – свой набор рисков. Но ключевой риск – уход арендаторов или снижение арендной платы. Арендатор, как правило, не расторгает договор без причины. Если это продуктовые ритейлеры, то значительная часть их расходов – это аренда. И если у них не сходится экономика, то первое, что они делают – просят скидку у арендодателя.

Одна из самых частых ошибок – покупка объектов с завышенной арендной ставкой. Инвесторы «ведутся» на высокую доходность. Например, в среднем по рынку это 10%, а на каком-то объекте – 15%. Они его покупают. Потом к ним приходит арендатор и говорит: «Снижайте аренду в два раза, или мы съезжаем».

Инвестор, конечно, в шоке. Чаще всего он идёт на требования арендатора. И получает доходность в 7,5%, что намного ниже рынка. А со снижением аренды сам объект тоже дешевеет.

Результаты – выше и ниже прогнозов

Из трёх наших объектов только первый – бизнес-центр – показал доходность несколько ниже, чем мы ожидали. Но здесь вмешалась пандемия – из-за неё мы не могли найти арендатора на одно из помещений. Рынок офисов начал восстанавливаться только в 2021 году. Все наши инвесторы понимают, что пандемию никто не мог предвидеть. При этом, несмотря на некоторые потери по аренде, стоимость этого объекта не снизилась.

По двум другим объектам ситуация намного лучше. Объект в Орехово-Зуево небольшой, но очень хорошего качества. Мы прогнозировали по нему дивидендную доходность в размере 10% и общую доходность около 18% – всё так и идёт.

Самый большой наш объект – торговые помещения в жилом комплексе в Солнцево. Мы покупали его до введения в эксплуатацию. Изначально был подписан договор аренды с «Пятёрочкой», но она отказалась от этого помещения. Нас это не слишком смутило – на этот случай у нас был «план Б»: мы «заселили» помещение несколькими небольшими арендаторами. В итоге общая сумма аренды получилась на 20% выше, чем была ставка у «Пятёрочки».

Весь 2020 год мы говорили, что коммерческая недвижимость будет дорожать. Так и произошло, но она подорожала даже сильнее, чем мы ожидали. В итоге объект в Солнцево подорожал у нас на 50% за год. Инвесторы получили шикарную доходность и очень довольны. Даже в самом оптимистичном сценарии мы не ожидали таких результатов.

Экономика проекта

Коммерческая недвижимость как бизнес

—>

Автор статьи:
Владимир Фролов
Системный администратор
Для кого этот бизнес?
Виды коммерческой недвижимости

Готовый бизнес как способ преодолеть трудности

Инвестиции в коммерческую недвижимость 2022: как выгодно вложить деньги и не ошибиться

В кризисное время открыто больше вариантов для инвестиций, да и сами вложения в недвижимость — востребованная в любые времена ниша. Но прежде, чем с головой бросаться в инвестирование в коммерческую недвижимость, важно определить цели. Для начинающих инвесторов очень рисково делать подобные вложения, если первоочередная цель — получение большой доходности.

Если же задача заключена в создании долгосрочного сбалансированного портфеля, вложения в фонды недвижимости будут выгодны. Даже если у вас нет никакого опыта в инвестициях. Покупать коммерческую недвижимость в 2022 году, с учетом превышения доходности фондов над базовым уровнем доходности вкладов (согласно данным ЦБ), очень продуктивно. Но, как и в любом финансовом деле, здесь следует учитывать свои нюансы, о которых мы и поговорим в статье.

О коммерческой недвижимости

При грамотном составлении стратегии инвестиционной деятельности, покупка помещения для коммерции окажется значительно прибыльной, в сравнении с жилой недвижимостью. Доходность таких инвестиций можно оценить наглядно — до 13% годовых против 4-6% при вложении в квартиры. Откуда такая большая разница? Коммерческой недвижимостью может быть крупный объект, гостиница или офисный центр, где прибыль измеряется миллиардами. Плюс процент частных предпринимателей, занимающихся инвестированием в коммерцию, ниже — как минимум, потому, что рынок жилых объектов им более понятен.

Чтобы начать зарабатывать за счет вложений в коммерческую недвижимость, выберите один из существующих способов:

• Покупка для дальнейшей сдачи в аренду или продажи объекта.
• Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ).
• Вклад в закрытые ПИФы.

Каждый из них обладает своей спецификой, поэтому выбор нужно делать в зависимости от своих возможностей и соответствии условиям способа инвестирования.

Покупка объекта недвижимости для продажи или сдачи в аренду

Приобретение площади под коммерческую деятельность была и остается основой для формирования стабильного инвестиционного пакета. Владелец получает регулярный пассивный доход со сдачи помещения в аренду. Запланировав купить объект для инвестирования, соотнесите его с подклассами активов — всего их два:

• по размерам (небольшие, средние, большие);
• по назначению (торговля, офис, складское помещение, общепит и пр.).

С учетом этих факторов будет складываться и цена аренды. Последние годы существенно воздействует на поступления с аренды такой фактор, как внешние влияния. В основной период действующих в России ограничений (весна-осень 2020 года), по оценке экспертов, арендодатели потеряли до 20-40% общей прибыли со сдаваемых объектов.

При этом крупные объекты оказались под большим ударом, нежели малые. Но уже к началу 2021 года арендные поступления нормализовались, а где-то даже выросли. Меньшие по площади помещения менее зависимы от внешних влияний, но и потенциал развития у них сильно отстает от крупных объектов. Для инвесторов будет важен еще один момент — падение стоимости коммерции в кризисные периоды. В это время их выгодно будет купить, чтобы перепродать при возобновлении спроса.

Приобретение офисной недвижимости

Если говорить о спросе на коммерческую недвижимость, то все так же остается актуальной площадь под офисы. Нынешняя ситуация в крупных городах выглядит выигрышной для инвесторов. Новых крупных объектов строят не так много, предложений тоже становится меньше, при этом количество желающих получить хорошую офисную площадь лишь растет. Особенно, если арендодателем предложена недвижимость в центре города.

Инвестировать в коммерческую недвижимость офисного сегмента — выбор, который сегодня щедро окупается. Даже если приобретаются небольшие блоки площадью 80-100 кв.м, арендаторы найдутся еще на этапе строительства БЦ. Чтобы получить максимальную выгоду от такого вложения, заранее составьте финансовый план и проанализируйте все риски. Учитывайте все планируемые затраты — на эксплуатацию помещения, коммунальные услуги и т.д. Для оценки потенциальной доходности будут не менее важны:

• класс бизнес-центра, в котором расположены офисные помещения;
• расположение (лучше всего, если здание находится в деловом центре);
• хорошая транспортная развязка;
• продуманная инфраструктура — присутствие на территории объекта парковочной зоны, кафе или ресторанов;
• потребности и спрос целевой аудитории;
• конкурентоспособность объекта, объем аналогичных предложений на рынке коммерческой недвижимости.

Торговые помещения на улице или стрит-ритейл

Стрит-ритейл — следующий по популярности способ инвестирования в коммерческую недвижимость. Последние годы торговые помещения несколько растеряли привлекательность для инвесторов. Это связано с введением государственных программ, таких как “Моя улица”. Успех стрит-ритейла зависит от выбранной локации, поэтому сокращение парковочных мест в рамках этой программы повлияло на престижность зон для торговых помещений.

При инвестировании в помещения для уличной торговли учитывайте все нюансы. Так, любые малейшие изменения предстоит согласовывать с властями, если здание имеет статус объекта культурного наследия. Следует выполнить все требования будущих арендаторов — оборудовать зоны погрузки и разгрузки товара, оснастить зал достаточными электрическими мощностями для работы оборудования.

Если торговое помещение находится на первом этаже жилого здания, могут появиться дополнительные ограничения. Например, в домах премиум-класса запрещено размещение вывесок, выполненных не по согласованию и не в едином стиле с самим зданием. При сдаче в аренду помещения под ресторан или кафе, потребуется позаботиться о достаточном уровне шумоизоляции. И помните, что чем ближе вход в торговое помещение к дороге и остановке общественного транспорта, тем выше можно устанавливать цену на аренду.

Готовый арендный бизнес (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) означает приобретение ликвидных объектов по договору аренды и стабильным финансовым потоком. Этот тип инвестирования приносит немало дохода — например, средняя ставка капитализации офисного сегмента доходит до 10%. Сравнительно с классической ставкой по депозитам, которая едва достигала 6-7%. Если говорить о торговых помещениях, то приобретение ГАБов здесь и вовсе составляет около 95%. Рассмотрим преимущества и минусы готового арендного бизнеса в обоих популярных направлениях.

1. Офисная недвижимость. Крупные девелоперы заняты продажей именно готового арендного бизнеса. Процесс его подготовки включает инвестирование в помещения под офисы, передача их арендаторам с заключением долгосрочного договора и последующая продажа инвесторам. Основной нюанс кроется в договорах, где прописанная ставка включает в себя индексацию. Уже через 8-9 лет проданный ГАБ принесет чистую прибыль, но инвесторам важно учитывать то, что ставка далеко не всегда индексируется. Спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости постоянно меняются, стоит помнить и о внешних факторах. Они могут вовсе превратить рынок арендодателя в рынок арендатора, а значит, придется прибегнуть к оптимизации условий аренды, что сказывается на доходе для инвестора. Но, как в любом деле, чем меньше риски, тем меньше прибыль. Поэтому стоит сразу решить для себя — планируете ли вы увеличить риски и реальные сроки окупаемости для большей прибыли, или же не рисковать, но и снизить потенциал доходности.
2. Стрит-ритейл. Приобретать пустое торговое помещение для инвестора — сомнительное решение. Поэтому покупка ГАБов более актуальна, ей занимается большая часть крупных компаний на рынке. Вкладывать в коммерческую недвижимость с действующими договорами аренды — значит иметь возможность гарантированно прогнозировать окупаемость вложений. Прибыльность готового бизнеса в стрит-ритейле — от 5% до 15%. Если объект был приобретен в деловом центре города, то доход может быть ниже из-за высокой стоимости помещения. Но и риски остаться без арендаторов близки к нулю. Масштаб объекта тоже имеет значение, учитывая, что крупным стрит-ритейлом управлять в разы сложнее. К недостаткам также можно отнести риски при покупке и сложности в структурировании сделки.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Покупка паев — идеальный выход для тех, кто хочет инвестировать в коммерческую недвижимость, но при этом хочет избежать ненужных рисков. Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды характеризуют стабильная прибыль, низкий порог вхождения и возможность делать вложения в крупные объекты (ТЦ, БЦ, МФК и пр.). Условием является покупка паев, специальных долей имущества ПИФа — от самого инвестора требуется только выбрать актив и заниматься управлением объекта после покупки. При этом экономится немало средств, т.к. не требуется уплата налогов и всех расходов на эксплуатацию помещения.

Приобрести пай в ПИФе может практически любой инвестор — сумма вложений здесь начинается от 1 миллиона руб. А доходность с такого вложения достигает 12-13% годовых. Конечно, некоторые риски присутствуют и в этом случае, но зависят они в основном от самого управляющего капиталом и его знания рынка недвижимости. Важно учитывать такие моменты, как экономическая ситуация на рынке, сезонность, наличие кризисных моментов, курс валют и т.д.

Выводы: Как же заработать на коммерческой недвижимости?

Покупка недвижимости в обозримом будущем останется перспективной нишей для инвесторов. Решив все первоначальные вопросы, такие как “где брать деньги” и “стоит ли оформлять кредит”, определите главное — выбор ликвидного объекта для инвестирования. Многие сразу предпочитают браться за то, что сперва кажется выгодным, а именно — элитную недвижимость.

Но, как показывает опыт инвесторов, жилье элит-класса относится к низколиквидным объектам, вложения в которые окупаются все хуже. Другое дело, инвестировать в апарт-отели — такой тип жилья способен принести максимальную прибыль при посуточной сдаче в аренду. Вот почему покупать коммерческую недвижимость сегодня намного перспективнее.

Но как же достичь максимума с инвестиций? Предлагаем несложный алгоритм действий:

1. Оцените финансовые возможности. Если в планах — инвестирование в крупный объект, для этих целей можно взять кредит.
2. Обозначьте свою цель — планируете ли вы сдавать помещение в аренду, продать его или хотите приобрести уже готовый арендный бизнес. На этой основе выстроится вся финансовая модель.
3. Оцените риски и ожидания по доходности.
4. На основе всей проанализированной информации подберите объект. Оценивать нужно не только помещения, но также инфраструктуру и локацию в целом.
5. Структурируйте сделку.
6. Начните управление объектом. Если времени на это не хватает, обратитесь к управляющей компании.
7. Следите за изменениями на рынке недвижимости, меняйте концепцию с их учетом.
8. Получайте доход с инвестиций.

Снизить риски также может механизм диверсификации. Он заключается в распределении активов в вашей инвестиционном портфеле. В один фонд объединяются разные объекты, в отличие от традиционного “один фонд — один объект”. Это снижает риски вложений, а также улучшает ежемесячные результаты.

Подводя итог, главное для любого инвестора — даже не наличие средств и доходного предмета для инвестирования, а терпение. Спешка в этом деле никогда не приводит к приятному результату. Помните, что успех сделки не всегда зависит исключительно от ликвидности объекта. Мы рассмотрели не один фактор того, что непосредственно влияет на доходность, цель же инвестора — грамотно это реализовать на деле. Если используется грамотная стратегия инвестирования, результаты вас порадуют, даже если окупится такая сделка нескоро!

Источник: darstroy-yug.ru