Коммерческие помещения ремонтируют под бизнес-деятельность, чаще всего, чтобы сдать в аренду. Функциональная планировка и качественная отделка повышают цену такой недвижимости, а в будущем позитивно влияют на доход компании-съёмщика. Сегодня поговорим, как правильно оформлять коммерческие помещения, чтобы привлечь арендаторов и окупить сделанные вложения.
Что важно учесть?
Если помещение не ремонтируют под конкретного заказчика, лучше выбрать для него универсальный дизайн. Нейтральные светлые тона, отсутствие резких контрастов, приятное сочетание цветов и текстур, плюс хорошая освещённость, подойдут и для бутика, и для салона красоты, и для офиса. Минимализм позволит быстро персонализировать интерьер, добавив брендовые аксессуары и декор.
Ремонт коммерческих и жилых помещений производится по одному сценарию: сначала демонтаж, потом перепланировка, прокладка инженерных коммуникаций, черновая и чистовая отделка. Но если речь идёт о бизнес-недвижимости, важно учесть некоторые моменты:
Как заработать. Бизнес с нуля. Ремонт квартир. Выпуск 1й. Разбор ниши. Старт.
- Помещение должно быть комфортным и для сотрудников компании-арендатора, и для посетителей. В планировке учитывают эргономику, безопасность и санитарные нормы для общественных зданий.
- Входную зону делают достаточно широкой, чтобы посетителю хотелось зайти, но при этом не пропускающей холодный воздух с улицы и антивандальной.
- Крайне нежелательны перепады пола и порожки в зоне массового движения людей.
- Помимо основного зала, нужны удобные подсобки, места хранения и санузел. Чистая и ухоженная зона личной гигиены часто становится решающим фактором для арендаторов.
- Желательно применять на объекте прогрессивные решения и энергосберегающие технологии.
При ремонте коммерческой недвижимости сроки не менее важны, чем качество. Поэтому предпочтение отдают быстрым в монтаже и доступным материалам.
Лучшие виды отделки
Посетители не знают, какие усилия прилагались для их комфорта, но оценивают эстетичность интерьера и по нему судят о компании. Учитывая это, для отделки коммерческих помещений выбирают долговечные, износостойкие, простые в уходе и, одновременно, небюджетные материалы. Необязательно потрясать ценой отделки, главное, создать ощущение элегантной роскоши, спокойствия и визуального равновесия.
Керамогранит
Этот материал незаменим в коммерческих помещениях. При высоких эксплуатационных характеристиках, он – настоящая находка для дизайнеров, которые ищут оригинальные решения по доступной цене. Благодаря керамограниту, можно реалистично имитировать такие популярные материалы, как дерево, натуральный камень и бетон, при этом покрытия будут намного практичнее и долговечнее.
В подтверждение своих слов приведём три серии от Ametis by Estima :
· Supreme с текстурой мрамора;
· Spectrum – «под цветной бетон»;
· Selection с имитацией паркета из премиального дерева.
Как видим, можно комбинировать разные текстуры, не меняя материал, что всегда удобнее, когда речь идёт о сжатых сроках ремонта. Не приходится делать порожки, дополнительные стяжки для выравнивания высот, защитную пропитку и так далее.
БИЗНЕС С НУЛЯ | Запускаю БИЗНЕС на РЕМОНТАХ КВАРТИР и отделке | Бизнес план | Бизнес идеи | Brusnika
Потолок «Армстронг»
Если для пола и стен выбирают керамогранит, то для потолка лучшим решением будут подвесные системы «Армстронг». Их отличает лёгкость монтажа, возможность локального ремонта и быстрого доступа к скрытым коммуникациям, а также простота ухода. Выглядят плиты стильно и аккуратно, единственный их минус – отсутствие декоративного разнообразия. Но для универсальной отделки это не принципиально.
Фото из Pinterest
Более дорогими, но эффектными аналогами плит «Армстронг», можно назвать подвесные потолки решётчатого типа «Грильято» или акустические конструкции «Рокфон».
Этот вид отделки лучше использовать, когда сроки ремонта не ограничены – подготовка стен занимает много времени. У штукатурки широкие декоративные возможности, но сложные техники, вроде «венецианки» или «марсельского воска», доступны только профессиональным мастерам и стоят соответственно. К тому же рельефные поверхности быстро накапливают пыль и требуют частой уборки.
Фото из Pinterest
Штукатурка – лучший вариант для криволинейных поверхностей или стен с большим количеством ниш и выступов. Она прекрасно сочетается с другими видами отделки: керамогранитом, кафельной плиткой, деревом и кирпичом.
Источник: dzen.ru
Как организовать бизнес по ремонту помещений
Застройка территорий в крупных населенных пунктах в последние годы стала особенно стремительной. При этом ремонт и отделка помещений построенной недвижимости производится либо крупными компаниями, либо небольшими частными бригадами. Услуги компаний зачастую дорогостоящие, поэтому подходят далеко не каждому. Что же касается бригад, то качество ремонта от частных мастеров нередко оставляет желать лучшего. Начинающему бизнесмену на этом рынке следует предложить клиентам услуги отличного качества по демократичной цене.
Чаще всего услугами подобных компаний пользуются владельцы коммерческой недвижимости. Отделку таких помещений значительно проще выполнить, чем ремонт жилой квартиры. На текущий момент самым актуальны вариантом будет предложение ремонта под «ключ» от экономичного до люксового варианта.
Ваш браузер не поддерживает встроенные фреймы!
Необходимые документы для работы
Для осуществления предпринимательской деятельности необходимо:
- оформить бизнес как ИП или ООО;
- получить все необходимые документы от саморегулируемой организации строителей.
Регистрация к качестве ООО дает широкий спектр возможностей для деятельности, в том числе и ремонт помещений в торговых центрах. При таком типе оформления доступна работа с юрлицами и участие в тендерных мероприятиях.
Офис для предприятия
Для малочисленной организации подойдет помещение небольшого склада. Там можно будет разместить необходимую оргтехнику и запас отделочных материалов. Начальном этапе бизнеса под эти цели можно использовать квартиру или гараж.
Необходимый персонал
От качества услуг напрямую зависит интенсивность клиентского потока. Именно поэтому так важно нанимать только опытных сотрудников. Следует отобрать бригаду постоянных работников, которые ответственно подходят к каждому заказу. Также необходимо подобрать людей, которые смогут работать сдельно под определенный заказ или подменить других сотрудников.
Продвижение бизнеса
Сегодня особенно эффективно продвижение услуг в сети Интернет. Кроме собственного сайта следует использовать возможности рекламы в социальных сетях.
Не менее эффективна реклама в подъездах новостроек, размещение буклетов в строительных магазинах и раздача флаеров. Нужно задействовать все доступные ресурсы продвижения для привлечения максимального количества клиентов.
Особенно важна реклама через «сарафанное радио. Люди доверяют мнению друзей и близких больше, чем отзывам в интернете. Поэтому качественная работа и уважительное отношение к каждому клиенту способны помочь формированию отличной репутации.
Бизнес по ремонту торговых помещений окупается достаточно быстро – от 6 до 12 месяцев. При этом крайне важна репутация организации. Ее положительное развитие могут обеспечить только опытный персонал и грамотная ценовая политика. Занять достойное место в этой сфере не так просто, как может показаться на первый взгляд. Но правильный подход к делу и упорство помогут занять достойную нишу на рынке отделочных работ.
Ваш браузер не поддерживает встроенные фреймы!
Источник: www.yourfreedom.ru
Как сделать бизнес по ремонту помещений
Начиная делать ремонт, важно проанализировать, какой именно ремент вам предстоит, и проверить, не совершаете ли вы какие-либо из наиболее частых ошибок в одной из семи перечисленных ниже типовых ситуаций.
1. Путаете категории ремонта
В самом начале, когда собственник смотрит помещение и планирует ремонт, нередко он не до конца понимает, какое юридическое значение имеют ремонтные работы.
Правильно квалифицировать изменения очень важно, в противном случае можно наткнуться на множество проблем. Нужно правильно соотносить понятия «ремонт», «капитальный ремонт», «перепланировка», «переустройство» и «реконструкция».
- Ремонт — любое изменение помещения, начиная от замены дверей или окон либо покраской стен и заканчивая сносом перегородок, устройством входов-выходов, заменой коммуникаций и т. д.
- При капитальном ремонте затрагиваются капитальные элементы здания: фундамент, несущие стены, межэтажные перекрытия, кровля, производится полная замена коммуникаций. К примеру, демонтаж старых водопроводных или канализационных труб во всём здании и установка новых. Это не всегда реконструкция, и не всегда перепланировка. Всё может остаться на своих местах, просто старое заменят на новое.
- Перепланировка — изменение конфигурации помещения: демонтаж, монтаж перегородок (стен), устройство / устранение входов, выходов и т. д.
- Переустройство — работа с инженерными коммуникациями, то есть с водоснабжением, электросетями, отоплением и прочим.
- Реконструкция — все вышеперечисленное, только в более серьезных масштабах, которые могут доходить до изменения этажности здания, замены несущих конструкций (например, межэтажных перекрытий) или увеличения строительного объема. Например, если у вас в помещении высота потолков шесть метров, и вы хотите горизонтально поделить его и сделать два этажа.
Если вы некорректно определите эти понятия, то при ремонте будете думать и планировать одно, а по факту придётся проходить более сложные процедуры согласования, к которым можно оказаться не готовым ни технически, ни морально, ни финансово.
Все сервисы и компании, связанные с релокацией, на одной карте
2. Ремонтируете помещение в многоквартирном доме
Если объект (жилой или нежилой) в многоквартирном доме, нужно обязательно согласовывать и перепланировку, и переустройство, и капитальный ремонт, и реконструкцию.
Здесь важно различать два вектора задач и вопросов.
- Первый — административные вопросы, которые решает определенный уполномоченный орган, например, местная администрация (это может быть администрация района, поселения или специальный орган в городах федерального значения: в Москве это Мосжилинспекция, в Петербурге межведомственные комиссии при администрациях районов и так далее). Этот орган проверяет проектную документацию на соответствие различным нормативам: строительным, санитарным и другим. Чтобы сделать любую перепланировку или переустройство помещения в многоквартирном доме, сначала нужно получить одобрение проектной документации в этом уполномоченном органе.
- Второй вектор — вопросы долевой собственности. Если вы не единственный собственник здания (редкий многоквартирный дом (далее «МКД») в России принадлежит одному лицу) и если затрагиваются общие коммуникации или конструкции, нужно провести собрание дома. Многие ошибочно думают, что, согласовав всё с администрацией, переживать больше не о чем.
Важно понимать, где граница между индивидуальным и общим имуществом в МКД. В случае перепланировок и переустройства мало привлекать только проектную организацию, нужна специализированная юридическая компания.
Если объектом перепланировки и переустройства может быть помещение в здании (в т.ч. в МКД), то объектом реконструкции является объект капитального строительства, т.е. здание (МКД) целиком. Многие это путают.
Например, если вы собираетесь устроить бассейн в помещении детского центра на первом этаже МКД, то нужно не просто согласовать реконструкцию, а сначала вынести этот вопрос на общее собрание МКД.
3. Ремонтируете помещение в нежилом здании
В отдельно стоящем нежилом здании с администрацией не нужно согласовывать перепланировку и переустройство. Нужно зарегистрировать в ЕГРН изменения в помещении.
Если же затрагиваются общие коммуникации или конструкции в здании (например, делаете дополнительный вход в общей стене в общий коридор), то, как и в случае с МКД, надо организовать общее собрание. Это только в случае, если в здании несколько собственников, а не один.
Перепланировка и переустройство согласовываются, а правильнее сказать, регистрируются не в разрешительном, а в уведомительном порядке Росреестром на основании технического плана помещения.
Это документ, похожий на техпаспорт, в котором отражаются все изменения, которые вы произвели и которые подлежат регистрации (цвет обоев, материал покрытия пола и другие мелочи, разумеется, не надо регистрировать).
Если Росреестр необоснованно отказывает в регистрации, можно обжаловать отказ в вышестоящем подразделении. Если обоснованно, то нужно скорректировать документы и подать заново.
Капитальный ремонт (не всегда, но всё же) и реконструкцию нужно согласовывать и в нежилом здании со специальным государственным органом — Госстройнадзором.
В зависимости от того, в какой локации (территориальной зоне) находится здание, может действовать или не действовать упрощённый порядок согласования.
Прежде чем ремонтировать и покупать помещение в нежилом здании или здание целиком, закажите экспертную юридическую проверку в специализированной юридической компании.
Поднимите всю техническую документацию, изучите все параметры земельного участка в вашей территориальной зоне согласно Правилам землепользования и застройки и другой градостроительной документации. Если неправильно сделать реконструкцию здания, то можно потерять его целиком.
4. Согласовываете изменения в помещении в жилом многоквартирном доме
Идеальный сценарий: заранее согласовать проект перепланировки (переустройства), капремонта или реконструкции, потом сделать ремонт, потом получить подтверждения соответствия ремонта проекту.
Но в жизни так мало кто делает: согласования могут занять месяцы, а иногда годы, и у предпринимателей нет возможности замораживать объект и свои вложения. Поэтому многие делают все параллельно.
Кроме того, в Москве есть возможность согласовать перепланировку и переустройство помещений в МКД постфактум, и это адекватно.
В других городах и поселениях аналогично, но часто муниципальному служащему проще отказать, поэтому перепланировки постфактум узакониваются, в основном, в суде через подачу иска о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном виде.
Последствия за несогласованные изменения зависят от объекта, от вида работ и от масштабов изменения. Их можно разделить на юридическую ответственность и сопутствующие последствия.
Штрафы бывают самые разные: от 2.5 тыс. рублей для физических лиц за самовольную перепланировку до 300 тыс. рублей, назначенных судом, если не демонтировать самовольно надстроенный этаж.
В некоторых случаях суды дополнительно присуждают ежемесячные штрафы, скажем, в 200 тыс. рублей. Итого, за 12 месяцев можно «накопить» до 2,7 млн одних штрафов.
Если помещение находится в МКД и если вы не привели его в исходный вид, как это следовало из требования или судебного акта, то вас могут лишить права собственности. Администрация может подать в суд и потребовать принудительной продажи объекта на торгах.с обязательством покупателя привести объект в исходный вид.
Бывшему собственнику (вам) в этом случае необходимо выплатить деньги за вычетом расходов на приведение в первоначальное состояние. Думаю, все понимают, что цены на торгах отличаются от обычных рыночных. Эта мера применяется крайне редко.
Другое последствие — арест имущества, причём не обязательно только изменённого объекта. Арестовать могут всё, так как никто не знает заранее, во сколько обойдётся ремонт и сколько объектов потребуется продать до его оплаты.
Если началась какая-то проверка и ее участников появились требования, то нужно любыми законными способами тормозить ее и начинать заниматься согласованием.
5. Ремонтируете арендуемый офис и не учитываете особенности ремонта в арендуемом помещении
И для арендатора, и для арендодателя очень важно прописать в договоре аренды, кто занимается согласованиями. И чем подробнее это будет расписано, тем лучше.
Например, если согласовывать будет арендатор, ему потребуется доверенность от собственника. Поэтому важно внимательно относиться к этим пунктам в договоре аренды.
6. Ремонтируете помещение в торговом или офисном центре
В этих случаях часто нужны дополнительные согласования. Например, на участке, где стоит ТЦ, проходит линия электропередач, а собственник решает увеличить этажность.
Согласно градостроительным правилам, в этой зоне любое строительство или реконструкцию, возможно, требуется согласовать с владельцем линейных объектов (сетей электро-, водо-, теплоснабжения и т .д.).
Так как это нигде не зарегистрировано, это скрытое обременение. Это не найдешь ни в какой выписке из ЕГРН.
Поэтому важно обращать внимание на все характеристики земельного участка. Это можно узнать в правилах землепользования и застройки, проектах планировки территорий, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
7. Изменяете здание-памятник
Тут есть три условные категории.
- Первая — здание не является памятником, но находится в зоне исторической застройки. В этом случае нужно согласовывать изменения внешнего вида, помимо архитектурного согласования, с уполномоченным органом по охране памятников.
- Вторая категория — здание-памятник, у которого охраняется только внешний вид, фасад. Здесь алгоритм тот же, что и с первой категорией, только проектную документацию должна разрабатывать организация, у которой есть лицензия Минкультуры. В некоторых регионах таких организаций 1-2 на всю область. Цена проекта может начинаться от 150-300 тыс. рублей за самое простое изменение, но чаще это ближе к 1-2 млн рублей.
- Куда серьезнее третья категория, здание-памятник, внутри которого есть охраняемые элементы. Помимо всех согласований, описанных выше, собственник обязан поддерживать эти элементы в приемлемом виде и не затрагивать их во время ремонта, кроме случаев реставрации или консервации (например, закрыть лепнину на потолке натяжным потолком, предварительно приведя её в нормативное состояние). Если охраняемые элементы все же начнут разрушаться и портиться, необходимо реставрировать их.
Любые работы с охраняемыми элементами может производить только подрядчик с лицензией Министерства культуры со специально обученными людьми.
Говоря о штрафных санкциях — они все те же, что и в остальных случаях, только ко всему этому прибавляется административный штраф и уголовная статья за уничтожение памятника.
8. Делаете отдельный вход
Проблема актуальна для огромного числа российских бизнесов. В России любят размещать клиники, салоны красоты, частные школы, магазины и прочее на первых этажах многоквартирных домов — и делать отдельные входы через бывший оконный проём.
Но, если сделать из окна или стены проход, то, согласно позиции Верховного Суда РФ, уменьшается размер общего имущества.
Далее применяется 3 пункт 36 статьи Жилищного кодекса, который гласит: «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции».
Получается так, что для такого изменения требуется собрать 100% голосов «за» со всех собственников помещений в доме, а это практически невозможно.
Дело в том, что Верховный Суд трактует эту статью неправильно, из-за чего и получаются бесповоротные ситуации с согласованием новых отдельных входов в здание.
Решить такую ситуацию можно, обратившись вместе с юристом в Конституционный Суд РФ. Представлять интересы в этом суде может только юрист с ученой степенью, и ваша жалоба должна быть не просто подкреплена обширной судебной практикой, но и научно обоснована.
С нежилыми зданиями всё намного проще. На них не распространяется Жилищный кодекс РФ. Вам нужно получить архитектурное согласование, а если в здании несколько собственников — большинством голосов на собрании согласовать изменение внешнего вида.
Если делать отдельный вход в своем коттедже, то согласовывать не нужно ни с кем в принципе.
Чтобы уберечь себя от негативных последствий, можно работать совместно с юристом по недвижимости. Так или иначе, к любому ремонту нужно подходить ответственно: проверять документацию, собирать команду специалистов и согласовывать все изменения с соседями, если потребуется.
Фото на обложке: Unsplash
Источник: rb.ru
