Решите, что подходит больше: арендованное помещение или коммерческая недвижимость в собственности. Покупка потребует крупной суммы, зато в дальнейшем не придётся тратиться на переезды и думать о росте арендных ставок. А само помещение станет потенциальным залоговым активом. Если бизнес активно развивается, выбирайте аренду — помещение можно будет менять в зависимости от нужд компании.
Расположение 
Выбирайте расположение, отталкиваясь от цели. В помещение будут приходить клиенты? Тогда важны пешая доступность и наличие парковочных мест поблизости. Открываете склад? Ищите локацию, откуда удобно добираться в разные районы города.
Не упускайте из виду ближайшие изменения в городской инфраструктуре. Может быть, на окраине откроют станцию метро и торговый комплекс, куда потянутся покупатели, а квартал в центре — перекопают и заставят строительными лесами на полгода. А ещё оцените перспективу соседства с конкурентами. Магазин авторской бижутерии лучше расположить в творческом квартале бок о бок с аналогичными шоу-румами, чем в спальном районе, где ювелирных нет.
Подобрать подходящее расположение поможет «Оценка локации для бизнеса».
Характеристики помещения 
Кроме расположения, обратите внимание на технические стороны помещения: наличие нужных телекоммуникаций, воды и электроэнергии, высоту потолков, уровень шума, освещение, вентиляцию, возможность организовать погрузочно-разгрузочную зону. Представьте, как будете использовать пространство, и проверьте, осуществимо ли это в условиях конкретного помещения.
Как получить нужное помещение законно
Сразу арендовать или приобрести можно не любую понравившуюся недвижимость. Важно, чтобы помещение было законодательно пригодно к роду деятельности, которую вы планируете в нём вести, и соответствовало установленным нормам. Как общим — СанПиНам (санитарно-эпидемиологическим правилам и гигиеническим нормативам), так и специальным — для медучреждений, саун, организаций общественного питания и дошкольного образования.
Покупая помещение в жилом доме, загляните в Жилищный кодекс и проверьте, возможен ли при вашей деятельности перевод выбранного жилого помещения в нежилое. Закажите в лицензированной компании проект по переустройству помещения, если оно требуется.
Перед сделкой убедитесь, что перевод осуществлён правильно с точки зрения закона — собственник согласовал это с жильцами дома, в помещение подведены все коммуникации и оборудован отдельный вход. Арендуя или покупая помещение в новостройке, ищите в проектной документации пометку «помещение без конкретной технологии»: это значит, что использовать пространство можно как угодно.
Согласуйте с арендодателем цели использования помещения, возможность переоборудования и перепланировки. Все изменения в договоре зафиксируйте в письменном виде.
На всякий случай изучите также планы городской администрации. Возможно, помещение находится в доме, попавшем в программу реновации, или на улице, где запрещено ставить летние веранды
Как разоблачить обман
Заключая сделку, убедитесь, что покупаете или арендуете помещение у человека, который имеет право вести переговоры и подписывать документы. Если это не собственник, запросите у него доверенность. Если собственник недавно сменился, удостоверьтесь, что смена владельца произошла законно, и у сторон нет претензий друг к другу.
Тщательно проверяйте документы: разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию — для новостроек, разрешение на реконструкцию — для любых помещений, свидетельство о государственной регистрации права или договор купли-продажи, паспортные и другие данные собственника или доверенного лица.
Цена ошибки в случае коммерческой недвижимости ещё выше, чем жилой — на кону развитие бизнеса. Чем ответственнее вы подойдёте к поиску помещения, тем меньше рисков для компании.
Источник: www.sberbank.ru
Проклятое место: как не прогадать с выбором локации для магазина
В среднем инвестиции в открытие одного магазина площадью 200 кв. м составляют от 2 млн до 5 млн рублей без учета товарного запаса. При неудачном выборе локации большую часть этих инвестиций вернуть невозможно. А если учесть еще и потраченное время на поиск помещения, строительно-монтажные работы, весь цикл работ по запуску проекта, а потом его закрытия, цифры потерь можно смело умножать на два. Открытие гипермаркета и вовсе обходится сотни миллионов — немалая цена для одной управленческой ошибки, не так ли?
Открыть магазин в неправильном месте — страшный сон любого ретейлера. Недаром в каждом учебнике по ретейлу повторяется заклинание: «Место-место-место». Грамотно выбранная локация, наоборот, способна существенно увеличить доходы. При этом магазины продолжают закрываться каждый день или открываться в таких местах, которые даже на первый непрофессиональный взгляд вызывают подозрения: в пустых торговых центрах, на улицах без единого пешехода или в гиперагрессивной конкурентной среде.
Стандартный алгоритм выбора локации для размещения нового объекта — это своего рода воронка отбора объектов. Помещение, в котором впоследствии откроется магазин, должно последовательно пройти все четыре стадии: поиск вакантных площадей, сбор данных и исследование локации, интерпретация данных и прогноз будущих показателей и, наконец, принятие решения об открытии. Если в результате оказывается выбрано неудачное место, значит, либо произошел сбой на одном из этапов, либо (что чаще) накопились неточности и мелкие ошибки на каждом из них и привели к серьезному искажению результата.
Ошибка переводчика
На этапе поиска наиболее частой проблемой является выбор из слишком узкого вариативного ряда. Вы можете инвестировать миллионы в дорогостоящую методику прогноза успешности новой локации, но если оцениваете с ее помощью только одну или две локации, это ничего не даст. Показателен пример сети городских кафе, развивающей бизнес по франшизе.
При входе в новый город она всегда требует от партнеров найти как минимум пять локаций, в которых они бы хотели открыться, и только после этого принимает решение. Нашли три варианта? Прекрасно, принесите еще два. Иначе никак. С одной стороны, такой подход замедляет процесс развития, с другой — обеспечивает высокое качество результата.
К сожалению, на российском рынке подобный подход — пока еще приятное исключение. Для зарубежных игроков, работающих на зрелых высококонкурентных рынках, это давно стандарт. Примечательна реакция бывшего топ-менеджера «Ашан Россия», которому однажды на переговорах предложили оценить всего лишь одну локацию. На тот момент иностранец провел в России немного времени и долго не понимал, как можно выбирать только из одной локации в городе. Это предложение он посчитал ошибкой переводчика.
Сколько форматов, столько и замеров
Выбирая локации, ретейлеры стремятся изучить факторы, от которых зависит объем их будущих продаж. Предприятия, ориентированные на транзитный трафик (например, заведения «кофе с собой» или корнеры аксессуаров в ТЦ), часто смотрят на объем пешеходного трафика и его характеристики.
Магазины у дома, точки выдачи интернет-магазинов преимущественно рассчитывают размер торговых зон, количество и характеристики людей, проживающих в зонах доступности и охвата. И конечно, все ориентируются на конкурентов. Причем их присутствие поблизости не всегда минус. Есть отрасли, для которых наличие конкурентов — благо.
В моей практике есть и экзотические случаи: например, компания микрозаймов обращала внимание на наличие поблизости успешных салонов связи: анализ предыдущих открытий этой фирмы показывал прямую зависимость успеха точки от этого фактора.
Показатель проходимости мимо витрин магазина использует большинство ретейлеров, и именно на его примере можно описать те ошибки, которые могут серьезно повлиять на будущую успешность магазина. Самая распространенная проблема при замере трафика — нерепрезентативность выборки. Например, часто используемый формат замера — это подсчет одного дня по 15 минут утром, днем и вечером.
Но, во-первых, при экстраполяции на месяц точность прогноза получается плюс-минус 55%. Это означает, что при проведении 100 таких замеров, результаты 99 из них попадут в промежуток плюс-минус 55%, что, мягко говоря, неточно. Если на базе такого замера строится прогноз продаж, то такое исследование не имеет смысла, лучше не измерять вовсе, чем тратить собственные деньги и время сотрудников.
Во-вторых, график утро-обед-вечер подразумевает замер в утренний и вечерний пики, а сама картина неравномерности по часам дня заранее неизвестна. Попытки экстраполировать полученные данные с помощью условных коэффициентов неравномерности только увеличат ошибку: реальные коэффициенты здесь и сейчас будут совершенно другими. Чтобы их определить, нужен замер на протяжении всего дня.
Еще одна распространенная ошибка при замере трафика — недооценка человеческого фактора. Сотрудникам, безусловно, надо доверять, но если они с карандашом и бумагой считают трафик 12 часов в день, часть из них неизбежно будет врать, и вы никогда не узнаете, какая именно часть. Одни будут это делать сознательно, думая, что смогут достоверно экстраполировать недостающие часы, другие — неосознанно, потому что устали. Вы же не хотите на основе данных, полученных таким образом, принимать решения о крупных инвестициях.
Опыт показывает: для преодоления этой проблемы необходимо использовать видео и фиксировать трафик с помощью специальных устройств. Сам подсчет рекомендую проводить уже потом, по видео вручную или с помощью машинного обучения. Также можно считать проходящих мимо и с помощью Wi-Fi-сенсоров, которые позволяют подсчитать уникальных посетителей и получить еще ряд дополнительных характеристик о покупательских потоках.
При этом замер трафика — это только наиболее яркий пример: как показывает практика, неточности возникают и при подсчете количества домохозяйств в зоне доступности, и при оценке уровня доходов населения, и вообще при сборе любых данных.
Один fashion-ретейлер перед выбором места под магазин всегда считал количество покупок у конкурентов. Это абсолютно правильная методика для такого формата, за исключением одного момента: компания делала замер на протяжении всего лишь одного дня. Полученные данные при экстраполяции на месяц приводили к высокой погрешности (разброс достигал 100%). Когда же компания увеличила сроки исследования до четырех дней, количество успешно открытых локаций сразу выросло!
Еще одна типичная ошибка — учитывать построенное жилье как заселенное, а планируемую транспортную инфраструктуру как действующую. Например, продуктовый ретейлер, развивающий формат «у дома», оперировал количеством квартир в зоне доступности объекта, считая все квартиры заселенными. Разумеется, квартиры подсчитать проще, чем фактическое население. Но беда в том, что в реальности заселение происходит медленно, и до выхода на прогнозные показатели магазины в новых районах работали в минус еще несколько лет. О планировавшихся, но не построенных развязках и пешеходных переходах можно рассказывать вечно — таких историй множество у каждого активно развивающегося ретейлера.
Проклятые локации
Постоянно оценивая локации, начинаешь замечать, что в одних и тех же местах смена арендаторов происходит чаще, чем в других. Такие объекты можно вычислить, посмотрев историю ротации арендаторов. Так, постоянная смена вывесок говорит о несоответствии стоимости помещения его потенциалу. Опытные ретейлеры умеют отличать хорошие локации от плохих, хотя спрогнозировать показатели суперлокации все-таки сложно.
После съезда очередного ретейлера арендодатель выставляет помещение по прежней завышенной цене и, так как спрос есть, успешно сдает его очередному любителю рискнуть. Иногда такое случается даже на уровне целых городов. Например, когда один собственник владеет большинством концептуальных торговых центров и, будучи монополистом, завышает ставки аренды. Избежать подобных ловушек можно, изучая историю объекта и объективно рассматривая все его характеристики.
После сбора данных наступает этап интерпретации. Ошибки, связанные с методологией оценки, можно минимизировать, отказавшись от экспертных оценок перейти в пользу математических моделей, которые спрогнозируют будущие показатели магазина. Лучший способ протестировать разработанную модель — это оценить по ней уже работающие точки и сравнить их с реальными показателями. Традиционные методы и экспертные оценки достигают точности 60-70%, использование же машинного обучения и геомаркетинга дает точность до 90%. Чем больше сеть, тем вероятнее, что она уже использует математические модели для повышения качества открытий новых объектов.
И наконец, этап принятия решения. Сам по себе он вряд ли может внести свои погрешности. На решение влияют ошибки, накопленные на предыдущих этапах. Используйте при оценке локаций только те данные, которые можно проверить, снижайте влияние субъективных факторов, используйте свой предыдущий опыт — и вы кардинально снизите вероятность ошибки, а ваши магазины будут работать долго и прибыльно.
- Дисконтные магазины. Как реновация превратила коммерческую недвижимость в неликвид
- Тотальный ретейл: как магазины во всем мире воюют за нового покупателя
Источник: www.forbes.ru
Как найти помещение в аренду под магазин — пошаговая инструкция
Если магазин предлагает качественный ассортимент, но при этом находится на пятом этаже пустого бизнес-центра — пиши-пропало. Никакое заведение не проживёт долго в плохой локации и уж тем более не реализует свою продукцию. В сегодняшней статье разбираемся, как найти то самое помещение в аренду для успешного дела, на что обращать внимание при выборе и на какие подводные камни лучше не наступать.
Какими бывают торговые помещения
Начнём с самых основ. Есть три типа торговой недвижимости:
- Стрит-ритейл. Это помещения на первом этаже со своим входом и витриной;
- Модуль в торговом центре;
- Павильон на рынке.
Лучшие помещения для магазина:
Алексеевская Лот 477 Магазин, кофейня, фаст-фуд
47 190 000 ₽
ЗИЛ Технопарк Лот 4041 Магазин, свободное
59 873 000 ₽
Технопарк Лот 4389 Магазин, производство, салон красоты, спортзал, фотостудия
344 000 ₽ / месяц
Тульская Лот 4260 Магазин, салон красоты
Тульская Лот 5185 Магазин, алко-маркет
58 560 000 ₽
Бутырская Лот 4826 Магазин, свободное, банк, салон красоты
75 696 000 ₽
Павелецкая Лот 4661 Магазин, свободное
108 482 000 ₽
Шаболовская Лот 6089 Магазин, свободное, шоурум, аптека, лаборатория, пункт выдачи, кафе
350 000 ₽ / месяц
Фонвизинская Лот 5417 Ресторан, магазин, свободное, пекарня, салон красоты, супермаркет, кафе, алко-маркет
305 000 ₽ / месяц
ЗИЛ Лот 6797 Магазин, кофейня, салон красоты, аптека, пункт выдачи, алко-маркет
60 060 000 ₽
Автозаводская Лот 8118 Магазин, свободное, салон красоты, аптека, кафе, алко-маркет
53 358 000 ₽
В этой статье мы будем говорить преимущественно про стрит-ритейл, но базовые принципы выбора помещения и переговоров с арендодателями применимы ко всем трём типам.
Пример стрит-ритейла на улицах Парижа
Где искать торговое помещение
Скорее всего, найти идеальную локацию будет непросто. Вы можете подойти к этому процессу с двух сторон:
Обратиться к брокеру. Он подберёт для вас самые подходящие варианты, организует показы и поможет заключить сделку. С экспертом вы экономите силы и время, но иногда брокер может запросить комиссию за услуги не с собственника, а с арендатора. Чтобы избежать непредвиденных трат, рекомендуем сразу обговаривать условия сотрудничества.
Искать самостоятельно. Главные каналы поиска — крупнейшие онлайн-платформы по операциям с недвижимостью и сайты брокерских компаний, где те публикуют каталоги самых актуальных объектов. Если вы читаете эту статью, просто перейдите на главную страницу сайта, чтобы увидеть предложения от Rosretail.
Если вы хотите разместиться в торговом центре, можно связаться напрямую с его представителями. То же самое касается помещений в новостройках.
На самостоятельный поиск обычно уходит много времени: нужно ежедневно мониторить предложения, осматривать объекты и вести переговоры. С другой стороны, этот подход позволяет сэкономить деньги, поэтому отталкивайтесь от того, какие ресурсы у вас в приоритете.
Минусы площадей в торговых центрах
Торговые центры могут предложить высокий трафик заинтересованных покупателей и взять на себя коммунальные расходы. Однако у таких площадок есть ряд минусов:
- Строгий график. Если торговый центр открывается в восемь утра, а закрывается в одиннадцать ночи, таким будет график работы и вашего магазина — выйти за него не получится;
- Высокая конкуренция. Если площадка уже договорилась о сотрудничестве с рядом аналогичных заведений, вам скорее всего откажут. Если же нет, то велик шанс того, что большое количество конкурентов перетянет на себя львиную долю вашего трафика;
- Регламентированная стилистика. Оформление точки должно согласовываться с указаниями торгового центра.
Крупное помещение под супермаркет
Выбираем локацию: на что обращать внимание
Есть несколько параметров, от которых напрямую зависит жизнеспособность бизнеса в выбранном месте. К ним относятся:
Проходимость. Другими словами — плотность пешеходного потока, проходящего мимо витрин магазина. Этот аспект сильнее других влияет на объём продаж: чем выше трафик, тем больше потенциальных клиентов каждый день проходит рядом с вашей точкой.
Измерить проходимость можно несколькими способами. Самый простой из них — несколько дней подряд вставать у помещения и вручную считать количество проходящих мимо него людей. Если вы хотите снизить погрешность, вызванную человеческим фактором и усталостью, оптимизируйте процесс: сделайте запись на камеру и проведите подсчёты в более комфортной обстановке. А если вы располагаете нужными ресурсами, эту задачу можно выполнить с помощью Wi-Fi сенсоров.
Хорошими соседями магазина станут объекты, для которых характерны высокие показатели пешеходного трафика: станции метро, остановки наземного транспорта, торговые центры, аптеки и отделения почты.
Зона охвата. Актуально для продуктовых магазинов и других заведений в спальных районах, которые в первую очередь ориентируются на жителей ближайших домов. Перед открытием такой точки важно проанализировать, сколько потенциальных покупателей живёт в округе. Как только вы собрали нужные данные, надо понять, какая часть возможных клиентов вообще до вас доберётся. Обычно магазины охватывают зону пятнадцатиминутной пешей доступности — именно в её пределах формируется база лояльных покупателей.
Сделать нужные прогнозы поможет модель Хаффа — коммерческий инструмент для расчёта уровня спроса, на который может рассчитывать заведение. Этот подход принимает во внимание расположение точки и длину пути потенциального клиента. Советуем вооружиться картами, калькулятором и хорошим справочником.
Конкуренты. Проведите базовый анализ местного рынка — нужно понимать, кто ваши соперники и насколько серьёзную опасность они представляют. Учитывайте, что отсутствие конкурентов — не всегда хороший признак. Он может указывать как на непочатый край, так и на мёртвую точку. А если их слишком много, то рынок перегружен, и лучше подыскать другое место.
А вот умеренная конкуренция, наоборот, хорошо сказывается на бизнесе. Расположение рядом с соседями, привлекающими нужную аудиторию, пойдёт магазину на пользу: они усилят ваш трафик.
Состояние и ремонт. В случае с продуктовыми магазинами ремонт помещения не играет большую роль — главное, чтобы были розетки, хорошее освещение и качественная отделка. Но в магазин одежды, например, придётся вложить больше — обязательно согласуйте дизайн-проект с арендодателем.
Планировка. Лучше всего подойдёт помещение с правильной геометрической формой и открытой планировкой. Если перегородки всё-таки есть, согласуйте с собственником их снос.
Стоимость аренды. Хорошо, если она не превышает 30% от месячного дохода. В противном случае каждая выплата может больно ударять по бюджету.
Источник: rosretail.com
