Как выбрать помещение для бизнеса в аренду

Раиса Царева, директор по франчайзингу сети World Gym в России, рассказывает о главных правилах поиска и подбора помещения для аренды: каковы условия выбора хорошего помещения, стоит ли привлекать к процессу посредников и как заключить договор, как проверить арендодателя и многое другое



Иллюстрация: Jaap Vliegenthart
Директор по франчайзингу сети World Gym в России

Первое, с чего надо начинать при аренде помещения, — это определение требований к нему: как территориальных, метража, так и технических. После определения и формирования четкого списка требований можно начинать поиск.

Искать можно как самостоятельно, так и через риэлторов. Фактически, все предложения по аренде можно найти на просторах интернета, нужно только потратить время. Так что все зависит от ваших возможностей: есть время самостоятельно искать — вперед. Если времени и возможностей нет, привлекайте агента.

Коммерческая недвижимость. Как выбрать локацию для арендного бизнеса. Инвестиции в недвижимость. 18+

Если работаете с агентом, то внимательно изучайте договор с ним, обязательно включайте туда требования к помещению, сроки поиска, четко прописывайте в договоре обязанности агента и условия получения комиссии, ведь ваша цель — арендовать помещение, а не посмотреть варианты. Договор с агентом здесь — неотъемлемая составляющая.

Сегодня на рынке очень много недобросовестных подрядчиков, поэтому тщательно подойдите к поиску агента. Комиссию также стоит четко прописать в договоре и привязать ее к подписанию вами договора аренды.

Если вы не хотите нести дополнительные расходы на агента и имеете возможность потратить время на поиск, то вполне реально справиться самостоятельно. Можно физически походить по району, где ищете помещение, и посмотреть на предложения «на стене». В интернете есть множество сервисов поиска помещений, где представлены бесчисленные варианты. Всегда отталкивайтесь в первую очередь от подходящего вам помещения, т.к. цена — это вопрос переговоров. Всегда стоит посмотреть и оценить помещение с заявленной ценой выше ваших возможностей, т.к., во-первых, часто арендодатель изначально закладывает в цену возможность торга, и, во-вторых, вы не знаете всех условий договора аренды.

Нашли подходящее помещение? Нужно его детально проверить с точки зрения полного соответствия техническим характеристикам и изначальным требованиям (высота потолков, площади и возможности перепланировки, требуемые электрические мощности, нагрузка на перекрытия).

Мы в WorldGym, как франчайзер, передаем франчайзи все технические требования к помещению и помогаем оценить имеющиеся варианты. Где-то можно немного отойти от требований, например, в планировках. Делая функциональное зонирование, мы часто сталкиваемся с проблемой «вписать» в имеющиеся планировки требуемые нам функциональные зоны, поэтому иногда приходится чем-то жертвовать. В некоторых моментах требования жесткие и не подлежат корректировке (у нас, например, это нагрузки на перекрытия в месте расположения бассейна).

5 правил поиска помещения для вашего бизнеса. Как найти помещение под магазин, кофейню или ресторан.

Для оценки технических параметров помещения вы можете привлечь технического специалиста (если есть специфические требования к помещениям), либо следуйте изначально определенному для себя списку требований.

Далее оцениваем юридическую составляющую — это правоустанавливающие документы на помещение. В этом вопросе вы можете привлечь независимого юриста для оценки. Найти его не составит труда. Если юриста привлекать не планируете, то нужно детально изучить все правоустанавливающие документы, проверить, не в залоге ли помещение.

В случае договора субаренды необходимо затребовать основной договор аренды и проверить, зарегистрирован ли он. Вопрос регистрации также важен, настаивайте на этом и определите сторону, в чье обязательство войдет обязанность по регистрации договора.

В случае возникновения каких-либо проблем в данном вопросе стоит всерьез задуматься, так как, как правило, помещение арендуется на длительный срок, вам в нем работать. Любые юридические проблемы с документами могут привести к расторжению договора, и вам придется съехать, это явно приведет к дополнительным расходам, временным репутационным потерям, поэтому отнеситесь к данному пункту очень серьезно.

Определите возможность и необходимость предоставления вам юридического адреса в данном помещении.

Комплексно оцените условия аренды. Они включают не только арендную ставку, но также арендные каникулы на ремонт, определение стороны, кто понесет расходы на перепланировку, ремонт, т.е. приведение помещения в нужный вам вид. Также это «страховой взнос» (как правило, если он есть, это арендная плата за первый и последний месяцы). Обратите особое внимание на условия расторжения договора аренды — срок уведомления о расторжении договора вами или арендодателем, наличие и размер штрафа при расторжении. Расходы по приведению помещения в первоначальное состояние — наличие такого требования в договоре и распределение данных расходов между вами и арендодателем в случае наличия такого условия.

Правильно просчитайте арендную ставку — фиксированная ли она или это процент от прибыли (ТЦ, например, часто предлагает ставку аренды частично фиксированную, частично в процентном соотношении к прибыли). Также к условиям аренды относятся такие вещи, как обязанность арендодателя предоставить возможность размещения вывески на здании (это может быть включено в арендную ставку или предоставляться за дополнительную плату), регистрация вывески — в обязанности какой из сторон это входит.

Обобщая все вышесказанное, перед оценкой размера аренды сядьте и посчитайте все ваши расходы на данное помещение — как первоначальные (необходимые для эксплуатации помещения в соответствии с вашими целями), так и дальнейшие эксплуатационные.

Определите ваши бюджетные лимиты. Оцените все эти расходы — и вперед, на переговоры. Порой при высокой арендной ставке могут быть низкие эксплуатационные расходы. Так что выгодная аренда — это не низкая арендная ставка, а все условия, оцененные в совокупности.

После оценки вами помещения переходим к переговорам с арендодателем о цене. На данном этапе вы уже знаете рынок (стоимость аренды аналогичных помещений), вы оценили помещение с точки зрения того, подходит ли оно вам, оценили правоустанавливающие документы и договор, знаете проблемы, с которыми столкнетесь при использовании помещения для бизнеса, представляете себе расходы, которые понесете при подготовке помещения для использования вами и дальнейшие эксплуатационные расходы. Встречайтесь с собственником, садитесь за стол переговоров и обсуждайте все условия. Это может занять не один день, но только таким путем вы можете получить устраивающие вас условия аренды.

И помните: арендодатель всегда готов к переговорам и он также заинтересован сдать помещение в аренду, как вы взять его в аренду.

Источник: delovoymir.biz

Как выбрать торговое помещение

Правильно выбранное помещение приносит бизнесу доход. Неудачное помещение обернется убытками и бременем нереализованных возможностей: вы могли бы заработать, но в таком помещении не получится. Как снять торговое помещение в аренду и заработать на этом, рассказываем в этой статье.

Из этой статьи вы узнаете:

1. Как выбрать помещение под магазин в зависимости от стратегии бизнес
2. Как влияет на выбор помещения под магазин целевая аудитория
3. Какие помещения лучше: на первых этажах зданий или в торговых центрах
4. Как искать торговое помещение: самому или с помощью агента
5. Как фиксировать результаты просмотра торговых помещений
6. Какие документы проверять при аренде торгового помещения
7. Какие документы потребуются для оформления аренды

Как выбрать помещение под магазин? Зависит от стратегии бизнеса

Каким бы бизнесом вы ни занимались, до выбора помещения вы должны определить свою бизнес-модель — какому стандарту вы хотите соответствовать и для кого работать.

Максимально широкая аудитория и тысячи позиций товаров? Речь о гипермаркете — вам нужен кусок земли и здание около 6 500 кв.м. Магазинчик «Все по одной цене» влезет в 30 квадратных метров — в однушку, переведенную в нежилой фонд, на первом этаже «дома-корабля». Помещение для бутика модной одежды ищите в торговом центре.

Сначала определитесь, какой вы, а потом выбирайте подходящее помещение.

Бизнес-модель/Параметры сравнения Дискаунтер: рынок на Сенной или Удельной, из сетевых магазинов — «7шагов» Универсам: 7Я, Пятерочка, Дикси Магазин «У дома»: магазинчики во дворах Гипермаркет: О’Кей, Лента, Карусель Бутики: Азбука вкуса, Живые продукты Специализированные магазины: «Унция» (только чай)

Ассортимент	Ограничен: продается то, на что удалось выбить низкие цены	Широкий: продукты и хоз.товары	Ограничен: то, на что есть спрос у жителей ближайших домов	Максимально широкий: продукты, хоз.товары, мебель, одежда, техника.	Ограничен: обычные продукты и что-нибудь эксклюзивное (трюфели, свежесобранная ежевика. )	Специализирован: продают один товар или товары одной категории (только чай, только специи. )
Цены	Очень низкие	Низкие	Высокие	Низкие	Очень высокие	Высокие
Пешая доступность	—	+	+	+/-	+/-	—
Наличие парковки	—	+	—	+	+	+/-
Интерьер, экстерьер, эстетика помещения	—	+/-	—	+	+	+

Если вы ориентируетесь на аудиторию, которая гоняется за низкими ценами, то вы — дискаунтер. Вам не нужна проходимость, у вас может быть грязный пол и вообще палатка. Ваша задача- сэкономить на аренде помещения, уборке, хранении и себестоимости товара. Если же вы хотите продавать товары подороже, придется выбирать помещение более придирчиво.

Для торговых помещений (кроме дискаунтеров) обычно характерны и желательны следующие условия:

1. Высокие потолки — от 3 м
2. Витринные окна
3. Хорошая электрическая мощность — от 10 кВТ
4. Если помещение на 1-м этаже многоэтажного здания — отдельный вход с улицы
5. Большая часть помещения должна быть залом для торговли
6. Наличие складского и/или подсобного помещения
7. Санузел для работников
8. Если общая площадь помещения более 100 кв.м, обязателен запасный выход — требование норм пожарной безопасности

Вывод: определите, кто вы, какая у вас бизнес-модель — отсюда станут ясны ключевые параметры торгового помещения

Целевая аудитория — еще один ориентир при выборе торгового помещения

Кроме бизнес-модели, на выбор помещения и его местоположения влияет целевая аудитория вашего бизнеса. Подумайте, кто и в каких условиях интересуется вашими товарами. А кому из них вы хотите продавать чаще и больше всего? Приведу пример из аптечного бизнеса.

Тип целевой аудитории/Параметр сравнения Мужчина, перемещается на автомобиле, доход выше среднего Женщина, замужем, есть дети, 30+, перемещается на транспорте Пожилая женщина

Ассортимент	+	+/-	—
Пешая доступность	—	+	—
Парковка	+	—	—
Транспортная доступность	—	+	—
Цены	Любые	Средние	Самые низкие
Описание типичного покупателя	Виктору Сергеевичу нужно один раз заехать в любую аптеку, где удобно припарковать машину. Важна возможность купить все в одном месте, чтобы не мотаться по городу и не перестраивать привычные автомобильные маршруты и свои планы	Мария зайдет в аптеку по пути на работу, перед тем, как нырнуть в метро. Либо по пути с работы, в двух шагах от дома. Цен на лекарства обычно не знает и не сравнивает, но и слишком за дорого не купит. Если в удобной аптеке не найдется всего, что нужно, — не страшно. Есть и другие удобные аптеки. Заскочит в другой раз	Баба Клава поедет на другой конец города, с тремя пересадками и отстоит очередь, чтобы купить корвалол на 2 рубля дешевле

Вывод: составьте портрет вашей целевой аудитории и определитесь, кому вы хотите продавать больше всего. Под этих покупателей и выбирайте помещение.

Какие помещения лучше: в зданиях (первые этажи жилых домов и зданий) или в торговых центрах?

Коммерческое помещение на первом этаже здания или жилого дома. Хороший вариант, если дом удачно расположен и помещение находится на первом этаже, при этом имеет отдельный вход с улицы.

У вас есть право установить вывеску над входом и на окнах, а для размещения наружной рекламы понадобится разрешение управляющей компании либо ТСЖ и Комитета по печати и взаимодейстивю со средствами массовой информации.

Хорошие коммерческие помещения — в новых домах. Но и стоят они дороже.

Все помещения обладают некоторой репутацией. Например, если вы въехали в помещение, где до вас был подобный магазин — вам достанется «шлейф» его репутации. К вам по привычке будут ходить те, кто ходил к бывшему арендатору.

Если помещение сдается впервые, то на его «раскрутку» уйдет время. Нормальный срок, чтобы запомниться людям – полгода-год. Вероятно, придется делать ремонт.

Что надо запомнить о торговых помещениях в зданиях и жилых домах:

• В среднем, цены за аренду помещения в здании ниже, чем в торговом центре
• Можно установить удобный для вас график работы
• Возможно, потребуется ремонт
• По сравнению с торговым центром, сложнее выбрать удачное помещение

Помещение в торговом центре. Современные торговые центры строятся в хороших местах, где много людей и есть вся инфраструктура для шопинга: парковка, ресторанчики, игровые зоны. Люди приходят туда покупать и остаются на целый день.

Что надо запомнить о помещениях в торговых центрах:

• Полностью готовое помещение — въезжай и торгуй
• Хорошее место, отличная проходимость людей
• Высокие цены за аренду
• Конкуренция внутри торгового центра
• Вам будет сложнее установить собственный график работы. Скорее всего, вы будете работать по графику торгового центра

Вывод: самые удобные («въезжай — торгуй») торговые помещения — в торговых центрах. Но они и самые дорогие. Помещения на первых этажах домов с отдельным входом — дешевле.

Как искать помещение?

Заниматься поиском торгового помещения можно самостоятельно, либо обратиться к агенту по коммерческой недвижимости.

Искать торговое помещение самому

Самостоятельный поиск помещения займет немало времени: понадобится просмотреть сотни объявлений, всех обзвонить, приехать на просмотр. Приготовьтесь: аренда — хлопотное дело.

Поисковики. Вбейте в поисковик запрос и начните просматривать сайты — это будут сайты о недвижимости и доски бесплатных объявлений.

Порталы о недвижимости и доски бесплатных объявлений

Популярные среди обычных людей сайты, на которых можно найти объявления о сдаче в аренду помещений:

https://www.avito.ru — самая популярная доска бесплатных объявлений

https://spb.cian.ru — специализированный портал о недвижимости

http://spb.arendator.ru — портал о коммерческой недвижимости

Существуют закрытые базы коммерческой недвижимости, в которых агенты обмениваются информацией о сдаваемых объектах. Доступ в них платный, частные лица туда не допускаются.

Зайти в понравившееся помещение и спросить, не собираются ли его сдавать

Иногда везет. Вдруг вы счастливчик?

Если текущий арендатор съезжать не собирается, поинтересуйтесь, как удалось снять такую красоту. Попросите телефон агента-посредника.

Почему стоит нанять агента по коммерческой недвижимости

Если нанять агента по коммерческой недвижимости, то объявления, звонки, переговоры, торг, просмотры и проверка документов лягут на его плечи, а не на ваши. Но за его работу нужно заплатить комиссию в размере 50% или 100% (зависит от агента и объекта) от суммы одного ежемесячного платежа за аренду помещения. То есть, если агент нашел помещение за 50 000 в месяц, то вы должны заплатить:

1. 50 000 рублей за первый месяц аренды
2. 25 000 или 50 000 рублей — комиссия агенту (как договоритесь)
3. Регистрация договора аренды — 2000 рублей, если регистрируете как физическое лицо. Если как юридическое — 22 000 рублей

Если у вас есть специалист, агент по коммерческой недвижимости, которому можно доверять, делегируйте эту задачу ему. Зачем? Агенты нарабатывают свой опыт ногами и знают такие тонкости, о которых дилетанты просто не догадываются.

История. Нужно было открыть сетевую аптеку, рядом с метро «Московская». Место очень популярное, площади плотно заняты. В итоге было выбрано помещение без парковки, вблизи жилых домов, с низкой проходимостью. Между тем, недостатка в покупателях нет.

Как так?

Дело в том, что вывеску аптеки прекрасно видно, как только поднимаешься из подземного перехода метро. Конкретно эта аптека была рассчитана на женскую аудиторию, которая перемещается пешком.

Хорошие агенты знают народные тропы, учитывают обзор, считают трафик (проходимость), а не только проверяют юридическую чистоту сделки. Чтобы агент нашел хорошее помещение для вашего бизнеса, ему понадобится описание вашей бизнес-модели и целевой аудитории.

Поэтому когда вас посетит идея поискать торговое помещение самостоятельно, хорошенько подумайте. Снять какое-нибудь помещение вы, конечно, сможете, даже если никогда этим не занимались. Другой вопрос: не нарветесь ли вы на неприятности? В порядке ли будут документы, не попросят ли вас освободить помещение через неделю, не будете ли вы обязаны оплачивать невменяемо дорогие услуги? И самый главный вопрос — будет ли ваше помещение зарабатывать деньги?

Вывод: с агентом по коммерческой недвижимости поиск помещения пройдет быстрее и легче. Но главное — так у вас больше шансов снять помещение, которое будет приносить доход, а не убытки.

Фиксируйте результаты просмотра каждого торгового помещения

Каким бы способом вы ни искали недвижимость, результаты поисков полезно фиксировать. Во время просмотра помещения делайте фотографии, а после раскладывайте их по папкам для каждого объекта.

Вывод: фиксируйте результаты каждого просмотра, делайте фотографии и раскладывайте их по папкам. Это поможет не забыть, что вы смотрели, и сравнивать объекты между собой будет легче.

Какие документы проверять при аренде торгового помещения?

Неважно, сами ли вы занимались поисками или наняли агента, до подписания договора аренды торгового помещения попросите у арендодателя следующие документы и внимательно прочтите, что в них написано:

1. Документ, удостоверяющий владение и распоряжение помещением. Это может быть договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа, свидетельство о регистрации права собственности.
3. Выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Ее можно получить самостоятельно на сайте Росреестра.
4. Кадастровый и технический паспорт помещения — в этих документах указана площадь помещения и план. Если они не совпадают с заявленными в объявлении — то это повод насторожиться или хотя бы попросить скидку.
5. Договоры с обслуживающими организациями. Важно, чтобы у них был действующий срок и чтобы они были заключены с поставщиками услуг.

Какие документы потребуются со стороны арендатора

1. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев.
2. Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет ФНС.
3. Банковские реквизиты.
4. Почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес).
5. Копии ИНН, ОГРН, КПП.
6. Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

Заключительные документы сделки

Перед тем как подписывать договор аренды, разумно написать письмо о намерениях или оставить залог под расписку. В этом документе опишите объект аренды, площадь, стоимость, сроки, условия аренды.

1. Договор аренды. Прочитать. Понять. Показать юристу. И только потом — подписывать.
2. Акт приема-передачи

Вывод: внимательно читайте и проверяйте документы, прежде чем ставить подпись и отдавать деньги.

Информацией поделились специалисты по коммерческой недвижимости Руслан Хидоятов и Николай Демьянов.

• О банке
• Реквизиты
• Тарифы и документы
• Раскрытие информации
• Финансовым организациям
• English
• Контакты

Источник: siab.ru

Как выбрать помещение для аренды под свой бизнес

Требования к размеру, функционалу и расположению помещения для бизнеса зависят от вида деятельности и специфики бизнеса. Для начала надо определиться с локацией.

Месторасположение – один из важнейших критериев!

Для торговой точки или офиса-продаж важны естественный трафик и транспортная доступность. Для складских помещений – логистика.

Критерии выбора помещения:

• Локация
• Наличие естественного трафика
• Зона погрузки-разгрузки товара
• Нахождение помещения в жилом доме (не все виды бизнеса можно вести в жилом доме)
• Энергомощность и наличие освещения, санузлы, системы вентиляции и кондиционирования
• Транспортная доступность, наличие парковки
• Площадь и состояние помещения
• Наличие оборудования и мебели
• Соседи-арендаторы
• Входная группа и возможность размещения вывески
• Стоимость аренды

Аренда. После выбора помещения, до заключения сделки надо узнать, кто является собственником площадей, каким документом обосновано право арендодателя сдавать его: договор купли-продажи, договор аренды; имеется ли разрешение на ввод в эксплуатацию и пр. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) поможет проверить, что помещение не в залоге, не под арестом.

ВАЖНО: Договор аренды обязательно (ГК РФ, статья 432) должен содержать следующие пункты: предмет соглашения, дата и место его заключения, срок действия, цену, реквизиты сторон. Читать его надо внимательно, от начала и до конца, обращая внимание на сноски и примечания

Размер арендной платы. В некоторых случаях оплата идет по системе «все включено». Тогда в ежемесячную фиксированную плату входят коммунальные услуги, клининг, охрана, услуги связи и пр. Если цена устанавливается по системе «аренда плюс переменная часть», то нелишним будет узнать о ежемесячной сумме за услуги ЖКХ, охрану и другие детали.

Ремонт помещения. Узнайте, кто и какой ремонт, в какие сроки должен и может делать. Компенсирует ли арендодатель понесенные на это расходы.

Срок действия договора. Договор аренды на срок больше года обязательно надо регистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ). Арендодатель, чтобы не платить госпошлину, может предложить оформить аренду на 11 месяцев. Но в этом случае есть риски для предпринимателя: повышение размера арендной платы, изменение условий при заключении нового договора и даже отказ собственника продлевать договор.

Штрафы. В договоре могут быть предусмотрены санкции за несоблюдение условий. Например, за расторжение раньше срока, нецелевое использование помещения и т.д. Торговые центры могут штрафовать за опоздание с открытием магазина, неоформление витрин, плохую уборку, отсутствие вывески и пр.

Источник: xn--l1agf.xn--p1ai