Подбирая объект торговой недвижимости, эксперты советуют пользоваться правилом трех «Л» – локация, локация и… еще раз локация. Именно она определяет, является ли объект недвижимости ликвидным, соответственно, окупятся ли ваши инвестиции.
Но как отличить удачную локацию от неудачной? Своим опытом в решении данного вопроса делится Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
Естественно, первое, на что необходимо обращать внимание при оценке торгового помещения, –наличие трафика.
Обязательно в разное время – утром, днем и вечером, в будние и выходные – посетите объект недвижимости, чтобы подсчитать количество людей, проходящих мимо. А если помещение расположено вдоль дороги, что не редкость, то необходимо также учитывать плотность автомобильного потока и наличие съезда, позволяющего до него добраться.
Купить квартиру: как выбрать район Москвы? Мифы об экологии, престижности и транспортной доступности
Существенное влияние на пешеходный и автомобильный трафик оказывают крупные инфраструктурные объекты рядом: станции метро, остановки общественного транспорта, торговые центры, вокзалы, театры, институты. Такой сосед – гарантия высокого почти круглосуточного трафика.
При наличии съезда к помещению не забывайте про парковочные места. В данном вопросе рекомендую исходить из расчета, что для больших магазинов, ориентированных на покупателей со средним доходом, нормой будет одно парковочное место для 25-30 квадратных метров магазина. По этой формуле можно легко рассчитать, какое количество парковочных мест вам потребуется для эффективной торговли.
Неправильный выбор района города может загубить бизнес, даже если у помещения отличный трафик. Оценивая локацию, крайне важно учитывать количество жителей и их покупательскую способность.
Для небольшого продуктового магазина радиус охвата составляет примерно 1,5 километра или 15 минут пешей ходьбы. Подсчитав количество жилых домов и квартир, которые находятся в пределах данного радиуса, можно оценить потенциальную емкость клиентов торговой точки. Естественно, чем выше данный параметр, тем больше у вашего арендатора потенциальных покупателей.
Также необходимо учитывать контингент, который проживает в районе. В Москве, как и в других крупных российских городах, районы по уровню достатка жителей могут отличаться кардинально. Неправильный выбор района может серьезно ударить по вашему доходу.
Например, один наш торговый объект располагался во втором по счету доме от выхода из станции метро. Трафик был отличный, но так люди были с небольшими доходами, то и торговля у арендаторов шла плохо. Пришлось снижать арендную ставку, что негативно сказалось на прибыли и значительно увеличило срок окупаемости вложенных средств.
Еще один важный фактор – это соседи. Изучение расположенных рядом торговых точек сразу даст понимание о платежеспособности жителей района, а также позволит оценить вакантность площадей в локации.
Как выбрать ВЫГОДНУЮ коммерческую недвижимость в новостройках для инвестиций?
Кроме того соседи – это отличный канал информации. Если зайти в несколько магазинов, которые рядом работают, и аккуратно расспросить продавцов, как идут дела с продажами, какой покупатель преобладает, то можно сразу понять, для какой категории потенциальных арендаторов помещение будет оптимальным, а какой точно не подойдет.
План развития территории
Локация удачная сегодня может потерять свою привлекательность в будущем, и, наоборот, не самая удачная локация может серьезно прибавить в ликвидности завтра. Поэтому важно ознакомиться с планом развития района и транспортной инфраструктуры. Возможно, в ближайшей перспективе в локации запланировано открытие новой станции метрополитена или крупного торгового центра, строительство новой или расширение уже имеющейся дороги, открытие новой остановки общественного транспорта и прочее.
Любые масштабные изменения могут существенно сыграть как в плюс, так и в минус локации. К примеру, соседний пустырь, который кажется минусом, может через несколько лет превратиться в крупный жилой комплекс, торгово-развлекательный центр или транспортно-пересадочный узел. Такое соседство может оказать существенное положительное влияние на рост трафика возле вашего помещения, увеличив число возможных клиентов.
Априори считается, что лучшими в доме являются объекты на фасаде дома. Но по опыту могу сказать, что в данном правиле существуют исключения.
Во-первых, не каждый объект, расположенный на фасаде, являются ликвидным. От неудобного входа или подъезда ни одно помещение не застраховано. Во-вторых, цена на фасадные помещения самая высокая, так как и застройщики уверены, что ликвидность подобных объектов выше. В-третьих, в жилых домах можно найти отличное помещение, у которого вход расположен со двора, а трафик не меньше. Например, за счет расположения вдоль дороги к остановке общественного транспорта.
Поэтому, выбирая объект торговой недвижимости, необходимо на первое место ставить холодный расчет. В своей практике мы часто приобретаем помещения со входом во дворе, так как по цене они значительно дешевле, чем на первой линии, но по уровню арендных ставок уступают незначительно. Получается очень хорошая окупаемость по инвестициям.
Не переплачивайте там, где это не нужно. Главное не красивый фасад или живописная улица, а насколько торговое помещение будет востребовано у арендаторов, и какая доходность будет у ваших инвестиций.
Потенциальные инвесторы и собственники недвижимости часто спрашивают, какая стороны улицы в торговле работает лучше − четная или нечетная. Однозначного ответа на данный вопрос нет. Однако, если на нечетной стороне нет крупных точек притяжения, создающих трафик, то более предпочтительной будет покупка объекта торговой недвижимости на вечерней, то есть четной стороне. По ней, как правило, люди возвращаются с работы.
Учебные заведения – как обременение
Наличие в непосредственной близости учебных заведений – еще один фактор, требующий внимания при оценке локации для торгового помещения. Даже опытные игроки рынка недвижимости не всегда обращают на него внимание, а зря.
Приобретая торговое помещение, необходимо отдавать предпочтение объектам, расположенным на удалении от школ, детских садов и других заведений подобного формата. Иначе у вас или арендатора могут возникнуть сложности с получением лицензии на реализацию алкогольной и табачной продукции.
Радиус запрета и перечень учреждений, близкое расположение которых способно усложнить торговлю, зависит от региона. Такую информацию лучше уточнить заранее, изучив сайты местных органов власти.
Источник: retail-loyalty.org
Как выбрать лучший район для расположения офиса по выдаче займов?
Если микрофинансовая организация только планирует открытие нового офиса или хочет повысить продажи с целью адаптации к ограничениям по ставкам Банка России, то для начала нужно составить карту плотности застройки, расположения точек привязки и конкурентов вашего города.
Карта (общий вид)
Для этого необходимо скачать план-схему города в электронном виде и с помощью графического редактора нанести на неё квадратами зоны застройки. Рассмотрим на примере карты города Краснодара.
- Средняя этажность 9 и более – темно синий
- Пятиэтажки («хрущевки») – светло-синий
- 2-3 этажа – голубой
- Промзоны – серый
- Частный сектор – красный
Затем необходимо отметить ключевые точки привязки:
- Крупные рынки
- Крупные авто- и ж/д станции
- Крупные пересадочные узлы
- Предприятия с численностью работников более 1000 чел.
- Салоны сотовой связи (количество)
- Конкуренты
После того как на карту нанесены все зоны и ключевые точки привязки, необходимо логически разбить город на сектора, примерно по границам крупных жилых массивов и концентрации в них точек привязки.
Идеальным потенциальным районом будет тот, который имеет сразу несколько триггеров:
- крупный жилой массив с плотностью застройки 9 этажей и более;
- крупный рынок;
- пересадочный узел (или метро);
- плотное скопление салонов сотовой связи.
Можно обратить внимание и на центр города, куда приезжают из пригорода много потенциальных клиентов. В таких районах размещение офиса целесообразно, потому что, как правило, здесь выше плотность пешеходных потоков, более сильные точки привязки, можно вести активную работу в течение всего дня.
Для удобства и наглядности рекомендуется сделать сравнительную таблицу:
В таблице для примера приведены районы г. Краснодара с карты выше
Если выбор стоит между спальным районом и центром города, стоит учитывать степени оседлости населения. Как правило, в спальном районе относительно центра города – меньший поток клиентов и объем выдачи, но более низкая просрочка из-за большей степени оседлости контингента. Поэтому если МФО обладает финансовыми ресурсами, может накачивать портфель, ее цель – максимизация валовой прибыли с одного офиса, и руководство компании морально готово пойти на более высокий уровень просрочки, то следует выбрать центр города. И наоборот, если организация ограничена в ресурсах и хочет получить максимальную отдачу на вложенный рубль, то лучше открыть офис в «спальнике». Вместе с тем, учитывая предстоящие ограничения ставки и снижение отдачи на 1 заем, рекомендуется присмотреться к спальным районам.
Какие ошибки можно совершить при выборе района?
При выборе района существуют стоп-факторы. Не следует располагать офис:
- Вблизи вокзалов, которые ориентированы на поезда дальнего следования, в таких местах очень высокая доля транзитных пассажиров, т. е. трафик не целевой. Такой клиент может взять заем и уехать далеко и надолго.
Вместе с тем станции с пригородными поездами обеспечат МФО стабильным потоком клиентов из близлежащих поселков и деревень, где нет конкурирующих офисов. - Вблизи учебных заведений и больниц из-за низкой доли целевого трафика. Офисы, открытые в таких местах, будут генерировать сотни «изобретательных студентов».
- Вблизи парков, набережных, прогулочных бульваров и иных мест отдыха. Здесь в офис будут приходить либо мамы с колясками, либо подвыпившие горожане, которые уже на следующий день предпочтут забыть о долге.
- В районах с явно преобладающим частным сектором из-за низкого пешеходного потока.
- В районах с пешеходным трафиком менее 900 человек в час.
После того как составлены карта и сравнительная таблица, необходимо объехать все потенциальные места расположения, проверить информацию, посчитать трафик и оценить район на наличие стоп-факторов.
Только после выполнения всех этапов планирования можно говорить о полной осознанности того, где и сколько офисов целесообразно открыть.
Если офис по выдаче займов уже открыт, стоит провести анализ того, насколько удачно выбран район, не целесообразно ли его перенести?
ИНСАЙТ ДНЯ: в условиях, когда рентабельность каждого отдельного займа будет падать все сильнее, единственный способ сохранить и увеличить финансовую отдачу – правильно выбрать район и помещение. Для этого нужно сначала выявить все потенциально интересные районы, собрать и проверить максимум информации обо всех из них, провести сравнительный анализ и только после этого выбрать лучший и принимать решение об открытии/переносе офиса.
О том, как правильно выбрать лучшее помещение в лучшем районе, пойдет речь в следующей статье. Как удвоить поток клиентов МФО в новых условиях, мы рассказывали в предыдущем материале.
Вопросы по теме статьи можно задать ее автору Олегу Ключкину, директору и руководителю МКК «ДЕНЬГИ ЕСТЬ!».
Источник: zaim.com
Район для офиса. Какой район выбрать?
Правильный выбор офиса является одной из составляющих успешного бизнеса, так как количество клиентов напрямую зависит от того, насколько им удобно добираться до места расположения той или иной фирмы. Однако прежде, чем заключить договор аренды, следует проанализировать ситуацию и определиться, в каком районе города наиболее целесообразно разместить сотрудников.
На выбор офиса влияет не только престижность района, но и вид деятельности, на котором специализируется субъект хозяйствования. Так, если предполагается, что офис будет закрытого типа с минимумом посетителей, а сотрудники фирмы осуществляют услуги на выезде, то брать в аренду можно практически любое помещение, не делая упор на то, где оно находиться. Если деятельность предприятия связана с ремонтом автомобилей либо промышленным производством товаров, то также нет смысла арендовать офис в другом конце города от мастерской либо предприятия. Клиенту намного удобнее, чтобы представительство фирмы и ремонтно-производственная база находились поблизости.
Сложнее обстоят дела при выборе офисов для рекламных и брачных агентств, риэлторских контор, средств массовой информации – то есть, тех субъектов хозяйствования, для который прибыль напрямую зависит от числа посетителей, которые приходят заказать те или иные услуги. В этом случае необходимо определиться, кто является вашими потенциальными клиентами. Если услуги рассчитаны на жителей одного или нескольких районов, то целесообразно выбирать офис именно в этом месте. В случае же когда предприятие планирует вписаться в общегородской сегмент рынка, то ориентироваться следует на самый престижный район, с удобной транспортной развязкой и наличием всех необходимых коммуникаций.
После того, как офис выбран, стоит подумать о том, чтобы защитить его от конкурентов. Утечка любой информации всегда вредит бизнесу, поэтому каждому офису необходима надежная защита от прослушки и радиомаячков. Ведь если вы только пытаетесь укрепить свои позиции на данном рынке товаров и услуг, то деятельность фирмы либо предприятия наверняка вызовет повышенный интерес у тех, кто находится в этом бизнесе не первый год. Современные технологии позволяют без особого труда установить любое прослушивающее устройство в офисе, поэтому его необходимо обезопасить с помощью антибагов, которые будут подавлять радиосигналы.
Как правило, работа в офисе предполагает обсуждение аспектов деятельности фирм, проведение совещаний и деловых встреч. Поэтому на рабочем месте должна быть создана атмосфера, которая не позволяет сотрудникам отвлекаться по пустякам. В этом случае помогут подавители или блокиратор сотовых, которые избавят работников офиса от несвоевременных телефонных звонков во время встреч с клиентами либо общения с руководством.
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии
Источник: www.partnersearch.ru