Выбор расположения торговой точки является одним из определяющих факторов успешного бизнеса. По статистике, порядка 10%-15% торговых точек в России закрываются по причине неверного выбора места расположения магазина. Особенно актуальна данная проблема для малого и среднего бизнеса с небольшой сетью торговых помещений, где убытки одного магазина могут существенно повлиять на финансовую устойчивость всего бизнеса.
Практическая методика выбора локации торговой точки
Решение о выборе места расположения торговой точки, как правило, принимается на основе анализа нескольких факторов, которые будут рассмотрены ниже.
Юридическая оценка объекта
Осуществляется оценка возможности открытия торговой точки в интересующей локации с точки зрения соблюдения законодательства о торговле, санитарно-эпидемиологических норм, законодательства об ограничении оборота алкогольной продукции, ограничения торговли табачной продукцией и т.п.
Также на данном этапе проводится правовой анализ предлагаемой локации, проверяется правоспособность потенциального арендодателя, наличие надлежащим образом зарегистрированных прав на объект, нахождение недвижимости в статусе нежилой и т.п.
Урок 1. Поиск свободной земли на кадастровой карте.
Пример
ИП анализирует локацию на предмет открытия продуктового магазина с упором на торговлю алкоголем. При анализе расположения локации выявлено, что помещение потенциального магазина расположено на территории, относящейся по региональному законодательству к территории, прилегающей к общеобразовательному заведению. Таким образом, торговля алкоголем в данном помещении невозможна (пп. 10 п. 2 ст. 16 Федерального закона от 22.11.1995 N 171-ФЗ), что делает проект открытия магазина для ИП экономически неоправданным.
Технические и конструктивные особенности объекта
Анализ внутренних характеристик объекта — проверяется соответствие характеристик объекта требованиям компании к размеру торговой и вспомогательной площади, освещенности помещения, возможности расположения торгового оборудования и т.п. Анализ данных критериев необходим торговым сетям для сохранения единого стиля торговых помещений, расположения необходимого торгового оборудования и удобной навигации покупателей по магазину, размещения вывесок и рекламных материалов.
Анализ внешних характеристик (окружения) объекта: наличие подъездных путей, парковок и пешеходных дорожек к магазину. В случае размещения магазина в торговом центре анализируется транспортная доступность ТРЦ как личным, так и общественным транспортом, подсчитывается потенциальное время нахождения в пути покупателей.
Определяется количество потенциальных покупателей, которые находятся в зоне (радиусе) действия магазина. Исходя из общепринятой практики, радиус действия магазина определяется максимальным временем нахождения в пути, на которое готовы согласиться потенциальные покупатели:
— для отдельно стоящего супермаркета расчетный радиус действия составляет 400 — 500 метров, что соответствует пешей доступности супермаркета от места жительства потенциального покупателя, затрачивающего не более 15 минут, чтобы дойти до магазина (однако, при размещении магазина в новом районе с низкой конкурентной средой, радиус действия можно увеличить);
ТОП-9 секретов как выбрать хороший земельный участок под дом?
— для торгового центра максимальное время нахождения покупателя в пути составляет 30 -40 минут – для общественного транспорта, 20 — 30 минут – для личного транспорта.
Емкость рынка рассчитывается исходя из количества жителей, находящихся в радиусе действия магазина. На карте района чертится граница указанного радиуса и высчитывается количество домов, квартир, жителей – потенциальных покупателей магазина. На рисунках 1 и 2 приведены примеры определения, соответственно, зоны действия магазина шаговой доступности и торгового центра.
Рисунок 1 – Анализ доступности супермаркета
Рисунок 2 – Анализ доступности торгового центра
Из общего количества жителей, находящихся в зоне действия магазина, высчитывается количество человек, потенциально входящих в целевую аудиторию магазина. Полученное значение корректируется на количество магазинов-конкурентов. Таким образом, определяется число потенциальных покупателей магазина.
Пример
На рисунке 1 определена зона действия планируемого продуктового магазина в новом районе, в которую, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости, попадает 3 600 квартир. Конкуренты в радиусе действия магазина отсутствуют.
Размер целевой аудитории продуктового магазина целесообразнее рассчитывать на базе соотношения: 1 квартира = 1 покупатель. Таким образом, потенциальная аудитория анализируемого продуктового магазина составляет 3 600 человек. По статистике, 1 человек посещает продуктовый магазин 1 раз в 3 дня, таким образом, недельный траффик магазина может составить 10 800 человек.
Подтвердить или опровергнуть полученные данные о потенциальной емкости рынка можно с помощью обычного наблюдения, при котором в течение определенного времени (например, недели) фиксируются (вручную, или с применением технических средств, например, видеорегистратора или камеры смартфона) количество людей, ежедневно проходящих мимо потенциального магазина. Как правило, такой подсчет ведется не круглосуточно, а в течение времени, составляющем 10% от планируемого времени работы торговой точки. Например, для магазина, график работы которого будет составлять 10 часов, желательно ежедневно собирать данные в течение 1 часа (10 часов * 10%). Причем данные собираются не в течение 1 часа подряд, а по 6 минут в течение каждого часа планируемого графика работы магазина (6 минут * 10 часов, в течение которых делается наблюдение = 1 час наблюдений в день).
Если при фиксации траффика ввести дополнительные признаки потенциальных покупателей, проходящих мимо магазина, например, возраст и пол, то можно составить достаточно информативную картину потенциальной целевой аудитории данной точки.
Статистика показывает, что при открытии торговой точки, не использующей массированную рекламную компанию для привлечения покупателей, траффик магазина составляет 1-1,5% от зафиксированного в ходе наблюдения потока людей.
В настоящее время для фиксации траффика и построения аналитических таблиц потенциальных покупателей в различных разрезах используются обезличенные данные (big data), предоставляемые операторами сотовой связи, основанные на информации об активности абонентов сотовой связи вблизи конкретных базовых станций.
В зависимости от места размещения объекта, наличие конкурентов может оказать как положительный так и отрицательный эффект. К примеру, наличие в торговом центре магазинов популярных брендов повышает уровень конкуренции в ТЦ, но привлекает внимание большего количества покупателей и увеличивает трафик. В то же время, расположенные в спальном районе крупные продуктовые магазины сокращают рентабельность деятельности друг друга.
Для количественного анализа конкуренции рассчитывается показатель насыщенности торговой недвижимости в квадратных метрах на 1 000 жителей. В России для городов с населением свыше 1 млн человек значение данного показателя находится в пределах 420 -670 кв.м., для городов с населением 300 000 – 700 000 жителей – 130 — 300 кв.м. Расчет данного показателя позволит определить насыщенность рынка на ограниченном участке пространства, возможные объемы спроса и доходы бизнеса.
Методы, используемые при оценке потенциала новой торговой точки
Задачей оценки потенциала новой торговой точки является определение ее потенциальной выручки, зависящей от расчетных показателей покупательского траффика и суммы покупок (величины среднего чека).
Метод финансового анализа.
Как выбрать территорию для бизнеса
Проезжая по городу вы наверняка часто замечали рекламные вывески с этим всем знакомым словом. Аренда торговых площадок, аренда нежилого помещения и так далее. Несмотря на многочисленные предложения о сдаче во временное пользование коммерческих площадей, спрос на этот вид деятельности не прекращается уже несколько столетий подряд.
Согласитесь, было бы удобно иметь единый портал по коммерческой недвижимости в России, где каждый желающий мог бы присмотреть для себя необходимую площадь в нужном ему месте страны и города. Это было бы очень удобно для иногородних бизнесменов, которые желают расширить свой бизнес. Хотим обрадовать всех собственников помещений и предпринимателей, желающих заключить с ними долгосрочное сотрудничество, ведь каталог по бизнес центрам и торговым центрам России существует!
Преимущества аренды коммерческих помещений через интернет
Сначала разберёмся с видами недвижимости для бизнеса. Коммерческая недвижимость имеет различные функции, в зависимости от назначения можно приобрести нежилое помещения для следующих целей использования:
- Вы занятой человек и нуждаетесь в тихой и спокойной обстановке для проведения переговоров и деловых встреч? Тогда офис в одном из бизнес центров страны – для вас. Крупнейшие комплексы, в которых сосредоточены бизнес площадки самых разных направлений торговли, производства и науки предоставляют своим клиентам постоянное или временное проживание в непосредственной близости от офиса, а развлекательные и восстанавливающие заведения помогут накопить силы для дальнейшей плодотворной работы;
- Связав свою жизнь с продажей товаров, вы наверняка захотите создать сильный бизнес, который будет регулярно приносить стабильный заработок, и тогда вам не обойтись без аренды помещения в торговом центре. Учитывая, сколько людей ежедневно проходит мимо витрин, при грамотном подходе и выборе актуального направления торговли, ваше дело очень быстро пойдёт в гору;
- Ваше дело требует постоянного хранения большого количества продукции на неопределённый срок? Нет проблем, если у вас есть контакты хозяина складского помещения. Выбору склада уделите особое внимание, но это уже другая статья;
- А если вы наладили целое производство и теперь требуется его расширение, отлично подойдут промышленные постройки со всеми необходимыми коммуникациями, здания внутри действующих предприятий, или отдельно стоящие цеха.
А теперь давайте рассмотрим, какие плюсы даёт онлайн платформа для аренды коммерческой недвижимости:
- Общение непосредственно с собственником недвижимости, исключение появления посредников;
- Возможность заранее выбрать желаемый район, площадь помещения, и другие значимые факторы;
- Выбор недвижимости из каталога для конкретного вида деятельности. Нет нужды самому сортировать все помещения, и решать какое из них наиболее подходит для вашего бизнеса;
- Получение консультирования по сложным вопросам у ведущих специалистов по аренде коммерческой недвижимости;
- Дополнительные услуги по ремонту и оформлению выбранного помещения, разработка и установка вывески, и другие полезные услуги.
У вас уже есть бизнес, или он только в процессе зарождения? Правильный подбор подходящего места для успешного ведения своего дела можно начинать на любой стадии его функционирования, и в этом мы желаем вам удачи!
Источник: ack1.ru
Как правильно выбрать склад для бизнеса: покупка или аренда, выбор локации, инфраструктура и юридические нюансы
Выбор склада – важнейшая задача практически для любого начинающего интернет-продавца. Купить склад или взять в аренду? Как выбрать расположение и класс склада? Как грамотно заключить договоры и предусмотреть все юридические тонкости? О чем важно помнить еще?
Генеральный директор компании «Космос-Логистик» Евгений Белов отвечает на основные вопросы.
Что выгоднее: покупка или аренда?
Основной аргумент сторонников приобретения склада в собственность заключается в том, что этот склад можно впоследствии сдать в аренду и тем самым окупить вложения. Это так, но, тем не менее, на покупку склада расходуются средства, которые можно было бы направить на развитие бизнеса. Тут все зависит в итоге от того, есть ли у предпринимателя свободные средства на покупку.
Чаще всего коммерческая недвижимость приобретается на кредитный капитал. И кредит должен быть обслужен в определенном объеме, независимо от того, увеличился или уменьшился товарооборот. Если объем уменьшился, то, однозначно, компания теряет в прибыли.
Кроме того, при покупке склада собственник всегда сталкивается с рядом нестандартных для себя задач. Например, важно учитывать тот факт, что склад – объект инфраструктуры, который необходимо доукомплектовать сотрудниками, оборудованием, специализированным программным обеспечением, позволяющими управлять всем грузопотоком.
Обслуживание инфраструктуры склада – всегда дополнительное отвлечение от основного бизнеса, который генерирует прибыль компании. То есть при наличии склада в собственности, руководитель также взваливает на себя задачи, связанные с администрированием, управлением и обслуживанием складского помещения – что требует дополнительных затрат.
Безусловно, можно делегировать эту задачу управляющей компании, но выбор организации и оплата ее работы опять же станет «головной болью» владельца склада. Второй очень важный момент при покупке собственного склада – необходимость учитывать ограничения по площади. Любой бизнес может сокращаться, а может развиваться и увеличиваться в объемах.
С этой точки зрения выгоднее арендовать склад. Тогда у компании будет возможность перебираться на меньшие или, наоборот, более крупные площади, в зависимости от товарооборота. В арендованном складском помещении можно использовать ровно столько площади, сколько нужно компании. При покупке склада такого гибкого преимущества нет.
Поэтому, на наш взгляд, самое оптимальное решение вопроса складирования и хранения продукции, как для производственного, так и для торгового предприятия: пользоваться услугами склада ответственного хранения. Это очень похоже по формату на аренду, но нет никакой необходимости долго и сложно участвовать в логистических процессах. 5 случаев, когда компании лучше построить склад с нуля, а не искать готовые решения
Территориальное расположение
Безусловно, территориальное расположение склада имеет огромное значение, поскольку от него зависит вся транспортная логистика: насколько вокруг удобно построены транспортные развязки, какие это развязки, какое направление. Склад должен быть оборудован удобными подъездными путями. Но помните, что, если склад располагается совсем близко к проезжей части, то водителю придется выезжать сразу на дорогу, что совсем неудобно. Также принимайте во внимание те маневры, которые грузовой автомобиль будет совершать при выезде.
Кроме того, здесь следует учитывать расстояние от склада до офиса или магазина, куда будет вывозиться товар. Чем больше расстояние — тем больше будет затрат на бензин. Если на ваш склад будут приезжать не только машины с грузом, но и клиенты (например, чтобы забрать заказ), то расстояние от склада до ближайшей остановки должно быть не более километра.
Оптимальное расположение складов – не более 50 км от черты города. Если мы говорим о Московской области, то склад должен быть расположен в пределах ЦКАД. Время отгрузки товаров лучше выбирать с учетом трафика, который оказывает существенное влияние на скорость доставки. Размер необходимого склада, бюджет на проект – ключевые факторы.
Специфика компаний в этом вопросе не так важна. Вне зависимости от того, хранятся на складе продукты или бытовая техника, – критерии его выбора для всех едины: расположение и транспортная доступность, безопасность, соответствие нормам пожарной безопасности, технологическая оснащенность, соблюдение температурного режима, площадь и, конечно, стоимость. Оптимальная локация для склада: каким магазинам нужны склады высокого уровня, как на выбор влияет специфика компании, как может помочь математическое моделирование
Инфраструктура и классы складов
Другой важный момент – развитие инфраструктуры вокруг самого складского комплекса. Склад в поле предусматривает один сценарий работы, склад, расположенный в промзоне или в городе – совершенно другой. Для одной компании вполне допустимо размещение склада в поле, а для некоторых компаний – принципиальна развитая инфраструктура вокруг.
Также необходимо обратить внимание на соблюдение температурного режима, вентиляцию, освещение внутри склада. Есть определенные группы товаров, для которых очень важно поддержание определенной температуры хранения. Для большинства групп товаров необходимо, чтобы склад был сухой, хорошо проветриваемый и с плюсовой температурой.
Но для других категорий – важно наличие морозильных камер на складе, либо просто прохладный воздух. Еще один важный критерий при выборе склада – это безопасность: как осуществляется доступ третьих лиц на территорию склада или складского комплекса, как обеспечивается охрана и пропускной режим.
Если вы знаете, каким критериям должен соответствовать ваш будущий склад, то можете сразу искать помещение определенного класса. В зависимости от инфраструктуры, наличия технических систем, габаритов и расположения склады классифицируются на 6 типов. Склады высокого уровня нужны магазинам с большими объемами товарооборота и хранения.
Сейчас уже редкость увидеть помещение площадью более 10 тыс. кв. м ниже класса Б+. Хотя здесь стоит отметить, что это стало привычным для России. А компании, которые параллельно развивают бизнес в Казахстане, Узбекистане и других странах СНГ, столкнулись с совершенно другим рынком складских мощностей. Там класс Б – это роскошь, о которой и мечтать не стоит, если, конечно, компания не готова построить склад для себя. Этот факт подтверждает, что рынок РФ хорошо развит в части инфраструктуры логистики в целом.
Юридические вопросы
При покупке или аренде склада нужно тщательно отнестись к проверке сопровождающей документации, а также выяснить статусы земельного участка и самого здания.
Какие документы нужно проверять
На что стоит обратить внимание при подписании договоров, вне зависимости от того, покупаете вы склад или арендуете помещение? Всегда необходимо учитывать, каким образом строился склад, все ли документы в порядке, есть ли правильные подключения к коммуникациям: электро- и теплосетям. Очень важно проверить документы по технике пожарной безопасности.
При проверке документации стоит воспользоваться услугами профильных юристов, а не юристов общего профиля, поскольку в этом вопросе есть очень большое количество нюансов, которые лучше доверить узким специалистам. Кроме того, в законодательстве часто происходят изменения и дополнения, касающиеся правил пожарной безопасности. Важно грамотно подходить к этому вопросу, чтобы не получить объект, который невозможно эксплуатировать.
Статус земельного участка и статус здания
Очень важно обратить внимание на то, в каком статусе находится земельный участок: под зданием, вокруг здания – кому она принадлежит. Кто за эту землю несет ответственность, кто несет ответственность за подъездные пути, на кого они оформлены. Если земля никому не принадлежит, проверить, есть ли сервитут к подъезду на склад?
Очень часто в Москве и Московской области многие склады и производственные комплексы расположены вдали от подъездных путей и доступ к ним проходит через «ничейные» земли. Предыдущие владельцы прокладывают по ним дороги и никак это не оформляют юридически, что впоследствии может стать причиной казуса: эту землю кто-то купит и перекроет.
Территория складского комплекса может остаться без подъездных путей, если не оформлены должным образом документы в части подъездных путей и сервитутов. Также следует обращать внимание на то, кто складом владел и имеются ли какие-то дела по банкротству. Если говорить об аренде, то обычно договоры аренды достаточно типовые.
И самые важные моменты, на которые стоит обратить внимание: кто охраняет объект, кто несет ответственность за уборку территории, кто несет ответственность за обслуживание здания и всего коммунального хозяйства вокруг этого склада. Еще один важный момент, на который надо обратить внимание при выборе склада и подписании договора, будь то покупка или аренда – статус самого здания.
Помещение может выглядеть как склад, но по документам это может быть производственный комплекс, на котором должна быть по-другому оформлена система пожаротушения. В итоге эксплуатация такого помещения в качестве складского модуля может очень дорого обойтись, так как у складского модуля система пожарной безопасности устроена проще. Также стоит обратить внимание на статус земли: каким образом и кем эта земля может использоваться. Если территория, на которой построен складской комплекс, принадлежит собственнику самих помещений, то важный аспект касается уборки этой территории – оформлены ли договоры с подрядчиками на уборку и вывоз мусора, чистку снега. Если территория принадлежит городу, нужно обратить внимание на то, что коммунальные службы должны убирать эту территорию: заключены ли договоры с местными подрядчиками ЖКХ, которые будут убирать и обслуживать эту территорию.
Источник: oborot.ru
