Какие помещения в бизнес центре

Найти подходящее помещение для своего бизнеса — задача не из легких. В городской собственности находится менее половины всех площадей, сдаваемых в аренду. Комитет по управлению городским имуществом администрации Санкт-Петербурга не всегда может удовлетворить требования потенциальных арендаторов, и в поисках помеще­ния для офиса, магазина, производства или склада арендатор обращается к вторичному рынку аренды городской недвижимости. Напоминаем, что на вторичном рынке договоры аренды заключаются не с КУГИ, а с другими юридическими лицами (государственными или коммерческими структурами).

Бизнес-центры принято классифицировать по катего­риям. Обычно офисному центру присваивается катего­рия «А», «В», «С» или «О», в зависимости от его место­положения и уровня комфорта, который могут получить арендаторы. Однако отличия бизнес-центров разных ка­тегорий очевидны не всегда. Это наталкивает на мысль об условности приведенной классификации.

В некоторых бизнес-центрах делению на категории не придается большого значения и оно не проводится вообще. Поэто­му предпринимателю, подыскивающему помещение для офиса, основное внимание стоит уделять не букве, от­ражающей категорию бизнес-центра, а объему и каче­ству предоставляемых услуг. Ну, и, разумеется, цене, ко­торую управляющие за них запрашивают.

ТОП ошибок при заключении Аренды помещений в бизнес центре.

Дорого и престижно

Наиболее дорогие и престижные офисные помещения предлагают бизнес-центры класса «А». Непременным условием принадлежности к офисным помещениям этой категории является местоположение в историческом центре города.

Минимальный срок аренды в бизнес-центре обычно составляет один год. Зачастую во избежание регистра­ции договора аренды в ГБР управляющие компании за­ключают договор аренды офиса на срок одиннадцать месяцев.

Арендная ставка в офисных центрах класса «А» высока.

Местоположение и размер арендной ставки явля­ются, пожалуй, наиболее существенной отличитель­ной особенностью бизнес-центров категории «А». При сопоставлении услуг, предоставляемых бизнес-центра­ми категорий «А» и «В», напрашивается вывод, что именно местоположение бизнес-центра является ос­новным фактором, влияющим на разницу цен.

По ос­тальным характеристикам бизнес-центры класса «А» мало чем отличаются от менее престижных офисных центров. Они предоставляют своим арендаторам стан­дартный набор услуг и возможностей, который почти всегда можно получить и в офисных центрах класса «В». В пределах бизнес-центра расположены кафе или ресторан, банкомат, иногда пункт обмена валюты и даже небольшой торговый центр. Поблизости всегда есть парковка. Бизнес-центр пре­доставляет арендаторам возможность работать круг­лосуточно, а также самостоятельно осуществлять пла­нировку помещения.

Бизнес-центры класса «А», так же, как и менее прести­жные офисные центры, обычно не предоставляют своим арендаторам телефонных линий, а если и предоставляют, то их число ограничено. Предприниматели сами заключа­ют договор с телеоператорами на установку того количе­ства абонентских пар, которое необходимо для работы в офисе. Эти же операторы предоставляют интернет-канал.

Аренда Помещения в Торговом Центре [плюсы и минусы]

Дешевле — не значит хуже

Бизнес-центры категории «В» выгодно отличаются от офисных центров класса «А» размером арендной став­ки.

Другое существенное отличие бизнес-центров класса «В» — их местоположение. Как правило, это офисные центры, хотя и расположены на оживленных магистра­лях, но удалены от центра города, и порой значительно (ул. Возрождения, ул. Софийская, ул. Тамбовская, Вы­боргская наб. и т.д.).

Хотя есть и исключения.

По уровню предоставляемых услуг бизнес-центры ка­тегории «В» не уступают, а иногда даже превосходят офисные центры категории «А». Так, некоторые биз­нес-центры категории «В» располагают и обменным пунктом, и банкоматом. В то же время далеко не все бизнес-центры категории «А» могут похвастаться нали­чием и того, и другого.

То же самое можно сказать и о возможности получения юридической консультации в бизнес-центре. В некоторых случаях управляющие ком­пании держат своего юриста. Однако чаще всего жела­ющие получить консультацию обращаются в юридиче­скую фирму или адвокатскую контору, арендующую офис в этом же бизнес-центре.

Бизнес-центры класса «А» не всегда предоставляют возможность работающим в их стенах расслабиться в конце рабочего дня.

Скромно. На первый взгляд

Отличительной особенностью бизнес-центров класса «С» является размер арендной ставки.

Если местоположение — это зачастую единственное, что отличает бизнес-центры класса «А» от класса «Б» (размер арендной ставки мы сейчас не учитываем, т.к. выяснили, что он напрямую зависит от местоположения), то размер арендной ставки — это единственное, что от­личает здания класса «В» от класса «С». По местополо­жению офисные центры класса «С» немногим проигры­вают «В». Несмотря на то, что они расположены на ме­нее оживленных магистралях, чем офисные центры клас­са «В», от исторического центра города они удалены не более (Большой Сампсониевский пр., Малоохтинский пр., ул. Шпалерная).

Есть исключения. Некоторые бизнес-центры категории «С» максимально приближены к оживленным магистра­лям или находятся непосредственно в центре.

Объем услуг, которые бизнес-центры категории «С» предоставляют своим арендаторам, иногда уступает, а иногда и превосходит аналогичный показатель у ближай­ших конкурентов — офисных центров класса «В» (как и в случае сравнения «А» и «В»), Например, офис в бизнес-­центре класса «С» может находиться на третьем этаже, а лифта может и не быть. Однако если арендатор офи­са в бизнес-центре «Сампсониевский» не сочтет за труд ежедневно подниматься на третий этаж самостоятельно, то после работы он сможет воспользоваться услугами фитнес-центра и сауны.

Не выходя на улицу, могут посещать сауну (а в перспективе и фитнес-центр) и офисные работники бизнес-центра «Таврический», с той лишь разницей, что им не приходится подниматься в офис пешком, поскольку в наличии имеется лифт. А вот утром, если нет машины, им приходится выходить из до­ма пораньше. Дело в том, что «Таврический» удален от станций метрополитена, а периодичность движения на­земного транспорта в районе бизнес-центра оставляет желать лучшего. Остальные услуги, такие как парковка, свободная планировка, возможность круглосуточной ра­боты, обязательны почти для всех бизнес-центров кате­гории «С».

Неопознанный недвижимый объект

Кроме офисных центров, класс которых определен, существует множество бизнес-центров, менеджеры которых затрудняются определить категорию своих владений.

Арендные ставки в большинстве из них соответствуют цене офисной площади в бизнес-центрах класса «С». Хотя бывают и меньше.

Эти бизнес-центры удалены от исторического центра Санкт-Петербурга приблизительно на то же расстояние, что и офисные центры класса «С». Основная их часть рас­положена далеко от центра (ул. Маршала Тухачевского, Крапивный пер., Светлановский пр., Пискаревский пр.). Однако некоторые из них находятся в относительной близости от центральной части города (Инструментальная ул., наб. Обводного канала) или же непосредствен­но в историческом центре.

Объем предоставляемых этими офисными центрами услуг также сопоставим с объемом услуг, которые пред­лагают своим арендаторам бизнес-центры класса «С» и «Б».

«Неопознанные» бизнес-центры также в состоянии обеспечить своих клиентов всем необходимым для ра­боты. И хотя порой возможны некоторые неудобства , эти проблемы вполне решаемы.

Источник: bishelp.ru

Проектирование бизнес-центров

В строительстве торгово-офисных зданий заинтересованы все: жители города, предприниматели, администрация. Но чтобы объект действительно стал востребованным, быстро окупился, при разработке проекта важно придерживаться пяти фундаментальных прицепов.

Озеленение

Создание собственной экосреды стало одной из главных тенденций при проектировании офисного центра или торговых площадей. Архитекторы компании Mirror Group рекомендуют создавать привлекательные открытые площадки с садами и фонтанами. Они формируют атмосферу благополучия для арендаторов, их клиентов, других посетителей.

«Зелёные» локации привлекают к конкретному объекту, повышая его рейтинг. Арендовать помещение в таком здании престижно, поэтому коммерческие площади будут приносить большую прибыль по сравнению с аналогичными зданиями с более скромным интерьером и территорией, оформленной по стандарту.

Кроме того, открытое пространство может быть использовано в качестве площадок для проведения мероприятий. В том числе камерных концертов, лекций, презентаций, способствующих продвижению брендов, компаний. Такая универсальность локации станет дополнительным преимуществом.

Зонирование пространства при проектировании торгово-развлекательных центров

Прибыль компаний зависит от уровня комфорта посетителей во время покупок. В крупных ТРЦ создают как можно больше функциональных зон, чтобы люди захотели провести в них несколько часов.

Многие действительно приезжают практически на весь день: ходят по магазинам, обедают в фудкорте, фотографируются или беседуют в зонах отдыха, посещают кинозал или зону детских аттракционов.

Для привлечения аудитории и увеличения прибыли проводят благоустройство торговых центров. Иногда их достраивают, если позволяет место. Но чаще выполняют реконструкцию помещений, добавляют новые элементы. Для удобства посетителей в таких случаях появляются интерактивные дисплеи или системы цифровых вывесок, торговые островки, бистро, диванчики.

Перепланировка позволяет разместить дополнительные магазины, увеличивая прибыль собственника.

Функциональный дизайн

Дизайн при проектировании бизнес-центров или торговых площадей должен учитывать потребности, желания клиентов. Кроме того, необходимо обеспечить безопасность посетителей. Архитекторы используют несколько приёмов для оформления помещений.

• Устанавливают надлежащее освещение, чтобы посетители чувствовали себя комфортно даже при высокой загруженности локации.

• Рассчитывают оптимальное количество мест для сидения, чтобы люди могли комфортно отдохнуть между делами или покупками. В офисных зданиях в холле принято ставить журнальные столики, чтобы люди могли подписать документы, провести короткую встречу с партнёрами, встретить курьеров.

• Выделяют место для активных развлечений. Например, в ТРЦ часто присутствуют игровые автоматы, детские комнаты, кинотеатр.

В оформлении должны присутствовать элементы, создающие соответствующей атмосферы. Например, в торговом комплексе должна чувствоваться торжественность. Чем лучше настроение у посетителей, тем больше времени они потратят на покупки, развлечения.

В деловом центре необходимо создать благоприятную обстановку для сотрудничества. Это нейтральные тона, строгие конструктивные элементы и т.д. Стоит выделить достаточное пространство для конференц-залов или переговорных, где могут регулярно проводиться встречи.

При благоустройстве территории торгового центра или делового здания выделяют много места для парковки. У людей должна быть возможность приехать на автомобиле и не задумываться о том, где его оставить. Стоит уделить внимание организации движения, чтобы вокруг здания не образовались заторы. Важно предусмотреть место для разгрузки транспорта. Дополнительную входную группу нужно расположить недалеко от лифтов, чтобы арендаторы могли быстро доставить в офис оборудование, мебель, другие товары.

Завершающим этапом при проектировании торговых центров, деловых комплексов становится формирование эстетической составляющей. Комфортную обстановку создают с помощью ландшафтного дизайна, оборудования, мебели. Необходимо продумать дизайн-код, сохраняя единую концепцию оформления на всей территории. То есть при создании вывесок, витрин, арендаторы должны придерживаться правил.

Источник: mirrorgroup.ru

Какие помещения относятся к офисным?

Рынок недвижимости предлагает арендаторам огромное количество предложений. Для того чтобы в них свободно ориентироваться, нужно знать, какие помещения относятся к офисным и чем они отличаются. «ПРОФИС Недвижимость» расскажет о назначении и классификации офисов. Офис представляет собой помещение, в котором размещаются служащие общественной организации, производственного предприятия, фирмы. Контора создает комфортные условия для работы с клиентами, хранения и обработки документов, ведения коммерческой деятельности. К офисам относят кабинет руководителя, сотрудника структурной единицы организации.

Назначение классификации

• расположением;
• типом строения;
• инфраструктурой;
• годом постройки;
• инженерными системами;
• планировкой и пр.

Классификация создавалась по образцу западных офисов. Подразумевает деление объектов офисного назначения на помещения элит-категории, бизнес и эконом-класса.

Класс А: престижный район и открытая планировка

Помещения категории «А» расположены в новых деловых центрах. Они отличаются продуманной планировкой, высоким качеством отделки по европейским стандартам, удобным подъездом к объекту недвижимости. В здании предусмотрена зона для общения с клиентами, ресепшен, конференц-зал. Эти сооружения находятся в престижных районах с развитой инфраструктурой, подземной или наземной парковкой.

Особенности офиса класса «А»:

• рабочие места оборудованы средствами связи, оргтехникой, новейшим оборудованием;
• охранные системы обеспечивают многоуровневую систему безопасности организации бизнеса;
• высота потолков составляет не менее 3,3 м, расстояние между окнами – не более 20 м;
• близость к транспортной развязке с высокой проходимостью;
• автоматизированная система управления;
• наличие современной системы кондиционирования и вентиляции, автоматизированной системы жизнеобеспечения;
• достаточное количество лифтов;
• организован автоматический контроль доступа на территорию и внутрь здания;
• арендная ставка включает пользование помещениями общего пользования (до 12%);
• отсутствие объектов, которые могут негативно сказаться на имидже компании;
• высокая стоимость арендной ставки.

К этой категории можно относить компании в бизнес-центре, особняке, административном здании. Недвижимость выполнена с учетом всех инженерных требований. Ее арендуют представители западных корпораций, отечественные крупные компании.

Категория B: недвижимость бизнес-класса и профессиональный менеджмент

Офисы класса «B» по многим характеристикам не уступают предыдущей категории. Здания с конторами имеют удобное расположение, транспортную доступность, охраняемую парковку. Для отделки фасада строения используются высококачественные материалы. Объекты расположены вблизи оживленных транспортных магистралей, станций метро.

• здание имеет входную группу, холл, отдельную парковку;
• единое управление объектом осуществляется управляющей компанией;
• собственной службой или компанией на аутсорте;
• кабинетная/открытая планировка помещений;
• предоставление круглосуточной охраны с системой видеонаблюдения;
• минимизация пожарной опасности;
• наличие телекоммуникационных услуг;
• средняя арендная стоимость.

Офисы востребованы для работы банковых служащих, сотрудников издательских компаний, осуществления коммерческой деятельности. Конторы этого типа расположены в реконструированных особняках, модернизированных постройках второй половины XX века, современных сооружениях со сроком эксплуатации более 5 лет, бизнес-центрах. Несмотря на высокие ставки аренды, наблюдается рост спроса аренды недвижимости в этом сегменте.

Класс С: основные коммуникации и доступна арендная ставка

На рынке коммерческой недвижимости объекты этого класса являются самыми доступными. Преимущества административных площадей – низкая арендная ставка. Фирмы размещаются в перепрофилированных зданиях, реконструированных строениях бывших научно-исследовательских институтов, конструкторских бюро.

К отличительным особенностям офисов этой категории можно отнести несколько параметров:

• коридорно-кабинетную планировку;
• сниженную транспортную доступность;
• отсутствие единого управления объектом;
• наличие основных коммуникаций;
• отсутствие централизованной парковки, современной системы;
• кондиционирования;
• доступную арендную ставку.

Примером офисов эконом категории могут быть помещения в особняке, административно-офисном здании, производственно-складском комплексе, бизнес-центре. Сооружения располагаются в спальных районах.

Арендаторами недвижимости С класса являются небольшие организации, начинающие предприниматели, предприятия в сегменте микробизнеса. Конторы арендуются площадью от 20 кв. м и выше. Данная категория арендаторов выбирает первые этажи в бизнес-парке, административных зданиях.

Однако не стоит забывать, что градация офисных помещений условна. При выборе недвижимости для аренды лучше уточнять у девелопера, к какой категории относятся офисные помещения того или иного объекта.

Офисы кабинетно-коридорного вида.

Закрытая система с кабинетами и длинным коридором свойственна организациям с традиционной управленческой вертикалью и иерархической структурой. Чаще всего арендаторами являются строительные, производственные организации, государственные учреждения. Минусы планировки: неэффективность командной работы, взаимодействия сотрудников, нерациональное использование пространства. Плюсы кабинетов: приватность рабочего процесса.

Офисные помещения типа open spase.

Характеризуются открытым пространством. Функциональные, рабочие зоны разделяются подвижными перегородками. Офис такого типа арендуется IT-компаниями, творческими студиями, организациями сферы услуг. Преимущества: организационная структура со свободной системой отношений между персоналом и руководством, гибкая планировка пространства, экономия рабочей площади.

Помещения под офис комбинированного типа.

Планировка офисных помещений сочетает первые два вида контор. Отделы размещаются в open spase, руководство и некоторые сотрудники – в отдельных кабинетах. Организация рабочих мест позволяет оптимизировать рабочий процесс, повысить продуктивность корпоративной деятельности.

К офисам относят конторы, расположенные в зданиях с разными характеристиками. В зависимости от расположения, конструктивных особенностей, площади, инженерных систем здания и прочих параметров офисы делятся на категории А-В. В зависимости от класса коммерческой недвижимости определяется арендная ставка на офисное помещение.

Источник: profis-realty.ru