Бизнес – это универсальная сфера предпринимательской деятельности, в которую входят различные отрасли жизнедеятельности людей. Таким образом, бизнес – это своеобразная философия, которая учит тому, как получить деньги практически из всего. Но в статье пойдет речь не о философии, а о конкретной сфере самого бизнеса.
Сегодня практически 20% территории любого города застроено рынками, магазинами и другими социально полезными зданиями. В таких местах можно найти полезные вещи практически для любых целей. Но как мы понимаем, товар на рынках или магазинах не существует в единичном экземпляре, особенно, когда мы говорим об оптовых продажах. Товар нужно где-то хранить. Поэтому на сегодняшний день одной из популярных сфер бизнеса является предоставление складских помещений.
Для учета всех рисков, затрат, прибыли и прочего нужно составить грамотный бизнес план склада, прежде чем его открывать. Ниже будут приведены все особенности, которые следует включить в бизнес план, дабы в будущем получить от него прибыль.
15 идей по использованию складских помещений. Что можно сделать на складе. Смотри!
Какой склад описывается в бизнес плане?
Следует помнить, что бизнес план склада создается в том случае, если предприниматель создает большое здание, помещение которого будут использовать для хранения разной продукции. Речь идет о целом складском комплексе, а не о небольшом помещении. Только большие масштабы позволят получать большие прибыли в будущем.
Более того, подобный комплекс позволит включить все самые новые достижения техники, а также исключить нестыковку с санитарными нормами. Другими словами, имея большой склад, есть где разгуляться. Ведь если мы говорим о холодильных камерах, то они уже подразумевают наличие территории. В противном случае их попросту некуда будет ставить.
Теперь перейдем непосредственно к самим цифрам. В составляемом бизнес плане следует учитывать реальную площадь склада, которая будет использоваться, а не числиться номинально. Поэтому площадь составляет 30 000 квадратных метров. Сам склад представлен в виде одноэтажного помещения, разделенного на секции. Высота помещения составляет 15 метров.
Также следует учитывать создание нескольких дополнительных блоков, а именно:
- Первый административно-бытовой в пять этажей. Площадь блока составляет 600 квадратных метров.
- Второй блок технический. Его площадь рассчитывается из особенностей организации нормальной работы склада.
Как уже говорилось ранее, территория самого склада помещения будет разделена на секции:
- Первая секция площадью 10 000 квадратных метров создается для хранения алкогольной продукции.
- Вторая секция будет служить для хранения всевозможных промышленных товаров. Её площадь составляет 10 000 квадратных метров.
- Третья секция занимает 8000 квадратных метров, и она разделяется на две подсекции. В первой будут храниться овощи и фрукты, поэтому температура там колеблется от 0 до +8. Во второй подсекции будут храниться мясные продукты. В этой секции температура не превышает +2 градуса.
- Последняя секция самая маленькая, всего лишь 2000 квадратных метров. Её основное предназначение – это хранение замороженной продукции.
В целом, отведенной территории на склад, а она составляет 30 000 квадратных метров, вполне хватает. Более того, на первых парах данная территория не будет заставлена полностью, однако, когда клиентура будет соответствующая, место на складе будет полностью заполнено.
Как заработать на мини-складах | Срок окупаемости 4 года
Что нужно для реализации проекта?
В бизнес план складского помещения следует включить основные мероприятия, которые нужны для реализации проекта в жизнь. Нужно четко понимать цель создания склада, а она, в свою очередь, очень проста: сдача в аренду складских помещений и получение прибыли.
Что нужно для того что бы открыть склад
Но для того, чтобы начался процесс получения прибыли от склада, следует провести некоторые мероприятия:
- Склад – это бизнес проект, а для продвижения любого бизнес проекта нужны средства. Поэтому первый шаг на пути к прибыли – это привлечение инвесторов. Согласно самым стандартным оценка, для создания подобного складского помещения требуется 700 тысяч рублей.
- Если деньги имеются, тогда нужно получить разрешение на строительство.
- Процесс строительства нужно организовать таким образом, чтобы впоследствие он был закончен, в ранее оговоренные сроки.
- Когда все, вышеперечисленные процедуры соблюдены, начинается самое сложное – привлечение арендаторов. Для этой задачи можно подключить риэлтерские агентства.
Плюсы и минусы
Бизнес план склада должен включать в себя не только основные этапы подготовки и реализации проекта, а еще и всевозможные аналитические параметры проекта. Таким образом, сильными сторонами и плюсом проекта являются: выгодные цены, которыми можно привлечь арендаторов, оперативный процесс строительства, доход от проекта. Учитывая данные особенности, можно выделить слабые стороны проекта, а именно: строительство может затянуться, проект требует больших инвестиций.
- Складской рынок слишком ограничен. Поэтому уровень конкуренции на нем минимальный.
- Спрос на склады большой, однако, очень мало предпринимателей могут обеспечить арендаторов качественными складскими помещениями.
В любом бизнесе есть риски и, описываемый бизнес, не исключение.
- Прибыльность склада зависит от экономического положения страны. В любой момент спрос на склады может упасть.
- Любой рынок является динамичным по своей сути. Поэтому в будущем прогнозируется большой спрос на складские помещения. Это обуславливает появления конкуренции.
Вывод
Итак, бизнес план склада позволит учесть все основные особенности данного бизнес проекта, который в будущем может стать достаточно прибыльным предприятием.
Источник: sovetprost.ru
Инвестиции в складскую недвижимость: в чём выгода?
В связи с активным развитием онлайн-ретейла в период пандемии резко вырос спрос на складскую недвижимость. Узнаем выгодно ли вкладывать деньги в это направление, каковы риски и какой доход можно получить.
Поделиться
Объект инвестиций
Складская недвижимость – это помещения для хранения товаров. Они требуются интернет-магазинам и другим ритейлерам, логистическим компаниям и дистрибьюторам.
На складе должна быть:
- нужная температура и влажность для хранения;
- высокие потолки (3,5-15 метров);
- большая допустимая распределённая нагрузка на пол;
- пожарная и охранная сигнализация;
- водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение.
Важны не только внутренние характеристики, но и транспортная доступность до точки реализации товаров, наличие торговых объектов рядом. Должны быть удобный въезд и выезд, а также парковка, в том числе для фур.
Склады, нежилые помещения свободного формата или кладовые продаются на территориях технопарков, жилищных и торговых центров, а также других зданий. Всего существует четыре класса складской недвижимости (А, B, С, D). Дорогие первые два, а остальные могут арендовать даже частные инвесторы.
Сумма для старта
В продаже можно встретить объекты разной площади, но не менее 60-100 кв. м. Минимальная цена таких небольших объектов в столице 8-13 млн рублей. Значение играет место расположения и площадь.
Складские помещения находящиеся в центре города в шаговой доступности до магазинов и других объектов могут стоить в 2-3 раза дороже. К примеру, помещение почти в 300 м2 возле Кремля оценивается в 2021 году в 332 тыс. рублей за м2. Склады класса А и В (т.е. оборудованные) в центре могут стоить и выше 600 тыс. рублей за м2. Но за городом и площадью, к примеру, от 5-10 тыс. м2 на уровне 65-80 тыс. рублей за м2.
Встречаются на рынке и кладовые размером 25-30 м2, которые можно купить за 1,8-2 млн рублей, которые могут быть востребованы небольшими интернет-магазинами или физлицами. Продаются они преимущественно в новых жилищных комплексах с инфраструктурой (парковками и пр.).
Ожидаемый доход
Вложения в складскую недвижимость считаются более выгодными, чем инвестиции в жилые дома и квартиры, и даже офисные помещения. Причина не только в том, что можно получать двойной доход: и от сдачи квадратных метров в аренду, и от роста стоимости объекта. Но и в большей прибыли от инвестиций.
Рассчитывать можно на:
- заработок от аренды от 420 рублей за м2 в месяц без учёта НДС и оплаты коммунальных платежей, эксплуатационных расходов;
- или на уровне 9-20% годовых (при покупке на этапе строительства с последующей продаже после сдачи в эксплуатацию 35-40%).
Как арендодатель инвестор получает возможность предсказуемого и долгосрочного заработка. Годовые арендные потоки от складов обеспечивают не менее 10% годовых и окупаемость вложений в среднем за 10 лет.
Выгода от инвестирования в склады:
- рентабельность инвестиций;
- низкая волатильность вложений (стабильный спрос на коммерческую недвижимость в больших городах);
- диверсификация рисковых инвестиций (в акции, индексы и пр.).
Чтобы рассчитать доходность вложений умножьте стоимость аренды склада на 12 и разделите на свои расходы. Результат умножьте на 100%.
Расходы, включая коммуналку и страхование, можно переложить и на арендаторов. Если повезёт контракт оформляется сразу на годы вперёд, что обеспечивает пассивный доход и безбедную старость.
Возможный доход от сдачи помещений в аренду*:
| склад А | 500-580 рублей |
| склад В | 420-450 рублей |
| нежилые помещения, которые можно использовать под склады или цеха | 430-500 рублей |
ПИФы недвижимости
Ещё один вариант инвестирования: выбор закрытого паевого инвестфонда (ЗПИФа), который зарабатывает на коммерческой, в том числе складской недвижимости. В этом случае сумма входа на рынок гораздо ниже, но также может быть в некоторых ПИФах не менее 1 млн рублей. Доходность же ПИФов недвижимости пока не сильно радует.
К примеру, ПИФ «Арендный бизнес» Сбера за год заработал на вложениях в недвижимые активы всего 2,61% за год, а ПНК Рентал (Индустриальная недвижимость, складские комплексы) – 6,15% (на февраль 2021 года).
Однако на долгосрочной дистанции результаты могут быть другими. ПИФы недвижимости предпочтительней для долгосрочного горизонта инвестирования.
В чём сложность инвестирования
Для вложений в складскую недвижимость требуется большой капитал. Если брать кредит, у банка может вызвать вопросы ликвидность объекта. В случае, когда залог не привлекателен, отказывают в кредитовании.
Перед тем как вкладывать деньги:
Если интересует пассивный доход, то лучше покупать склад с арендатором (например, до окончания договора 1-5 лет). Внимательно изучите платёжную дисциплину, а также историю будущего партнёра. Учтите, что переманить арендаторов на пустой склад будет непросто, ведь у многих договора аренды, которые можно расторгнуть только через суд.
Спрос на складские помещения растёт вместе с объёмом торговли, ограничением предложения. При оживлении экономики растут цены на аренду и саму недвижимость. Но серьёзный кризис может привести к бегству арендаторов и невозможности продать дорогостоящий объект. При оформлении кредита на покупку склада риски возрастают многократно. Но пока в России складская недвижимость демонстрирует скорее небольшую волатильность, что и привлекает инвесторов.
Возможные трудности нужно учитывать при инвестициях в складские помещения. Идеально, если вы сами занимаетесь бизнесом и в случае чего сможете использовать склады для своих деловых целей.
Источник: finuslugi.ru
Какие склады нужны ритейлу в 2022 году
В 2020– 2021 гг. главным драйвером рынка складской недвижимости был e-commerce, по данным консалтинговых компаний, на него пришлось 937 тыс. м² — это 35% от общего объема сделок, а топовым форматом склада был фулфилмент. Как отмечают эксперты Radius Group, высокий спрос на складские площади наблюдался также со стороны представителей розничной торговли — 22% от всех заключенных сделок.
Третье место — у транспортных и логистических компаний. В 2022 году в тройке лидеров произойдет ротация — свое место здесь займут производственные компании, а наиболее востребованным форматами станут распредцентры, light Industrial и склады с производственными мощностями.
В I квартале 2022 года объем поглощения складских площадей со стороны онлайн-ритейла снизился (данные «Коллиерс Интернешнл»). С одной стороны, причиной этому стало насыщение сегмента складской инфраструктурой в прошлые годы, а с другой — снижение темпов развития. При этом, как отмечают в Radius Group, наблюдается высокая активность FMCG-игроков, продолжает оставаться на высоком уровне активность производственных компаний, несмотря на все изменения, логистические компании также не прекращают свою работу. Но самое главное — это локализация производства, которая началась с момента введения первых санкций, потом актуальность данного тренда усилила пандемия, и сейчас, с конца февраля, новые санкции еще раз продемонстрировали необходимость производить определенные категории товаров внутри страны. Данные факторы поддержат спрос на индустриально-логистическую инфраструктуру, но изменят формат востребованных объектов.
Light Industrial и склады с производственными мощностями
С начала года мы наблюдаем рост интереса к складским объектам с производственными зонами, который вызван трендом на локализацию производства. В Индустриальном парке «Южные Врата» в январе началось строительство завода по производству техники Kärcher, в активной стадии переговоров запуск еще ряда подобных площадок. Помимо Radius Group в аналогичной ситуации находится как минимум несколько крупных индустриальных девелоперов. «Проектирование и строительство производственных объектов и индустриальных парков с производственными зонами обычно реализуются по схеме bts под требования заказчика. Это могут быть объекты любой площади и конфигурации, чаще всего, они имеют высокую степень автоматизации, здесь внедрены современные технологичные решения, — рассказывает Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу, руководитель направления Customer Solutions Radius Group. — Что касается light Industrial, активное развитие данного формата ждут уже не первый год, и в 2022 есть ряд факторов, которые его подтолкнут — необходимость создания небольших локальных производств, для которых важно наличие помещений с новейшими инженерными коммуникациями, современными техническими и цифровыми возможностями. На волне импортозамещения площадки, где можно организовать сборочные или фасовочные производства, будут очень востребованы».
Бондовые склады
Санкции со стороны стран ЕС и США, обрушившиеся на нашу страну в течение последнего месяца, показали, что Россия ещё в течение долгого времени может находиться в жёсткой изоляции на западном направлении. В то же время нет никаких препятствий для усиления внешнеторговой деятельности на Востоке. Российские маркетплейсы закупают до 50% товаров за границей, у большинства из них есть потребность в хранении без полной растаможки до поступления заказа. Именно эту задачу могут решить бондовые склады, по своей сути высококлассные объекты со стандартными техническими характеристиками, соответствующими международным стандартам качества. Они могут располагаться на Востоке, в непосредственной близости от границы с Казахстаном или Китаем, но это не принципиально, такими объектами могут стать уже существующие склады и в Московской области.
Мультитемпературные распределительные центры
Спрос на них будут формировать логистические компании, ритейлеры и даже e-commerce. Мультитемпературные распредцентры (РЦ) — это крупные объекты, рассчитанные на хранение и обработку товара по всей зоне влияния компании. То есть для большинства операторов торговли РЦ в Московской области является и центральным распределительным пунктом по всей России.
Они работают как единый распределительный центр, куда товары могут поступать от разных поставщиков, в том числе с собственных фабрик-кухонь, и распределяться дальше по каналам. Они расположены, как правило, в 25–60 км от МКАД. При самых больших площадях — от 50 тыс. м² — на таких складах реализуются автоматизированные системы, позволяющие более точно производить учет и комплектование товара. Безусловно, помимо перечисленных форматов, мы увидим реализацию привычных высококлассных сухих складов логистической инфраструктуры для e-com, складов последней мили. С некоторыми корректировками девелоперы продолжат курс устойчивого развития и реализацию энергоэффективных, безопасных «зеленых» зданий, в основном потому что это экономически оправданно и практично, а не потому что модно.
Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
Наши телеграм-каналы:
Стартапы и технологии
Новые бизнес-тренды
Источник: www.if24.ru
