Фото mtdata.ru
Жилищный кодекс разрешает вести в жилом многоквартирном доме профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность. Но при этом работа магазина, салона или офиса не должна мешать другим жильцам. Так же как и не должна приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.
Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё ещё действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы. Но, как напоминает эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко, с 1 октября мини-отели и хостелы можно будет организовывать только в нежилом фонде.
Есть участок земли, помещение, здание. Какой бизнес открыть? Какую бизнес-идею лучше реализовать?
А вот организовать в квартире небольшое частное производство, например по изготовлению тортов, закон не запрещает. Но только без использования промышленного шумного оборудования.
Если же предприниматель хочет организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников, то придётся переводить жилое помещение в нежилое. В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавних пор эта процедура сильно усложнилась. Прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.
При этом деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
Источник: vdvsn.ru
Нежилое помещение в многоквартирном доме
Бизнес на дому — что можно открыть прямо в квартире? Что под запретом — швейная фабрика или магазин?
На территории РФ вступили в силу изменения и поправки, внесенные в Жилищный Кодекс. Они регулируют вопросы работы коммерческих объектов в жилых многоквартирных домах.
На практике в жилых этажных зданиях аптеки, магазины и другие подобные объекты давно находятся по соседству с жилыми квартирами. Причем вести деловую деятельность разрешено не только в нежилых помещениях, но и в собственных квартирах. Сотрудники Росреестра дали пояснения о том, какая коммерческая деятельность возможна в жилых многоэтажках.
Жилой многоквартирный дом: использование в коммерческих целях
Жилое многоквартирное здание – это дом, большая часть которого занята квартирами, в которых проживают люди. В старых домах квартиры первых этажей большей частью переведены в категорию нежилых и перестроены. Они используются в коммерческой деятельности как предприятия сферы обслуживания, магазины.
Законодательство разрешает перевод квартир в разряд нежилых и обратно, утверждая конкретные требования для их эксплуатации. Первые этажи современных зданий уже на стадии проектирования предназначаются для коммерческой деятельности. В помещениях предусматриваются витрины, отдельные входы, возможность подключения и использования инженерных сетей.
Какая деятельность коммерческого направления разрешается в жилых домах
Законодательство дает возможность использовать жилые помещения как для проживания, так и для предпринимательской работы. Коммерческая деятельность законом разрешена при следующих обстоятельствах:
- Индивидуальную деловую, профессиональную деятельность могут вести люди, законно проживающие в жилом помещении. Они должны быть зарегистрированы как самозанятые, а также в качестве индивидуальных предпринимателей.
- Должны соблюдаться права прочих жильцов, а также требования, предъявляемые к жилью. Предпринимательская деятельность не должна причинять жильцам дискомфорта. Бизнес-процессы не должны становится причиной нарушения правил безопасности, пренебрежения санитарными нормами. Коммерческие процессы не должны наносить вред конструкции здания, инженерным коммуникациям.
- Производство имеет небольшие объемы. Такими маломощными предприятиями признаются, к примеру, мыловарение, приготовление тортов, фасовка товаров.
Законодательство оговаривает и некоторые другие возможности ведения коммерческой работы в жилых зданиях. Бизнес дома часто ведут портные, программисты, юристы, а также бухгалтеры, переводчики, репетиторы и т.д.
Какая коммерческая деятельность в жилых домах запрещена
Изменения в ЖК ограничивают некоторые виды коммерческих процессов в жилых домах:
- Уже с 1 октября прекратиться возможность оказывать гостиничные услуги в квартирах жилых домов. Все мини-предприятия этой сферы можно будет организовывать, используя только нежилой фонд.
- Ограничения Жилищного кодекса распространяются на миссионерскую работу, которая ранее велась в жилых помещениях. Она запрещена, но допускаются некоторые исключения.
- Запрещен масштабный бизнес. Если планируется организация полноценных предприятий – большого офиса, кафе, ателье и т.д., предусматривающих штат сотрудников, отдельный вход, вывески, то понадобятся помещения категории «нежилые».
- Исключается всякая возможность использования станков, приборов, потребляющих много электроэнергии, нарушающих дозволенные уровни вибраций, шума.
Нежилые помещения: использование в бизнес-целях
Нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах, могут использоваться исключительно в коммерческих целях, проживать в них людям запрещено. Обычно в таких помещениях функционируют аптеки, магазины, медучреждения, детсады и другие подобные объекты. Предпринимательская работа в нежилых помещениях имеет свои запреты.
Она ограничена градостроительными, санитарными, противопожарными нормативами. Коммерческая работа не должна становиться причиной загрязнения площади жилой застройки, воздуха, высокого уровня шума. Запрещается функционирование объектов, работа которых может навредить жильцам, их здоровью и жизни.
К примеру, закон запрещает размещение торговых точек, предлагающих взрывоопасные, москательно-химические товары. Не разрешено открывать магазины, продающие автозапчасти, автомобильные масла, синтетические ковровые покрытия и другие подобные материалы.
Попадают под запрет также магазины и учреждения, предлагающие ритуальные товары и услуги, заведения, функционирующие после 23 часов, рыбные магазины. Не разрешается работа складов, саун и бань, химчисток и прачечных, общественных туалетов.
Нежилые помещения выше первого этажа – возможно ли это
Нежилые помещения в многоэтажках обычно находятся на цокольных и первых этажах. Разрешено размещать их и выше, но в этом случае потребуется соблюдать некоторые условия:
- помещение внизу также должно быть нежилым;
- нежилой объект должен быть с отдельным входом.
Из-за этих ограничений владельцы квартир, расположенных выше первого этажа, нечасто переводят помещения в разряд нежилых. Эта операция экономически невыгодна, поскольку на посещаемость объекта во многом влияет его доступность.
Когда можно использовать квартиры для бизнеса
В разряд нежилых перемещают свои квартиры обычно жильцы первых этажей, живущие в типовых многоэтажках старых застроек. При их проектировании не учитывалась возможность обустройства коммерческих объектов.
С внесением поправок в ЖК процесс организации предпринимательской деятельности в многоквартирных домах изменился. Теперь недостаточно обратиться в соответствующие структуры с заявлением о смене статуса жилого помещения на нежилое.
Перед сменой статуса помещения владелец недвижимости должен получить от владельцев примыкающих квартир письменное согласие. Понадобится также разрешение большинства собственников помещений подъезда и дома. Обратной силы закон не имеет, однако теперь жильцы сами смогут решать, нужно ли им еще одно коммерческое помещение.
Нововведения защитят собственников, которые покупали недвижимость рядом с жилыми первыми этажами. Позднее они столкнулись с перспективой жить рядом с офисом, магазином, складом, что их не устраивает. Принятые поправки сделают жизнь жильцов многоквартирных домов более комфортной. В то же время изменения уточняют и разъясняют нормы коммерческой деятельности в многоэтажках.
Источник: zakadastr.ru
Использование жилого помещения в коммерческой деятельности.
Использование жилого помещения в коммерческой деятельности.
Мой давний друг и товарищ работал в одной фирме аудитором. Он имел и соответствующее образование, и аттестацию, и солидная практика была, и даже клиентская база, но зарплата его никак не устраивала, поскольку хозяева фирмы проявляли алчность с каждым годом все ярче и ярче, то, ссылаясь на кризис, то еще на всякие обстоятельства. Он знал, что я также имею специальные познания в экономике, экспертизе, оценке различных объектов, но, к сожалению, без вступления в саморегулируемые организации.
Он мне предложил вдвоем открыть консультационный центр по осуществлению следующей деятельности: ведение и восстановление бухгалтерского учета предприятий заказчиков, представление интересов в налоговых инспекциях, в антимонопольных комитетах, оценка недвижимости, машин, оборудования и бизнеса, производство судебных экспертиз и исследований.
Обговорив с ним первоначальные условия сотрудничества, мы пришли к выводу, что в нашей намечаемой деятельсноти значительный удельный вес займут расходы по аренде офиса. А без офиса никуда! Офис необходим в каждой деятельности, ориентированной на перспективу, расширение, извлечение прибыли! Как быть?
Мы решили использовать его жилую квартиру на 1-ом этаже, как офис, без ее перевода в нежилую, без строительства входной группы! Это его не единственное жилье. Возникает вопрос: а можно ли осуществлять предпринимательскую деятельность по месту жительства? Стали разбираться.
Изучив Жилищный кодекс РФ, стало ясно, что кодекс допускает отдельные случаи использования в целях осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности, правда, с ограничениями.
На сегодняшний день ни ЖК РФ, ни иные нормативные акты не содержат списка видов предпринимательской деятельности, занятие которыми допускается в жилом помещении без перевода его в нежилое. Можно сделать вывод о том, что использование жилого помещения в предпринимательской деятельности без перевода допускается лишь при следующих условиях:
— предприниматель проживает в жилом помещении на законных основаниях (т.е. прописан, как положено);
— предпринимательская деятельность не должна вредить людям с кем проживает предприниматель и соседям, необходимо получить согласие;
— жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. Т.е. быть пригодным для жилья (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47) и ответчать требованиям сан-эпид правил (нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00).
При этом ЖК РФ содержит важный запрет, о котором не следует забывать. Речь идет о запрете на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Это запрещено ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и ч. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Т.е. для промышленного производства нужно точно переводить жилое помещение в нежилое.
А с другой стороны! Законодательство не содержит определения «промышленное производство», поэтому не понятно, что имеют в виду ЖК РФ и ГК РФ, говоря о запрете в жилых помещениях промышленных производств. Открываем русский толковый словарь и понимаем, что промышленное производство — это переработка сырья, создание средств производства и предметов потребления.
О масштабах производства ничего не говорится, значит, любая производственная деятельность, связанная с использованием оборудования, станков и прочих механизмов, не должна осуществляться в рамках жилого помещения.
Пример. Если предприниматель решит организовать в квартире цех по производству и ремонту одежды, т.е. при этом им и его работниками будут использованы швейные машины, то после проверки предпринимателя органами гос. жил. инспекции деятельность цеха приостановят. Погрозят пальчиком, скажут «Ай-ай-ай» и пригрозят КоАП РФ, предусматривающей даже продажу через аукцион вашего помещения. Рекомендую в этом случае срочно оформить перевод квартиру в нежилое помещение.
Что же касается торговли! В этом случае смотрим сан-эпид правила СП 2.3.6.1066-01 и строительные нормы и правила СНиП 2.08.01.-89 «Жилые здания». К сожалению, данные акты предусматривают обязательное размещение торговых точек исключительно в нежилых помещениях.
Таким образом, для нашего планируемого вида деятельности в части использования жилого помещения как офис, горел зеленый свет, но с фактическим внедрением полного комплекса бизнес-проекта что-то не заладилось: то «сломалось перо, то струна порвалась». Увы, но не об этом песня!
Вывод: Если хотите сэкономить на аренде, приобретении, переводе из жилой в нежилое помещение то вы, как предприниматель, вправе использовать принадлежащее вам жилое помещение лишь при условии, что эта деятельность не будет связана с производством каких-либо вещей, переработкой или реализацией сырья и продукции. Например: оказание юридических, аудиторских, бухгалтерских и прочих консультационных услуг, репетиторство, индивидуальная педагогическая деятельность и т.д.
Во всех иных случаях изначально необходимо произвести перевод.
Экономический результат как минимум равен произведению арендной ставки за квадратный метр в вашем населенном пункте на количество квадратных метров арендуемого помещения. Или же избежите крупного отвлечения средств, связанных с приобретением недвижимости под офис.
Ваша прибыль увеличится в диапазоне от 10000 руб. до 80000 руб., в зависимости от уровня арендной ставки в вашем городе и площади помещения, необходимой для вашей деятельности.
#2 
awraam
Отправлено 18 Май 2010 — 14:50
Использование жилого помещения в коммерческой деятельности.
Мой давний друг и товарищ работал в одной фирме аудитором. Он имел и соответствующее образование, и аттестацию, и солидная практика была, и даже клиентская база, но зарплата его никак не устраивала, поскольку хозяева фирмы проявляли алчность с каждым годом все ярче и ярче, то, ссылаясь на кризис, то еще на всякие обстоятельства. Он знал, что я также имею специальные познания в экономике, экспертизе, оценке различных объектов, но, к сожалению, без вступления в саморегулируемые организации.
Он мне предложил вдвоем открыть консультационный центр по осуществлению следующей деятельности: ведение и восстановление бухгалтерского учета предприятий заказчиков, представление интересов в налоговых инспекциях, в антимонопольных комитетах, оценка недвижимости, машин, оборудования и бизнеса, производство судебных экспертиз и исследований.
Обговорив с ним первоначальные условия сотрудничества, мы пришли к выводу, что в нашей намечаемой деятельсноти значительный удельный вес займут расходы по аренде офиса. А без офиса никуда! Офис необходим в каждой деятельности, ориентированной на перспективу, расширение, извлечение прибыли! Как быть?
Мы решили использовать его жилую квартиру на 1-ом этаже, как офис, без ее перевода в нежилую, без строительства входной группы! Это его не единственное жилье. Возникает вопрос: а можно ли осуществлять предпринимательскую деятельность по месту жительства? Стали разбираться.
Изучив Жилищный кодекс РФ, стало ясно, что кодекс допускает отдельные случаи использования в целях осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности, правда, с ограничениями.
На сегодняшний день ни ЖК РФ, ни иные нормативные акты не содержат списка видов предпринимательской деятельности, занятие которыми допускается в жилом помещении без перевода его в нежилое. Можно сделать вывод о том, что использование жилого помещения в предпринимательской деятельности без перевода допускается лишь при следующих условиях:
— предприниматель проживает в жилом помещении на законных основаниях (т.е. прописан, как положено);
— предпринимательская деятельность не должна вредить людям с кем проживает предприниматель и соседям, необходимо получить согласие;
— жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. Т.е. быть пригодным для жилья (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47) и ответчать требованиям сан-эпид правил (нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00).
При этом ЖК РФ содержит важный запрет, о котором не следует забывать. Речь идет о запрете на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Это запрещено ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и ч. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Т.е. для промышленного производства нужно точно переводить жилое помещение в нежилое.
А с другой стороны! Законодательство не содержит определения «промышленное производство», поэтому не понятно, что имеют в виду ЖК РФ и ГК РФ, говоря о запрете в жилых помещениях промышленных производств. Открываем русский толковый словарь и понимаем, что промышленное производство — это переработка сырья, создание средств производства и предметов потребления.
О масштабах производства ничего не говорится, значит, любая производственная деятельность, связанная с использованием оборудования, станков и прочих механизмов, не должна осуществляться в рамках жилого помещения.
Пример. Если предприниматель решит организовать в квартире цех по производству и ремонту одежды, т.е. при этом им и его работниками будут использованы швейные машины, то после проверки предпринимателя органами гос. жил. инспекции деятельность цеха приостановят. Погрозят пальчиком, скажут «Ай-ай-ай» и пригрозят КоАП РФ, предусматривающей даже продажу через аукцион вашего помещения. Рекомендую в этом случае срочно оформить перевод квартиру в нежилое помещение.
Что же касается торговли! В этом случае смотрим сан-эпид правила СП 2.3.6.1066-01 и строительные нормы и правила СНиП 2.08.01.-89 «Жилые здания». К сожалению, данные акты предусматривают обязательное размещение торговых точек исключительно в нежилых помещениях.
Таким образом, для нашего планируемого вида деятельности в части использования жилого помещения как офис, горел зеленый свет, но с фактическим внедрением полного комплекса бизнес-проекта что-то не заладилось: то «сломалось перо, то струна порвалась». Увы, но не об этом песня!
Вывод: Если хотите сэкономить на аренде, приобретении, переводе из жилой в нежилое помещение то вы, как предприниматель, вправе использовать принадлежащее вам жилое помещение лишь при условии, что эта деятельность не будет связана с производством каких-либо вещей, переработкой или реализацией сырья и продукции. Например: оказание юридических, аудиторских, бухгалтерских и прочих консультационных услуг, репетиторство, индивидуальная педагогическая деятельность и т.д.
Во всех иных случаях изначально необходимо произвести перевод.
Экономический результат как минимум равен произведению арендной ставки за квадратный метр в вашем населенном пункте на количество квадратных метров арендуемого помещения. Или же избежите крупного отвлечения средств, связанных с приобретением недвижимости под офис.
Ваша прибыль увеличится в диапазоне от 10000 руб. до 80000 руб., в зависимости от уровня арендной ставки в вашем городе и площади помещения, необходимой для вашей деятельности.
Оптимально для тех, чей капитал стремится к 0, сам не раз так делал и ещё не разу не прогорал, а вот на арендах не раз влетал, короче прогореть не возможно, заработать намного сложнее, но первое перевешивает второе при условии отсутствия денег
#3 spets
Отправлено 18 Май 2010 — 20:55
как много слов о том, что можно поместить в одно предложение.
Впрочем, если офис открытого типа (нотариальная контора, отделение банка, туристическая компания, пр.), то целевое таки менять придется. Вопрос — зачем тогда упираться в квартиру?
Консалтинговые направления (кстати, занимаюсь весьма похожим бизнесом) не требуют очередей клиентов в коридорах. Соседи не нажалуются. Люди утром пришли — вечером ушли. Все.
Для «жирных» клиентов есть конференц-холлы, в которых всегда можно назначить встречу. Многие коворкинг центры, и не только, предоставляют подобные услуги.
Ушли в забвение времена, когда понты стоили дороже денег. Допонтовались.
Источник: www.diforum.ru
