Оценку предприятия (бизнеса) осуществляют с позиций трех подходов: имущественного (затратного), доходного, и сравнительного (рыночного), которые в свою очередь, опираются на оценочные принципы, сформулированные здесь.
Эти подходы, как правило, не используются изолированно, а взаимно дополняют друг друга. Для оценки конкретного предприятия стараются использовать методы из разных подходов. При этом, каждый подход основан на использовании определенных групп свойств объекта оценки и соответствующих оценочных принципов.
Так, при оценке с позиции имущественного (затратного) подхода во главу угла ставится стоимость имущества (материальных и нематериальных активов) предприятия. Имущественный подход базируется на принципах замещения, сбалансированности, наилучшего и наиболее эффективного использования, экономического разделения.
При оценке с позиции доходного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести предприятие в будущем. Этот подход основан на принципе ожидания.
При использовании сравнительного подхода в оценке, основой для определения стоимости предприятия является мнение свободного рынка, выраженное в ценах совершенных сделок купли — продажи аналогичных предприятий. Сравнительный подход основан на принципе замещения.
Все эти три подхода к оценке бизнеса предприятия имеют свои преимущества и недостатки, свои предпочтительные области применения и объединяют в себе достаточно большое количество методов оценки, основные из которых описаны соответствующих страницах нашего сайта.
Особенности оценки бизнеса в России
Предприятие (бизнес) является наиболее сложным объектом оценки, требующим от оценщика помимо владения всеми методами собственно оценки, еще и определенного знания основ инвестиционного и макроэкономического анализа, знакомства с разными методиками исследования рынков.
По мере развития рыночных отношений потребность в независимой оценке будет возрастать. Уже сейчас существуют законодательные требования по проведению независимой оценки в целом ряде случаев. Так, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, является обязательной при их приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Этим же Федеральным законом определены случаи проведения обязательной оценки собственности в контексте судебных разбирательств. И судебные власти, и стороны — участники процессов уже осознали важность независимой оценочной экспертизы для объективного рассмотрения и выноса обоснованного решения по широкому кругу арбитражных и гражданских исков.
Закон Российской Федерации «Об акционерных обществах» также требует проведения оценки рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками в определенных ситуациях. Например, эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т.д.
Одна из особенностей современной российской экономики — наличие большого количества неэффективных предприятий, зачастую с большими материальными активами. Реструктуризация таких предприятий — достаточно сложный процесс, в котором есть место и для независимой оценки. Действительно, оценка предприятия необходима для выбора обоснованного направления его реструктуризации, в процессе оценки выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.
Независимая оценка различных видов стоимости предприятий (рыночной, восстановительной, ликвидационной) играет заметную роль и в процессе функционирования финансовых институтов рынка — банков, страховых компаний, фондовых бирж. Например, банки зачастую заинтересованы в оценке рыночной стоимости предмета залога или в определении ликвидационной стоимости предприятия — заемщика; страховым компаниям при заключении договоров страхования и выплате возмещения приходится определять восстановительную стоимость объектов; фондовые биржи и другие участники фондового рынка опираются на данные независимой оценки предприятия при определении курсовых цен на его акции.
Возрастающий поток иностранных инвестиций в российскую экономику также способствует увеличению спроса на услуги независимых оценочных организаций. Инвесторы, большинство которых из стран Западной Европы и США, приносят с собой свое понимание культуры и методологии осуществления инвестиционного процесса, в котором роль независимых оценщиков намного более значима, чем в представлении их российских коллег.
Но, несмотря на формирование условий, способствующих повышению роли независимой оценки предприятий среди других механизмов рыночной экономики, на пути развития оценки бизнеса существует немало и препятствий. Основными препятствиями являются недоступность необходимой информации по параметрам сделок купли-продажи предприятий в различных отраслях (а зачастую и отсутствие самих сделок) и непрозрачность системы ведения финансовой документации на предприятиях. Кроме того, общая нестабильность экономики и недостаток ретроспективной информации по оцениваемому бизнесу часто делают ненадежными любые прогнозы по поводу возможных результатов хозяйственной деятельности того или иного предприятия. Все это накладывает серьезные ограничения на применимость современных подходов к оценке бизнеса, например, таких как сравнительный и доходный подход, а опыт российских оценщиков в области оценки бизнеса, в основном, сводится к применению традиционных для отечественной экономики затратных методов.
Можно сказать, что качество оценки бизнеса, как рыночной услуги, (а значит и спрос на эту услугу) в России будет зависеть от дальнейшего совершенствования всех механизмов фондового рынка, повышения его активности, формирования рынка слияний и поглощений, появления доступных потоков необходимой рыночной информации и общей стабилизации экономической ситуации в стране.
Основные принципы оценки бизнеса (предприятия)
Процесс оценки бизнеса предприятия базируется на определенных принципах. Эти принципы были сформулированы в результате многолетнего опыта зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценки. Все принципы взаимосвязаны между собой, но условно их можно разделить на несколько категорий.
Принципы, основанные на представлении собственника (пользователя):
· Принцип полезности говорит о том, что предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезно собственнику (т.е. способно удовлетворять какие-либо потребности собственника).
· Принцип ожидания заключается в том, что стоимость бизнеса предприятия зависит от прибыли, которая может быть получена от использования предприятия в будущем.
· Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.
Принципы, связанные с эксплуатацией собственности:
· Принцип вклада говорит, что сумма прироста стоимости бизнеса в результате привнесения какого-либо нового фактора (актива) должна быть больше затрат на привнесение этого фактора (актива).
· Принцип остаточной продуктивности приписывает земле, на которой расположено предприятие ту часть дохода от его бизнеса, которая остается после вознаграждения других привлеченных ресурсов — труда, капитала и предпринимательства.
· Принцип предельной производительности говорит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако при достижении определенной точки, общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
· Принцип сбалансированности гласит, что максимальный доход от бизнеса предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин всех факторов производства.
Принципы, связанные с рыночной средой:
· Принцип соответствия заключается в том, что для максимизации стоимости бизнеса предприятия, он должен соответствовать требованиям рынка по оснащенности производства, требованиям доходности, градостроительным решениям и т.д.
· Принцип регрессии говорит, что рыночная цена бизнеса предприятия с излишними, с точки зрения рынка, улучшениями, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и затраты на его формирование.
· Принцип прогрессии предполагает возможность увеличения рыночной цены бизнеса предприятия в результате положительного влияния от функционирования объектов, расположенных рядом.
· Принцип конкуренции сводится к следующему: конкуренция ведет к снижению чистых доходов, поэтому при прогнозировании будущих доходов бизнеса предприятия, конкуренцию необходимо учитывать либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо за счет увеличения фактора риска.
· Принцип зависимости от внешней среды достаточно очевиден — политические, экономические, социальные изменения влияют на конъюнктуру рынка, уровень цен и, соответственно, стоимость бизнеса предприятия меняется.
· Принцип изменения — стоимость бизнеса предприятия изменяется с течением времени.
· Принцип экономического разделения: при возможности, имущественные права нужно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
· Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — это поиск разумного и возможного варианта использования предприятия, которое обеспечит ему наивысшую стоимость.
Источник: studbooks.net
Тестирование по дисциплине «Введение в оценку»
Базовое тестирование по разделу «Введение в оценку стоимости предприятия». 14 вопросов и подробное разъяснение правильных ответов.
Вопрос 1
Экономический принцип, согласно которому дополнение дополнительных ресурсов к основным факторам производства эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее роста затрат, называется:
- принципом факторов производства
- принципом пропорциональности
- принципом предельной производительности
- принципом спроса и предложения
- принципом конкуренции.
Вопрос 2
Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью, называется:
- принципом замещений
- принципом соответствия потребностями рынка
- принципом ожидания
- принципом остаточной продуктивности
- принципом предельной производительности.
Вопрос 3
Согласно принципу остаточной продуктивности остаток дохода от хозяйственной деятельности выплачивается владельцу:
- рабочей силы
- машин, оборудования, здания
- предпринимательских способностей
- земли
- готовой продукции.
Вопрос 4
какой экономический принцип утверждает, что при наличии нескольких объектов, обладающих одинаковой полезностью или доходностью, наибольшим спросом пользуется те, у которых минимальная цена:
- принцип замещения
- принцип соответствия
- принцип изменения
- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
- все ответы неверны.
Вопрос 5
- величина доходов от хозяйственной деятельности предприятия
- степень риска получения доходов
- время получения доходов от хозяйственной деятельности предприятия
- степень контроля над предприятием, которую получает его покупатель
- ликвидность имущества предприятия
- все факторы влияют на величину оценки стоимости предприятия.
Вопрос 6
- наиболее вероятная цена сделки
- покупатель и продавец имеют типичную мотивацию
- продажа осуществляется в кредит с отсрочкой платежа
- цена продажи рассчитывается на конкретную дату
- покупатель и продавец достаточно информированы об условиях сделки.
Вопрос 7
- стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности
- это разность между выручкой от продажи активов предприятия и издержками по ликвидации
- стоимость, рассчитанная на конкретную дату
- стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора
- стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства.
Вопрос 8
- инвестиционная стоимость
- налогооблагаемая стоимость
- страховая стоимость
- ликвидационная стоимость
- рыночная стоимость.
Вопрос 9
Стоимость бизнеса (предприятия) для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется:
- стоимость действующего предприятия
- инвестиционной стоимостью
- рыночной стоимостью
- балансовой стоимостью.
Вопрос 10
Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это:
- принцип замещения
- принцип соответствия
- принцип прогрессии и регрессии
- принцип изменения
- принцип конкуренции.
Вопрос 11
Какой подход к оценке бизнеса основан на экономическом принципе ожидания:
- сравнительный
- затратный
- доходный
- имущественный
Вопрос 12
Несмотря на то, что прошлые показатели и настоящее состояние предприятия являются важными при оценке бизнеса, именно будущее придает бизнесу экономическую стоимость. Данное утверждение является отражением принципа:
- альтернативности
- замещения
- ожидания
- остаточной продуктивности
- конкуренции.
Вопрос 13
Какой из ниже приведенных видов стоимости является синонимом понятия «стоимость в пользовании»:
- объективная стоимость
- наиболее вероятная цена
- стоимость для конкретного пользователя
- ликвидационная стоимость
- все ответы неверны.
Вопрос 14
- метод компании-аналога
- метод капитализации дохода
- метод ликвидационной стоимости
- затратный метод
- метод дисконтированных денежных потоков.
Ответы с пояснением
Для детального понимания темы Вам необходимо самостоятельно пройти тестирование с первого до последнего вопроса, а только потом просматривать материал, представленный ниже. Вполне возможно, что у Вас могут появится «темы для спора» по тому или иному вопросу — это очень хорошо. Пожалуйста, напишите свои замечания в соответсвующий отдел нашего сайта, мы обязательно их обсужим.
Вопрос 1, верный ответ — 3 (Принцип предельной производительности.)
Принцип предельной производительности. Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
Вопрос 2, верный ответ — 1 (Принцип замещения)
Принцип замещения – максимальная стоимость предприятия, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Вопрос 3, верный ответ — 4 (Земли)
Принцип остаточной продуктивности. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.
Вопрос 4, верный ответ — 1 (Принцип замещения)
Принцип замещения — означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Вопрос 5, верный ответ — 6 (Все факторы влияют на величину оценки стоимости предприятия)
Величина доходов от хозяйственной деятельности предприятия — чем выше, тем больше стоимость предприятия. Степень риска получения доходов — чем больше риск, тем меньше стоимость. Время получения доходов от хозяйственной деятельности предприятия — один из ключевых факторов в оценке стоимости предприятия на основании доходного подхода. Различная степень контроля над предприятием, зачастую, меняет полезность этого предприятия для покупателя, давая больше прав. Ликвидность имущества предприятия — чем выше ликвидность, тем больше стоимость.
Вопрос 6, верный ответ — 3 (Продажа осуществляется в кредит с отсрочкой платежа)
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Кредит с отсрочкой платежа является выгодной для покупателя, так как будущая стоимость единицы ниже сегодняшней, таким образом появляется чрезвычайное обстоятельство, не удоволетворяющее определению рыночной стоимости.
Вопрос 7, верный ответ — 4 (Стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора)
Ликвидационная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции значительно меньший типичного срока экспозиции (период времени между датой появления на рынке и датой продажи).
Стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора называется инвестиционной стоимостью.
Вопрос 8, верный ответ — 3 (Страховая стоимость предприятия)
Страховая стоимость предприятия — размер выплаты по страховому договору при условии наступления страхового события – потери или повреждения застрахованных активов. Чтобы определить стоимость страхуемых активов компании, используются такие понятия, как восстановительная стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость – текущие затраты, необходимые на восстановление точной копии всех активов предприятия. Стоимость замещения определяется как величина затрат на замещение данного актива другим того же вида и состояния и способного равным образом удовлетворить пользователя.
Вопрос 9, верный ответ — 2 (Инвестиционная стоимость)
Инвестиционная стоимость – стоимость для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целей использования объекта оценки. Если рыночная стоимость рассчитывается на основе типичной рыночной информации, то инвестиционная стоимость определяется на основе данных конкретного инвестора, которые отличаются от типичной рыночной информации.
Вопрос 10, верный ответ — 1 (Принцип замещения)
Можно проследить что ни одно из определений не совпадает с постановкой вопроса, однако, только принцип замещения, может являться ответом, если в понятие сходность и соразмерность включить полезность или доходность.
Принцип замещения — означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Вопрос 11, верный ответ — 3 (Доходный)
Принцип ожидания. Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) определяется тем, во сколько в настоящее время оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы).
Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на определении ожидаемых от предприятия (бизнеса) доходов и последующем их преобразовании в стоимость на дату оценки.
Вопрос 12, верный ответ — 3 (Принцип ожидания)
Принцип ожидания. Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) определяется тем, во сколько в настоящее время оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы).
Вопрос 13, верный ответ — 5 (Все ответы неверны)
Стоимость в пользовании — стоимость оцениваемого объекта оценки, определенная в предположении, что он не будет продаваться на открытом, свободном и конкурентоспособном рынке, а будет использоваться в тех же целях, тем же образом и с той же эффективностью, как это сложилось на дату оценки.
Вопрос 14, верный ответ — 1 (Метод компании-аналога)
Принцип замещения – максимальная стоимость предприятия, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
В большей степени под это определение подходит «Метод компании-аналога или метод рынка капитала» — метод оценки, используемый в рамках рыночного подхода, при котором стоимость компании определяется на основе информации о ценах реально выплаченных за акции сходных компаний.
Источник: domkon.ru
Какой подход к оценке бизнеса основан на экономическом принципе ожидания
Принцип ожидания связан с представлениями пользователя объекта недвижимости и гласит стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. [c.243]
Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке. [c.243]
Метод капитализации дохода (доходный метод) — это метод определения текущих стоимостей будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности (принцип ожидания). [c.453]
Очень важно помнить ФИ-эллипсы — это не средство прогнозирования движений рынка Мы никогда не будем знать заранее, останется ли движение цены в рамках ФИ-эллипса и достигнет его конца так, чтобы мы могли предпринять действия. Мы всегда должны ждать, чтобы увидеть, остается ли движение цены внутри границ ФИ-эллипса, и мы не можем действовать, если конечная точка ФИ-эллипса не достигнута Логика этого принципа ожидания станет ясной из различных примеров, приведенных в данном разделе позднее. [c.110]
Принцип ожидания — отражает представление пользователя о тех выгодах, которые он будет иметь от объекта. Стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования объекта собственником в течение некоторого периода времени, а также суммой, которая будет получена от его перепродажи в конце срока владения. При этом учитывается, что рубль сегодня стоит дороже, чем рубль завтра, то есть учитывается фактор времени. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке. [c.25]
В основе доходного подхода к оценке недвижимости лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Эти выгоды от владения объектом недвижимости включают право собственника получать различные виды доходов во время эксплуатации этого объекта, а также доход, который будет получен от продажи объекта в конце срока владения. [c.84]
Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от [c.20]
Принцип ожидания гласит стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей [c.40]
Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей. Для действующих предприятий, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств в случае его перепродажи. Ожидание понимается как ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования оцениваемым предприятием. [c.198]
Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т. е. рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы. [c.115]
Принцип ожидания. В процессе оценки устанавливается текущая стоимость доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. [c.253]
В основе метода дисконтирования будущих доходов лежит принцип ожидания. Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как те-«кущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения (или имущественных прав) на данный объект. [c.151]
Принцип ожидания основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. [c.53]
Принцип решительные действия . В основу этого подхода заложен принцип ожидания и действия — ожидается наступление той или иной кризисной обстановки, и сразу же осуществляются меры по смягчению ее неблагоприятных последствий. Результатом такой политики может быть только зигзагообразное развитие фирмы вместо непосредственного движения к определенной цели. Кроме того, этот принцип основан на предположении, что предприятие (фирма) будет иметь резерв времени для принятия эффективных решений после наступления кризисной обстановки. Если же этого резерва времени нет, фирма прекратит свое существование. [c.90]
Методология ДДП основана на принципе ожидания. Это значит, что стоимость устанавливается на основе прогнозирования будущих выгод (с. 85). Но такое прогнозирование требует учета ряда предпосылок необходимо включать в расчет некоторые эмпирические и субъективные. условия (с. 85).
Это, как мне кажется, самый уязвимый элемент расчетов с помощью ДДП. Я постараюсь представить определенные условия преодоления этого, можно сказать, ограниченного недостатка расчетов с помощью ДДП. [c.197]
Принцип ожидания. Стоимость объекта формируется на основе ожидания будущих выгод как материальных, так и неосязаемых . [c.4]
Принцип ожидания гласит стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке. [c.29]
Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Метод основан на принципе ожидания, означающем, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения дохода от ее использования. [c.34]
Основные действующие здесь принципы — это принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала. [c.44]
Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта. [c.23]
Все разновидности методов оценки по доходу основаны на одном и том же принципе ожидания и имеют с экономической точки зрения формально одинаковую структуру доходов и коэффициентов преобразования их в текущую стоимость. [c.97]
Математическое выражение (6.1.1) является формальным образом принципа ожидания. [c.97]
Заметим, что источником как основного, так и дополнительного дохода ФВ является оцениваемый актив. Оба дохода в конечном итоге являются доходом собственника этого актива и, следовательно, должны быть в соответствии с принципом ожидания переведены в нынешнюю стоимость оцениваемого актива. [c.110]
В соответствии с принципом ожидания текущая стоимость данного потока доходов должна быть равна рыночной стоимости оцениваемого актива. [c.115]
В соответствии с принципом ожидания основой оценки рыночной стоимости доходным методом является чистый операционный [c.155]
С другой стороны, в соответствии с принципом ожидания стоимость улучшений У . на момент окончания строительства можно определить с использованием доходного подхода [c.184]
Стоимость реверсии улучшений можно определить в абсолютном выражении либо в соответствии с принципом ожидания оценить по [c.186]
Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования [c.435]
Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки -принцип ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее бизнеса важны, однако его экономическую оценку определяет его будущее. Прошлое и настоящее бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего.
Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно сказываются представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от его перепродажи. При этом очень важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. Однако ожидания относительно дохода могут меняться. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием. [c.29]
ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ — согласно этому принципу рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов и других выгод, вытекающих из прав владения данным активом. [c.504]
Параллельное движение, при котором передача каждой единицы продукции на последующую операцию осуществляется немедленно после окончания предыдущей операции, независимо от окончания обработки всей партии. При этом полностью ликвидируется пролеживание в ожидании накопления партии, за счет чего значительно сокращается длительность производственного цикла. При параллельном движении, воплощающем реализацию принципа параллельности, длительность цикла определяется как [c.43]
В организационном аспекте этот подход приводил к выводу, что те, кто своими усилиями обеспечил себе высокое положение, должны использовать свои способности и направлять тех, кто обладает меньшими дарованиями. Традиционная модель характеризуется в целом упором на уровень власти, определяемый способностями, и влиянием на распространенный в науке взгляд, согласно которому порядок и стабильность должны поддерживаться с помощью научных методов, определяющих использование оборудования, условия труда и размер заработной платы. Короче говоря, принцип стандартизации стал лозунгом, отражающим положения данной модели. Она усиливает ожидания управляющих, что справедливая -заработная плата сделает работу более терпимой, а необходимый уровень производства будет следствием постоянного контроля. [c.60]
Принимая на себя ответственность за те или иные риски, предприниматель-страховщик, конечно же, рассчитывает на получение прибыли от заключения страхового договора. При этом, исходя из упомянутых нами финансово-экономических принципов (ожиданий и нерискованности), страховщик как предприниматель, действующий в условиях риска, очень неохотно берется за страхование тех экономических объектов, для которых возможность наступления неблагоприятных событий велика. В ситуациях с повышенным риском прибегают к взаимному страхованию на коммерческой основе. [c.49]
Беседы с руководителями проектов показали, что многие используют подобные пари дли срочной работы Пари могут заключаться как на бдаетьг на спортивные и развлекательные мероприятия, так и на сертификаты на вполне заслуженный ужин в ресторане высшего класса. Чтобы такие пари работали, они должны соответствовать принципу ожидания по теории мотивации, Проще говоря, теория ожидания основывается на трех основных вопросах [c.211]
Основные принципы — принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания является основным методообразующим принципом, согласно которому стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость всех будущих доходов от сдачи его в аренду или размещения на его базе доходного бизнеса. Чем выше доходный потенциал оцениваемого объекта, тем выше стоимость. В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой актив с эквивалентной доходностью. [c.40]
Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом. Он гласит, что стоимость Кактива определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью (PV— от англ, present value) всех его будущих доходов / V = PV(Ib. .. Ik), где k — период владения активом. [c.93]
В общем случае в соответствии с принципом ожидания математическое выражение1 для оценки рыночной стоимости актива с использованием доходного подхода имеет следующий вид [c.97]
Результат оценки в этом варианте будем считать точным (эталонным) решением, так как для его получения мы будем, руководствуясь принципом ожидания, прогнозировать и рассчитывать текущую стоимость доходов в явном виде в процессе всей экономической жизни улучшений. При этом, чтобы не усложнять задачу, допустим постоянство потока доходов на уровне ПВД в процессе всего прогнозируемого периода1. [c.199]
Принцип ожидания заключается в следующем. Стоимость недвижи мости прежде всего зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объ ектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которы участники рынка намереваются и могут получить в будущем от приобре тения и использования недвижимого имущества. Стоимость имуществ определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидаете это имущество принесет владельцу. [c.142]
Источник: economy-ru.info