Эксперты подтверждают — единой классификации жилья на рынке не существует, и каждый застройщик придумывает ее под себя. Покупатель же в большей степени ориентируется на цену, локацию и другие параметры конкретного объекта, а про маркетинг думает в последнюю очередь.
Дома, заявленные в одном классе, могут отличаться друг от друга, так как чаще всего сами девелоперы создают классификацию под свои объекты с учетом конкретных особенностей. Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин считает, что в целом вопросы классификации носят, скорее, понятийный характер, но в то же время государство определило минимальный набор требований к стандартному жилью. Компания Дом.РФ разработала стандарты, касающиеся не только непосредственно жилья, но и жилой среды и благоустройства целых районов. Одновременно с этим девелоперы объединяются в сообщества и разрабатывают свои общие стандарты. По мнению эксперта, это, прежде всего, связано с необходимостью избежать обманутых ожиданий со стороны покупателей.
Особенности классов жилья в новостройках: стандарт, комфорт, бизнес, элит
— Сделать единую классификацию сложно — жилые комплексы иногда имеют признаки близких классов, да и застройщики, безусловно, стараются присвоить своим домам как можно более высокие характеристики, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Все это создает раздолье для журналистов — они могут давать жилью самые экзотические названия. Поэтому иметь устоявшуюся и утвержденную, например, Минстроем России классификацию того или иного уровня жилья было бы неплохо, хотя бы чтобы уйти от субъективности.
— Сегменты эконом, комфорт, бизнес и элита фигурируют в классификациях Российской гильдии риелторов и Российской гильдии управляющих и девелоперов, но эта градация носит рекомендательный характер, — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — В 2018 году власти заменили название «эконом» на «стандарт», но нельзя сказать, что это существенно повлияло на «начинку» новостроек этого класса.
— «Единая классификация многоквартирных новостроек» была принята в 2013 году, рассказал Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». — По сложившейся традиции на первичном рынке выделяют четыре класса жилья: элита, бизнес, комфорт и эконом. Но ни в одном законе или нормативном акте нет утвержденной классификации новостроек.
По мере развития рынка появились подклассы — «комфорт плюс», «бизнес лайт», «высокий комфорт», которые еще больше запутывают покупателей, стирая границы между классами.
— Всем понятны крайние точки классификации, — считает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой». — Премиум сегмент, элитка, клубные дома — с одной стороны. Масс-маркет — с другой стороны. Туда относят по ценовым характеристикам всё, что раньше называлось обидным для покупателя словом эконом, или еще хуже — жесткий эконом. Позже на законодательном уровне эконом-класс переименовали в «жилье массового спроса». Всё, что между этими крайними точками, уже с трудом поддается классификации.
Как отличаются классы жилья? Премиум, бизнес, комфорт, стандарт#18
Оптимальное разделение жилья, существует, но оно условное, не прописанное на федеральном уровне, утверждает Мария Ивлиева, специалист отдела продаж СК «Дальпитерстрой». Это своеобразный индикатор цены и качества для покупателей, способ быстро сориентироваться на рынке недвижимости.
— Выделяют три группы: дома эконом-класса, комфорт и бизнес, — поясняет Ивлиева. — Комфорт класс — самый востребованный класс жилья, занимает основную долю рынка — у покупателей широчайший выбор, и это оптимальный вариант для большинства. Бизнес-класс — это уже привилегированный вариант, не массовое жильё. Элитное жилье — это эксклюзивная недвижимость. Классификация недвижимости осложняется высокой мобильностью рынка — в условиях его изменения меняются и характеристики жилья разных классов.
Из чего класс складывается
Класс объекта складывается из совокупности признаков. Как уточняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), это расположение, качество строительных и отделочных материалов, проект ЖК и его уникальность, набор опций (отделка, меблировка), инфраструктура объекта (социальная, коммерческая, транспортная), наличие зоны ресепшн, охраны, системы «умный дом») и многое другое. В конечном итоге решение, каким классом назвать себя, принимает застройщик.
— Локация все еще играет существенную роль, — поясняет Максим Жабин. — Не так много девелоперов в России разрабатывают классный продукт, а потом ищут под него участок. В Москве и Петербурге и особенно в регионах таких проектов единицы. Чаще всего происходит наоборот — девелопер разрабатывает продукт под конкретную локацию.
Но появились девелоперы, которые создают продукт высокого класса в локации потенциально уровнем ниже. Эти проекты преобразуют территории и становятся настоящими точками роста. При этом цена не является главным фактором, который разделяет жилье по классам. Мы сегодня готовы платить больше за наш комфорт, за опции, которые доставляют счастье именно нам.
Набор опций каждого сегмента зависит от стратегии компании, позиционирования объекта на рынке, внутренних стандартов качества, — говорит Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург».
— Речь идет не только о качестве строительства и материалов, — подчеркнул он. — Здесь подразумевается подход застройщика. Кто-то может ограничиться стандартными нормами по благоустройству, озеленению и обеспеченности детскими площадками, а кто-то сделает ставку на эффективном зонировании территорий и развитии общественных пространств. Помимо локации к базовым требованиям, позволяющим условно отнести объект к тому или иному классу, относят масштаб застройки (проект КОТ или точечная застройка), общее количество квартир, разнообразие планировок, фасады, благоустройство строительные и отделочные материалы, а также инфраструктурное наполнение комплекса (включает в себя парковочные места, коммерческие и социальные объекты, общественные пространства).
— Локация отражается на экономике проекта: затраты на приобретение участка обычно стоят на втором месте после строительства и составляют порядка 30% в общей доле расходов, — говорит Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development. — Затраты на инфраструктуру и благоустройство также закладываются в стоимость квадратного метра: при возведении «стандартного» жилья эти цифры минимальны, с повышением класса эти цифры пропорционально увеличиваются. При повышении класса жилья стоимость увеличивается, что как правило снижает спрос. Также, одним из основных критериев классификации новостройки являются такие параметры, как формат застройки (квартальная застройка с комплексным подходом или точечная), количество квартир в ЖК, разнообразие планировочных решений и видов отделки, применяемые технологии и материалы, наполнение комплекса (от паркингов и коммерческой инфраструктуры до общественных пространств и парков).
Эконом, комфорт, масс-маркет
Девелоперы все чаще стараются позиционировать свои новые проекты в сегменте «комфорт», в то время как доля объектов эконом-класса снижается, уточняет Ольга Трошева. Современные жилые комплексы — это уже не просто жилье, а проекты, улучшающие городскую среду, что отвечает запросу покупателей, которые хотят жить в комфортном и благоустроенном доме с определенным набором инфраструктурных опций.
Как пояснила Мария Ивливева, масс-маркет включает в себя подклассы «комфорт» и «эконом». Если с более дорогими сегментами все более-менее понятно, то провести четкую грань между эконом- и комфорт-классами бывает очень непросто. Поэтому строительная компания может дать любой класс своему строению обозначив их понятием «масс-маркет».
Большинство качественных характеристик дают возможность причислить их к классу комфорт. В то же время, например, цены и местоположение позволяют отнести эти проекты к категории эконом-класса. Именно поэтому, чаще всего отдают предпочтение комфорт классу, с этим связан рост спроса на жилье комфорт-класса и снижение интереса к эконому.
— Строятся дома «эконом» на окраине или в спальных районах города, — поясняет эксперт. Технология строительства — монолитно-каркасная или панельная. Под определением «эконом» подразумевается такой подход к планировке и отделке, когда застройщик не вкладывает значительные средства в стройматериалы и интерьерные разработки. Основные отличия класса «комфорт» от «эконом» — больше парковочных мест, ухоженная придомовая зона, хорошее озеленение, развитая инфраструктура, организованные подъездные пути, пешеходные дорожки, детские площадки.
— С нашей точки зрения, настоящий комфорт-класс — это отдельное машиноместо на каждую квартиру, современные инженерные опции, нетиповая архитектура, привлекательная отделка мест общего пользования, удобные планировочные решения и сбалансированная квартирография без квартир-студий, — говорит Сергей Степанов. — Кроме того, это благоустроенная территория жилого с качественным озеленением, детские и спортивные площадки, общественные пространства для семейного досуга. При этом зачастую опции, характерные для более высокого класса, присутствуют в наших жилых комплексах комфорт-класса. Например, лифт с жилого этажа в подземный паркинг, квартиры с террасами и колясочные в холлах.
— Я лично считаю, что класса «эконом» уже не существует или не должно существовать, — добавляет Максим Жабин. — Можно говорить о стандартном жилье и о классе «комфорт», но во многих регионах России границы между ними размыты. То, что однозначно еще несколько лет назад считалось прерогативой класса «комфорт» — современные лифты, дизайн холлов, улучшенное благоустройство, лучевая разводка в квартирах и многое другое, уже давно и успешно перебралось из «комфорта» в «стандарт».
— Мы специализируемся на строительстве малоэтажных жилых комплексов и считаем, что по совокупности характеристик наши объекты соответствуют наименованию «комфорт-класс», которое законодательно не закреплено, — говорит руководитель отдела продаж специализированного застройщика «Терминал-Ресурс» (малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы») Елена Тян. — Говоря об уровне жилья, обычно учитывают технологию строительства, оборудование и материалы, местоположение, сопутствующую инфраструктуру. Также в процессе мониторинга мы учитываем запросы покупателей и уровень их удовлетворённости. «Образцовые кварталы» возводятся по кирпично-монолитной технологии из сертифицированных энергоэффективных материалов и оборудования.
— Сейчас понятие «эконом-класс» практически ушло из обихода — это объясняется возросшими требованиями современных покупателей и тем, что и большая часть спроса приходится на объекты более высокого сегмента, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС». — Спрос рождает предложение: практически все строящиеся жилые комплексы по качеству и наполнению соответствуют уровню «комфорт». Например, нормой стали закрытые дворы, просторные и светлые входные группы, колясочные и кладовые на первых этажах, уникальный ландшафтный дизайн, площадки для детей разных возрастов. Наша компания не выделяет подкатегорий «высокий комфорт» или «бизнес-лайт». Мы работаем в сегментах «комфорт» и «бизнес».
По словам Руслана Сырцова, рынок недвижимости динамично развивается, появляются современные технологии и материалы, интересные конструктивные и архитектурные решения, новые идеи в развитии общественных пространств. Критерии классификации изменяются, то, что 15 лет назад продавалось как бизнес-класс может уступать по качеству современным новостройкам комфорт-класса.
— Растут покупательские запросы и грамотность: жесткий «эконом» становится неконкурентоспособен, ведь даже покупая жилье в классе масс-маркет, клиенты претендуют на определенный набор опции и не согласны на меньшее, — поясняет эксперт. — По итогам 2020 года на рынке сформировалась тенденция к сокращению доли проектов стандарт-класса и увеличение объема новостроек в категории «комфорт» и выше.
Между комфортом и бизнесом
«Комфорт плюс» или «бизнес лайт» — по сути, это один и тот же класс с разными названиями, который по характеристикам превосходит комфорт-класс, пояснила Ольга Трошева. Эти объекты отличает часто навесной вентилируемый фасад, архитектурное стекло с солнцеотражающим покрытием на балконах и лоджиях, дизайн-проект благоустройства с премиальными сортами растений и другие.
— Сегмент охватывают точечную застройку (в т.ч. у метро) в спальных районах и проекты редевелопмента в статусных локациях города, отдельные проекты в историческом центре, — добавляет Трошева. — В последние годы чаще всего используют наименование «комфорт плюс» и реже — «бизнес лайт». По сравнению с комфорт-классом, «комфорт плюс» и «бизнес лайт» привлекают более обеспеченных клиентов, для которых это — не первая покупка недвижимости.
По словам Сергея Степанова, под знаком «комфорт плюс» могут позиционироваться объекты с большими конкурентными преимуществами перед соседями в той же локации и сопоставимым уровнем цен. Как правило, бизнес-класс подразумевает расположение в престижной локации, относительно небольшие объемы строительства, использование дорогих материалов отделки и инженерии, а также определенные стандарты благоустройства: закрытые дворы, ландшафтный дизайн, охраняемая территория и подземный паркинг.
— Объекты высокого комфорт-класса отличаются особым местоположением, но передовые технологии — главная особенность, — продолжила Мария Ивлиева. — Дома возводятся по кирпично-монолитной технологии с навесным вентилируемым фасадом, что повышает энергоэффективность дома. Стены облицованы керамогранитом, используется солнцезащитное зеркальное остекление. Обязательно запланирован подземный паркинг, усовершенствованы требования к безопасности: видеонаблюдение с максимальной зоной покрытия, пункты охраны, остекленные входные группы, «дворы без машин».
— Пожалуй, главное, что отличает высокий комфорт-класс — уникальный архитектурный проект для каждого жилого комплекса, — говорит она. — Этот сегмент определяет адрес, наполнение, планировки. Создается «третья среда» для общения и отдыха.· Метражи квартир больше, чем в других объектах.·
«бизнес-лайт» — это качественные материалы, современная инженерия, дизайнерские входные группы и функциональные планировки. высокое качество сервиса, круглосуточная служба ресепшн, дизайнерский холл с лаундж-зоной. Формат «бизнес-лайт» — это прежде всего внимание к мелочам. Такие дома — штучный продукт. По формальным характеристикам: в «бизнес-лайт» квартир на этаже немного побольше чем в «бизнесе», они компактнее, высота потолков демократичнее, а локация не всегда в «центральных районах».
— Высокий комфорт и «бизнес-лайт» формировались на основе видения застройщика и понимания, как лучше отстраиваться от конкурентов при продвижении своего объекта, — поясняет Ян Фельдман. — Сейчас в одной локации можно встретить жилые комплексы, которые относят к разным классам, но характеристики их могут быть очень близкими. При этом для элитного жилья, прежде всего, важным критерием остается локация. А вот в объектах класса «комфорт» и «бизнес», а также в образованных от них подклассах важным становится инфраструктурная составляющая проекта, продуманность планировок, инженерная «начинка» здания. Но в конечном счете сам девелопер выбирает к какому классу отнести жилой комплекс.
Все смешалось
Классификация рынку нужна, но она не должна описывать уникальные маркетинговые ходы и уникальные товарные предложения девелоперов, подытожил Максим Жабин.
— Интересно, что разница в себестоимости между «экономом» и «комфортом» достаточно велика, до 40%, а между «комфортом» и «бизнесом» — значительно ниже, до 20%, иногда 10–15%, — говорит он. — Чем выше класс жилья, тем более детально должен быть проработан проект. Клиент, который может заплатить больше, обращает внимание на мелкие детали, дополнительные опции, дизайн гораздо в большей степени, чем на стоимость материалов и оборудования. А вот «бизнес» и «элит» по себестоимость может существенно отличаться. Там к детализации и стоимости добавляется отличие по локации, то есть стоимость земли.
В целом, границы классов жилья становятся все более размытыми и критерии оценки изменяются вместе с развитием рынка, дополнил Дмитрий Ефремов.
— Учитывая скорость изменений и разнородность существующих оценок, мы не видим необходимости в закрепленных стандартах жилья. Каждый проект должен рассматриваться по конкретным характеристикам. Класс жилья уже не является фактором, определяющим качество проекта.
А по словам Яна Фельдмана, на размытость границ сегментирования влияет один общий тренд для всех классов недвижимости — предпочтения покупателей меняются. Поэтому все чаще в проектах комфорт-класса, например, будут появляться опции из сегмента бизнес. Так, новостройка в престижной локации, имеющая хорошие видовые характеристики или выход к водоему, продуманную концепцию, интересную архитектуру и планировки, может быть отнесена девелопером и к классу «комфорт», и к «бизнес-лайт», и к «бизнес».
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
Фото: pixabay.com
Источник: gorodskoyportal.ru
Классовая трансформация
На рынке строящегося жилья Петербурга происходит перераспределение. Доля комфорт-класса последние годы растет, а бизнес-класса постепенно падает. Также появились промежуточные классы — комфорт-плюс и бизнес-лайт. И доля этих сегментов будет только нарастать, предполагают аналитики.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Объем предложения сегмента комфорт в Петербурге на конец 2019 года оценивался в 2,5 млн кв. м
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным Colliers International, объем нового предложения на рынке жилья в классах бизнес и премиум в Петербурге по итогам 2019 года составил 627 тыс. кв. м, что на 17% меньше, чем в 2018 году (758 тыс. кв. м). По мнению экспертов, это ожидаемый результат на фоне высоких показателей 2018 года, когда застройщики активно выводили проекты на рынок, стремясь обеспечить высокую долю продаж в жилых комплексах до вступления в силу поправок в 214-ФЗ.
По оценкам компании ПСК, из всего объема сданной недвижимости в Петербурге в 2019 году (3,4 млн кв. м) на бизнес-класс приходится 10–12%. «Точные метры считать несколько затруднительно, поскольку значительная часть такой недвижимости является бизнес-классом лишь в маркетинговой плоскости. Если принять за ключевой показатель категории стоимость метра, то в 2019 году сдано около 350 тыс. кв. м. По сравнению с прошлыми годами динамика стабильна»,— рассуждает Сергей Мохнарь, руководитель департамента развития ГК «ПСК».
В первой половине 2019 года активность девелоперов планомерно снизилась, однако ближе к концу года показатели ввода стабилизировались: более половины (54%) объема нового предложения в классах бизнес и премиум пришлось на четвертый квартал 2019 года. Такие данные содержатся в исследовании международной консалтинговой компании Colliers International.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», приводит такие данные: «Объем предложения сегмента комфорт на конец года оценивается в 2,5 млн кв. м (+14% за год). Это наибольший сегмент рынка недвижимости в агломерации.
С развитием редевелопмента и усиления присутствия городских территорий в агломерации, доля сегмента комфорт растет ежегодно: с 2016 года доля предложения такого жилья увеличилась с 33 до 57% (в объеме предложения агломерации)». По ее словам, в 2019 году реализовано 2,3 млн кв. м жилья комфорт-класса — на уровне прошлого года (2018 год считается ажиотажным). В 2019 году на рынок выведено новых объектов совокупной площадью 2,6 млн кв. м жилья комфорт-класса — на уровне поглощения. Объем нового предложения на 12% выше прошлого года.
По данным «Петербургской недвижимости», объем предложения в классе бизнес оценивается в 377 тыс. кв. м, за год предложение сократилось на 13%. В 2019 году реализовали 301 тыс. кв. м жилья в бизнес-классе, что на 15% ниже ажиотажного 2018 года. Относительно 2017 года прирост спроса составил 12%. В 2019 году на рынок поступило 209 тыс. кв. м жилья бизнес-класса, это на 42% ниже активного 2018 года. В целом объем пополнения — на уровне спокойных периодов (2017 год).
Ольга Трошева добавляет, что в 2019 году доля сегмента комфорт составила 44% (1,4 млн кв. м). С момента активизации строительства в черте города и развития редевелопмента в популярных районах города объекты комфорт-класса существенно увеличили присутствие на городском рынке, доля таких объектов увеличилась практически вдвое: с 20–30% до 40–50%. «В 2019 году в эксплуатацию введено 289 тыс. кв. м жилья бизнес-класса (9% в объеме ввода по Петербургу). Ввод объектов бизнес-класса на протяжении последних лет стабильный, в среднем 300 тыс. кв. м в год, это 8–10% в общем объеме ввода в Петербурге»,— говорит она.
Одним из ключевых трендов на рынке жилья Петербурга остается редевелопмент: на территории бывших промышленных зон появилась половина всех новых проектов бизнес- и премиум-класса 2019 года. Лидером выступает Московский район (43%): на месте корпусов завода «Хладокомбинат № 1» возводится «Квартал CHE» (ГК «Эталон»), а на территории подстанции «Чесменская» — ЖК «Дефанс» (ГК «Лидер Групп»). Активное освоение территории продолжается также на площадке молочного завода «Петмол».
Благодаря реализации крупных проектов редевелопмента самая большая доля (39%, или 226 тыс. кв. м) в новом предложении бизнес-класса также принадлежит Московскому району, говорят в Colliers International Еще один масштабный проект реализуется на намывных территориях Васильевского острова: в июне 2019 года группа ЛСР вывела здесь в продажу ЖК «Морская набережная». В премиум-классе основной объем нового предложения сконцентрирован на Петровском острове (64%). Еще четверть жилья (24%) появилась в набирающем популярность Адмиралтейском районе, в том числе — клубные дома «Артхаус» от компании «Красная стрела» и «Идеалист» от компании RBI.
Сергей Мохнарь рассуждает: «В 2019 году сегмент бизнес-класса, как и ожидалось, показал рост. Покупательский интерес увеличился в среднем по рынку на 6%. Бизнес-класс чувствует себя лучше всех остальных сегментов, и, если не произойдет каких-либо общеэкономических сдвигов, рост на 5–6% в год сохранится вплоть до 2025 года».
Лайт-формат
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, замечает:«Еще два года назад ключевыми локациями премиум-класса были Петроградская сторона и район Старо-Невского проспекта. Однако расширение ареала классов жилья происходит стремительно. Локации эконом-класса перерастают в класс комфорт. В свою очередь, комфорт постепенно переселяется в бизнес-класс, а участки для бизнес-класса приобретают черты премиальных. В этих условиях выигрывают дальновидные игроки, способные предугадать меняющиеся и растущие вместе с классами потребности своей целевой аудитории, просчитать потенциал локации».
А вот у Евгения Богданова, основателя проектного бюро Rumpu, иное мнение относительно перспектив бизнес-класса: «Жилье комфорт- и бизнес-класса активно вводилось девелоперами и будет вводиться какое-то время. Однако в дальнейшем объем ввода эконом- и комфорт-класса, а также вечно стабильной «элитки» сохранится, а вот бизнес-класса — сократится во всех городах, кроме, пожалуй, Москвы. Что-то мне подсказывает, что от жилья бизнес-класса со временем откажутся: его просто доудешевляют до того, что он превратится в комфорт из-за замены всего и вся — материалов, технологий и т. д. Этот процесс широко шагает по стране, падает покупательная способность, относительно стабильной она остается только в экономе — вот к нему, минуя комфорт-класс, и полетит наш еще недавний бизнес-класс».
Другие эксперты тезис о трансформации классов жилья подтверждают, хотя не могут согласиться с интерпретацией господина Богданова.
Согдиана Алиева, руководитель отдела продаж новостроек агентства недвижимости ЭВО, отмечает: «Если говорить о ситуации в данных сегментах рынка недвижимости в целом, то за последние два года качество жилья только улучшается. Застройщикам приходится подстраиваться под запросы будущих жильцов. Сейчас доступное жилье обладает всеми характеристиками комфорт-класса. Люди стремятся улучшать свои жилищные условия, в результате между сегментами бизнес и комфорт появился новый тип жилья — бизнес-лайт».
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС», также подтверждает мысль о том, что уже достаточно заметный объем проектов сконцентрирован в промежуточном сегменте, который обозначается как комфорт-плюс или бизнес-лайт. «Это жилые дома с более удачным расположением, видовыми характеристиками и с теми деталями, которые комфорт-классу ранее не были присущи. Комфорт-класс в городе развивается в направлении бизнес-класса. В проектах появляются высокие потолки во всех квартирах или на последних этажах, большие окна или витражное остекление, французские балконы, террасы, авторский ландшафтный дизайн, нетиповые интерьеры холлов. В бизнес-классе теперь становится все более важной эксклюзивная концепция, вау-эффект, новинки в планировках, дизайне общих зон»,— говорит она.
Цены растут
На конец 2019 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в экспозиции в проектах бизнес-класса увеличилась на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года и составила 171,7 тыс. рублей за квадратный метр, говорят в Colliers International. В проектах премиум-класса показатель вырос на 9% и в абсолютном выражении достиг 221,4 тыс. рублей за квадратный метр. Максимальный прирост стоимости за год был зафиксирован в Московском (+13%) и Адмиралтейском (+11%) районах. Рост цены обусловлен несколькими факторами. Среди ключевых — переход застройщиков на проектное финансирование, где ставка по кредиту может достигать 15%, а также рост спроса со стороны покупателей и повышение строительной готовности проектов.
Владимир Гаврильчук, генеральный директор ГК «Адвекс Недвижимость», говорит: «Цена на жилье класса комфорт выросла на 10–15% и в среднем составляет 120–130 тыс. рублей за квадратный метр, в бизнес-классе — 165 тыс. рублей и выше».
Госпожа Трошева посчитала, что средняя цена сегмента комфорт в Петербурге составляет 121,9 тыс. рублей за квадратный метр, в пригороде — 86 тыс. рублей (прирост с начала 2019 года — 6,2 и 6,4% соответственно). Удорожание в сегменте — ниже общерыночного. «В бизнес-классе средняя цена составила 183,3 тыс. рублей за квадратный метр. С начала года изменение по классу составило 9,3%»,— приводит она данные. Госпожа Трошева напоминает, что в период 2015–2017 годов цены на рынке первичной недвижимости практически не росли (были ниже официальной инфляции). С 2018 года начался планомерный рост. «Мы ожидаем, что в текущем году рост цен продолжится, но он уже будет не столь стремительным, а в пределах инфляции»,— говорит госпожа Трошева.
Важным сигналом для отрасли, по словам Елизаветы Конвей, стало заметное оживление земельного рынка в конце 2019 года. «Всего за прошедший год девелоперы приобрели 45 га земли, при этом активнее всего земельный банк пополняли федеральные и региональные игроки — ГК «Пик», Glorax Development и «Аквилон Инвест», на сделки которых пришлось около 50% площадей»,— добавляет она.
Широкая целевая аудитория
«Спрос на комфортное жилье в продуманных и качественных проектах растет, несмотря на рост цен. Покупатели за счет снижения ставки по ипотеке имеют возможность выбрать жилье большей площади, лучшей локации и с большим количеством опций. Основной спрос в прошлом году выпал на проекты в Приморском, Василеостровском и Выборгском районах»,— перечисляет Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».
Господин Мохнарь отмечает, что в бизнес-классе тенденция сокращения метража средней покупки значительно замедлилась. Сейчас этот показатель находится, по его словам, на уровне 65 кв. м. «У бизнес-класса на данный момент самое большое число групп целевых аудиторий: выходцы из обширного вторичного рынка, иногородние покупатели, долгосрочные инвесторы, молодежь и зрелые люди. Все большую долю среди покупателей составляют люди, занятые в IT,— в одной из немногих отраслей, которая растет как количественно, так и по части средней зарплаты. Наконец, все районы массовой застройки на окраинах города и даже за КАД являются местом жительства потенциальных покупателей недвижимости бизнес-класса. Сегмент обеспечен спросом со стороны как внутренних мигрантов, так и переезжающих в Петербург из других городов»,— рассуждает глава департамента развития ПСК.
Он добавляет, что комфорт-класс сегодня на рынке занимает около 60% от всего объема. «По сравнению с прошлым годом каких-либо значительных отклонений нет, но есть постепенное наращивание доли. Сегмент комфорта составляет хорошую конкуренцию эконому на фоне снизившейся стоимости ипотеки и запуска многочисленных спецпрограмм для разных категорий заемщиков. На сегмент влияет и тот факт, что недорогих пятен под застройку все меньше. Поэтому перспективы самого недорогого жилья в черте города почти не просматриваются, а его место постепенно полностью займет комфорт-класс. В этом сегменте спрос будет напрямую связан с доступностью ипотеки»,— рассуждает господин Мохнарь.
Госпожа Конвей подтверждает эту тенденцию: «Комфорт-класс является преобладающим на рынке возводимого жилья Петербурга: на него приходится более половины объема строительства, и показатель продолжает расти. Во многом это объясняется снижением предложения жилья эконом-класса. Спрос на него высокий, а предложение пополняется медленно. Промышленный пояс «развязывается», локации развиваются и становятся более привлекательными, в них заходят крупные девелоперы и формируют новые кварталы с собственной социальной инфраструктурой. Тот же тренд подталкивает выкококлассные сегменты: сейчас на долю жилья бизнес-класса и выше приходится около 15%, тогда как всего пять лет назад показатель не превышал 10%»,— замечает госпожа Конвей.
В пресс-службе группы ЛСР заявили: «Ключевой тенденцией в 2019 году стало выравнивание спроса: ажиотаж, который мы наблюдали в 2018 году, сошел на нет. Сегодня востребованы качественные проекты, при этом доля тех, кто предпочитает жилье с чистовой отделкой, растет не только в сегменте комфорт, но и бизнес. По нашим исследованиям, самые перспективнее районы Петербурга — Приморский (средняя стоимость «квадрата» — 112 тыс. рублей, за последний год цены выросли на 12%), Красногвардейский (100 тыс.), Василеостровский (123 тыс.), Московский (121 тыс.), Невский (118 тыс.). Именно в этих районах предпочитают приобретать недвижимость те, кто рассматривает покупку квартиры в комплексах класса комфорт и бизнес».
Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate, отмечает, что комфорт- и бизнес-класс чувствуют себя более стабильно в условиях изменения законодательных норм и экономических потрясений. «Конечно, вступившие в силу поправки в 214-ФЗ привнесли свои изменения на рынок девелопмента жилой недвижимости, но игроки начинают подстраиваться под новые правила — девелоперы, банки, инвесторы. Например, предложение Сбербанка по ипотеке в 1% для клиентов с детьми для покупки недвижимости, которая строится с применением эскроу для расчетов по всем договорам долевого участия. Конечно, программа имеет большой объем обязательств и ограничений, но ее можно считать одним из первых шагов, который позволит найти варианты работы в новых условиях. Девелоперам такой инструмент поможет стимулировать продажи, например, на многоквартирные лоты или менее ликвидные квартиры»,— резюмирует господин Лазутин.
- «Недвижимость. Итоги года». Приложение №35 от 27.02.2020, стр. 17
Источник: www.kommersant.ru
Бизнес-класс: критерии меняются
Критерии классификации объектов недвижимости со временем меняются. Так, эксперты говорят, что сегодня бизнес-класс уже не тот, что два-три года назад. «Разумная Недвижимость» спросила профессионалов рынка, согласны ли они с этим утверждением.
Исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева:
– Согласна с тем, что бизнес-класс сегодня уже не такой, каким был 2-3 года назад. Сейчас он максимально приближен к комфорт-классу, который за последнее время стал более приличным, заметно вырос в оснащении. Зачастую в настоящее время нельзя чётко разделить, где комфорт-класс, а где бизнес-класс.
Взять, например, наш ЖК на Серебристом бульваре 19.
Проект выполнен по всем критериям бизнес-класса: потолки 3 метра, закрытый двор, видеонаблюдение, консьерж, дорогая архитектура, кирпичная кладка. Удачная квартирография: в доме всего 102 квартиры, по 6 на этаже. Однако из-за того, что в проекте есть небольшие студии, нас относят к классу «комфорт плюс». Только из-за этого ЖК позиционируется не как бизнес-класс, а как дом с повышенной комфортностью.
Бизнес-класс обладает рядом обязательных характеристик. Во-первых, это транспортная доступность – недалеко от метро, не более 1 км. Во-вторых, расположение в центральных районах с развитой инфраструктурой. Исходя из предпочтений покупателей высоких сегментов, жилой комплекс бизнес-класса не может располагается «на выселках», в спальном районе. В таком случае новостройка не будет соответствовать требованиям клиентов.
В-третьих, соотношение помещений, понятие «клубности». Дом, в котором запроектировано 150 квартир вполне может позиционироваться в бизнес-классе, где 1000 квартир – нет. Новостройки бизнес-класса всегда были локальными, уникальными, сбалансированными. К нему по определению не могут относиться многоквартирные дома. Должно быть меньше людей и меньше этажей.
В-четвертых, квартирография должна быть без 25-метровых студий. Да, это могут быть небольшие квартиры со свободными планировками от 40-50 метров, но не студии в их прямом значении.
В-пятых, высота потолков должна быть от 3 метров. Если вам предлагают ЖК с потолками 2,8 м и кучей студий или более 5-6 квартир на этаже – это псевдобизнес-класс, его можно отнести максимум к «комфорт плюс».
Все эти критерии для профессионалов понятны, но потребитель зачастую не понимает тонкостей и считает, если в рекламе многоквартирного дома в спальном районе написано, что это бизнес-класс, то, значит, так оно и есть. На самом деле ничего хорошего в этом нет.
Директор по маркетингу «Главстрой Санкт-Петербург» Ян Свояволя:
– Дискуссии о формировании единых критериев классности жилых комплексов ведутся постоянно, но пока каждый девелопер применяет собственную классификацию. Набор опций зависит от стратегии компании, позиционирования объекта на рынке, внутренних стандартов качества. Речь идёт не только о качестве строительства и используемых материалах при возведении дома, в отделке квартир и мест общего пользования. Здесь подразумевается подход застройщика к созданию качественной среды проживания в новых жилых районах.
Кто-то может ограничиться стандартными нормами по благоустройству, озеленению и обеспеченности жилых комплексов детскими площадками, а кто-то сделает ставку на эффективном зонировании территорий и развитии общественных пространств. Так, в районах новой застройки появляются благоустроенные набережные и парки, удобные пешеходные зоны и велодорожки, спортивные объекты и площадки для проведения различных активностей – ярмарок, фестивалей, театральных представлений.
Руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре:
– Вряд ли можно сказать, что критерии бизнес-класса существенно изменились. Наблюдается другая тенденция – в последнее время появился промежуточный сегмент между жильем «бизнес» и «комфорт». Это варианты «бизнес-лайт» или улучшенный «комфорт» – жилые комплексы, в которые включаются качественные характеристики высокого класса, но по ряду критериев они не могут относиться к «бизнесу». К примеру, это проекты в хорошей локации, но с более доступным предложением квартир, или объекты высокого качества, но в локациях массовой застройки (транспортная доступность объекта при этом должна оставаться на высоком уровне).
Директор по развитию «Мир Квартир – Элит», эксклюзивный брокер коттеджного посёлка GORKI Village Лариса Инченкова:
– На наш взгляд, корректнее говорить не о 2-3 годах, а о сроке в 4-5 лет. Именно тогда рынок активно выкристаллизовывал бизнес-класс как новый продукт.
В это время в сегменте загородной недвижимости стали появляться новые экологичные локации с тематическим уклоном коттеджных посёлков (не Солнечное и Репино). Бизнес-класс здесь, наконец, обрёл своё лицо, переняв всё самое доступное из премиум-класса. Например, очень качественную проработку визуальной части дома: общих холлов, увеличенные потолки высотой 2,8-3 метра и до 3,5 метров на последних этажах, увеличенные окна с французскими балконами, авторские фасады от проектировщиков, которые ранее работали только с премиум-сегментом.
В загородных домах по аналогии с люксовыми индивидуальными домами из материалов победили клееный брус и газобетон, обязательным стало присутствие большой площади остекления и второго света. Практически при тех же решениях премиум-класс применяет максимально натуральные материалы, с весомой, если не сказать подавляющей частью импортного производства, а бизнес-класс ориентируется на чуть более доступные материалы (например, вместо мрамора – керамогранит). Таким образом, снижается себестоимость, а заодно и цена квадратного метра.
По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.
Источник: razned.ru
