Есть такое изобретение российского рынка элитной недвижимости — клубный дом. Вроде бы все интуитивно понимают, о чем речь, но когда дело доходит до четкого определения, возникают вопросы. Сколько этажей? Сколько квартир? Кто живет?
В попытке ответить на них мы внезапно открываем противоречивую эволюцию этого формата элитного жилья: в 2010-х клубных домов стало мало, многие из них увеличились в размерах, а социальный контингент размылся. Почему это произошло, есть ли новые альтернативы и где их искать?
Чувство локтя класса люкс
«Первое правило клуба» — клуб не для всех, особенно если речь идет о клубном доме. В нем не бывает много соседей, а значит, и квартир. Первое поколение успешных россиян, как и почти все их соотечественники, вышло из «панельной шинели» массовой советской застройки, где о понятии приватности никто не знал. Поэтому желание молодой элиты жить уединенно было органичным. Но потом что-то пошло не так.
15 лет назад риелторы писали, что в клубном доме должно быть не больше 20 квартир. Тремя годами позже, на излете «золотых нулевых», клубные дома уже разрослись до 40 квартир. В межкризисный период (2009–2014) стандарт клубного дома сохранялся на уровне 30–40 квартир, но уже только в методологии риелторов, да и то только для самых дорогих представителей вида. А потом грянул второй кризис, и мерки «клубности» вновь сдвинулись к «массовости». Одна из риелторских компаний в 2016 году допускала наличие в клубном доме до 70 квартир, хотя отмечала, что на рынке так позиционируются даже комплексы на 140 квартир.
Жилье для миллионеров. Обзор премиум класса: Клубный дом Река и ЖК Событие
Для понимания: представьте себе четырехэтажный дом с тремя подъездами. Всего в таком здании около 30 квартир. В общем, назвать такой дом небольшим уже нельзя, и едва ли жители первого подъезда знакомы с соседями из третьего. А между тем сегодня застройщики называют клубными новостройки, насчитывающие 70, 80 и даже 140 квартир.
Неужели покупатели элитного жилья соскучились по чувству локтя, а застройщики пошли им навстречу?
География элитного уплотнения
Предпосылкой кризиса клубного формата стал земельный голод в ЦАО. В середине 2010-х застройщики элитного жилья начали активно осваивать новые локации, когда стало ясно, что «золотая миля» почти застроена. Большие площадки (часто на месте старых фабрик) располагали девелоперов строить много, а кризис, сделавший покупателей «элитки» более экономными, заставлял строить плотно.
Тогда на рынке появились крупномасштабные элитные комплексы, больше напоминающие жилые массивы Новой Москвы по количеству квадратных метров на гектар, хотя все остальные атрибуты элитного жилья в них сохранились. В таких комплексах могло быть 200–300 квартир. Сейчас в Москве насчитывается 53 проекта элитных новостроек, а число квартир в них — около 5,4 тыс. Нетрудно подсчитать: в среднем на каждый жилой комплекс приходится 103 квартиры.
Однако такое положение дел наблюдается не везде. Камерные элитные новостройки, в частности клубные дома, можно найти в старинных и наименее затронутых индустриализацией и современной застройкой районах. Возьмем для сравнения вторую по количеству элитных новостроек локацию — Большое Замоскворечье, состоящее из районов Якиманка и Замоскворечье, но исключим «вещь в себе» — специфический Балчуг. На десять оставшихся в этих границах элитных новостроек приходится 539 квартир, то есть в среднем по 54 квартиры на один комплекс, что наводит на мысль: если и искать что-то клубное, то здесь.
Клубный дом «Vitality» от Larus Capital. Новостройка бизнес-класса. Жизненная сила ЖК «Vitality»
За годы массового элитного строительства новые масштабные комплексы стали антикризисным продуктом девелоперов дорогого жилья, оттянувшим внимание покупателей от более традиционных камерных домов, которые остались в меньшинстве. В Москве насчитывается 15 проектов новостроек клубного формата (не более 30 квартир), а всего в элитном сегменте 53 комплекса.
Клуб или элитный коливинг?
Итак, с габаритами и количеством клубных домов ситуация ясна. А что с социальной однородностью, которая составляет основу «клубности»?
Поскольку клубные дома были самыми дорогими вариантами элитного жилья, рыночный механизм автоматически формировал социальную среду, однородную как минимум по уровню достатка. Однако далеко не все резиденты видели среди членов клуба, скажем, звезд шоу-бизнеса, которые тоже могли позволить себе такой формат жилья.
Поэтому на заре эпохи клубных домов нормальной практикой считался кастинг среди потенциальных резидентов. Первые претенденты на вселение часто были тесно связаны с застройщиком. Они формировали высокий «ареопаг», который подбирал будущих соседей среди знакомых, родственников и партнеров по бизнесу.
Сейчас ситуация поменялась. Девелоперы конкурируют за каждого покупателя, лишь бы у него были деньги. Об этом свидетельствует расширение линейки предложения в клубных домах. В одном из проектов такой новостройки есть крохотные по меркам элитных объектов квартиры по 44 кв. м (говоря проще, «однушки»), в другом — по 56 кв. м (тесноватые «двушки»).
Более того, иногда застройщик может «нарезать» не находящие спроса большие квартиры на маленькие, даже студии. Между тем элитные дома обычно наполовину состоят из квартир с тремя и более комнатами площадью от 100 кв. м. Что все это значит на практике?
Если раньше клубный дом был местом обитания нескольких похожих по составу и образу жизни больших семей, то сегодня эти резиденты внезапно могут обнаружить среди соседей, скажем, обеспеченных арендаторов, приезжающих время от времени в Москву по делам; детей таких же солидных семейств, которым дали возможность пожить отдельно; прагматичных айтишников или криптовалютчиков, которым нужен небольшой запасной аэродром в центре, и т. д. Нетрудно догадаться, что образ жизни у этих персонажей разный и конфликты с соседями возможны.
Якиманка: от клубных домов к клубным кварталам
Впрочем, в 2010-е годы рынок выработал альтернативу выхолощенному клубному формату и циклопическим жилым комплексам. Условно такие объекты называют клубными кварталами.
Обычно речь идет о нескольких небольших среднеэтажных (до семи этажей) особняках на закрытой территории, объединенных единой архитектурной идеей. В отличие от отдельно стоящих клубных домов они образуют приватный квартал. Такой формат решает несколько задач.
Во-первых, клубный квартал небольшой и включает от 2–3 до 20–40 квартир на дом. В итоге жители каждого особняка получают желанную приватность, которая была бы невозможна, если бы их жилища объединили в одном корпусе на 200–300 квартир.
Во-вторых, есть плюсы крупного комплекса. Застройщик может заселить достаточное число покупателей, чтобы инфраструктура квартала была рентабельной, отчего выигрывают сами жители. Практика показала, что, скажем, бассейн или фитнес-студия в клубном доме на несколько квартир хронически не окупается. В клубном квартале число резидентов достаточно для существования таких объектов.
В-третьих, что касается социальной среды, то небольшой квартал формирует приватный социальный микрокосм — житель прогуливается по внутренней улице или устраивает день рождения в клубном сквере, зная, что вокруг только соседи.
В-четвертых, есть и эстетический плюс: клубный квартал создает однородное архитектурное пространство, так как облик всех домов, а также прилегающих территорий подчинен единой концепции. Между тем из окон клубного дома мог открываться вид на неприглядную хрущевку, стеклянный офис или аляповатый особняк в лужковском стиле (а иногда на все это сразу).
Наконец, клубный квартал практически всегда предполагает закрытое придомовое пространство – сквер, променад или даже парк, тогда как у точечно «посаженного» в старые дворы клубного дома могло не быть даже детской площадки.
Где искать такие проекты?
Прежде всего нужно обратить внимание на старинные районы южной части центра Москвы. По данным ЦИАН, в 2017 году Якиманка становилась лидером по количеству квартир в клубных домах. Сейчас этот район лидирует по числу клубных кварталов. Здесь реализуются три такие новостройки. Еще два объекта есть в соседнем Замоскворечье и по одному — в Тверском районе и Хамовниках.
Почему клубных кварталов много в Большом Замоскворечье?
Возможно, причины исторические: сложившаяся здесь застройка достаточно плотная и невысотная, поэтому построить очередной «муравейник», пусть даже элитный, сложно. Также в этой локации столетиями складывался камерный формат жилья — здесь сохранились десятки дворянских усадеб, купеческих особняков и небольших доходных домов, в то время как север Москвы подвергся сначала джентрификации, а потом и «пролетаризации». Судя по новым проектам, клубные традиции на Якиманке и в Замоскворечье все еще в тренде.
Источник: www.kommersant.ru
Клубные дома: кто и почему покупает квартиры на 20-30% дороже рынка
Словосочетание «жилой комплекс» давно и плотно вошло в нашу жизнь. Все хорошо знают, что это такое. Другое дело — клубные дома. Есть ли чёткое определение у этого понятия? Какие преимущества есть у клубной недвижимости и сколько за них придётся платить?
Портал Novostroy с помощью экспертов рынка недвижимости нашёл ответы на все эти вопросы.
Словосочетание «жилой комплекс» давно и плотно вошло в нашу жизнь. Все хорошо знают, что это такое. Другое дело — клубные дома. Есть ли чёткое определение у этого понятия? Какие преимущества есть у клубной недвижимости и сколько за них придётся платить?
Портал Novostroy с помощью экспертов рынка недвижимости нашёл ответы на все эти вопросы.
ЖК «Look club house»
Novostroy: Что такое клубные дома? Валерия Мороз, руководитель департамента Moscow Sotheby’s International Realty: Клубные дома – самый дорогой сегмент на рынке недвижимости. Это эксклюзивные проекты, где покупатель платит не только за кв.м, но и за приватность, безопасность и окружение.
В основном клубные дома расположены в дорогих центральных локациях с хорошей экологией и тихим окружением. Как правило, это малоэтажные комплексы с авторской архитектурой и небольшим количеством квартир (до 40 лотов).
У них всегда есть своя частная огороженная территория и отсутствуют коммерческие помещения – то есть на территорию клубного дома можно попасть исключительно по приглашению. Юрий Нарвин, CEO и основатель DUGA Real Estate Branding: Клубным домом называют элитную недвижимость, построенную в престижном районе. Это дома, в которых обычно мало квартир – до 50-60, а иногда и 20.
Соответственно, в таких проектах мало жителей. Здесь собирается очень однородная аудитория с общим социальным статусом, нередко это коллеги и друзья. При этом все объекты инфраструктуры доступны только для жильцов дома. Бывает, что клубными домами называют проекты премиум-класса, где больше 150-200 квартир. Однако это очень спорный тезис.
Такие дома уже сложно назвать клубными, поскольку обеспечить в них соответствующую «клубность» уже невозможно. Большой ЖК с тысячей квартир рассчитан на более широкую целевую аудиторию, которая гораздо менее однородна, там нет и не может быть персонального подхода. Клубный дом чаще всего относится к премиум-сегменту, хотя есть клубные дома и бизнес-класса, но их гораздо меньше.
Novostroy: Что отличает клубные дома от обычных жилых комплексов? Александр Козлов, исполнительный директор «РУСИЧ Недвижимость»: Основное отличие клубных домов от типовых ЖК — это камерность, под которой подразумевается небольшое количество квартир (в среднем до 25-30) и отсутствие доступа на территорию посторонних людей.
В клубных домах не размещаются салоны красоты, кафе, офисы. То есть любой внешний трафик большого количества людей полностью исключён. Алексей Шильников, директор по продукту «Мой дом онлайн»: Клубный дом от обычных жилых комплексов, и даже элитных и комфорт-класса, отличается тем, что жильцы в нём получают комплекс сервисного обслуживания.
То есть внизу существует специальная сервисная служба, которая заточена на то, чтобы максимально облегчить быт жильцам клубного дома. Сотрудники принимают различные заявки на услуги (химчистка, прачечная, доставка и другие). Чем-то такой подход напоминает отель, где для комфортного пребывания гостя продумано и предусмотрено всё, до мелочей.
Валерия Мороз: Обязательно наличие отдельного паркинга. Интересный нюанс: для владельцев пентхаусов выделяется отдельный уровень/зона паркинга с большим количеством парковочных мест и зоной отдыха для водителей, а также есть частный лифт, который ведёт напрямую в резиденцию. Качество отделки – ещё одна отличительная черта клубных домов.
Используются только премиальные материалы самого высокого качества, при этом во многих проектах есть опция заказа индивидуального дизайнерского интерьера по запросу клиента. В домах интегрированы современные инженерные системы, включая очистку воздуха и воды.
Важно отметить, что в клубных домах очень высокий уровень безопасности – даже для записи на просмотр потенциального клиента проверяет служба безопасности. Более того, в некоторых домах перед оформлением сделки необходимо будет пройти собеседование с Советом дома, который формируется из соседей, уже купивших недвижимость.
Круглосуточный консьерж-сервис – пожалуй, один из самых отличительных элементов клубных домов. Это не просто охрана, которую мы привыкли видеть в комплексах бизнес-класса, а именно профессиональный консьерж, решающий задачи жителей.
Часто клубные дома создаются в коллаборации с премиальными брендами: например, в Москве уже есть проекты от Bulgari, Armani и Lalique. Novostroy: Кто чаще всего покупает жильё в клубных домах? Валерия Мороз: Так как в клубных домах особенно ценится приватность, то общие данные о целевом клиенте не разглашаются – в некоторых проектах даже подписывают NDA о неразглашении.
Если говорить о поведенческих характеристиках, то это, преимущественно, люди с очень высоким уровнем дохода и выраженной потребностью к высокому качеству жизни. По возрасту, семейному положению или роду деятельности обобщить жителей очень сложно – все кейсы абсолютно разные, без выраженных тенденций.
Александр Козлов: Зачастую собственники квартир и проживающие в клубных домах живут и работают в одной социальной среде. Это топ-менеджеры, владельцы и совладельцы крупного бизнеса, банков, промышленных холдингов. Как правило, эти люди живут на несколько стран.
Поэтому выбирают проживание в домах, где уровень безопасности, комфорта и сервиса находится на очень высоком уровне и приближен к мировым стандартам. Юрий Нарвин: Аудитория клубной недвижимости — это, прежде всего, платёжеспособные люди, которые ценят свою приватность и комфорт. Они имеют возможность и готовы за это платить дополнительные деньги.
Обычно в клубном доме живут люди, составляющие комьюнити, объединённое общими ценностями, стилем жизни, профессией. Это могут быть спортсмены, чиновники, политики, бизнесмены, селебрити из определённого сегмента шоу-бизнеса.
Novostroy: Как отличается стоимость квартир в клубных домах от средней по рынку? Юрий Нарвин: Обычно стоимость клубной недвижимости выше на 20-30%, чем среднерыночная стоимость квартир в ЖК премиум-сегмента. Как правило, клубный дом имеет непросто уникальную архитектуру, дизайн и удобное месторасположение, но и набор дополнительных сервисов: консьерж-сервис, персональный паркинг, благоустроенные места общего пользования — холлы, террасы, детские площадки. Всё это входит в его стоимость.
Упомянутые организации
Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group: Стоимость квартир в клубных домах выше среднерыночной цены в аналогичном сегменте на 10-15%. Разница обусловлена распределением стоимости земельного участка, благоустройства и технологий на меньшее количество квартир.
Взамен покупатели получают продуманную до деталей концепцию, приватность и камерность дома, которых так не хватает при массовой квартальной застройке. Валерия Мороз: Стоимость отличается очень сильно.
Если сравнивать квартиры в элитных жилых комплексах, с хорошей локацией и премиальной отделкой, то рыночная стоимость не превышает 2 миллионов за кв. м в самых престижных лотах. В то же время в клубных домах (находящихся на этапе строительства или недавно сданных в эксплуатацию) стоимость квартир варьируется от 2 до 5 млн рублей за кв. м. Разумеется, общая стоимость объекта сильно зависит от площади и отделки.
Novostroy: Есть ли разница в стоимости коммунальных услуг для жильцов клубных домов в сравнении с обычными ЖК? Валерия Мороз: Стоимость обслуживания клубных домов, в которую как раз входит вся инфраструктура, консьерж-сервис и безопасность, значительно отличается. Если в комплексах бизнес- и премиум-класса эта сумма варьируется от 100 до 200 рублей за кв. м, то в клубных домах стоимость обслуживания в среднем начинается от 500 рублей за кв. м. Алексей Шильников: Конечно, оплата дополнительного сервиса ляжет на жильцов комплекса. Кроме того, нужно понимать, что на первом этаже сократится площадь, которую можно было бы использовать в качестве бытовых помещений. Зато появится непросто зона консьержа, а своеобразный сервисный блок, где гости могут дождаться хозяев квартир или получить пропуск на этажи, а жильцы смогут решить все свои проблемы.
Статья по данной теме 29 октября 2021
Рынок новостроек постепенно трансформируется. Появляется все больше опций в квартирах и во дворах, которые делают жизнь еще комфортнее. Элитный рынок, несмотря на свою специфичность и консерватизм, также не чужд инновациям и современным технологиям.
Источник: www.novostroy.ru
Тренд на комфорт: что такое клубные дома и за что их полюбили нижегородцы
Принято считать, что любой клубный дом — это в первую очередь очень компактный жилой комплекс, рассчитанный на несколько десятков семей. На самом деле это понятие куда более тонкое, и основная суть кроется в его названии. Жители таких домов — это своего рода единомышленники, «члены клуба», для которых важны уют, приватность и безопасность.
В последние годы Нижний Новгород захлестнул тренд на клубные дома. Они появляются в лучших локациях, а основой для их облика становятся дизайн-проекты ведущих архитектурных бюро. Постройки такого типа можно по праву считать визуальными точками притяжения, кроме того, они формируют городскую среду будущего. Рассмотрим основные черты клубного дома на примере проекта девелопера «Yunika», который возводит новый объект на улице Белинского. В проекте под названием «Резиденция» все продумано до мелочей — от умных систем до индивидуальных кладовых на парковочном уровне.
В своей тарелке
На заре становления рынка элитной недвижимости купить квартиру в клубном доме мог не каждый. С потенциальными жильцами даже проводились собеседования. Сегодня эта практика забыта, однако жильцы клубных домов так или иначе образуют единую среду. Фактором отбора здесь служит не только ценник, но и другие параметры — география, конкретная локация, конфигурация жилья.
«Резиденция» строится на улице Белинского, в пяти минутах ходьбы от площади Горького. Основные учреждения и организации также расположены в шаговой доступности — особенно это актуально для тех, кто работает в самом сердце города.
Клубный дом будет состоять из двух домов бизнес-класса. Предусмотрена разная этажность в зависимости от конкретного корпуса — от 7 до 13 этажей. Площадь самой компактной квартиры в доме будет составлять 37 м², а самой просторной — 101 м². На каждом этаже будет по пять квартир, всего их запланировано 180 в первом доме и 144 — во втором.
Дом спроектирован так, чтобы каждый житель чувствовал себя в безопасности и комфорте, когда находится на территории «Резиденции». Двор дома скорее захочется назвать «своим местом», а не просто «зоной общего пользования», как это бывает в массивных жилых комплексах.
Каждый метр — в дело
Среднестатистическому жителю клубного дома не близка идея хранения вещей в углу или на балконе. Застройщик предусмотрел это, поэтому на парковочном уровне «Резиденции» будут располагаться индивидуальные кладовые. Их, как и сами парковочные места, можно будет приобрести по желанию. Перемещать вещи между кладовой и квартирой тоже станет проще — лифт будет следовать с этажа прямо в паркинг, что сэкономит драгоценное время и позволит потратить его на действительно приятные занятия.
Источник: www.domostroynn.ru
