Кому нужен посредник в бизнесе

В покупке бизнеса не всё просто. Существует ряд сложностей, связанных с ситуацией на рынке, юридическим оформлением, ценообразованием и т.д. Чтобы не прогадать, рекомендуется обращаться к профессиональным посредникам.

Итак. Вы решили купить готовый бизнес. Однако не всё так просто, как может показаться на первый взгляд. Существует целый ряд сложностей с реализацией этой идеи и заключаются они в следующем:

1. Ситуация на рынке самого готового бизнеса как товара

Рынок купли/продажи готового бизнеса в России ещё очень молод и не сформирован. Большинство людей, связанных с малым и средним бизнесом даже не догадываются о существовании самой возможности купить или продать принадлежащий им бизнес. Также пока не существует устоявшихся и общепризнанных стандартов по купле/продаже бизнесов, в отличие, например, от рынков ценных бумаг или недвижимости. На рынке существует очень мало профессиональных консультантов, способных оказать все виды консультационных или посреднических услуг участникам сделки. Хотя в интернете и насчитывается более 80 сайтов специально посвящённых данной проблематике, профессиональными из них можно назвать лишь несколько.

Посредники в бизнесе: добро или зло

Вышеуказанные проблемы являются временными и исчезнут сами собой по мере становления рынка и взросления самих компаний- консультантов. В общем же сегодняшнюю ситуацию на рынке готового бизнеса можно описать как ситуацию неудовлетворённого спроса, отсутствия необходимого количества качественного предложения в условиях недостаточной юридической прозрачности сделки.

2. Юридические сложности

Как уже отмечалось выше, готовый бизнес – это налаженная схема получения прибыли, это уже работающий в плюс и приносящий стабильный доход бизнес. Но как подтвердить ликвидность предлагаемого к продаже бизнеса?

В условиях высокого налогообложения официальная бухгалтерия малых и средних фирм не может дать хоть сколько-нибудь существенного представления о реальном положении финансовых дел в компании. Продавцы, как правило, не готовы вместе с потенциальными покупателями, даже после внесения последними задатка, впускать к себе посторонних людей «за прилавок», и демонстрировать работу с кассой.

В большинстве случаев приходится прибегать к альтернативным приёмам подтверждения прибыли. Например, очевидно, что автостоянка может заработать деньги только на охране въезжающих на её территорию машин. Известно также, сколько стоит один час стоянки и количество машин, которое заявляет продавец.

Следовательно, остаётся просто потратить несколько часов в течение нескольких дней для того чтобы пронаблюдать сколько машин с учётом времени суток и дня недели реально пользуются услугами данной автостоянки и совпадают ли эти данные с данными продавца. Практика показывает, что нормальное расхождение в цифрах продавца и цифрах консультантов 10-20%, если же цифра расходится более чем на половину или в разы – скорее всего продавец пытается продать Вам пустое место. При более сложно организованном бизнесе (ресторан, салон красоты, магазин) процедура данного метода усложняется и становится более затратной во временном отношении, однако сам метод не меняется. Разумеется, этот метод не закреплён в ГК РФ, как впрочем, и любой иной метод подтверждения доходности бизнеса кроме как проверка бухгалтерской отчётности, что, конечно же, является одним из самых главных препятствий цивилизованного развития рынка купле/продаже готового бизнеса в нашей стране.

Обучение бизнесу. Зачем нужны посредники? Как заработать сейчас! Оптовый бизнес , бизнес с нуля

Также существует проблема долговой истории юрлица, в виде которого оформлен бизнес. Дело в том, что готовый бизнес (малый и средний) продаётся только путём смены учредителей (путём переуступки полностью оплаченных долей участниками общества третьим лицам).

Только в этом случае удаётся сохранить уже известное потребителям имя компании (на уровне малого и среднего бизнеса это почти всегда равно брэнду), а также отпадает необходимость в получении разрешительной документации, что является одной из главных преимуществ готового бизнеса перед «бизнесом с нуля». Аудит же позволяет лишь проверить правильность ведения бухгалтерского учёта с тем, чтобы проверить, нет ли задолженности перед бюджетом или непогашенных векселей на фирме.

Однако аудит не выявляет и не может выявить неоплаченных договоров, которые могут всплыть впоследствии. В законодательстве нет пункта, предусматривающего персональную ответственность директоров предприятия за подписываемые ими от лица компании всевозможные долговые расписки. Вследствие чего новые владельцы бизнеса будут нести полную ответственность по старым долгам фирмы, даже если стали владельцами только вчера. Единственным средством, позволяющим снизить данный риск, является процедура предпродажной подготовки, одним из элементов которой становиться подписание бывшими владельцами компании расписок о том, что они не брали на себя в период управления компанией никаких долговых обязательств, а если те и всплывут, то будут лично отвечать за них.

Нельзя не отметить и проблему договоров аренды. В подавляющим большинстве случаев малый и средний бизнес работает на съёмных площадях. В большинстве случаев – это договора аренды на 11 месяцев без регистрации в Москомимуществе с правом первоочередной пролонгации.

Не секрет, что подобный договор аренды является лишь письменным закреплением личных отношений арендатора с арендодателем. Новый владелец может и не сдружиться с хозяевами помещения в силу ряда обстоятельств. А так как договор аренды на 11 месяцев практически ничего не гарантирует новым владельцам – это становиться непреодолимым препятствием для продажи бизнеса.

Как показал опыт нашей компании, бизнес на основе 11-месячного договора аренды очень сложно продать. Как всегда, есть исключения из этого правила, например, бизнес расположен в торговом комплексе, где договоры на 11 месяцев являются нормой. Но здесь надо смотреть на то, сколько раз такой договор был продлён и насколько часто менялись условия аренды. Если в течение последних нескольких лет практически со всеми арендодателями администрация торгового комплекса перезаключала договоры без существенного увеличения арендной ставки, то тогда, безусловно, этот бизнес можно продать. Во всех же остаьных случаях инвесторы справедливо отдают предпочтения бизнесам на основе долгосрочных договоров аренды от 3-х лет и выше.

3. Ценообразование на рынке готового бизнеса

Перед тем, как продать ваше предприятие, надо его оценить. Происходит это следующим образом. При оценке бизнеса с целью продажи, как правило, определяется его рыночная стоимость, то есть цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции (существуют и другие виды стоимости — ликвидационная, инвестиционная, утилизационная и т. д.).

Основными подходами согласно Стандартам оценки (закреплённые с законодательстве РФ) являются доходный, сравнительный (рыночный) и затратный подходы. Оценщик должен применять все три подхода. В том случае, если один из них не используется, оценщик должен обосновать отказ от его применения (п. 18 Стандартов оценки). Каждый из этих подходов отражает различные взгляды на стоимость компании, поэтому результат, полученный на основе всех трех подходов, считается наиболее обоснованным и объективным.

В основу доходного подхода положен следующий принцип: стоимость оцениваемого бизнеса равна сегодняшней величине всех будущих доходов от владения этим бизнесом. Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестора. Любой покупатель стремится приобрести не набор активов (здания, оборудование, нематериальные активы), а бизнес (с профессиональным трудовым коллективом, репутацией, торговыми марками, брэндом), который позволит ему вернуть вложенные средства и получить прибыль. В общих чертах использование этого подхода выглядит так: выводится среднемесячная чистая прибыль компании и умножается на цифру от 6 до 24.

Если бизнес работает на съёмных площадях с договором аренды на 11 месяцев, показатель чистой прибыли умножается на 6 с тем, чтобы за полгода бизнес окупился, а оставшиеся полгода гарантированно приносил доход (при этом договор аренды должен быть подписан вчера). Если же существует более длительный договор, то как правило величина чистого дохода умножается не более чем на половину срока действия договора, но не более чем на 2 года (24 месяца).

Столь небольшой период диктует сама ситуация в Российской экономике на сегодняшний день. 2 года – это общепринятый срок окупаемости бизнеса любового уровня, в том числе и малого. Далее учитывается возможные риски самого бизнеса (колебание рынка, степень конкурентоспособности компании, сезонность спроса на оказываемые услуги или товары и т.д.).

Также определяется дисконт, который учитывается при умножении прибыли на месяцы с тем, чтобы учесть инфляцию и другие макроэкономические показатели экономики страны или региона, где работает компания. В итоге получается взвешенная сумма, учитывающая общую нестабильную ситуацию на рынке и конкретные финансовые показатели компании. Необходимо также заменить, что этот подход может применяться только в том случае, если бизнес ликвиден. Для среднего и малого доходного бизнеса доходный метод является основным.

Затратный подход определяет стоимость бизнеса как сумму затрат на создание точно такого же предприятия только с нуля. Основной недостаток этого метода в том, что на практике очень сложно оценить нематериальные активы компании: ноу-хау, торговые марки, клиентскую базу, брэнд, а самое главное – время, потраченное на создание и развитие бизнеса. Если бизнес доходен, то этот метод становиться вспомогательным, если же бизнес как минимум не приносит дохода , то этот подход становиться доминирующим.

При сравнительном (рыночном) подходе стоимость бизнеса определяется путем сравнения с ценой продажи аналогичной компании в аналогичный период времени. Для применения этого подхода должны соблюдаться два условия. Первое — наличие сформировавшегося рынка, на котором оценщик может найти информацию о сделке с похожей компанией.

Второе — достоверность информации об условиях состоявшейся сделки. Поскольку не существует абсолютно одинаковых предприятий, оценщик обязан выявить различия между объектом оценки и его аналогом и внести в оценку бизнеса соответствующие корректировки. Т.к. пока в России не сложилось открытого рынка купли/продажи готовых предприятий с возможностью ведения открытой статистики, сравнительный подход считается наиболее сложным и наименее точным. Вследствие этого при оценке стоимости малых и средних бизнесов от этого подхода оценщики, как правило, отказываются.

Вообще стоимость бизнеса зависит в основном от 2 групп факторов. Во-первых, от факторов, которые характеризуют сам бизнес: правового статуса и организационной структуры этого бизнеса, его экономических показателей и качества управления. Во-вторых, от рыночных факторов: востребован ли продукт, производимый компанией, каково положение компании по сравнению с конкурентами, а также каковы перспективы роста самого рынка. От этих двух групп факторов и зависит стоимость бизнеса, на основе их анализа принимается решение о покупке.

В любом случае заключение о стоимости бизнеса должно производить независимое лицо. В противном случае объективность определения цены может быть легко оспорена.

Со всем вышеперечисленным вы неминуемо столкнетесь, если начнёте процесс купли/продажи готового бизнеса. На сегодняшний день в условиях несформировавшегося рынка, взаимного недоверия продавца и покупателя, не проработанности в нашем законодательстве проблем связанных с юридической стороной данного процесса до 90% всех сделок на этом рынке проваливаются.

Как показывает опыт формирования рынков недвижимости и ценных бумаг, лишь при тесном взаимодействии участников сделки с профессиональными консультантами (посредниками) можно сдвинуть дело с мёртвой точки. Продавцу бизнеса независимый консультант сделает предпродажную подготовку (оценка, аудит, консалтинг и другое), найдёт покупателя (обеспечив конфиденциальность), оформит сделку, предоставит покупателю сегодняшнюю информацию по интересующим его сферам деятельности, даст возможность выбора, предложив на выбор несколько бизнесов одновременно, и также поможет с оформлением сделки.

5 причин специалисту никогда не работать с посредниками

Я уже давно порывался написать вот эту статью, которую вы сейчас читаете. В ней речь пойдет о том, почему развивающемуся интернет-специалисту не выгодно работать с любыми посредниками и перекупами, а выгодно работать только с прямыми клиентами. Вы сэкономите кучу денег и времени, если избавитесь от посредников.

Итак, берем типичную ситуацию: вы начинающий специалист, например, копирайтер или веб-дизайнер. У вас уже есть какое-никакое портфолио, аккаунты на биржах, первые отзывы — короче, вы или посмотрели мой видеокурс для новичков на биржах фриланса, или сами дошли до азов заработка в сети.

И вот у вас на горизонте появляется он — перекуп.

Это, как правило, активный малый, который ошивается тут же на бирже фриланса и занимается тем, что берет заказы от клиентов и скидывает их «как есть» другим фрилансерам.

При этом обычно ничего сам делать не умеет и не хочет, кроме того, чтобы также активно, пардон, ссать в уши клиентам и делает это достаточно хорошо, чтобы получать новые заказы.

К вам от перекупа поступает такое предложение: я готов с вами работать на постоянных условиях, у меня полно заказчиков, я завалю вас работой на годы вперед, и тому подобное. И ведь завалит, стервец

Казалось бы — чего тут плохого? Вам дают халявных клиентов, бери да радуйся.

Но я, например, давно и принципиально не работаю с посредниками по очень веским причинам. Поэтому если вы сам являетесь таким вот перекупом, то мы с вами не сработаемся, мои услуги я предлагаю только прямым клиентам.

ТОП-5 причин не связываться с перекупами

Для своих коллег-специалистов я собрал несколько наиболее весомых причин, чтобы никогда не связываться с посредниками, как бы ни заманчиво это не было.

Понятно, что мои советы будут полезны, в первую очередь, начинающим фрилансерам, профессионалы всё это прекрасно знают. Но в целом мой блог направлен именно на новичков, ведь именно начинающим важнее всего помочь и подсказать наиболее неприятные ошибки, которые могут стоить и времени, и нервов, и денег.

Поэтому сейчас предлагаю вашему вниманию рейтинг ТОП-5 причин, почему, как мне кажется, любому специалисту не выгодно работать с посредниками.

Вы не знаете, за какие деньги делается работа

Очень неприятный момент — это расценки, которые выставляются клиенту и о которых вы ничего не знаете. То есть перекуп «прилепливает» к вашим ценам столько, сколько посчитает нужным.

Например, вы пишете статьи по 50 руб. /1000 знаков, а вас будут перепродавать за 500 руб./1000 знаков. Причем вы даже не будете знать, за сколько именно.

Что здесь плохого? Типа, продавай как хош, главное, мои 50 руб. отдай.

Не так все просто. В том и беда, что в подавляющем большинстве случаев клиент будет справедливо требовать от готовой работы гораздо более высокого качества, чем ваша. У него будет подсознательно сидеть в голове: «я заплатил хорошую цену, сделайте мне красиво». А вы будете исходить из тезиса: «я работаю за недорого, тексты вполне приемлемые, так чего вы еще хотите».

Клиент за свои 500р, будет давить перекупа, а перекуп будет давить за ваши 50р вас. А оно вам надо?

Двойное давление по срокам

Второй момент: каждого перекупа давят сроки и клиенты, которых он набрал на месяц вперед, и теперь он давит вас — в итоге именно вы будете всегда ощущать это двойное давление.

И не удивляйтесь, когда еще вчера перекуп с вами разговаривал вполне адекватно и вы договорились сделать работу на выходных, а уже этой ночью вы услышали его истошный вопль в скайпе, что теперь работа ему нужна дозарезу к утру.

Эта банальнейшая ситуация означает, что перекуп по своей неорганизованности затянул сроки (о которых вы, конечно, ничего не знали) и благополучно забыл об этом. А когда ему клиент отдавил левое яичко и теперь он может потерять весь профит с заказа, да еще и уйти в минуса, перекуп будет верещать и всячески вас доставать.

Когда такое с вами случится, вы сразу вспомните эту статью, и перестанете заниматься ерундой, сосредоточившись только на прямых клиентах, которые знают чего и когда они хотят.

Перекуп — это испорченный телефон

Третий момент — плохая коммуникация: посредник работает как испорченный телефон, ему заказчик одно говорит, он вам уже другое.

В результате процесс обсуждения может длиться дольше, чем сама работа. А за потерянное в бесконечных согласованиях время вам, естественно, никто не заплатит.

При работе с посредником притупляются личные бизнес-навыки

Через какое-то время после постоянной работы с одним или несколькими посредниками, вы можете быть весьма неприятно удивлены, что при такой работе теряется чувство рынка, хватка, ты уже не так свободно ориентируешься в маркетинге, не знаешь, у тебя нормальные расценки или их давно пора поднимать

И это логично: то, чем не пользуешься, становится атавизмом.

Фактически посредник заменяет тебе всех клиентов, и не ты уже владеешь ситуацией, а ситуация тобой.

Для дальнейшего развития (если оно планируется) это очень и очень плохо.

Перестает развиваться свой бренд

Ну и самое, на мой взгляд, важное: вы не развиваете свой бренд.

У любого исполнителя, когда он работает с прямыми клиентами, появляются наработанные деловые связи, свое имя, свои работы. Если он делает сайты, то может поставить туда свой логотип разработчика, если делает дизайн, добавить его в портфолио, если делает SEO — то ссылку на исполнителя, если пишете текст — то попросить официальный отзыв и так далее.

Вас могут рекомендовать друзьям и коллегам. К вам могут обращаться через годы (!) после удачного сотрудничества, когда в этом в очередной раз возникнет необходимость. И вы таким образом экономите на рекламе тысячи рублей, и получаете новых клиентов бесплатно.

Поэтому всегда нужно помнить, что когда перекуп в один из хмурых дней исчезнет с вашего горизонта, то вы останетесь почти с чем и были пару лет назад: без наработанных клиентов, без официального портфолио, без нормальных отзывов и придется начинать все с нуля.

А если работать с менеджером

Не путайте посредника-перекупа и, например, менеджера, который поставляет вам клиентов за процент. У них нет почти ничего общего.

Менеджер или партнерский агент, которого вы привлекаете на свои услуги, совершенно не притязает на ваш бренд, не мешает вам общаться с клиентом, не вмешивается в ваши расценки и так далее.

Он честно поставляет вам новых клиентов, с которыми вы потом сами решаете и обсуждаете нюансы проекта, а менеджеру только выплачиваете его процент от заключенных договоров.

Это нормальная и цивилизованная работа.

Начало карьеры

Четко нужно понимать, что с посредниками и перекупами невыгодно работать никому и ни в какой ситуации. Однако на первых порах, когда у вас нет ни клиентов, ни портфолио, ни отзывов, вы можете осознанно поработать с посредником, но мне кажется это уместным лишь в самом начале своего карьерного пути, да и то, если вы по каким-то причинам не верите в собственные силы.

И рекомендую постоянно контролировать ситуацию и держать себе в уме, что нужно как можно раньше «свалить» от посредника, пока вы не втянулись в эти бесперспективные для вас отношения.

А если вы уже попали в зависимость от одного-двух-трех посредников, то стоит очень хорошо задуматься об этом и выбираться из ситуации, чтобы потом не кусать локти и не бегать по биржам в поиске новых клиентов.

Выводы и итоги

Я бы не рекомендовал никому работать с перекупами: у специалиста просто нет причин, чтобы это делать.

Важно понимать, что посредник — это не менеджер.
Он нанимает вас, чтобы сделать работу чужому дяде вашими руками.

Вы из специалиста спускаетесь на ступеньку ниже и превращаетесь в обычного работника (подробнее смотрите мой видеокурс «Как стать специалистом с нуля»).

Лучше потратить немного времени и самому найти и заключить договор с этим «дядей» без всяких посредников. После чего ваши заработки, коммуникации и возможности увеличатся в разы.

Что нужно сделать, чтобы никогда не попасть в зависимость от посредника:

• заведите свой аккаунты на нормальных биржах фриланса и прокачивайте их как в этом видеокурсе.
• закажите себе сайт, хотя бы простейший сайт-визитку, размещайте в нем свои расценки, примеры работ, отзывы и т.п.
• создайте свой блог, публикуйте статьи и советы по своей профессиональной области.
• продвигайте свой сайт или блог в сети, чтобы он не болтался на хостинге ненужным грузом, а стабильно приносил вам новых прямых клиентов и интересные заказы.

Если что забыл — пишите в комментах.
Удачи в бизнесе.

Полезный совет: Как можно быстро добавить полезную статью в закладки своего браузера: просто нажмите на клавиатуре «CTRL + D» и кнопку «Готово», это работает в большинстве браузеров, проверьте сейчас!

Блог — Сергея Арсентьева
Поделиться страницей в соцсетях —
Всего материалов на сайте: 237
Активных комментариев: 3 439
Работает онлайн: 9.8 лет
Читателей за это время: 2 338 150
Я в соцсетях —
Бесплатный видеокурс для начинающих.

Что такое фриланс, можно ли на нем зарабатывать и сколько?

Бесплатная мини книга для тех, кто хочет заказать сайт, но растерялся во множестве CMS и вариантов выбора.

Пошаговый видеокурс «Как работать в Опенкарт» с уроками по добавлению товаров и статей.
Комментариев 7
сначала новые

Как по мне не раскрыта тема менеджеров. Они ищут исполнителей или исполнители их? Где? Как? Тоже на биржах и разница лишь в подходах? И т.д.

Для меня ответы НЕ очевидны.

11.12.2017 в 15:23 |
Комментировать

А что за менеджеры?
Если это наемные работники, которым дали задание искать на биржах заказы или исполнителей, то это просто инструмент работодателя, у которого времени нет самому отвечать на вопросы с бирж. В этом случае они не посредники, а представители исполнителя или заказчика. Суть статьи в другом.
Если вы являетесь специалистом, например, по SEO или по сайтам.
У вас есть два варианта, откуда брать заказы: 1) когда к вам пришел конкретный заказчик — владелец сайта и сказал, продвиньте меня в ТОП или сделайте мне сайт.
2) когда к вам пришел посредник и сказал — у меня куча заказчиков, сам я не справляюсь, айда со мной, я вас завалю заказами на годы вперед, будете работать от моего имени. Деньги и там, и там примерно одинаковы, вы ведь работаете по своим расценкам.
Но первый путь он позволяет расти прежде всего именно вам.
А второй путь — позволяет расти прежде всего именно посреднику. Как по мне, так первый путь будет лучше, о чем я и сообщил в этой статье

12.12.2017 в 02:16 |
Комментировать

Посредники просто сбивают цену, берут % себе. Могут не рассчитаться с автором, придумывая какие-либо оправдания о том, что заказчика не устроило качество выполненной работы.

08.12.2017 в 23:30 |
Комментировать

Немного не согласен или я зря считаю себя посредником? Суть, я делаю сайты, их наполнение, seo и т.д. что с этим связано, но я всего не умею, например рисовать баннеры или писать тексты, точнее текст бы написал, но нет времени это делать. Мои заказчики это в основном знакомые и знакомые знакомых. Для меня это подработка к основной работе.
Т.е. теоретически я могу считаться посредником (т.к. я не конечный заказчик), но:
1) Мои заказчики никогда не закажут эти работы на бирже, так как они элементарно не знают что такое биржа и как биржами пользоваться )))
2) Они чаще всего не знают чего хотят и что вообще надо, т.е. в лучшем случае цель ставят — что надо примерно так.
3) У них элементарно нет времени на это и знаний в этих вопросах, чтоб составить грамотно ТЗ. Они делают свой бизнес. Таким образом я составляю ТЗ после общения с ними и понимая цели заказываемого материала (сео-статья, информационная статья, баннер и тд) им показываю, все ли устраивает, нет ли возражений. Затем ищу исполнителя и заказываю подготовку необходимых материалов, сам веду претензионную работу, показываю своему заказчику конечный результат, мелкие доработки конечно прошу доработать если что, но понимаю все риски и несу их сам.
При этом я как правило не продаю это как свой продукт с бешеными накрутками, а это входит в состав моего проекта, который делаю я (например сайт). Я посредник или заказчик в этом случае?

07.12.2017 в 23:51 |
Комментировать

Вы не посредник в данном случае, а руководитель удаленной команды разных специалистов.
То есть для выполнения одной большой работы вы привлекаете несколько помощников.
Это совсем другая и вполне уважаемая роль. При этом ваши помощники и не претендуют на то, чтобы делать проект целиком, то есть они не являются специалистами по разработке сайтов, они специализируются на части работ, и им глубоко плевать какой на сайте будет копирайт стоять, сколько вы в целом взяли с клиента за его создание, вы с ним никак не конкурируете (вы предлагаете сайта, а он — тексты например) и т.п. — к ним это никакого отношения не имеет и никак не влияет на их мотивацию подработать с вами. Под посредником я имею ввиду ситуацию, когда кто-то сам не хочет создавать команду или искать таких помощников, а только берет заказ, например, на создание сайта, и полностью перекидывает его на другую контору или такого же руководителя. В этом случае посредник сам не участвует в разработке, а у того, кого он привлек возникает куча неприятных моментов, о которых я написал в статье. Фактически посредник стремится привлечь к себе на работу такого же как и он сам, и я не вижу никакого смысла специалисту работать на своего конкурента.

08.12.2017 в 12:57 |
Комментировать

Сергей спасибо за разъяснение! В общем у меня такое понимание и было о своей роли и я с Вами согласен о посредниках, как их можно еще назвать — паразитах, т.е. не несущих никакого функционала.
Думаю мой комментарий поможет молодым исполнителям понимать, что можно работать с такими людьми как я несмотря на то, что я не прямой заказчик.
Спасибо за Ваш труд!

Источник: moytop.com

Риэлтор, агентство недвижимости и другие посредники для арендного бизнеса: плюсы и минусы

Допустим, вы рассматриваете вариант инвестировать в коммерческую недвижимость, чтобы в будущем получать пассивный доход от сдачи. Или купили помещение, но не знаете как его реализовать. А кто-то вовсе получил его в наследство и не понимает, что делать дальше. К какой категории вы бы не относились, возникают одни и те же вопросы:

— Как сделать так, чтобы было выгодно

— К кому и зачем обратиться за помощью

— Что лучше сделать самому

— Как оформить все легитимно

— Как сберечь время и финансы

— Как не попасть на мошенников

Трудно, а порой просто нет времени, разбираться в этих вопросах самому. Например, что прописать в договоре аренды и как оплачивать налоги — задачи разных специалистов. Но эти задачи стоят перед собственником в каждой сделке с недвижимостью. Поэтому рассмотрим, кто за что отвечает, и в каких случаях к ним уместно обращаться.

Консалтинговая компания.

С вами будет работать целая команда — аналитики, юристы, оценщики, маркетологи, финансисты, менеджеры. Актуально для крупных проектов, например, торговых центров. Предоставляют следующие услуги:

— Сотрудничают с застройщиками

— Оценивают целесообразность инвестиций.

— Разрабатывают стратегии продвижения объекта

— Выполняют анализ наилучшего использования объекта

— Производят оценку недвижимости

— Помогают найти покупателя, арендатора.

— Анализируют перспективы развития объекта

Представим, что вам предложили купить старое здание, которое уже давно не функционирует. Консалтинговая компания проведет аналитику — предложит варианты использования здания, рассчитает стоимость реконструкции, спрогнозирует арендную ставку и просчитает окупаемость. В итоге вы сможете принять взвешенное решение инвестировать или нет. Также могут помочь оформить сделку и реализовать проект.

Стоимость услуг обозначить невозможно — в каждом случае рассчитывается индивидуально.

Риэлтор или агентство по продаже и аренде объектов.

— Делает фотографии объекта, пишет и размещает объявление.

— Ведет переговоры и показывает объект, рассказывает об условиях.

— Сопровождает сделку, готовит пакет документов и заключает договор.

Агентство выступает как юрлицо, которое имеет лицензию на оказание риэлторских услуг. При этом агент в компании является наемным работником, который может быть с профильным образованием, но не иметь аттестационного свидетельства риэлтора.

Частный риэлтор, кроме профильного образования и опыта работы в данной сфере, обязан пройти квалификационную аттестацию, по итогом которой получить свидетельство. Далее работать или самостоятельно, или в агентстве недвижимости. Частник больше заинтересован в успехе клиента, т. к. от этого зависит его репутация и работа «сарафанного радио».

Цена риэлторских услуг: продажа недвижимости — от 1 до 8% стоимости объекта, аренда — от 50 до 100% арендной ставки за месяц.

По-человечески понятно, почему вы можете пойти за помощью к риэлтору:

— Нет времени или просто лень разбираться самому.

— Думаете, что арендный бизнес — это сложно, и вам с этим не справиться самостоятельно.

— Страшно, что примут за простачка и будут обманывать.

Кажется, что лучше обратиться к риэлтору — он же профессионал и сделает все хорошо. 12 лет назад я и сам был в аналогичной ситуации, когда начинал арендный бизнес. Поэтому также обращался к риэлтору, предполагая, что он лучше разбирается в вопросах коммерческой недвижимости и сможет помочь. Но по личному опыту 10 из 10 риэлторов мне не помогли найти арендатора.

Не буду здесь погружаться в подробности, в интернете и без того полно негативных отзывов в отношении риэлторов. Давайте разберемся, почему так происходит?

— Важна не удовлетворенность и выгода сторон, а факт сделки. Его цель — не сдать за дорого, а сдать любой ценой. Риэлтор скорее уговорит собственника снизить аренду ради сделки. Он получает процент, и, например, разница между 10% от 100 000 руб или от 90 000 руб не сильно важна для него. Зато собственник получит за год меньше на 120 000 руб.

— Ориентируется на арендатора, т. к. тот приходит уже с деньгами. Если соискателю что-то не понравится в помещении, риэлтор предложит другое. Он не будет стараться сдать именно ваш объект.

— Выгода риэлтора. Можно столкнуться с такой ситуацией — риэлтор берет процент и с арендодателя, и с арендатора. Это происходит не всегда. Так делает тот, кто набирается опыта и наглости, и при удобном случае договаривается с обеими сторонами «втихую».

— Заполучить объект в портфель. Некоторые риэлторы приводят неблагонадежных арендаторов и на короткий срок. Делают это специально, чтобы собственник вскоре опять обратился за услугой.

— Самореклама. Недобросовестный риэлтор может собрать внушительный портфель объектов, которые, как говорил выше, часто пересдаются. Создается впечатление, если много клиентов, значит к нему можно обратиться. Тем самым собственник становится в один ряд с теми, у кого арендаторы часто сменяются и чье помещение служит объектом самопиара риэлтора.

Из этого видно, собственник и риэлтор преследуют разные цели. Если вы считаете, что это не важно, и нуждаетесь в услугах риэлтора, как профессионала в недвижимости, то предлагаю взглянуть на требования к кандидату на вакансию риэлтора. Когда изучал предложения, меня удивило, что в каждом втором фигурирует один и тот же пункт. Поиграем в «Кто хочет стать миллионером». Попробуйте угадать ответ:

Правильный ответ: ваш риэлтор должен хотеть стать миллионером. Готовы доверить управление финансами такому специалисту? Знаю, что есть те, кто скажет: «Мы обращались к риэлтору Василию уже много раз, и он нам помог. Василий — молодец». Но, друзья, если вас откровенно не обманули, это еще не значит, что вам помогли.

Хотите понимать, когда на вас хотят только заработать — разберитесь в арендном бизнесе. Это не сложно.

Агентство доверительного управления.

Услуга распространена на рынке коммерческой недвижимости. В основном этим занимаются агентства, но и риэлторы выступают в роли управленцев. Подразумевается, что агентство выполняет часть обязанностей собственника:

— Занимается финансовыми вопросами: принимает арендную плату, оплачивает счета

— Решает возникающие проблемы с арендатором

При этом право собственника на имущество никому не передается. Перечень обязанностей фиксируется в договоре. За работу управленец ежемесячно берет 10-30% арендной платы. При этом арендодатель платит налоги с полной суммы аренды, без вычета комиссии посредника.

Доверительное управление подходит собственнику, у которого большое количество площадей. Например, у вас 3 склада и 3 магазина в разных частях города. Физически трудно уделять время на управление недвижимостью и заниматься чем-то ещё, будь то бизнес, семья или увлечения.

Недостаток в том, что управленец заинтересован в получении процента, поэтому задача — сдать быстрее и не допустить простой. Например, помещение снимает рыбный цех, который неожиданно съезжает через 2 месяца аренды. После него потребуется ремонт, который оплачивать собственнику. И прямо сейчас, так как срочно нужно искать нового арендатора. И этот круг может повторяться, если управленец ориентируется больше на свою выгоду, чем владельца помещения.

Занятно наблюдать, как агентства доверительного управления запугивают клиентов тем, как сложно вести арендный бизнес: «Вы можете либо сами заниматься арендой недвижимости, идя эмпирическим путем и совершая множество дорогостоящих ошибок, либо передать ее в доверительное управление компании «АД Управления».

Как говорил выше, стоит разобраться в арендном бизнесе, и вы не совершите те самые «множество дорогостоящих ошибок», что бы это ни значило. Если испытываете недостаток времени, чтобы делать это самому, есть выход — обучить, например, личного помощника, которому доверяете. Вам — надежный партнер, ему — плюс компетенция и дополнительный заработок.

Источник: vc.ru