Критерии класса бизнес центра

Классификация объектов офисной недвижимости. Рассмотрим прежде всего преимущества и возможности, недостатки и ограничения использования международной и локальной структуризации офисной недвижимости. В мировой практике офисные здания и помещения делятся на классы А, В и С которые присваиваются в зависимости от значений тех параметров и характеристик, которые сопоставимы на различных географических рынках — регионов, стран. Соответственно следование стандартам международной классификации позволяет проводить сравнительный анализ относительной конкурентоспособности управляемых объектов на международном уровне.

Однако управление недвижимостью — это в значительной степени локальный бизнес, привязанный к конкретному местонахождению управляемого объекта. Факторы, имеющие большое влияние на мировых рынках, могут быть не столь значимы на рынке недвижимости в определенной части света. Например, критерии локальной классификации во многом определяются уровнем развития соответствующей территории — страны, области, города и т.д. В таком случае ориентация на региональные особенности в первую очередь обеспечивает возможность проанализировать и оценить состояние и перспективы управления недвижимостью в условиях непосредственною рыночного окружения — архитектурные, планировочные, эксплуатационные характеристики объектов конкурентов, предпочтения конкретных арендаторов и покупателей офисов и т.д.

Особенности классов жилья в новостройках: стандарт, комфорт, бизнес, элит

Следовательно, при разработке классификации офисов целесообразно сочетание международных подходов к структуризации объектов и тех критериев — характеристик и параметров, которые отражают потребности и ожидания клиентов на местном рынке недвижимости. Эго позволит всесторонне решать задачи маркетингового мониторинга и проводить исследовании с наименьшими затратами на сбор и обработку необходимой информации. Дополнительно к этому такая структуризации офисной недвижимости, учитывающей как мировые, так и местные особенности, может быть основой для установления широкого диапазона пересмотра ставок и цены купли-продажи, например, в привязке к изменениям внешнего и внутреннего рынка объектов соответствующего класса.

Отметим, на одном региональном рынке одновременно могут присутствовать несколько классификаций. Например, в Москве в 2003 т. были разработаны и выведены две: стандарты классификации офисных здании Московского исследовательского форума (МИФ), объединяющего ведущие компании Cottiers International Jones Lang LaSalle. Noble Gibbora Riabitkobylko [1121], а также Экономическая классификация офисных зданий (ЭКОЗ>, созданная компанией ABN Realty.

Согласно указанной классификации МИФ, офисное здание класса А должно было соответствовать установленному минимуму, отвечающему любым 16 из 20 стандартных критериев, иди превышать его, офисное здание класса В — не менее 10, а здание класса С— не менее 8, Особенность ЭКОЗ заключается в том, что она предполагает для здания класса А наличие 16 обязательных характеристик — таких, как наличие системы центрального кондиционирования, подземного паркинга, управляющей компании и оптиковолоконной связи. Таким образом, если офисный объект не будет соответствовать этим 4 критериям, но будет иметь 16 оставшихся характеристик, то по классификации МИФ здание все-таки будет причислено к категории А. Еще одним важным отличием являлось то, что по стандартам МИФ претендующий на класс А объект мог находиться и за пределами города, а в ЭКОЗ — направление и расстояние от центра города строго регламентированы.

3 главных элемента в системе бизнеса начинающего эксперта

В конце 2006 г. Московским исследовательским форумом был разработан и предложен новый вариант категоризации офисных зданий, который предполагает структуризацию на классы А, В+ и В— по 26 обязательным и факультативным параметрам. Данная классификация применима только к современным существующим качественным зданиям, которые для включения в высококлассные группы должны отвечать всем соответству-ющим критериям. При этом допускается несоблюдение лишь одного «обязательного» и «четырех» факультативных характеристик, в обратном случае объект должен быть классифицирован как здание класса С и ниже. Поскольку офисные категоризации постоянно изменяются и совершенствуются для того, чтобы соответствовать текущему уровню и состоянию рынка недвижимости, рассмотрим ключевые оценочные критерии и подходы к их дифференцированию на примере новой актуализированной версии класси-фикации МИФ.
Так, в перечне инженерных средств офисных зданий класса А и В должны присутствовать центральные системы отопления, вентиляции, кондиционирования, высокоскоростные лифты, автоматизированные системы управления зданием, в том числе охраны объекта — системы видеонаблюдения и контроля доступа, обеспечивающие пропускной режим как вне здания, так и внутри него. Для электроснабжения предусматривается два независимых источника электроэнергии и (или) резервные системы бесперебойного питания, исходя из расчета норм, в частности, по мощности при единовременной нагрузке на 1м2.

Вместе с тем на класс объекта ощутимо влияет соответствие качества строительства (реконструкции) современным концепциям расположения и планировки внутренних помещений, техническое оснащение и наличие необходимых коммуникаций. Например, в высококачественных офисных зданиях категории А и В этажи должны обладать удобной открытой планировкой, а также глубиной, которая, как правило, составляет от 18 до 20 м. Слишком глубокий этаж без оптимальной ориентированности по сторонам света может привести к недостаточному уровню освещенности и, соответственно, к понижению категорийности. С точки зрения конструктивных особенностей, отделочных материалов и технологий офисы класса А и В характеризуются наличием или предусмотренной возможностью полноценной установки фальшполов, высококлассных стеклопакетов, допустимой нагрузкой на полы не менее 400 кг/м2. Высота от пола до потолка в чистовой отделке должна составлять 2,7-2,9 м, а помещения должны быть оборудованы разводкой для телефонных, электрических и компьютерных кабелей.

Важной характеристикой является показатель потери площадей — отношение неиспользуемых площадей в составе арендуемых, которое не должно превышать 12%. Излишне масштабные лобби, лестницы, атриумы, которые оплачиваются клиентами в структуре арендной ставки, — существенный фактор снижения конкурентоспособности объекта. В связи с этим отметим предпочтительность правильной формы здания, позволяющей более рациональное размещение клиентов, а также продуманные планировочные решения. Например, чересчур объемные колонны, слишком близко расположенные к окнам, создают излишние дополнительные зоны неиспользуемого пространства.

Как правило, для рынка офисной недвижимости основополагающий критерий отнесения здания к категории А, В или С — его месторасположение. Ценность района зависит от престижности нахождения относительно делового центра и его транспортной доступности. Немаловажное значение в современных рыночных условиях для клиентов — арендаторов офисов приобретает право владения зданием и степень прозрачности структуры собственности, что также находит свое отражение в классификации. В част-ности, считается, что объект класса А обязательно должен находиться в собственности одного владельца — это дает клиенту-арендатору гарантию от неадекватных изменений арендных ставок, досрочного расторжения договора и т.д.

Ключевая составляющая комфортности для арендаторов высококачественной офисной недвижимости — это наличие и деятельность управляющей компании, результаты и технология обслуживания которой компенсируют отсутствие или недостаточный уровень параметров классификации, например качества строительных материалов. Профессиональный менеджмент зданием включает реализацию и контроль технической эксплуатации, коммунальное обслуживание, клининг, материальное и информационное обеспечения и т.д., что позволяет достичь приемлемого соотношения «цена — качество» основных и дополнительных услуг. Кроме того, классы А и В предусматривают обязательное предоставление управляющей компанией услуг связи, организацию кафе или ресторана для персонала арендаторов, наличие надземной и/или подземной парковки. Для учета обеспеченности объекта этими услугами в классификации применяются соответствующие нормы.

Форматы офисной недвижимости. Все объекты офисной недвижимости можно также разделить по форматам: офисные центры, бизнес-парки и особняки. Выделение и применение форматов позволяет структурировать, оценить и наиболее эффективно использовать особенности месторасположения зданий, их возможности позиционирования, а также предпочтения текущих и потенциальных клиентов и т.д.

Основная особенность офисных центров (бизнес-центров) — их нахождение в бизнес-зонах города. В условиях высокого спроса на помещения данного формата их создание, эксплуатация и развитие могут планироваться как в уже сформировавшемся районе, так и являться основой для формирования новой деловой зоны. При реализации проекта строительства и продвижения офисного центра, как основы нового или части перспективного для развития бизнес-инфраструктуры, необходимо провести анализ его соответствия (наличия) именно ключевым критериям месторасположения: крупная транспортная артерия города, незначительная удаленность от деловых и центральных частей города и т.д.

Бизнес-парки представляют собой единые комплексы малоэтажных зданий за чертой города, но недалеко от транспортных магистралей. Важное преимущество их расположения — меньшая стоимость земли, а значит, и возможность покупки (аренды) помещений высокого качества по ценам (ставкам) ниже, чем на аналогичные площади в традиционных деловых зонах. Клиенты бизнес-парков — это в первую очередь те компании, бизнес которых (в отличие, например, от банковских, финансовых, страховых, юридических фирм и т.д.) не требует пребывания в престижном центре города. Наряду с этим существует понятие «технопарк» — комплекс объектов коммерческой недвижимости, ориентированный на технологические предприятия. В нем, кроме офисов, предусматривается наличие жилых зданий для проживания сотрудников компаний-арендаторов, гостиниц» парковок, промышленных площадей, на которых можно разместить соответствующие специализаций технопарка производственные мощности.

Концепция бизнес-парка позволяет управляющему недвижимостью (девелоперу) в полной мере использовать стремление покупателей и арендаторов к персональным офисным объектам и реализации в них своей корпоративной индивидуализации. Клиенты могут занять отдельное небольшое здание, разместить на нем свой логотип, оформить в едином своем корпоративном стиле, что невозможно в офис-центрах, где расположены различные компании и ни у одной из них нет преимущественных прав на общие площади и фасад. В этой связи целесообразно применение стратегии фокусирования на потребностях клиентов — отраслевых профилях, наиболее перспективных с точки зрения финансовых возможностей и платежеспособности.

Особняк — наиболее элитный формат офисов, Как правило, это небольшое здание общей площадью от 600 до 5000 м2, с высотой не более 5 этажей, расположенное в историческом районе и выполненное в архитектурных традициях прошлых столетий. Например, в современной России как офисные комплексы широко используются и приносят доход исторически ценные здания, которые до Октябрьской революции были жилыми домами.

В основном рынок особняков как сегмент офисной недвижимости очень мал и специфичен, является рынком «покупателя», поскольку объекты особ-някового фонда рассматриваются в первую очередь в качестве корпаративных резиденций крупных компаний. Проекты их строительства и реконструкции осуществляются под конкретного клиента вследствие относительно высоких капитальных затрат, обусловленных действующим законодательством в сфере охраны памятников истории и архитектуры, ог-раничением строительства площадок в центральной части города.

В.В. Иванов, О.К. Хан
Из книги: УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

• ДОМ.РФ намерен перевести стройотрасль на ТИМ к 1 июля 2024 года
• Появилась возможность признавать проектную документацию объектов ИЖС типовой
• Минстрой намерен продлить поддержку стройкомплекса в 2023 году
• По программе реновации в 2022 году 30 тысяч москвичей переехали в новые квартиры
• В результате снижения спроса массовые новостройки в пределах МКАД упали в цене

Источник: domay.ru

Чем отличаются офисы классов A, B, C, D?

Все новые условия выдвигаются для организации работы компаний различного профиля современными тенденциями в развитии общества. Нормальное функционирование офисов должно обеспечиваться зданиями, где они размещаются.

Нежилое помещение для этого должно иметь определенные характеристики и отвечать соответствующим требованиям. Классы офисов были определены для того, чтобы среди огромного разнообразия предложений на рынке недвижимости будущие арендаторы могли быстрее сориентироваться. Набор качеств определяет отнесение помещения к определенному классу. Следует рассмотреть более подробно, какие именно классы офисов существуют и какими параметрами они отличаются друг от друга.

Для чего необходима классификация офисов?

При организации собственного дела необходимо учитывать престиж выбранного для размещения офиса помещениях. Классификация офисов была придумана для того, чтобы упростить процесс выбора. Шкала включает в себя классы A, B, C и D.

Характеристики классов

Стоит учитывать, что классификация офисов является достаточно условной. Свои подгруппы имеются во всех классах. При выборе офиса ориентироваться стоит прежде всего на класс, так как от него во многом зависит цена объекта. Крайне важно учитывать класс собственникам любого бизнеса. Нередко становится невозможно достичь успеха именно из-за ошибок в выборе нежилой недвижимости.

Класс A

Относящиеся к этой категории офисы считаются самыми лучшими. По сути, это элитные предложения. Размещаются такие помещения обычно в новых деловых комплексах. Для работы офиса там созданы наиболее благоприятные условия. Офисы класса A обычно имеют самую удобную планировку, все инженерные коммуникации там имеются и исправно функционируют.

Материалы в отделке используются самые качественные. Основными признаками данного класса можно считать следующее:

• строительным нормам и правилам соответствуют все имеющиеся системы жизнеобеспечения и коммуникации;
• месторасположение офисов удобное, добраться до них легко;
• в распоряжение владельца предоставляются оснащенные современными средствами связи и оргтехникой рабочие места, конференц-залы;
• деловые центры оборудуются качественными системами охраны.

В офисах класса А должна присутствовать закрытая подземная парковка. На каждые шестьдесят квадратных метров офиса предусматривают одно автомобильное место. Для отдыха и быта сотрудников также создаются все необходимые условия.

Подклассы офисов категории А

Times Estate: Классификация офисов. Новые положения

Современные технологии развиваются стремительными темпами и устанавливают новые стандарты для всех сфер нашей с вами жизни. Повсеместная автоматизация и постпандемийные меры безопасности диктуют обновленные требования к организации общественных пространств, созданию новых продуктов и строительству в принципе.

Очевидно, что с 2013 года, когда разрабатывался предыдущий вариант классификации офисной недвижимости, многие параметры претерпели значительные изменения, а что-то и вовсе утратило свою актуальность. В связи с этим в октябре 2021 года была принята новая версия классификации, которая включает в себя ряд обновлений, отражающих современные тенденции и реалии офисного рынка.

Давайте разберем, в чём же заключаются отличия между двумя стандартами и как они соотносятся с реальной ситуацией на рынке офисной недвижимости.

Класс

Первое глобальное отличие – исключение из списка класса С и прекращение сертификации объектов подобного уровня.

Считаем это справедливым и уже давно напрашивающимся решением. Ну, правда, 99% клиентов даже не смотрит в их сторону, потому что это уже как-то не модно и даже немножко стыдно в современном мире здоровой и экологичной среды.

Технологии

Вполне логично из предыдущего пункта вытекает повышение требований к качеству среды. Современное инженерное оборудование, профессиональная управляющая компания и автоматизация процессов – основные критерии, которые теперь обязательны для офисной недвижимости.

Вот пять доказательств технологического прорыва, которые стали полноправными участниками новых стандартов:

1. наличие автоматизированной системы управления зданием, обеспечивающей централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем (обязательно для объектов класса А и B+);
2. интеграция интеллектуальных инженерных систем и BMS (обязательно для объектов класса А с 2023 года);
3. наличие приточно-вытяжной вентиляции по проекту 60 кубических метров в час на одного сотрудника из расчета 6 кв.м. офисных помещений на человека. Кондиционирование – чиллер-фанкойл, расчетная мощность по холоду 1 квт на 15 кв.м арендопригодной площади (обязательно для объектов класса А и B+);
4. возможность программирования лифтов по карте доступа в офис (обязательно для объектов класса А);
5. наличие специализированного программного обеспечения и/или мобильного приложения по автоматизации управления и эксплуатацией недвижимости, а также взаимодействия с арендаторами (обязательно для А и В+ с 2023 года).

Кроме технологий изменились условия выбора управляющей компании – опыт управления объектами более 5 лет стал обязательным во всех классах.

Экологичность и здоровая среда

Разумеется, новая классификация не смогла бы оставить экологическую составляющую без внимания, ведь сегодня качество офиса не только в оборудовании и сервисе, но и в его соответствии мировым «зеленым» стандартам, принципам здоровой и комфортной среды для всех.

1. Так, например, наличие экологического сертификата по мировым стандартам станет обязательным с 2024 года. Это требование будет актуально для всех классов офисной недвижимости.
2. А с 2025 года обычным явлением станет и раздельный сбор мусора, включая лампы и источники питания. Нужно отметить, что сегодня уже достаточно приличное количество бизнес-центров активно сортируют мусор и собирают бытовые отходы своих арендаторов, за что им огромное уважение и плюс в карму.
3. Требования к отделке и организации внутреннего пространства также эволюционировали: энергоэффективные технологии и материалы, которые раньше были преимуществом новых высококачественных проектов, теперь необходимое условие. Помимо этого, для помещений класса А высота потолков увеличилась до «чистых» 3,3 метров, и шаг колонн теперь имеет фиксированный минимум — 6х6. А вот наличие фальшпола уже обязательно для всех объектов.
4. Очень радостно, что общественные пространства становятся доступными и для маломобильных групп населения: обеспечение доступа для них теперь тоже обязательно для всех классов зданий.

Транспортная доступность

А вот к транспортной доступности требования, можно сказать, снизились. Учитывая темпы строительства метро, БКЛ и в принципе развития транспортной системы города, теперь не только центр в почёте, но и окраины, если там есть остановка хоть какого-то общественного транспорта. Это теперь относится и к классу В.

Парковка

Здесь тоже объяснимые и вполне понятные послабления: обеспеченность машиноместами полностью исключили из новой классификации.

Разумеется, это связано прежде всего с тем, что в реальности требования, которые предъявлялись раньше к обеспеченности бизнес-центра машиноместами часто были невыполнимыми. Ну как в центре найти минимум 1 машиноместо на 100 кв.м площади, когда подземный паркинг построить невозможно, вокруг только городские парковки, а земля по цене бриллиантов? Кроме того, если пользоваться общественным транспортом, который правительство города всячески развивает, то без личного авто и вовсе можно обойтись, решили все и дружно убрали этот пункт.

Дополнительные параметры

Обратим внимание на два требования, которые исчезли из новой классификации: видимость объекта со стороны главных транспортных артерий и архитектурная ценность здания (субъективная оценка того, насколько хорошо объект вписывается в окружающую застройку).

Первый пункт объяснимо следует из требований к транспортной доступности, а про второй поговорим чуть подробнее.

Согласитесь, сегодня строительство как никогда настроено на изменение облика города: масштабный редевелопмент промзон, строительство новых футуристических небоскребов и благоустройство общественных зон – всё это, ну, никак не вписывается в облик города с типовой советской застройкой. Безусловно, это не относится к центру с архитектурными памятниками и историческими зданиями, которые, без сомнения, нельзя менять и закрывать, как бы сильно этого ни хотелось инвесторам. Речь, конечно, о новом строительстве за пределами Садового кольца. В условиях полицентричности эти районы выходят на первый план в строительстве новых бизнес-парков и офисных комплексов нового поколения.

Заключение

Итак, как видим, что новая классификация вполне отражает современные тенденции и требования, ставшие необходимыми и обязательными для создания благоприятной среды для человека. На наш взгляд, это то, что давно хотелось поменять и то, что справедливо на сегодняшний день.

Источник: cre.ru