Полная версия вопроса звучит так: кто и как должен выстраивать, поддерживать и развивать взаимоотношения с арендаторами, чтобы для каждой из сторон — арендодателя и арендатора — этот процесс был выгодным в долгосрочной перспективе. В управлении недвижимостью понятие эффективности напрямую завязано на получении стабильного дохода сейчас и в последующие периоды.
02.12.2015 00:00 3834
Спросите любого управляющего недвижимостью, который сдает ее в аренду: «Вы хотели бы ежегодно снижать свои расходы, увеличивать ставку аренды и при этом иметь лист ожидания из потенциальных арендаторов»? И он ответит: «ДА! Конечно!» А как происходит на самом деле? Расходы с каждым годом растут, доходы падают, а вместо листа ожидания — лист вакантных площадей.
И чем меньше город, в котором это происходит, тем плачевнее ситуация. Почему так происходит? Давайте разберем это на примере владельца Торгово-развлекательного центра(ТРЦ), который в полной мере осознал, что значит относиться к арендатору, как к строчке в таблице отдела аренды. Итак, владелец построил ТРЦ в начале нулевых в небольшом городе.
Купить готовый арендный бизнес — в чем подвох? Как могут врать цифры
Еще на стадии строительства к нему пришли арендаторы и попросили площади под продуктовый супермаркет, магазин бытовой техники и ресторан с бильярдом. К открытию в центре практически не было свободных площадей. Торгово-развлекательный центр начал свою работу. Покупатель пошел, и весьма активно.
Арендаторы не успевали завозить товар, который тут же сметали с полок магазина неизбалованные покупатели. Арендодатель стал повышать арендные ставки. Выстроился лист ожидания на помещения в торговой галерее. Маркетинговый сбор с каждого арендатора, плата за вход в ТРЦ, плата за дополнительные услуги управляющей компании. Арендатор платит.
Рано или поздно праздник заканчивается. На рынке недвижимости настали трудные времена. Магазин бытовой техники сначала сократил площади в 2 раза, а потом закрылся. Бильярд перестал быть якорем для развлекательной зоны и регулярно допускал просрочку по оплате аренды. Торговая галерея стала зиять свободными блоками.
Арендодатель продолжал гнуть свою политику повышения ставок и взимания сборов с арендаторов, пока в один из дней ему не позвонил директор по аренде и не сказал: «У нас, похоже проблема!» Проблема заключалась в том, что оставшиеся в ТРЦ арендаторы собрались перед входом в кабинет руководителя с явным желанием выбить скидку или свернуть свой бизнес. Владелец ТРЦ узнал для себя много нового.
И то, что арендную плату в полном объеме могут заплатить только 1 из 5 арендаторов. И то, что арендаторы не намерены больше терпеть маркетинговые и прочие поборы, которые не влияют на продажи. И то, что уровень услуг управляющей компании большинство арендаторов оценивают как неудовлетворительный. И вот здесь проявилось умение владельца находить выход из сложных ситуаций.
Он собрал всех арендаторов и объявил, что с каждым будет лично обсуждать его ситуацию — оборот, занимаемую площадь, ставку аренды и т.д. Часть арендаторов ему не поверили. Другие оказались готовы к диалогу. За три месяца владелец навел порядок, снизил градус недовольства у арендаторов и запустил активный процесс поиска арендаторов на освободившиеся площади.
ГОТОВЫЙ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС: Плюсы и минусы покупки коммерческой недвижимости как инвестиции
Подсчитывая свои потери, он понимал, что они могли быть гораздо меньше, если бы он вмешался в эту ситуацию раньше, месяцев 6-8 тому назад. Какой вывод можно сделать из этой истории? А точнее, несколько выводов? Первое. Во взаимоотношениях с арендаторами нужно мониторить ситуацию и принимать решения раньше, чем ситуация начнет выходить из-под контроля.
Здесь как в шахматах, кто начинает белыми, тот имеет преимущество первого хода. Второе. Арендный доход складывается из поступлений каждого арендатора. Привлечение нового арендатора обходится дороже, чем удержание существующего. Особенно, когда вопрос в нежелании арендодателя пойти на уступки. Договариваться выгоднее, чем проявлять необоснованное упорство. Третье.
Между выгодой сегодня ценой потери части арендаторов и стабильностью завтра, пусть и с учетом уступок, в сложные времена выгоднее выбирать второе. Это уже не раз проверено на практике. На рынке недвижимости тот, кто смотрит на год вперед выживает чаще того, кто живет этой неделей или месяцем.
Любое использование материалов медиапортала РШУ возможно только с разрешения редакции.
Источник: uprav.ru
Как выбрать арендатора коммерческой недвижимости
Какая разница, кому сдавать помещение? Главное, чтобы не пустовало – приблизительно так рассуждают владельцы коммерческой недвижимости. Но не со всеми арендаторами стоит иметь дело. Константин Демчук расскажет о грамотном выборе контрагента.
Пустующее помещение – главный кошмар владельца коммерческой недвижимости, спокойная и счастливая жизнь которого зависит от непрерывности арендных платежей. В свою очередь, непрерывность платежей зависит от арендатора. А точнее, от способности владельца помещения его выбрать. Сделать правильный выбор и попутно развенчать несколько распространенных стереотипов поможет данная статья. В ней будут показаны основные типы арендаторов небольших коммерческих помещений формата стрит-ритейл и некоторые особенности работы с ними.
Сетевые компании
К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти «точек». Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание: «Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!». Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они – хорошие арендаторы. На самом деле:
- предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход;
- сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, и вы теряете все рычаги влияния на них;
- сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации;
- даже федеральные сети нередко занимают помещение не дольше, чем обычные компании;
- по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемным персоналом, а не с владельцем бизнеса.
Но изредка случается и так, что сетевик готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В этом случае он действительно становится желанным арендатором.
Неумелые предприниматели
В основном, это начинающие предприниматели. У них мало опыта в бизнесе, поэтому они совершают одну ошибку за другой, все глубже погружаясь в финансовые проблемы. Долгое время, после начала аренды, они работают без наружной рекламы. И если в вашем помещении не установлен кондиционер, то именно такого типа арендаторы начнут его клянчить.
За редким исключением, такие арендаторы долго не живут. Причем именно они способны вдруг пропасть или неожиданно объявить, что у них нет денег на аренду. Именно от них стоит ждать неадекватных поступков.
Таким арендаторам ни в коем случае нельзя идти навстречу, давая им рассрочки или прощая несвоевременные оплаты. Во взаимоотношениях с ними нужно строго придерживаться условий договора, порядка его заключения и расторжения. Если позволяет выбор, такому арендатору лучше отказать. Но если в несезон никого кроме него не оказалось, то им можно «закусить» на несколько месяцев. К моменту его гибели вы уже успеете найти более надежного арендатора.
Опытные предприниматели
Это предприниматели, которые имеют, как минимум, один успешный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО или ИП. Они наиболее организованные и успешные. С ними легко решать все возникающие вопросы, потому что вы можете общаться напрямую с владельцем.
Заняв помещение, опытные бизнесмены сразу же устанавливают наружную рекламу и кондиционер за свой счет. Этот тип арендаторов является наиболее предпочтительным.
«Ларечники»
Предприниматели, которым не хватает знаний и предпринимательских навыков. Свои деловые недостатки они привыкли компенсировать хитростью и враньем. Очень часто это представители южных республик, плохо владеющие русским языком: «Давай встрэтимса, пагаварим. Зачем дагавор. Че ты все пишешь. » и т.д.
Это тип арендаторов, который приносит только головную боль как себе, так и окружающим. С ними вообще не стоит вести дела.
Распродажи
Это шустрые ребята, арендующие помещение, как правило, на один день. Как только ваше объявление об аренде появляется в интернете, они начинают бомбить вас звонками. Некоторые из них предлагают вполне нормальную цену за день аренды. В среднем она составляет 5-10% от месячной стоимости. Поэтому в период поиска арендатора имеет смысл сдавать помещение распродажам.
Кроме того, распродажи помогают «раскрутить» помещение. В канун продаж они буквально заполоняют район своими объявлениями. В итоге им удается привлечь в ваше помещение неплохой трафик.
Как и с обычными арендаторами, с ними нужно заключить договор аренды и получить обеспечительный платеж. Но ни в коем случае не передавать ключи от помещения. Утром открыть, вечером закрыть.
Специфические арендаторы
Таковыми являются те, от кого можно ожидать специфических последствий. Например, непобедимый запах или ужасающие внутренние разрушения. К арендаторам «с душком» относятся рыбные, мясные, пивные и молочные магазины. Кто был в Дрездене, наверняка заходил в легендарный молочный магазин Pfunds Molkerei, которому уже более 130 лет. Несмотря на немецкую аккуратность и чистоплотность, в магазине такой запах, что валит с ног.
После «душистых» арендаторов не получится быстро запустить в помещение другого арендатора вроде цветочного магазина или банка. Потребуется продолжительное время и полный внутренний ремонт, чтобы вытравить запах. Что касается внутренних разрушений, то лидируют в них продуктовые магазины и кафе, имеющие кухню. Все эти недостатки нужно учитывать в цене аренды, существенно повышая ее для таких арендаторов.
Как получить полный бесплатный доступ к публикации?
- Авторизоваться или зарегистрироваться на сайте
Источник: www.e-xecutive.ru
«Платить аренду в пустоту никто не станет»: как собственники коммерческой недвижимости борются с кризисом
Владельцы торговых центров предупредили профильные министерства о риске коллапса в отрасли: власти озаботились льготами для арендаторов, но не для арендодателей. Между тем объем задолженности индустрии превышает 2 трлн рублей, что грозит кризисом и банковской сфере
«Обращаемся к вам <. >в связи с катастрофической ситуацией, сложившейся в нашем секторе [из-за ситуации в экономике, вызванной пандемией коронавируса]», — так начинается открытое письмо, с которым 2 апреля (еще до обращения Владимира Путина, в котором он сообщил о продлении выходных в России до 30 апреля) отраслевая организация собственников недвижимости — Российский союз торговых центров (РСТЦ) — обратилась к министру экономики Максиму Решетникову и министру промышленности и торговли Денису Мантурову.
В РСТЦ входят такие крупные владельцы торговой недвижимости, как IKEA или «Энка ТЦ». Всего обращение подписали собственники более 55 российских ТЦ. Отраслевой союз сообщил министрам, что с 28 марта более чем в 2000 торговых центров по всей территории страны на 80% площадей коммерческая деятельность приостановлена, а часть ТЦ уже «закрыта полностью».
Источник: www.forbes.ru
