Купля продажа квартир как бизнес

«Секретные» технологии продавцов и методичка для покупателей

Большинство покупателей хорошо представляют себе образ новой квартиры. Но чтобы мечта сбылась, нужно поймать момент, когда квартира будет продаваться. Поэтому необходимо держать руку на пульсе — следить за объемами и ассортиментом поступающего в реализацию жилья и правильно выстраивать диалог с менеджером.

Кто и что продает

На первичном рынке квартиры продают и сами компании-застройщики, и их партнеры – риелторские агентства. Застройщик может сам взять на себя все задачи, связанные с реализацией недвижимости, создав в своей структуре отдел продаж, объясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Такую стратегию выбирают некоторые крупные участники рынка (ГК ПИК, «Донстрой»). Другой вариант – эксклюзивное партнерство, когда продажей недвижимости занимается один брокер. Нередко встречается ко-эксклюзивное партнерство, предполагающее, что продажи ведут два (реже четыре) конкурирующих агентства недвижимости.

Перепродажа квартир как бизнес. Какие квартиры покупать для перепродажи. Больше всего маржа на…

Бывает, застройщик выбирает генерального брокера — он будет «вести реализацию» и может привлекать по субагентскому договору другие агентства недвижимости. Есть на рынке и формат продаж через open list – это вовлечение максимально возможного числа брокеров. «Застройщик может комбинировать некоторые способы. Например, одновременно иметь собственный отдел продаж, привлекать брокеров на ко-эксклюзиве или open list», — говорит эксперт.

Теперь вопрос – продавцы реализуют один и тот же объем квартир или как-то делят его между собой? Большинство экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», ответили, что один и тот же. «Условия реализации абсолютно одинаковые у всех участников проекта», — утверждает директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Более того, у ведущих застройщиков, как правило, все участники продаж (привлеченные агентства и собственный отдел, если он есть) работают в одной и той же CRM-системе, которая в режиме online показывает доступность того или иного лота и дает возможность менеджеру сразу забронировать понравившуюся покупателю квартиру», — дополняет Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

И отдел продаж застройщика, и брокеры — все должны продавать недвижимость по одной цене. Если кого-то заметят в недобросовестной конкуренции, например, на демпинге за счет своего вознаграждения, то, по словам Валерия Кочеткова, с таким брокером застройщик расторгает договор.

Как пополняется база квартир в продаже

Если сказать кратко – на усмотрение застройщика. Но есть несколько общих правил. Формируя базу, девелопер смотрит на ход строительства, темпы и объемы продаж, «вымываемость» лотов, среднюю стоимость, денежный поток от покупателей. Главное требование – чтобы выделяемый пул квартир принес девелоперу плановую выручку.

Корпуса могут продаваться подъездами, секциями, этажами, может быть сформирован пул лотов определенной типологии, с определенной стоимостью квадратного метра, поясняет Роман Соколов, заместитель исполнительного директора – руководитель отдела продаж Est-a-Tet. При этом каждый застройщик старается выставить на продажу полный ассортиментный ряд квартир, от минимальных площадей до максимальных, с отделкой и без нее, замечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».

ПЕРЕПРОДАЖА КВАРТИР КАК БИЗНЕС. СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ? ФЛИППИНГ ПО-РУССКИ.

На начальном этапе продаж часто формируется партия с акцентом на высоколиквидные лоты с качественными видовыми характеристиками или с компактными площадями. Дальнейшая ситуация во многом зависит от спроса, и девелопер, если потребуется, может подбросить в партию какие-нибудь «хиты продаж».

«Тихие» предпродажи

Знакомая картина: ещё не начали продавать квартиры, но покупателей записывают в какие-то списки. «Заинтересованных покупателей вносят в лист ожидания, и они первыми могут забронировать и получить самые привлекательные предложения. Особенно это выгодно для инвесторов, которые зарабатывают на перепродаже квартир – за счет минимального порога входа в проект и приросту стоимости по мере строительства», — комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», говорит, что предварительные продажи — довольно популярная практика. Покупатель еще до официального старта продаж (до получения разрешительной документации и регистрации застройщиком первого ДДУ) и начала рекламной кампании резервирует понравившуюся квартиру, как правило, по существенно более низкой цене (разница может доходить до 10%) и обязуется купить ее (заключить ДДУ) после старта реализации (например, в первый день). Если покупатель не заключает договор в назначенный срок, то его бронь отменяется и в дальнейшем он может приобрести квартиру только по текущему курсу цен из доступного объема предложения.

Однако, как скептически замечают в пресс-службе ГК «Инград», клиент должен понимать, что такая схема ничего не гарантирует, при заключении ДДУ вполне возможно увеличение цены, да и сам факт получения разрешения на строительство может и не состояться. Юридически до получения разрешения на строительство застройщик не имеет официального права продавать квартиры. А стоимость такого бронирования может варьироваться от условно бесплатного до 200-300 тысяч рублей.

Если нужной квартиры в пуле нет…

Допустим, покупателя не заинтересовали продающиеся квартиры или нужные ему уже кончились. Информируют ли покупателя о том, что в ближайшее время в продажу поступят варианты, которые по своим параметрам ему подходят? В большинстве случаев – да, информируют. Но узнать что-то заранее вряд ли получится. Как предупреждает Роман Соколов (Est-a-Tet), понять, какая конкретная квартира будет в базе через две недели и сколько она будет стоить, практически нереально, так как ассортимент и его цена определяются в моменте здесь и сейчас, решение о выводе нового объема принимается оперативно.

Но, как рассказывает Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group, менеджер всегда заносит информацию о клиенте и его предпочтениях в CRM-систему. Если на данный момент квартира, которая понравилась покупателю, находится в брони или уже продана, менеджер отмечает, какие лоты в перспективе могут быть интересны потенциальному покупателю. Как только такой лот появляется — клиенту приходит уведомление о выходе нового пула квартир с интересующими его вариантами. Если на момент обращения клиента к застройщику уже известно, какие лоты будут выведены в продажу, интересующую квартиру лучше забронировать.

И тем не менее, чтобы не быть застигнутым врасплох, стоит поговорить с менеджерами, записаться в лист ожидания, подписаться на рассылки. Возможно, к появлению «вашего» варианта цена изменится, но как считает Марина Шадрунова, руководитель направления по работе с новостройками, сеть офисов «Миэль», если покупатель уже «влюбился» в определенную планировку, рост цены его не отпугивает.

«Придерживают» ли продавцы самые привлекательные варианты?

Придерживают, чтобы подобно Василисе Прекрасной, в один чудесный день взмахнуть волшебным рукавом и выпустить сказочный пул квартир «под запрос» в продажу. В такой партии могут быть видовые квартиры, пентхаусы, квартиры с террасами, двухуровневые или двухярусные лоты, с увеличенной высотой потолков.

Как объясняет Сергей Нюхалов (ГК «Гранель»), это делается в момент, когда необходимо повысить уровень продаж, либо на финальном этапе проекта, для продажи по максимальной стоимости. «Цель банальная – ликвид продать дороже», — формулирует Валерий Кочетков («Инком»).

И чаще рукавами машут ближе к концу продаж. Вопрос – как вовремя подставить ладошки. Советы экспертов – примерно такие же, как и в предыдущей главке. Скорее всего, по «красивым» вариантам формируется лист ожидания – надо туда записаться или оставить заявку у менеджера. Ну и следить за информацией на сайте застройщика, подписаться на рассылки.

На каком этапе лучший ассортимент

Распространенное мнение – на старте продаж всегда больше выбор. К концу остается «неликвид» и дорогие варианты – большие квартиры. Это, действительно, во многом так, но есть и нюансы.

Набор квартир у застройщика, конечно, зависит от стадии готовности объекта, но компании стараются по максимуму сохранить ассортимент в течение всего срока реализации, говорит Сергей Нюхалов (ГК «Гранель»). А по данным пресс службы ГК «Инград», наибольший выбор для покупателей необязательно на старте продаж, поскольку обычно застройщики стартуют небольшими пулами, чтобы понять востребованность продукта.

И, как уточняет Марина Шадрунова («Миэль»), застройщик чаще всего самые большие пулы выставляют в середине продаж. Так что, если покупатель пропустил начало, то расстраиваться не стоит — заветный лот может появиться в следующей партии. Правда, цена будет уже повыше. Ведь старт продаж привлекателен прежде всего стартовыми ценами. «Разница в стоимости недвижимости в проектах на этапе котлована и построенных объектах может достигать 20-25% и более», — напоминает Игорь Сибренков («Основа»). А ежегодная прибавка в цене составляет примерно 10% от первоначальной стоимости, дополняет Елизавета Севастьянова (Tekta Group).

Главное – не тянуть

Напоследок – несколько рекомендаций из области психологии. Марина Шадрунова («Миэль») советует покупателю оперативно принимать решение, не тратя много времени на обдумывание. Когда покупатель начинает перебирать варианты, за ценой уже не успеть, да и интересные пулы квартир «вымываются» быстро.

Никто не отменял и человеческий фактор, стоит выстроить хорошие отношения с менеджерами. И покупателю всегда пойдут навстречу. Даже, как делится Надежда Коркка («Метриум»), могут подобрать под него вариант из лотов, не представленных в экспозиции.

Что сейчас на рынке

Сейчас активные продажи идут в проектах ГК «Кортрос». Например, в ЖК iLove (Останкино) большой выбор планировочных решений: от студий до четырехкомнатных квартир, есть планировки «евроформата», квартиры с террасами и пентхаусы. Относительно недавно компания открыла продажи в новом корпусе. Стоимость — от 15 млн руб. От 14,4 млн руб. начинаются цены в другом жилом комплексе компании — Headliner в Пресненском районе. В продаже третья очередь, на выбор – одно-двух-трехкомнатные квартиры 29-117 кв. м.

Экспозиция ЖК «Метрополия» от MR Group (МЦК «Угрешская») насчитывает 819 лотов. В продаже представлены студии, одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, а также апартаменты-студии, одно-, двух- и трехкомнатные апартаменты. Минимальная стоимость квартиры студии — 8,7 млн рублей (24,4 кв. м), апартамента-студии — 7,6 млн рублей (22,5 кв. м).

В Раменках можно присмотреться к проекту MR Group Hide, где продажи идут во всех трех корпусах. Квартиры от 45 до 148 кв. м., с потолками 3,5 м, есть пентхаусы с потолками 5,2 м. Стоимость – от 23,4 млн руб.

Еще один проект MR Group – Mod в Марьиной Роще с квартирами и апартаментами. В продаже студии, 1-4-комнатные квартиры от 28 до 112 метров в двух корпусах. Высота потолков — до 4,8 м, панорамные виды. Цены — от 12,5 млн руб.

В квартале бизнес-класса Now от Tekta Group рядом со станцией метро «Технопарк» во второй очереди проекта, сдача которой планируется в IV квартале 2022 года, сейчас большой выбор квартир. Например, есть квартира «евроформата» площадью 39 кв. м с высотой потолков 4,6 м и возможностью обустроить антресольный этаж. Такой лот можно приобрести за 19,8 млн рублей.

В другом ЖК компании — высотном проекте бизнес-класса Eniteo, который строится на границе с Академическим районом, есть уникальные лоты, например, евротрёшка на втором этаже площадью 91,3 кв. м. с мастер-спальней, гардеробной, просторной кухней-гостиной и приватной террасой 23,5 кв. м. Стоимость — 31,7 млн рублей.

Более 115 планировочных решений представлено в проекте Sminex «Достижение» в Марфино. Это студии, квартиры с террасами, с камином, с окном в ванной или гардеробной комнате, пентхаусы с высотой потолков до 6,5 метров и террасами с панорамными видами на парки или центр город. Цены начинаются от 11,9 млн руб.

В Марфино продается и семейный эко-квартал Very от ГК «Основа» с большим выбором планировочных решений и квартир. В продаже лоты от функциональных студий до четырехкомнатных квартир (23-113 кв. метров). Минимальная стоимость предложения составляет 10,76 млн рублей.

Еще один проект «Основы», — ЖК «UNO.Старокоптевский» у станции МЦК «Коптево». На выбор — студии и 1-2-3-4-комнатные квартиры площадью до 82,85 кв. метров, включая квартиры «евроформата», с угловыми окнами и панорамным остеклением балконов, а также с террасами. Цены начинаются от 8 млн рублей.

Группа «Эталон» продает квартиры в двух очередях проекта Nagatino i-Land в Даниловском районе. Набор — от студий до 4-комнатных квартир, в том числе с окнами от пола до потолка, с «европланировками»; имеются лоты с мастер-спальней, квартиры с отдельными входами, патио и террасами. Цены – от 18,3 млн руб.

В проекте премиум-класса Foriver на Симоновской набережной от группы компаний «Инград» можно подобрать квартиру на различный бюджет, поскольку корпуса расположены на двух линиях от Москвы-реки. Это квартиры с просторными кухнями-гостиными, с master-bedroom и ванными комнатами с окном. В некоторых лотах — террасы, места для установки каминов, несколько балконов. Сегодня в продаже квартиры от однокомнатных до 5-комнатных, минимальная цена – 17,8 млн рублей.

Хороший выбор жилья представлен в проекте ГК «Гранель» ЖК «Пехра» (Балашиха) – от студий в 19 кв. метров до трехкомнатных квартир почти в 70 кв. метров. Здесь можно приобрести готовые квартиры в сданных корпусах и лоты различных площадей в домах, которые сдаются в самое ближайшее время. Самый большой ассортимент предложений — в корпусах, где недавно состоялся старт продаж. Стоимость — от 3,1 млн рублей.

Все упомянутые проекты в продаже (май 2023)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру

Headliner	Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха	3 кв. 2026 г.	от 16 500 000 руб.
Пехра	Балашихинский район, г. Балашиха	2 кв. 2023 г.	—
Метрополия	Москва, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК	3 кв. 2024 г.	от 9 165 150 руб.
iLove	Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская	4 кв. 2024 г.	от 11 023 600 руб.
Квартал на набережной NOW	Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк	4 кв. 2022 г.	от 19 970 280 руб.
Жилой остров Nagatino i–Land	Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк	3 кв. 2025 г.	от 12 173 977 руб.
Foriver	Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская	4 кв. 2023 г.	от 17 760 000 руб.
Eniteo	Москва, Юго-Западный округ, район Котловка, м. Крымская МЦК	2 кв. 2023 г.	от 22 032 720 руб.
Hide	Москва, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская	4 кв. 2023 г.	от 20 527 700 руб.
MOD	Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща	4 кв. 2024 г.	от 17 563 716 руб.
Дом «Достижение»	Москва, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Бутырская	1 кв. 2024 г.	от 12 470 000 руб.
UNO.Старокоптевский	Москва, Северный округ, район Коптево, м. Коптево МЦК	1 кв. 2024 г.	—
Very	Москва, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская	1 кв. 2024 г.	от 10 599 900 руб.

Источник: www.irn.ru

Бизнес план по продажам квартир

Капиталовложения в недвижимость являются одними из самых надежных видов вложений. К тому же, со временем она не обесценивается. Спрос в этой сфере всегда остается высоким. Для людей жилищный вопрос имеет первостепенное значение. Для решения этой проблемы чаще всего обращаются в агентства недвижимости.

Даже в кризисное время этот рынок не испытывает серьезных потерь.

Зачастую агентство открывают люди, знакомые с бизнесом в области недвижимости — бывшие риэлторы или эксперты по оценке объектов недвижимости, имеющие опыт работы и наработавшие собственную базу клиентов. Кажущаяся легкость открытия данного бизнеса подвела многих начинающих предпринимателей, в результате неумелых действий которых закрывается большинство агентств. Разумный вариант — это поработать не менее 6 месяцев в данной сфере, возможно даже в нескольких компаниях, приобрести некоторый опыт в поиске клиентуры и общении с людьми, завести важные контакты, собственную базу клиентов. И уже только после этого можно вкладывать средства в осуществление проекта.

Для создания перспективной организации необходимо иметь четкий план реализации задач. В данном бизнес-плане рассмотрены важные аспекты этого дела.

Основные факторы успеха реализации проекта:

• Огромное количество потребителей.
• Высокое количество предлагаемых ресурсов.
• Свободный вход на рынок.
• Низкий уровень первоначальных затрат.
• Высокая доходность сделок.

Сумма первоначальных инвестиций составляет 428 000 рублей.

Точка безубыточности достигается в первый месяц работы.

Срок окупаемости составляет от 6 месяцев.

Внутренняя норма рентабельности — 88%.

Средняя чистая ежемесячная прибыль—77 275.

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Агентство недвижимости предоставляет услуги по покупке, продаже, сдаче в аренду недвижимости. Основными клиентами являются физические лица, но также планируется оказывать услуги и юридическим лицам. Как таковой сезонности в данном бизнесе нет. Главное — выстраивать свою работу правильно, быть гибким к внешним условиям и их изменению.

Основные функции агентства недвижимости:

• Поиск возможных покупателей, арендаторов, общение и установление с ними деловых контактов. Подбор вариантов недвижимости по запросу покупателя или арендатора, ознакомление с выбранным объектом недвижимости.
• Проводя сделку, агентство помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалисты следят за правильным оформлением документации в соответствии с местными и федеральными законами, которые действуют на данный момент.
• Агентство может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке.
• Агентство должно предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалисты по недвижимости также напоминают и предлагают клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает, или рисков порчи этого объекта недвижимости.
• Риэлторы должны хранить тайну сделки и всю конфиденциальную информацию, которую в ходе своей работы получают о клиенте или о сделке. Также необходимо отметить, что агентство отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
• Специалисты по недвижимости должны изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость.

Для максимизации прибыли организации также будут оказываться дополнительные услуги, такие как:

• Консультационные услуги;
• Юридические услуги;
• Сбор и оформление документов;
• Комплексные оформительские услуги.

Риэлторское агентство будет работать по следующему графику:

• 10:00 — 21:00 в рабочие дни;
• 9:00 — 18:00 в выходные дни.

Клиентами агентства недвижимости являются лица, которые заинтересованы в аренде, покупке, продаже или сдаче недвижимости. Потенциальный покупатель имеет возраст 30-55 лет.

Общие моменты целевой аудитории:

• Социальное положение. Средний класс и выше, поскольку позволить себе покупку квартиры даже в ипотеку могут люди с более высокой заработной платой.
• Материальное положение. Средний семейный доход составляет от 70 000 до 120 000 рублей. Данная категория может позволить себе ипотечный кредит с ежемесячным платежом от 15 до 30 тыс. руб. Для покупателей с более низким доходом нужно рассматривать дополнительные, более экономные варианты приобретения жилья.
• Семейное положение. 60% семейные пары, 30% — одинокие молодые девушки или молодые люди, 10% — остальные.
• Образование. Высшее — 80%, Среднее специальное — 10%, Остальное — 10%.

Цели приобретения жилья:

• в личное пользование;
• для осуществления коммерческой деятельности;
• инвестиционный проект (покупка на разных этапах строительства с возможной перепродажей или сдачей в аренду).

С каждым годом число квартир в России стабильно увеличивается. Динамику можно увидеть в таблице ниже (данные Росстата). А, следовательно, и количество осуществляемых сделок тоже возрастает. Таким образом спрос на услуги риэлторских агентств также повышается.

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Число квартир, тыс.

Их средний размер, м2 общей площади

однокомнатные

двухкомнатные

трёхкомнатные

четырёхкомнатные и более

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Число квартир, тыс.

Их средний размер, м2 общей площади

Из них по видам квартир, в процентах от общего ввода:

однокомнатные

двухкомнатные

трёхкомнатные

четырёхкомнатные и более

В нише агентств недвижимости конкуренция высока. Поэтому для осуществления наиболее эффективной деятельности особое внимание следует уделить рекламе. Использовать сразу все имеющиеся способы продвижения не нужно. Во-первых, не все они являются эффективными. Во-вторых, это может не только снизить рентабельность, но и вовсе лишить вас прибыли.

Подходите к выбору способов рекламы разумно.

Рекомендуемые способы продвижения:

• Газеты бесплатных объявлений.

По названию понятно, что стоимость такой рекламы нулевая. Такой вид рекламы может принести свои плоды, к тому же, вы за неё не платите. Причём можно размещать рекламу не об агентстве, а о квартирах.

• Размещение рекламы в специализированных изданиях.

Это может быть, например, журнал или газета о недвижимости. Чаще всего таким способом можно привлечь клиентов, являющихся юридическими лицами, или подкованных в данной сфере людей.

• Размещение информации в местных интернет-каталогах.

Многие люди осуществляют поиск риэлторского агентства через подобные сайты, там же обычно размещают информацию, контактные данные. А пользователи, как правило, могут оставить свои отзывы.

Один из наиболее эффективных методов продвижения. Во-первых, люди могут сразу же ознакомиться с прейскурантом, спектром услуг, специалистами и многим другим. Важно максимально наполнить сайт, сделать его таким, чтобы он привлекал людей, был понятным и качественным. Можно разработать систему обратной связи, онлайн-консультирования.

Особенно актуален этот вид рекламы будет, если вы имеете свой сайт. Сразу же пойдут отклики, просмотры. Стоит подумать о размещении информации на Яндекс.Директ, Avito.ru.

Ключевая цель — открытие агентства недвижимости и максимизация его прибыли.

Оформление необходимых документов.

• Регистрация предприятия. Это может быть ИП или ООО.
• Нужно использовать следующие коды ОКВЭД — 70.31.1 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества.
• Лицензированию данный вид деятельности не подлежит.
• Предприниматель имеет возможность выплачивать ЕНВД. Он также может использовать УСН «Доходы» 6% или УСН «Доходы минус расходы» 15 % . Для расчета данного бизнес-плана мы используем ЕНВД.
• Открытие расчётного счёта.
• Также для риэлторского агентства желательно иметь печать, хоть закон и не обязывает. Клиентам будет спокойнее иметь на руках договора с печатями.

Обзор рынка недвижимости для подбора оптимального помещения.

Основные требования к помещению:

• Площадь: 15 — 20 м2;
• Желательно наличие парковки для 5 автомобилей и более;
• Месторасположение — центр города. Оптимальный вариант — аренда недвижимости в каком-либо презентабельном здании: торговом комплексе или бизнес-центре.

• Ремонт помещения;
• Закупка необходимой мебели, техники и пр.;
• Поиск персонала;
• Обучение персонала;
• Проведение рекламной кампании;
• Начало деятельности агентства.

6. Организационная структура

План по персоналу:

• Директор;
• Риэлторы (4 чел);
• Юрист (1 чел);
• Офис-менеджер (1 чел);
• Уборщица (1 чел).

Особое внимание следует обратить на кадровый состав вашего агентства. Поскольку работа связана с общением с людьми, выбор сотрудников крайне важен. Коммуникабельность, доброжелательность и выдержка — вот минимальный набор качеств для успешного агента по недвижимости.

На начальном этапе работы агентства вам потребуется штат агентов численностью около 4 человек. Опыт работы в сфере риэлторской деятельности и недвижимости для руководителя и части персонала обязателен.

Нужно отметить, что текучесть кадров в риэлтерском бизнесе очень высока. Всё это связано с тем, что заработок у агентов, а соответственно у агентства, нестабильный. Если сотрудник неактивен, то он может работать без дохода достаточно долгое время. Если вам нужно предотвратить это, то стоит задуматься о каких-либо социальных пакетах для сотрудников или минимальной ставке.

Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей. В разных компаниях функционал менеджера по недвижимости может отличаться, но основные направления деятельности схожи, необходимо:

• искать клиентов;
• вести переговоры и консультации;
• сопровождать сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров);
• проводить мониторинг рынка недвижимости.

Клиент и риэлтор обязательно заключают письменный договор, в котором расписан порядок оказания услуг. Агент представляет интересы клиента по этому договору и должен действовать в соответствии с законами. Жилищный, семейный, земельный кодексы, нормативы и правовые акты, инструкции и положения, — все эти и другие необходимые в деятельности юридические документы менеджеру по недвижимости нужно знать. Бывает, что в обязанности агента входит и обслуживание клиента после продажи.

В штате агентства недвижимости обязательно должен быть опытный юрист для решения правовых вопросов.

За решение текущих офисных задач и обработку входящих запросов будет отвечать офис-менеджер.

Зарплата риэлтора формируется следующим образом: 10 000 руб. оклад и премиальная часть, которая составляет 40% от сделанной работы. Все остальные сотрудники получают фиксированный оклад.

Фонд оплаты труда 1-ого года реализации проекта

1 месяц

2 месяц

3 месяц

4 месяц

5 месяц

6 месяц

Источник: oroalbero.ru

Как продать квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция

Для тех, кто хочет продать квартиру без риэлтора, собрали все советы по подготовке квартиры к продаже, перечень необходимых документов, нюансы оформления сделки и расчетов в одном месте. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, которая поможет вам продать квартиру самостоятельно!

Как продать квартиру самостоятельно: общие правила

Собираясь продать квартиру самостоятельно, вы должны быть готовы потратить на это время и деньги. С риэлтором процесс будет быстрее, однако за помощь в поиске покупателя придется заплатить от 10% от стоимости сделки в зависимости от региона. В риэлторские агентства имеет смысл обращаться, если речь идет о продаже «сложной» квартиры – к примеру, находящейся в другом городе и т.д. Если же вы продаете типовую квартиру и внимательно следуете инструкциям, то особых проблем возникнуть не должно. Перед продажей вам нужно будет заняться:

• Сбором недостающих документов;
• Провести предпродажную подготовку квартиры;
• Разместить объявления о продаже квартиры на соответствующих веб-площадках;
• Организовать просмотр квартиры для потенциальных покупателей;
• Провести проверку документов покупателей;
• Заключить предварительный и основной договоры.

При самостоятельной продаже квартиры также надо учесть, куплена она на материнский капитал или нет, проживают ли в ней несовершеннолетние, есть ли ипотечное обременение и т.д.

Продажа квартиры: с чего начать

Условно процесс продажи квартиры можно разделить на два этапа: подготовительный и основной.

Что нужно для продажи квартиры:

• Определение стоимости вашей квартиры;
• Расхламление, уборка, освобождение квартиры от вещей;
• Косметический ремонт – при необходимости;
• Сбор документов;
• Размещение объявления и продаже на тематических ресурсах;
• Показ квартиры откликнувшимся покупателям.

В основной этап продажи квартиры входят:

• Оформление предварительного договора и получение задатка;
• Подписание основного договора с последующей регистрацией;
• Передача квартиры и ключей;
• Получение оставшихся денег;
• Оплата налоговой пошлины.

Пошаговая инструкция продажи квартиры без риэлтора

Определение стоимости вашей квартиры.

Здесь можно пойти двумя путями:

• Самостоятельно провести мониторинг цен на квартиры в вашем районе, сравнив свою квартиру (метраж, техническое состояние) с аналогичными квартирами. Так вы сможете понять среднюю цену по рынку.
• Заказать отчет об оценке квартиры (цена от 2-3 тысяч рублей), в котором будет содержаться информация о рыночной стоимости и ликвидационной стоимости принадлежащей вам недвижимости.

Не забывайте, что цена, по которой вы собираетесь выставить квартиру на продажу, должна соответствовать рыночной стоимости. Завышенная цена заставит потенциальных покупателей рассматривать более выгодные предложения, соответственно, продать квартиру быстро вам не удастся.

При определении стоимости квартиры, рекомендуем отталкиваться от следующих параметров:

• Площадь, размер которой прямо пропорционален цене: больше метраж – выше стоимость;
• Количество комнат и их расположение относительно друг друга. Изолированные комнаты, раздельный санузел выигрышно скажутся на цене. А вот смежные комнаты и совмещенный санузел ее понизят. Это же относится и к кладовым, постирочным – их наличию или отсутствию, а также состоянию балкона.
• Этажность (первый и последний пользуются меньшим спросом);
• Наличие или отсутствие ремонта;
• Месторасположение и инфраструктура района. В городах-миллионниках выше ценятся квартиры рядом с транспортными развязками, метро. Для семей с детьми и людей преклонного возраста окажется важным близкое расположение больниц, аптек, парков, школ, детских садов и игровых площадок.
• Общее состояние дома. Так дома, построенные полвека назад, могут иметь технические проблемы: протекающую крышу, плохой водопровод и т.д. Отдельно отметим дома, относящиеся к ОКН (объекты культурного наследия). Продать их значительно сложнее, несмотря на всю заманчивость идеи жить в памятнике культуры. Здесь гораздо выше налоги и требования к ремонту, что делает их менее привлекательными для покупателей.
• Юридические аспекты: наличие обременений, неоплаченные долги по коммуналке и т.п.

Предпродажная подготовка квартиры

Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.

Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.

Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.

Сбор документов

Приведем перечень необходимых документов (и сроков), которые вам потребуются при самостоятельной продаже квартиры. Отметим, что список документов при продаже квартиры может иметь свои особенности, к примеру, если вы продаете квартиру, купленную на материнский капитал, в ипотеку или у вас есть несовершеннолетние дети.

Документы, необходимые сразу

Документы, имеющие ограниченный срок действия, которые нужно получить перед самой сделкой

Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН

Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца

Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет

Справка формы 9 (справка о составе семьи, выдается бесплатно в МФЦ)

Кадастровый паспорт на квартиру (можно получить в МФЦ, Росреестре либо непосредственно в Кадастровой палате)

Справка о расчетах с коммунальными службами либо квитанции по коммунальным платежам за последние месяцы

Справка из налоговой службы об отсутствии долгов

Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

Какие документы нужны для продажи квартиры

Основной перечень документов для продажи квартиры