В 2022 году ситуация на российском рынке недвижимости развивалась под влиянием обострения геополитической обстановки. По данным Росреестра, наблюдался спад: количество сделок снизилось на 17%, в том числе на первичном рынке — на 21,7%, на вторичном — на 16,2%.
В то же время в общем количестве сделок доля вторички выросла с 82,4% в 2021 году до 83,3% в 2022 году. Несмотря на снижение спроса, средняя цена квадратного метра в России выросла. На первичном рынке цена увеличилась на 28,7%, до 122,3 тыс. рублей, на вторичном — на 27,8%, до 94,4 тыс. рублей. Рассказываем, что ждет рынок жилья в 2023 году и как на нем могут заработать инвесторы.
Текущая ситуация на рынке недвижимости
По мнению экспертов, опрошенных Банки.ру, в 2023 году наметились восстановление рынка недвижимости и рост спроса. По данным девелопера Optima Development, в старых границах Москвы спрос на новостройки в I квартале 2023 года вырос на 1%. При этом объем предложения сократился на 5,4%, а цены на первичное жилье выросли примерно на уровне инфляции. По данным девелоперской группы «Родина», в марте на московском рынке спрос на новостройки увеличился на 32% по сравнению с февралем, но по сравнению с показателем марта 2021 года спрос пока ниже.
ФЛИППИНГ КВАРТИР: рекомендации профессионала для начинающих | Инвестиции в недвижимость | Бизнес
Ожидаемые тенденции на рынке недвижимости в 2023 году
По прогнозу Аналитического центра «Банки.ру», существенное оживление спроса на рынке недвижимости может начаться в III–IV кварталах 2023 года. Основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин отмечает, что ситуация в российской экономике стабилизировалась, поэтому покупатели постепенно возвращаются на рынок.
По его мнению, сейчас идет процесс адаптации к росту ипотечных ставок. В 2022 году ставки были «экстремально низкими», но сейчас благодаря работе Центробанка ставки по программам с дополнительным субсидированием несколько выросли. Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев уверен, что в ближайшие месяцы положительная динамика на рынке недвижимости укрепится. Негативным событием для рынка, по его мнению, стало ограничение субсидированной ипотеки. Но к падению спроса это не приведет, так как сохраняются льготные госпрограммы и траншевая ипотека, добавляет он.
Инвестиционный рынок жилья
Под понятием «инвестиционные квартиры» подразумевается недвижимость, которая приобретается для сохранения или получения дохода в будущем за счет продажи или сдачи в аренду. По оценке инвестиционной компании «Флип», объем рынка инвестиционных квартир в России в 2022 году составил 1,25 трлн рублей. На Москву и Московскую область пришлись 0,5 трлн рублей, то есть 40% от общего объема.
В 2021 году данный показатель в целом по стране превышал 1,55 трлн рублей, то есть за год рынок сократился на 25%. Гендиректор компании «Флип» Евгений Шавнев считает, что в 2023 году резких скачков на рынке инвестиционных квартир не будет. Объем предложения будет варьироваться в пределах 1,1–1,3 трлн рублей, отмечает он.
ПЕРЕПРОДАЖА КВАРТИР КАК БИЗНЕС. СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ? ФЛИППИНГ ПО-РУССКИ.
Анализ рисков и возможностей для инвесторов в 2023 году
06.04.2023 17:32
Также сложно выгодно перепродать квартиры и апартаменты в проектах реконструкции, так как они, как правило, сразу продаются по максимальной цене. Такие лоты подойдут инвесторам-рантье, нацеленным на сдачу жилья в аренду, если застройщик реализует их с ремонтом под ключ.
Самым ликвидным и оптимальным активом для любых инвесторов в недвижимость Голев считает двух- и трехкомнатные квартиры евроформата с чистовой отделкой в проектах от опытных девелоперов, где предусмотрена развитая инфраструктура. «Особенно разумно вкладываться в них на этапе строительства, пока цена лотов не достигла пиковых значений», — говорит он. По мнению Щёкина, ставку нужно делать на проекты кластерного типа, то есть те, которые помимо жилых также включают спортивные, оздоровительные, культурно-развлекательные объекты. Эксперт добавляет, что кластерные проекты остаются востребованными и как объекты вторичного рынка жилья. Это следует иметь в виду инвесторам, которые готовы заниматься арендным бизнесом.
Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость
Для инвестиций в недвижимость характерны свои плюсы и минусы.
Плюсы:
- надежный способ сохранения капитала;
- инфляция не сказывается на цене актива (цена, как правило, растет быстрее инфляции);
- возможность получения пассивного дохода (при сдаче в аренду).
Минусы:
- высокий порог входа из-за высокой стоимости объектов;
- долгая окупаемость;
- дополнительные расходы, снижающие доходность (оплата ЖКХ, ремонт, налоги).
Формы инвестирования в недвижимость
Как правило, российские инвесторы придерживаются двух стратегий:
- покупка квартиры для последующей сдачи в аренду;
- покупка с последующей перепродажей.
По оценке Шавнева, эти стратегии используют около 95% российских инвесторов в сфере недвижимости.
Другие стратегии — инвестирование в долю в недвижимости или в паевые инвестиционные фонды (ПИФ).
11.04.2023 18:55
Эксперты считают самым предпочтительным способом инвестирования покупку жилья в собственность. Она позволяет рассчитывать на максимальную доходность, говорит Голев.
В отличие от прочих вариантов, предполагающих получение инвестором только определенного набора прав требования, в случае покупки квартиры он будет иметь актив, который сохранится при любом сценарии, добавляет Щёкин.
Голев называет единственным преимуществом других вариантов инвестирования более низкий порог входа. Начинающим инвесторам с небольшим стартовым капиталом, по его мнению, можно попробовать вложиться в проверенные закрытые ПИФ.
Советы по инвестициям в недвижимость
- Оцените свои финансовые возможности с учетом нестабильной ситуации
Будущему инвестору следует сопоставить размер имеющихся свободных средств, уровень доходов и цены на рынке недвижимости. В результате станет ясно, какие лоты можно купить, в том числе с привлечением заемных средств. Затем необходимо найти вариант с оптимальным соотношением цены и качества, соответствующий выбранной цели: перепродажа, сдача в краткосрочную или долгосрочную аренду.
Если инвестор не имеет необходимой суммы средств для инвестиций, он может взять кредит по одной из льготных ипотечных программ. В настоящее время в России государство предлагает широкий набор ипотечных инструментов: льготная ипотека для всех граждан, семейная для семей с детьми, льготная для специалистов, работающих в сфере информационных технологий.
Источник: www.banki.ru
Как заработать на новостройках по максимуму? Купить в закрытой продаже
Вы приобрели квартиру в новостройке на старте продаж и радуетесь, что удалось получить ее по самой низкой цене? А теперь представьте, что кто-то уже купил такую же квартиру в том же доме, но… еще на 20% дешевле. Но когда, ведь продажи открылись только что? Оказывается, существуют еще так называемые закрытые продажи, которые ведутся до официального представления проекта публике и начала реализации квартир.
Кто и как покупает «по блату»?
Квартиры в доме, о строительстве которого еще не объявлено, обычно покупают те, кто узнал об этом по каким-то своим каналам. Это люди, близкие к компании-застройщику и ее компаниям-партнерам, люди, работающие там; чиновники, которые согласовывали проект; архитекторы, которые проектировали, подрядчики, риэлторы, которые готовятся продавать новостройку, и т.д. Они точно представляют перспективы проекта и сроки его строительства.
Либо это те, кто узнал о намеченном строительстве от первой группы, и пришедшие через «сарафанное радио». А также частные инвесторы, которые готовы приобрести несколько квартир для последующей перепродажи, и даже целые блоки квартир – у них, как правило, постоянно раскинута информационная сеть.
Застройщики обычно не огранивают частных лиц, желающих принять участие в закрытых продажах. Интересанту достаточно предоставить лишь общую информацию о себе – как правило, ФИО и род занятий.
«Инвесторы, с одной стороны, могут получить значительную выгоду: в среднем такие лоты стоят на 20% дешевле относительно официального старта продаж. Но, с другой стороны, они рискуют. Такие сделки оформляются по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), и поэтому законы, которые защищают покупателей и компенсируют потраченные средства, на закрытые продажи не распространяются», – сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».
Почему застройщик делает это?
Объем лотов, выставленных на закрытых продажах, зависит от конкретного проекта и целей застройщика. Мотивацией девелопера может стать использование средств покупателей для строительства объектов. Для привлечения клиентов им предлагается приобрести объект с хорошей скидкой. Поскольку покупка по ПДКП несет определенные риски для покупателя, застройщик стремится нивелировать любые сомнения потенциальных кандидатов привлекательным прайсом.
Бывало и так, когда с помощью закрытых продаж застройщик создавал проект «для избранных», самостоятельно выбирая будущих жильцов своего дома. Речь идет о клубных элитных домах в Москве. В таком случае цены крайне высокие, а объем лотов – максимальный. Правда, сейчас девелоперы редко могут себе позволить такое и отказывать каким-либо покупателям. Чаще всего на закрытых продажах они проверяют спрос в жилом комплексе.
На старте продаж тоже неплохо
Впрочем, те, кто приходит в офис продаж в первый день реализации квартир в проекте, тоже могут здорово «навариться». Не так сильно, как это было 10-20 лет назад, когда на новостройке можно было заработать и 40, и 100% от вложенных средств, но все же ощутимо. В наши дни квартиры в среднем прибавляют в цене 20-25% в ходе строительства, однако некоторые проекты дорожают намного сильнее – на 50-60%.
«Сейчас в Москве нередко цены могут «взлететь» вверх в первые недели появления нового проекта на рынке, – говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». – Впрочем, на более поздних стадиях смысл вкладываться тоже есть, но маржа будет уменьшаться пропорционально готовности объекта».
Другие же проекты, напротив, выходят по уже завышенной цене, и заработать на них много не получится.
Понять, насколько «вырастет» тот или иной проект к моменту сдачи в эксплуатацию, сложно даже самому застройщику. В любом случае, специалисты в области инвестиций в недвижимость учитывают локацию (характеристики района, транспортную доступность, перспективы), качество проекта (ценовой сегмент, инфраструктуру, благоустройство, качество строительства и планировок) и из этого пытаются вывести показатели ликвидности жилья и перспективы роста цены. Но иногда ошибаются даже они.
«Сейчас для инвесторов складывается благоприятная ситуация. Последние годы их доля среди всех покупателей квартир в новостройках колебалась около 10%, но в этом году подскочила до 20%», – сообщила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
Когда нужно продавать?
Продать квартиру лучше до ввода новостройки в эксплуатацию и получения права собственности. Потому что после этого возникает обязанность заплатить НДФЛ на выручку при перепродаже. С покупателем нужно будет подписать договор уступки прав требования участника долевого строительства, получив предварительное разрешение у застройщика. «Правда, нужно понимать, что конкуренция может быть высокой, и для ускорения перепродажи нужно готовиться давать скидки», – напоминает Владимир Щекин.
Если вы не продали в этот момент, то придется держать квартиру в собственности пять лет, чтобы потом продать также без налога (и в течение этого срока сдавать жилье в аренду), либо включать НДФЛ в размере 13% в стоимость квартиры (если, конечно, по этой цене удастся продать).
Кстати, этот пятилетний срок, в течение которого нужно платить налог, может быть сокращен в случае положительного рассмотрения законопроекта, который недавно предложило правительство. Поправки предлагают отсчитывать срок собственности не с введения объекта в эксплуатацию и оформления права собственности, а с момента заключения ДДУ. Таким образом, облагаемый налогом период уменьшится на 2-3 года – среднюю продолжительность строительного цикла.
«Нововведения могут сделать более популярной стратегию сдачи жилья в аренду до освобождения от налога, – считает Мария Литинецкая. – Годовая доходность от аренды в таком случае составляет порядка 8% для квартир и 10% для апартаментов. Однако срок окупаемости здесь продолжительный – более 10 лет. Поэтому оптимальная стратегия заработка на квартирах остается прежней: приобрести жилье на начальном этапе, сдавать в аренду после запуска объекта и продать через несколько лет без НДФЛ».
- Кто и как покупает «по блату»?
- Почему застройщик делает это?
- На старте продаж тоже неплохо
- Когда нужно продавать?
Источник: www.mirkvartir.ru
Топ-5 самых выгодных способов заработать на недвижимости: Как извлечь максимальную прибыль
В последние месяцы многие инвесторы решили вложить деньги в недвижимость, но не все смогли на ней заработать. Куда вкладывать деньги, чтобы получить самый высокий доход?
23 июня 2022, 21:40
Сдача в долгосрочную аренду
Покупка вторичной недвижимости под аренду всегда считалась невыгодным вложением. На выходе такая инвестиция не даёт почти никакой чистой прибыли. Если только квартира не куплена с очень хорошим дисконтом. Об этом рассказал сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николай Переславский.
Чтобы выгодно инвестировать, в том числе в недвижимость, надо обязательно учитывать долговременные тренды на рынке. Первое по недвижимости: спрос на ипотеку снижается, поскольку ещё недавно ставки по кредитам были высокими, а стоимость жилья выросла минимум в два раза за полтора года. Второе: после пандемии проявился тренд на рост онлайн-занятости, на удалённую работу. В связи с этим можно ожидать, что покупка жилья с целью сдать его в аренду и получать на этом дополнительный доход может оправдаться далеко не всегда. Об этом предупредил частный инвестор, основатель Школы практического инвестирования Фёдор Сидоров.
По его словам, стоит очень хорошо взвесить стоимость недвижимости, свои вложения в ремонт, оценить возможности по сдаче в аренду (спрос, цена аренды и другие факторы). Если получается выйти на прибыль спустя время, то может получиться хороший вариант для инвестиций. Особенно это касается Москвы и Санкт-Петербурга, где и спрос традиционно высок и туристический поток стабилен, что наверняка обеспечит спрос на арендованное жильё.
— Если квартира покупалась на собственные деньги, то аренда приносит 3–5% годовых. Ситуация ещё больше ухудшилась после резкого роста цен на новостройки в последние годы, — рассказал президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, президент Becar Asset Management Александр Шарапов.
Доллар рухнул: Как будет меняться курс валют и чем это обернётся для рубля
Инвестиции в коммерческую недвижимость
По словам Николая Переславского, инвестировать в паевые фонды сейчас опасно из-за выхода западных арендаторов с рынка и, как следствие, проблем с заполняемостью складов, которые тоже часто распродаются по паям. Поэтому фактически остаётся несколько не самых простых вариантов — например, покупка стрит-ретейла, если говорить о коммерческой недвижимости.
— Со стрит-ретейлом всё относительно понятно. Идеальный вариант — покупать помещение с уже заключённым долгосрочным договором аренды либо с магазином, который снимает помещение несколько лет, но на годовых договорах. Доходность здесь пляшет от 8 до 14% годовых, — отметил Николай Переславский.
Ещё одно направление недвижимости — офисы. В 2020 году проявилась чёткая тенденция на снижение спроса, предложение таких площадей растёт и в регионах, и в столице. Этот процесс стимулируется уходом западных компаний с российского рынка, а также сокращением затрат со стороны отечественного бизнеса. То же самое касается коммерческой недвижимости даже в торговых центрах.
Сейчас ситуация не самая простая. Покупка и сдача в аренду таких площадей может не оправдать себя.
— То, что может однозначно принести хороший доход, — недвижимость складская. Во-первых, в стране резко выросли онлайн-ретейл, маркетплейсы, и компании по всей стране активно развивают продажи в сети, для чего крайне востребованы складские площади и распределительные центры. Готовый РЦ большой площади с хорошими подъездными путями, рампами, возможностями складирования самой разной продукции — отличный вариант, хотя и дорогостоящий. В настоящее время сектор строительства распределительных центров переживает настоящий бум, — рассказал Фёдор Сидоров.
Ещё одно направление — склады для сельхозпродукции, которых не хватает. Это подтверждает и Минсельхоз: для полного продуктового самообеспечения и сокращения импорта стране остро не хватает соответствующих площадей (начиная от ангаров и заканчивая сложными складскими комплексами с холодильным оборудованием для длительного хранения овощей).
По словам Фёдора Сидорова, для инвестиций в этих направлениях необходим строгий расчёт востребованности в каждом конкретном регионе и понимание наличия спроса и цены за квадратный метр.
— Рынок апарт-отелей, который в меньшей степени представлен в Москве и в большей — в Санкт-Петербурге, показал себя очень достойно в последние годы. Их особенность в том, что частные лица могут приобрести полноценный номер с меблировкой в полноценной гостинице, работающей под международным или российским брендом.
При этом благодаря работе профессиональной УК постояльцы не почувствуют никакой разницы по сравнению с традиционной гостиницей. Собственники в свою очередь избавлены от решения всех бытовых вопросов, которыми сопровождается посуточная аренда. Все налоги УК также платит самостоятельно. При этом доходность таких инвестиций сегодня начинается от 8% годовых для новых апарт-отелей в первый год их работы и достигает в среднем 12% годовых на пятый год работы, — рассказал Александр Шарапов.
Он добавил, что также для россиян доступны сейчас инвестиции на рынке Дубая. Там можно найти проекты, которые приносят 6% годовых в долларах.
Посуточная аренда недвижимости
Посуточно сдавать можно только апартаменты. В жилых помещениях это будет подходить под гостиничные услуги, которые, как известно, там запрещены.
— Это неплохое вложение по доходу, но покупка одного апартамента под аренду — это довольно сложная история, которая будет отнимать много времени. Лучше покупать хотя бы три-четыре и создавать небольшой штат из клининга и менеджера по аренде, — отметил Николай Переславский.
Владелец и генеральный директор российского сервиса онлайн-бронирования жилья для отдыха «Суточно.ру» Юрий Кузнецов рассказал, что за последние годы из-за пандемии спрос на такое жильё вырос более чем на 40%, а цены — на 20%. Если сравнивать с долгосрочной арендой, то доход от посуточной аренды может быть минимум на 60–80% выше. Если в цифрах, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в данный момент — 38 тыс. рублей в месяц, при краткосрочной аренде — примерно 4000 рублей в сутки.
Таким образом, заключил Юрий Кузнецов, если ежемесячная заполняемость у арендодателя будет составлять минимум 70%, он сможет при посуточной аренде зарабатывать от 80 тыс. рублей в месяц. Примерно такая же корреляция и в других российских городах.
Появились новые способы снизить выплаты по ипотеке: Как сократить платёж по кредиту
Покупка жилья для перепродажи
По словам Николая Переславского, сделки с новостройками сейчас полностью зависят от команды, которая есть вокруг покупателя. Имеются в виду юрист и брокер по недвижимости. Заработать неплохие деньги сейчас можно только на очень ликвидных стройках, а их, по крайней мере в Москве, становится всё меньше. Особенно с учётом роста цен, которые хоть и остановились в последние месяцы, но всё равно отпугивают покупателей.
— В России даже на фоне дефляции в ближайшие полгода недвижимость вряд ли будет дешеветь. Участники рынка до сих пор находятся под серьёзным давлением от прошлогоднего скачка цен на стройматериалы и услуги подрядчиков. На фоне сегодняшней стабильности и продолжающегося усиления рубля нужно внимательно следить за реализацией льготных ипотечных программ на федеральном и региональном уровнях. Ипотека на Дальнем Востоке и сельским жителям обойдётся в 2–3%, жителям крупных городов — под 7%. Застройщики также делают шаг вперёд и предлагают покупку жилья в рассрочку на несколько лет, — рассказал экономист, директор по внешним связям BitRiver Андрей Лобода.
Недвижимость традиционно является надёжной защитой от инфляции. Так считает Александр Шарапов. Он отметил, что опыт последних 30 лет доказывает: даже при гиперинфляции недвижимость пусть и с небольшой задержкой, но всегда отыгрывала её.
— После введения системы эскроу безопасность вложений в рынок новостроек значительно повысилась. С появлением программ субсидированной ипотеки привлекательность инвестиций в первичное жильё возросла. При этом доходность может составлять 15–20%. В некоторых наиболее ликвидных проектах рост цены может достигать 100% на момент сдачи объекта, — рассказал заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
По его словам, продавать недвижимость удобнее всего перед самым вводом дома в эксплуатацию. Разумный подход — купить в разных проектах несколько квартир или апартаментов небольшой площади по минимальной цене и быстро извлечь прибыль.
Покупка ценных бумаг
Можно инвестировать в недвижимость и без физической покупки. Например, есть варианты инвестировать в акции или облигации девелоперов, а также различные фонды недвижимости. Но если говорить именно об объектах, то нужно понимать, что сдача жилья в аренду или перепродажа лота в новостройке — это в основном небольшой, но пассивный доход с минимальным участием инвестора. Так прокомментировал обстановку на рынке исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
— Расскажу о таком способе, как ЗПИФ, в недвижимости. Это инструмент коллективных инвестиций, позволяющий инвестировать в объекты недвижимости с любым бюджетом, минимальными комиссиями и возможностью получать ежемесячно доход от арендного потока и в будущем от потенциального роста стоимости актива. Коммерческая недвижимость в качестве инвестиционного инструмента сегодня считается одним из самых надёжных вариантов. Это стабильно, понятно и предсказуемо. Особенно если мы говорим о крупных объектах коммерческой недвижимости стоимостью от 2 млрд руб., где действующие договоры аренды подписаны сразу на 10 лет с ежегодной индексацией арендной ставки, что даёт ещё больше гарантий, — рассказал член совета директоров PARUS Asset Management Алексей Сивяков.
Источник: life.ru
