Перепланировка
Последнее время, стало популярным разделение квартир на отдельные жилые ячейки — студии. Так собственники и инвеаторы хотят разделить площадь одной квартиры на несколько обособленных жилых групп со своими кухнями и сан. узлами. Делается это для получения дополнительной выгоды с той же площади помещения.
Квартира-студия
Понятие «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено и его следует отнести к скорее к коммерческому термину.
Согласно сложившейся практике к квартирам-студиям, относятся помещения с минимальным количеством внутренних перегородок, где, к примеру, кухонная зона может быть объединена с жилой площадью, образуя единое пространство и как правило это помещения крайне ограниченного размера начиная от 8 кв. метров и заканчивая 20-25 кв. метрами.
При устройстве квартиры-студии и при перепланировке квартиры в студию должны соблюдаться следующие условия:
ВСЯ ПРАВДА О КВАРТИРАХ-СУДИЯХ! Квартира-студия, обман!
- Выход из помещения, оборудованного санузлом, не должен осуществляться в зону жилого или кухонного помещения.
- Выход из санузла, согласно санитарным нормам, должен осуществляться во вспомогательное помещение – коридор, тамбур, во встроенный шкаф, кладовую.
- Запрещено совмещать кухню с газовой плитой и жилое помещение. Согласно текущим нормам и требованием, между данными помещениями необходимо предусмотреть раздвижную перегородку типа «купе» или дверь с плотным притвором;
- Кухню с электрической плитой объединять с комнатой возможно, но рекомендуется не удалять ненесущею перегородку полностью, а ограничиться устройством проема (пусть и значительных размеров);
- Санузлы возможно располагать только над нежилыми помещениями.
- Вентиляция кухонь и санузлов должна быть подключена к соответствующим каналам, что потребует монтажа протяженных горизонтальных коробов.
- Нужно учесть нагрузку на отопительные и электрические приборы. (Жилой фонд 2-й категории имеет два электрификационных норматива: от 5 до 7 киловатт – норма для частного дома или квартиры, где установлен газовый тип плит; от 8 до 11 кВт – для объектов, где имеется электрическая плита.) Узнать достоверно, сколько приходится киловатт на квартиру с газовой или электроплитой, можно таким образом: обратиться за справкой к компании-провайдеру энергии или
найти данные в договоре электроснабжения или ТУ. Для работы нескольких электроплит, потребуется оформить присоединение дополнительной мощности, и установить ( и согласовать) несколько счетчиков.
Деление квартиры на несколько студий
Разделение квартиры на студии не запрещено жилищным законодательством. Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.
Почему я инвестирую в СТУДИИ для последующей сдачи в аренду?
Надзорным органом деление квартиры на несколько студий трактуется как устройство мини-отелей (хостелов, гостиниц), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилой. Любое нежилое помещение, располагающееся в жилом доме, должно обладать отдельным входом, обособленным от прохода жителей МКД. Соответственно для того, чтобы разделить квартиру на студии потребуется не только перевести квартиру из жилого фонда в нежилой, но и устроить в каждую из студий обособленный вход.
Чтобы при разделении квартиры на студии сохранить статус жилого помещения, необходимо устройство отдельного входа для каждой из них. Для этого потребуется либо устройство дополнительного выхода на общедомовую площадь, либо отдельные входы устроить на площади самой квартиры.
Так как в этих случаях затрагивается общедомовое имущество, потребуется получить разрешение 2/3 голосов собрания всех собственников, а во втором случае осуществить перевод части площади квартиры в общедомовую с изменением кадастрового учёта данной площади.
Так же следует понимать, что юридически кварира остается одним обьектом недвижимости, а студии — это доли внутри этой квартиры. Квартира-студия – это обычная квартира, поделенная на несколько студий со своими входами и санузлами и зачастую с общим коридором (по сути, это старая добрая коммуналка, но в современном веке ее стали модно называть студией).
Зачем собственники хотят делить квартиру на студии
- Для сдачи в аренду. Ведь действительно, допустим с трехкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров можно условно сдать за 50 тысяч рублей в месяц. Если разделить квартиру на студии, то ее можно сдать по-комнатно (4 студии) за порядка 80 тысяч. Выгода кажется очевидной. Сделать один раз «инвесторский ремонт», вложившись в него несколько больше чем в ремонт обычной квартиры, но потом на протяжении десятков лет, сдавать их в аренду, с практически гарантированной загрузкой, так как маленькие площади всегда востребованы на рынке аренды.
- Для продажи в долях. Смысл мероприятия следующий: купить большую квартиру, поделить на маленькие, и все эти маленькие квартиры продать в долях, дороже чем одно большое.
Допустим покупается «убитая под ремонт» трехкомнатная квартира за 10 миллионов. Вкладывается миллион-два в ремонт. Делиться на 4 студии.
И каждая студия продается по 3-4 миллиона. Итого два-три миллиона после реализации проекта остается в плюсе.
Проблемы узаконивания деления квартир на студии.
- Не ясный статус с точки зрения законодательства. В нем нет «квартир-студий». Есть дизайнерское понятие в части объединенной кухонной и жилой зоны, но в законодательстве понятия нет.
- Проблемы с согласованием перепланировки. В каждой студии должен быть набор помещений (кухня, комната, объединенные ванные и санузел, коридор). Согласовать перепланировку что бы в каждой комнате был подобный набор помещений не возможно по множеству причин, начиная от того, что не возможно провести инженерные коммуникации в помещения объединенных ванн и санузлов, до того, что в квартире не может быть 4 кухни-ниши.
- Гарантированные проблемы с соседями — никаким соседям не понравиться что у них фактически на лестничной площадке прибавилось несколько квартир.
- Проблема с документами — выделенного объекта недвижимости не будет, будет доля в общей собственности.
- Финансовые потери. Купить долю (под видом студии можно), а вот продать без потерь практически не возможно.
Бизнес на разделении квартир на студии
По нашему мнению бизнес на разделении квартир на студии в данное время — задача не из легких. Проблемы с соседями, не возможность согласования перепланировки, законодательные препоны, не ясный правовой статус, все это в данное время осложняет процесс.
Обратите внимание
В большинстве случаев это становиться дорогостоящим и убыточным мероприятием, так как для того что бы «попробовать», необходимо как минимум купить квартиру, вложиться в ремонт, начать работу и позже понять что сдавать в аренду эти студии нельзя и с продажей их будут также сложности.
Кроме того, в последнее время «инициативу» перехватили застройщики, которые стали строить дома в которых уже изначально Квартиры-студии от застройщика квартиры крайне малогабаритные, то есть фактически это и есть студии, но у них есть нормальный правовой статус (квартира, апартаменты), а не доля (условно 28/100) в общей площади.
Согласование деления квартиры на студии
В жилищном законодательстве нет запрета разбивки квартиры на меньшие (в том числе и студии). Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.
Жилищной инспекцией проект перепланировки с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (гостиниц, апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.
Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.
Незаконная перепланировка в студии и последствия
Несмотря на то, что закон предполагает согласование перепланировки и/или переустройства квартир, зачастую ремонтные работы производятся самовольно.
При выявлении самовольной перепланировки жилищная инспекция налагает на каждого собственника помещения штраф 2500 рублей, а также выдает собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению.
А так как узаконивается перепланировка все в тоже же жилищной инспекции, а разбивку квартиры на студии она никогда не узаконит, то остается только один вариант — возвращение планировки квартиры к исходному состоянию, либо корректировка планировочного решения до такого варианта, который не будет предполагать устройство студий.
Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормы.
В случае неисполнения этих требований, жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится даже лишением прав собственности и продажи квартиры с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей жилищной инспекции и управляющей компании на объект.
Юридические вопросы разделения квартиры
Сдавая поделенную на студии квартиру, собственникам нужно знать, что с точки зрения Администрации это будет считаться устройством хостела или мини-отеля. При обнаружении подобной практики предписание об устранении нарушений следует незамедлительно.
Все дискуссионные вопросы о статусе собственности можно перенести в суд, но шансов выиграть дело против государственного контрольно-надзорного органа немного.
Сегодня в продаже можно найти разнообразные студии, но тут важно понимать, что же собственно продается. Застройщики сегодня продают студии, учитывающие все вышеизложенные требования норм, и оформляют их в документах как однокомнатные квартиры с полным правовым статусом.
Частные собственники и всевозможные компании при перепродаже разделенной на студии квартиры, часто пренебрегают надлежащим оформлением квартиры как отдельных объектов недвижимости и продают доли в общей площади. Узаконить доли, в каждой из которых есть кухня невозможно – кухня в квартире может быть только одна.
При этом о том, что новый собственник вместе с 26/100 квартиры приобретает и головную боль, они проинформировать забывают. Зачастую при перепродаже лишь подписывается нотариальный документ о том, что приобретенная доля передается в пользование. Естественно, что материнский капитал при подобной сделке использовать невозможно, а банк не возьмет на себя риски связанные с финансированием ипотеки для такой студии – продать такой залог без потерь практически нереально.
По закону, при продаже свою долю, купленную под видом студии, нужно сначала в письменном виде предложить соседям и дождаться их отказов и продавать не ниже объявленной им цены. Чаще всего такая продажа требует множества экспертиз и затягивается на годы.
Частые вопросы
Я покупаю отдельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером или это доля в квартире?
Если объект недвижимости отдельный, то все в порядке. Но с вероятностью 99 процентов вам скажут, что вы покупаете долю в квартире с нотариально подписанным соглашением о пользовании этой площадью только вами.
Отметим, что это достаточно странная юридическая конструкция, которая может быть легко оспорена, кроме того, продавая в будущем данную долю, вы в начале должны будете ее предложить своим соседям и только после того как они откажутся продавать на свободном рынке по цене не меньше чем предложили им.
Обходные пути конечно есть, но зачем нужны изначально обрекать себя на подобные сложности.
А могу ли я привлечь для покупки вашей студии материнский капитал или ипотеку?
Ответ будет «однозначно нет». Банки не дают кредиты по доли, и материнский капитал также нельзя будет использовать. И когда вы будете продавать эту долю, вы также не сможете продать тем кто захочет использовать данные инструменты, то есть круг покупателей будет ограничен.
А согласована ли перепланировка в данной квартире?
Ответы будут самые разнообразные «да-нет-может быть-все нормально-мы договорились-нет но все в порядке» и так далее. То есть согласовать подобную перепланировку нельзя. И если санузлы допустим какие то дополнительные согласовать будет возможность, то 4 кухни устроить точно нельзя.
То есть перепланировка в данной квартире будет не согласована.
Жилищная инспекция крайне отрицательно относится к попыткам согласовать подобную перепланировку и причин отказа есть «миллион». Причем все отказы юридически грамотные и оспорить их нельзя.
Примеры:
— Несоблюдение уклона коммуникаций на большом удалении от существующего санузла.
— Невозможность устройства вентиляции из дополнительных санузлов в один стояк.
— Невозможность устройства вентиляции из дополнительных кухонь в один стояк.
— Не «прохождение» по площадям жилых помещений.
— Требование технического заключения от автора-проекта дома, так как по любому (хоть кусочком под коммуникации затрагиваются несущие стены). И отказ делать данное заключение автором-проекта
и т.д.
А как происходят подключение инженерных коммуникаций?
Скорее всего «договорившись» с управляющей компанией, ничего не согласуя «врезались» через подвал. Все, на этом все. И после первой жалобы, управляющая компания первая же придет и «отрежет» все коммуникации кроме основного стояка. Мы уже видели несколько подобных объектов.
Причем после этого, она сама же напишет предписание, так как опасаясь минимального штрафа в 300 000 рублей от жилищной инспекции, всю ответственность за подобные работы она будет перекладывать на собственников квартиры.
А что с электрикой?
Обычно делят на студии квартиры на первом этаже в старых домах где изначально электрических мощностей мало. Когда же образуется несколько студий, то фактически количество используемой электрической энергии увеличивается на количество студий.
Допустим из трехкомнатной квартиры сделали 4 студии. Получается что вместо одной стиральной машины четыре, вместо одного чайника четыре, вместо одной плиты 4 и так далее.
Будем объективны — мы видели единичные случаи, когда согласовывали 4 отдельных счетчика. (Но только отдельных счетчиков, а не количество выделенных киловатт). Но это мероприятие дорогостоящее и вкладываться в него продавцы не хотят.
Один из наших собственников, рассказывал нам, что он реально посчитал сколько нужно электричества и пошел подавать заявку причем даже не в управляющую компанию, а каким то образом дошел до Энергосбыта и сказал сколько ему нужно электричества на квартиру.
И чиновник в «одном окне» спросил «А зачем столько? С таким количеством электричества вы из квартиры «завод» сможете запитать».
А что с лицевыми счетами?
Лицевые счета поделить возможно. Это самое простое из всех мероприятий. Однако это также определенная сложность и делают это не всегда.
А как ситуация с соседями?
Скорее всего вам скажут, что соседи прекрасные люди и они всегда мечтали и только «ЗА», что у них появилось 4 отдельных студии вместо одной квартиры. Но только соседи не будут знать о своем мнении. Свое мнение они выразят в форме жалобы в жилищную инспекцию, когда у них начнется «проходной двор» а не лестничная площадка.
Кроме того зачастую данные студии сдаются посуточно, что повышает градус накала не только с соседями по площадке, но и с соседями сверху и снизу, так как посуточно-почасово селящиеся даже не думают о том что бы соблюдать какие то рамки приличий относительно тишины.
Источник: spb-plan.ru
Зачем покупать студию в новостройке? Сценарии выгодных вложений в компактные квартиры
Высокие цены на недвижимость вынуждают покупателей присматриваться к компактным вариантам квартир-студий, как с целью вложения накоплений, так и для личного проживания.
Зачем покупать студию в новостройке? Сценарии выгодных вложений в компактные квартиры
В крупных российских городах малогабаритные квартиры, в том числе студии в новостройках, пользуются большим спросом. Их популярность продолжает расти на фоне уменьшения реальных доходов населения и рекордного роста стоимости жилья в мегаполисах.
Рассказываем, насколько выгодно сдавать такое жильё в аренду и можно ли впоследствии выгодно его продать.
Сдача квартиры-студии в аренду
В настоящее время квартиры-студии считаются самым выгодным форматом жилья для сдачи внаём. Согласно данным участников рынка, размер арендной платы за них лишь на 15-20% уступает величине аренды за однокомнатную квартиру, при этом покупка последней обойдется в среднем на 30-40% дороже.
Если вы хотите купить студию для последующей сдачи в аренду, стоит обращать особенное внимание на локацию жилого комплекса. Комбинация удачного расположения со стильным и современным ремонтом позволит находить арендаторов в течение 1-2 недель с момента публикации объявления, сообщают специалисты.
Отметим, что по статистике застройщиков, именно квартиры и апартаменты с небольшой площадью реализуются в первую очередь.
Многие рассматривают приобретение студии как выгодный вариант вложения накоплений. Пассивный доход от аренды будет превышать доходность по депозиту, но если средства на банковском счёте постепенно обесцениваются, то недвижимость является стабильным активом. Таким образом, вариант покупки малогабаритной квартиры подойдет консервативным инвесторам.
Перепродажа квартиры-студии с прибылью
Несмотря на переход отрасли на проектное финансирование с эскроу, приобретать квартиры в новостройках по-прежнему выгоднее на старте продаж.
Высокий спрос именно на студии позволяет инвестору выиграть максимальную разницу на стоимости лота ближе к сдаче дома в эксплуатацию.
Отметим, что уже через год с момента начала строительства ЖК рост цен на компактные квартиры может достигать 20-30%, а ближе к сдаче — 50-60%.
Покупка квартиры-студии для жизни
Целевая аудитория таких квартир — молодые люди, которые хотят съехать от родителей в собственное жильё, иногородние граждане, приобретающие свою первую недвижимость в мегаполисе, а также молодые пары.
Покупая студию для себя, продумайте будущее зонирование пространства, выбирайте квартиры, приближенные по форме к квадрату. На сегодня существует множество дизайнерских решений, которые помогают комфортно организовать быт в условиях ограниченной площади.
Узкая и длинная квартира-«пенал» будет казаться тесной даже если площадь квартиры будет достигать 28-30 кв. м. Эксперты советуют избегать планировок в которых сторона с окном (ширина) соотносится к глубине как 1:2 или даже 1:3.
Студия — старт «квартирной карьеры»
Рассматривать студию в качестве отправной точки для будущего расширения можно в нескольких случаях: если у вас есть возможность приобрести такую квартиру без помощи кредитных средств или вы уверены, что сможете погасить ипотеку в течение 2-3 лет.
Как показывают расчёты, если выплаты по жилищной ссуде за квартиру-студию растягиваются на срок более 5 лет, то доход с её продажи не станет подспорьем для приобретения жилья большей площади, так как он лишь покроет выплаченные проценты.
Дополнительным вариантом может стать приобретение нового жилья в рамках программы обмена (trade-in) от застройщика. Многие девелоперы без проблем принимают в зачёт студии в новых жилых комплексах.
Квартира-студия в большом городе может стать как инвестиционным проектом, так и хорошим стартом самостоятельной жизни.
Источник: pr-flat.ru
7 правил поиска студии для сдачи в аренду
Студии – наиболее доходные объекты жилой недвижимости с точки зрения арендного бизнеса. Небольшой бюджет покупки делает их доступными для инвесторов даже с ограниченным капиталом.
При этом арендные ставки в студиях обычно не меньше, чем в однокомнатных квартирах во вторичном фонде, что определяет их высокую доходность. Однако счет таких объектов на рынке идет на тысячи и далеко не все они ликвидны. Эксперты компании «Метриум» составили семь правил, которыми следует руководствоваться инвестору, чтобы подобрать наиболее доходную студию для сдачи в аренду.
Поиск высокодоходной студии для сдачи в аренду можно условно разделить на две части. На первом этапе вам необходимо определиться с жилым комплексом, а на втором – сфокусироваться на поиске самой студии уже в выбранном проекте. При этом важно понимать, что инвестор стремится минимизировать вложения, чтобы максимизировать прибыль. Это значит, что при поиске объекта на первый план выходит его стоимость, а качественные характеристики автоматически становятся второстепенными. Именно поэтому студия для сдачи в аренду скорее всего не обладает, к примеру, лучшим видом из окна или удачным расположением на этаже, ведь все эти характеристики делают ее дороже.
Правило 1: Бюджетное – значит хорошее
По данным «Метриум», на первичном рынке столичных новостроек комфорт- и бизнес-класса представлено 40 проектов, в которых можно приобрести малогабаритную студию. Средняя стоимость таких объектов составляет порядка 4,5 млн руб., однако на рынке представлена масса куда более бюджетных предложений. К примеру, в ЖК «Level Амурская» студию можно приобрести за 3,2 млн руб. Поскольку большая часть рынка аренды представлена массовым жильем, инвестору необходимо искать жилье, рассчитанное на клиента со средним доходом. Чем дешевле жилой комплекс, тем больше вероятность найти в нем наиболее бюджетную студию, а впоследствии – отыскать для нее арендатора.
Руководствуясь этой логикой, в первую очередь следует обратить внимание на комплексы апартаментов. Во-первых, средняя цена квадратного метра в них примерно на 15-20% ниже, чем в аналогичных по классу и расположению жилых комплексах. Во-вторых, кадастровая стоимость апартаментов может быть на порядки ниже, чем в жилых помещениях. Это значит, что несмотря на более высокую ставку налога на имущество (0,5% от кадастровой стоимости) малогабаритный апартамент может оказаться не менее доходным, чем большая студия, относящаяся к жилым помещениям.
Правило 2: Метрополитен – наше все
Главное для арендатора – мобильность, поэтому близость жилища к метро – это фактически основной критерий выбора объекта, не считая цены вопроса. С этой точки зрения необходимо безжалостно отмести все комплексы, расположенные на удалении более 15 минут пешей прогулки от ближайшей станции метрополитена.
Однако инвестор должен понимать, что чем ближе новостройка к метро, тем выше ее цена. Поэтому аналитики «Метриум» рекомендуют остановиться на «золотой середине»: лучше выбрать объект, расположенный в 7-10 минутах ходьбы, но подешевле, чем в 5 минутах – но подороже. Разница в бюджете покупки между ними может достигать 20%, а для арендатора лишние 3-5 минут большого значения не имеют.
Обратите внимание на путь до метро. Если маршрут изрезан пересекающими его безбрежными проспектами, плохо освещенными пустырями и другими препятствиями, то положительным образом на выбор арендатора они не повлияют. Поинтересуйтесь у застройщика планами благоустройства этого пути.
Не пренебрегайте анализом местных сетей наземного транспорта. В некоторых локациях они могут оказаться даже более удобными, чем метро. Остановка рядом с домом всегда будет плюсом любого арендного жилья.
Правило 3: Чем ближе к центру, тем лучше
География проектов массового сегмента в Москве очень разнообразна. Среди них вы можете встретить как новостройки на самом юге возле МКАД, так и объекты в паре километров от ТТК. Какими бы ни были ограниченными финансовые ресурсы арендатора, он всегда будет стремиться жить ближе к центру. Поэтому при прочих равных условиях (скажем, одинаковая близость метро) предпочтение следует отдать объектам, находящимся недалеко от центра, даже если их площадь меньше, чем у тех, которые расположены на периферии столицы. Также следует оценивать и стоимость объекта: конечно, самая дешевая студия находится на окраине города, однако если можно найти объект на 10-15% дороже, но значительно ближе к центру, предпочтение стоит отдать последнему.
Изучая девелоперскую карту Москвы, аналитики «Метриум» рекомендуют в первую очередь взглянуть на восток. Географически этот район ближе к центру, чем другие бюджетные локации (юг, юго-восток, север). Кроме того, он не обделен хорошей транспортной сетью, инфраструктурой и другими преимуществами.
Правило 4: Развитая инфраструктура
Наконец, для оценки потенциально самого удачного комплекса для выбора студии необходимо окинуть взором инфраструктуру локации. Проект может быть расположен не в самом престижном районе, но если в шаговой доступности находится крупный торговый центр, хотя бы один недорогой супермаркет и аптека, то арендатор может закрыть глаза на другие минусы локации.
«Крайне важно обратить внимание на качественные характеристики выбранного жилого комплекса, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). – Инвестор должен не забывать, что ему предстоит конкурировать с огромным количеством предложений от арендодателей вторичного жилья. Соответственно, студия в новостройке с современной архитектурой, оригинальным дизайном и благоустройством – это ваше конкурентное преимущество. Но самый важный плюс современного ЖК – это собственная инфраструктура: паркинг и коммерческие объекты «во дворе» однозначно склонят арендатора к выбору объекта в новом, а не старом доме».
Правило 5: Отталкиваться от цены
Подобрав наиболее перспективный проект, инвестор начинает поиски конкретного объекта. Главный критерий – это минимальный бюджет покупки, считают эксперты «Метриум». Чем дешевле студию вы найдете, тем больше она принесет денег. Поэтому отправляясь на просмотр, обращайте внимание на все характеристики объекта, которые были бы минусами для постоянных жильцов, но абсолютно безразличны арендаторам.
Первая из них – вид из окна. Застройщики всегда делают наценку на объекты с презентабельным видом, поэтому следует рассмотреть менее дорогие варианты. Как правило, расценки ниже на студии с видом на дорогу, ЛЭП и другие подобные объекты. Второй аспект – этаж. Обычно чем выше расположено жилье, тем оно дороже, поэтому поиски лучше начать с нижних этажей.
Расположение объекта на этаже также влияет на его стоимость: квартиры рядом с лифтовыми шахтами продаются с дисконтами. А вот угловое помещение, которое наверняка отвергнет суеверный покупатель постоянного жилья, посчитав, что оно холодное, для инвестора – отличная находка. В такой студии возможны два окна, что позволит удачно организовать внутреннее зонирование с выделением приватных и гостевых пространств.
Правило 6: С отделкой и только
Подавляющее большинство новостроек в Москве сдаются в эксплуатацию без отделки, отмечают эксперты «Метриум». Конечно, такой полуфабрикат не нужен арендатору, который и без затрат на ремонт прекрасно осознает, что вкладывается в чужой актив.
Самостоятельный ремонт силами инвестора имеет два больших минуса. Во-первых, закупая стройматериалы и нанимая мастеров для одной студии, вы неизбежно потратите больше, чем девелопер, который сделает то же самое для нескольких сотен объектов. Покупка студии с отделкой – это экономия средств. К примеру, в ЖК «Level Амурская» ремонт студии от застройщика обойдется всего в 14 тыс. руб. за кв. м, то есть примерно в 1,5 раза дешевле, чем своими силами.
Во-вторых, вам придется самостоятельно контролировать процесс и ждать завершения ремонта, а инвестор заинтересован в том, чтобы как можно раньше выставить студию на «витрину». Приобретя объект с отделкой от застройщика, вы сможете начать поиски арендаторов почти сразу после ввода новостройки в эксплуатацию. Таким образом, вы сэкономите еще и время.
Правило 7: Урезать метраж
Сама суть студии – малые размеры – уже обуславливает портрет вашего потенциального арендатора. Таким жильем интересуется молодежь, одинокие люди, студенты. Проще говоря, для вашего клиента дом – это то место, куда он заходит только переодеться и поспать. С этой точки зрения следует отдавать предпочтение объектам с минимальным метражом. На рынке сегодня представлены студии площадью от 16 кв. м и выше.
Однако ударяться в крайности не следует. Когда при прочих характеристиках, удовлетворяющих семи выше перечисленным правилам, вы можете подобрать объект большей площади, так и сделайте. Если расположение проекта, инфраструктура комплекса и локации позволяют предполагать, что вашей студией может заинтересоваться семейная пара арендаторов, то нижний предел площади – 25 кв. м. Если же ваш потенциальный клиент – «одиночка», то для него хватит и 20 кв. м. Чтобы у инвестора был большой выбор планировок, лучше найти жилой комплекс с широкой линейкой студий.
«На сегодняшний день студия в новостройке – это потенциально самый прибыльный объект на рынке жилой недвижимости, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE – По нашим оценкам, наиболее доходная студия на рынке новостроек массового сегмента может приносить своему владельцу до 13% годовых, а срок ее окупаемости достигает восьми лет. В натуральном выражении годовой доход инвестора может составить 330 тыс. руб. При этом размер стартовых вложений не превысит 3,5 млн руб. Тем не менее к выбору объекта следует подходить очень тщательно: если внимательно изучить рынок, то можно обнаружить, что потенциалом доходности свыше 7% обладает только пятая часть всех студий».
Источник: cre.ru
