Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (далее – метод ДДП).
Введение…………………………………………………………………….3
1. Метод дисконтирования денежных потоков…………………………. 5
1.1 Сущность, основные принципы, лежащие в основе метода……. 5
1.2 Область применения и ограничения метода………………………….6
1.3 Основные этапы оценки предприятия методом ДДП………………..6
Заключение………………………………………………………………….15
Список использованной литературы……………………………………. 16
Файлы: 1 файл
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЕЛЬСТВА
Кафедра: « Эканомика управления на предприятии в строительстве»
Дисконтирование — самое понятное объяснение
по курсу: Экономика недвижимости.
«Метод дисконтирования денежных потоков».
Выполнила:Студентка гр. ЭУПС-51/з
1. Метод дисконтирования денежных потоков…………………………. 5
1.1 Сущность, основные принципы, лежащие в основе метода……. 5
1.2 Область применения и ограничения метода………………………….6
1.3 Основные этапы оценки предприятия методом ДДП………………..6
Список использованной литературы……………………………………. 16
Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.
На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Как использовать метод дисконтирования денежных потоков для оценки стоимости акций?
Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519.
Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.
Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной степени определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития.
Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.
Оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима.
Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (далее – метод ДДП).
1. Метод дисконтирования денежных потоков.
1.1 Сущность, основные принципы, лежащие в основе метода
Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Дисконтирование денежных потоков
Дисконтирование денежных потоков — это определение ценности потока платежей, которые совершаются в разное время, по состоянию на данный момент. Больше о денежных потоках вы можете прочитать здесь.
Расчёт дисконтированного денежного потока позволяет увидеть, что количество денег, которое у нас есть сейчас, превышает стоимость той суммы, которая нам станет доступна спустя какой-то промежуток времени. У этого есть ряд причин:
- мы можем получить прибыль от той суммы, которой располагаем на данный момент (например, если она находится в банке под процентами);
- инфляция может обесценить стоимость этих денег в будущем;
- мы можем не получить сумму, на которую рассчитываем.
Метод дисконтирования денежных потоков в оценке бизнеса позволяет увидеть, насколько привлекателен проект в инвестиционном плане. Вычисление ДДП даёт инвесторам понимание, стоит ли вкладывать средства в данное предприятие и окупится ли это. Инвестор, перед которым стоит задача выбрать, куда можно вложиться наиболее выгодно, пользуется дисконтированием денежных потоков как одним из методов, дающих представление о доходах компании. Благодаря этому он может сделать прогноз ситуации, которая ожидает компанию в дальнейшем, и подобрать подходящую экономическую и финансовую стратегии.
Где применяется метод дисконтирования денежных потоков
Применять метод ДДП необходимо, когда:
- согласно прогнозам в будущем потоки могут меняться;
- собранной информации хватает, для того чтобы спрогнозировать прибыль;
- финансовые потоки сильно зависят от сезона;
- оценивается объект с множеством функций;
- производится оценка той недвижимости, которая построена и используется с недавних пор.
Как рассчитать дисконтированный денежный поток
Существует 4 вида расчёта временной стоимости денег.
1. Расчёт будущей стоимости единовременного платежа, который применяется, когда компания хочет подсчитать, сколько денег получит в будущем, если платёж единоразовый и вложен под заданный процент на определённый срок.
2. Расчёт будущей стоимости аннуитета (график погашения финансового инструмента, который предполагает выплату как основного долга, так и вознаграждения за использование данного финансового инструмента) используется, когда компания хочет подсчитать, сколько денег будет в определённый момент в будущем, если компания производит равные платежи через равные отрезки времени на протяжении определённого периода при вложении под заданную процентную ставку. Платежи могут вноситься в конце каждого периода или в начале каждого периода.
3. Расчёт текущей стоимости единовременного платежа используется, когда компания хочет подсчитать, сколько денег она должна вложить в виде инвестиций сегодня под заданную процентную ставку на заданный период времени, чтобы в будущем получить единовременный денежный платёж.
4. Расчёт текущей стоимости аннуитета используется, когда компания хочет подсчитать, сколько денег она должна заплатить за инвестиции сегодня, если она ожидает, что платежи будут поступать равными частями в течение определённого периода времени при сложении под заданную процентную ставку.
Порядок применения дисконтирования денежных потоков
Существует алгоритм, который позволяет применять метод дисконтирования денежных потоков правильно.
1. Первое, что вам нужно сделать, — это выбрать период времени, за который вы хотите вести расчёт. С учётом того, как развивается экономика стран СНГ, у нас этот период не может превышать 35 лет. В мировой практике в расчёт берутся более длительные промежутки времени.
2. Установите, какой тип денежного потока вы будете исследовать. Можно производить оценку как прибыли, так и убытков компании, анализируя финансовые отчёты за настоящее время и прошлые годы и сопоставляя эти данные с нынешней ситуацией на рынке, учитывая при этом прогнозы. При этом берутся в расчёт разные виды доходов:
- реальный валовый доход (из которого вычитаются налоги недвижимость и предпринимательские расходы собственников);
- возможный валовый доход;
- чистый доход (из которого вычитаются капиталовложения);
- денежные потоки, которые находятся в компании до того, как она выплатит налоги, и после.
3. Вычислите, сколько будет стоить объект, если в него больше не будут поступать доходы. Это можно сделать несколькими способами:
- изучив стоимость похожих предприятий на рынке;
- спрогнозировав рыночную ситуацию;
- проведя расчёт годового дохода за тот год, который следует за окончанием прогнозируемого периода.
4. Расчёт нормы дохода. Норма дохода также носит название «ставка дисконтирования». Её можно вычислить с помощью более чем десяти способов. Подбираются эти методы под каждый конкретный случай.
5. Применяется метод дисконтированных денежных потоков согласно подсчитанным исходным показателям по формуле:
ДДП = t=1NДП / (1+Сд)t .
Формула дисконтирования денежных потоков
Коэффициент дисконтирования рассчитывается по формуле: Кд = 1 / (1 + Сд) Nt , где Сд — это ставка дисконтирования, а Nt — это номер временного периода.
Полученное число показывает, насколько велика прибыль компании на данный момент относительно стоимости предприятия. Чтобы это вычислить, денежные потоки умножаются на ставку дисконтирования, которая является установленной нормой доходов. Благодаря ставке дисконтирования можно оценить, какой доход принесут инвестиции.
Вывод
В статье мы выяснили, что метод дисконтирования денежных потоков позволяет узнать, насколько привлекателен проект в инвестиционном плане. Расчёт денежного потока помогает инвесторам понять, стоит ли вкладывать свой капитал в данное предприятие, а владельцам — как правильно обращаться со средствами на предприятии.
Источник: bbooster.online
Дисконтирование денежных потоков
Дисконтирование денежных потоков – это потоков к единому моменту времени часто используют для приведения к стоимости текущего момента стоимости платежей будущих периодов. Это делает возможным оценить бизнес в целом или экономическую эффективность инвестиций.
Дисконтирования денежных потоков основано на том факте, что объем денег, которым располагает предприятие сегодня, в реальном выражении стоит больше, чем равный объем, который поступит на предприятие в будущем.
Дисконтирование денежных потоков как правило отражает тот экономический факт, что сумма денег, которой мы располагаем в настоящий момент, имеет большую реальную стоимость, чем равная ей сумма, которая появится в будущем. Это всегда объясняется несколькими причинами, например: имеющаяся сумма может принести прибыль, например в случае если она будет положена на депозит в банке. Покупательная способность уже имеющейся суммы будет уменьшаться по причине инфляции. Важно учитывать и тот факт, что всегда есть риск неполучения предполагаемой суммы.
Дисконтирование денежных потоков (англ. Discounted cash flow, DCF, дисконтированная стоимость) – это приведение стоимости будущих (ожидаемых) денежных платежей к текущему моменту времени. Дисконтирование денежных потоков базируется на важном экономическом законе убывающей стоимости денег. Что имеется в виду?
То что со временем деньги соответственно теряют свою стоимость по сравнению с текущей, поэтому необходимо за точку отсчета взять текущий момент оценки и все будущие денежные поступления (прибыли/убытки) привести к настоящему времени. Для этих целей используют коэффициент дисконтирования. Это коэффициент дисконтирования применяется для приведения будущих доходов к текущей стоимости за счет перемножения коэффициента дисконтирования и потоков платежей.
Дисконтирование денежных потоков – это определение стоимости денежных потоков, которые относятся к будущим периодам. Дисконтирование является базой для расчетов стоимости денег с учетом фактора времени.
Денежные средства сегодня стоят дороже, соответственно,чем те же денежные средства будут стоить через десять лет, по причине инфляции например. Как же понять, насколько дороже они стоят сегодня, и сколько стоят в настоящее время будущие поступления денежных средств? Дисконтирование будущих денежных потоков позволяет привести их к текущей стоимости в настоящем времени.
Если выражаться простым языком, то дисконтирование – это определение сегодняшней стоимости будущей денежной суммы (или если говорить более правильно, будущего денежного потока). Если вы к примеру желаете выяснить, сколько будет стоить сегодня сумма денег, которую вы или получите, или планируете потратить в будущем, то вам надо про дисконтировать эту будущую сумму по заданной ставке процента. По этому эта ставка называется «ставкой дисконтирования». Когда человек дисконтирует — то в таком случае он шагает от будущего к сегодняшнему дню.
Дисконтирование денежных потоков
Метод дисконтирования доходов основан на предположении, что стоимость компании определяется текущей
Величина дохода, который будет получен в будущем владелец компании.
Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) используется, когда ожидается, что будущие денежные потоки являются неустойчивыми и существенно отличается от тока и может обоснованно прогнозировать будущие доходы. Прогнозируемый будущий доход может быть определена как разница между будущими потоками доходов и расходов. Эта разница положительна для большинства вероятных лет, в том числе в прошлом году прогнозируемого периода.
Другими словами, метод более применим к приносящей доход предприятий с нестабильными потоками доходов и расходов. Поскольку доход лучше использовать денежный поток или чистый доход (балансовой прибыли за вычетом налога на прибыль и дивиденды по привилегированным акциям).
Этот метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционной привлекательности, как инвестор, инвестировать в операционную компанию, в конечном счете не купить набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных активов и т.д., и будущий денежный поток доходов, что позволяет ему вернуться на инвестиции, прибыль и улучшить свое благосостояние.
Для расчета дисконтированных денежных потоков необходимо:
о продолжительности прогнозируемого периода;
о прогнозную стоимость потоков денежных средств, в том числе обращения;
O ставка дисконтирования.
Реверсия – это остаточная стоимость объекта после прекращения потока доходов. Реверсия может быть получено после истечения срока экономической жизни объекта или его перепродажи до истечения этого срока.
Основные этапы оценки DCF:
1) определение длительности прогнозного периода;
2) ретроспективный анализ и прогноз доходов;
3) Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от продажи;
4) выбор модели денежного потока;
5) анализ и прогноз расходов;
6) анализ и прогноз инвестиций;
7) Расчет денежного потока для каждого года прогнозного периода.
8) определение ставки дисконтирования;
9) Расчет стоимости бизнеса в постпрогнозный период;
10) расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период;
11), что делает окончательные корректировки.
Метод расчета DCF
1. Определение прогнозируемого периода зависит от объема информации, достаточной для подготовки прогноза, предсказать стоимость денежных потоков. Поскольку прогнозируемый период берется, продолжается до тех пор пока темпы роста компании стабилизировалась (предполагается, что в постпрогнозный период должны быть стабильный долгосрочный рост и бесконечный поток доходов).
В соответствии с установленным в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может быть основано на оценке конкретной ситуации и цели от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где долгосрочные прогнозы трудно, прогноз период сокращается до 3-х лет, что довольно мало, но более долгосрочный прогноз не является реальным. Для точности результата можно сделать дробление прогнозного периода на более мелкие единицы: половину или четверть.
2. Ретроспективный анализ и прогноз доходов. Прогнозирование величины денежных потоков, включая реверсию требует:
а) Анализ доходов и расходов от объекта в ретроспективном периоде на основе финансовой отчетности, предоставленных заказчиком;
б) изучение современного состояния отрасли и рыночной динамики его основных характеристик;
с) прогноз доходов и на основе реконструированных расходов отчета о доходах.
При оценке стоимости компании рассчитывается путем DCF нескольких видов доходов от собственности:
1) потенциальный валовой доход (ПВД);
2) фактический валовой доход (DVD);
3) чистый операционный доход (PSE);
4) чистый доход до (после) налога;
5) денежный поток до уплаты налогов;
6) денежный поток после уплаты налогов.
Движение денежных средств после уплаты налогов – это наличные деньги потока до налогообложения за вычетом платежей по налогу на прибыль.
Требуется для дисконтирования денежных потоков, как крюк:
о движении денежных средств не столь изменчивы, как прибыль;
о термин “денежный поток” относится приток и отток денежных средств, с учетом денежных предметов, таких как “инвестиции” и “долг”, которые не включены в расчет прибыли, то есть все реальные доходы или расходовании средств ,
3. Выбор модели денежного потока. При оценке бизнеса компании используют одну из двух моделей денежного потока (PD):
1) к собственному капиталу;
2) все вложенный капитал.
Движение денежных средств на собственный капитал определяет количество собственных средств, создал эту нить.
Движение денежных средств в общем объеме инвестированного капитала показывает, сколько и на каких условиях финансировать инвестиционный процесс будет занимать, в дополнение к собственным средствам.
Для каждого будущего периода учитывает предполагаемое увеличение долгосрочной задолженности предприятия (приток вновь привлеченных кредитных средств), уменьшение обязательств компании (отток денежных средств в связи с запланированными на будущий период погашения основной суммы задолженности) , выплата процентов по кредитам на их текущее обслуживание.
В соответствии со значением DCF Enterprise основывается на будущих денежных потоков. Поэтому необходимо разработать прогноз на движении денежных средств (на основе планов прогнозных денежных потоков) в некоторый будущий период времени, начиная с текущего года. На основе всей имеющейся информации и ретроспективного анализа прогноз валовой выручки от продаж.
4. Ретроспективный анализ и прогноз реализации валовых поступлений требует детального рассмотрения и принимая во внимание целый ряд факторов, среди которых:
о ассортимент продукции;
O объемов производства и цен на продукцию;
о ретроспективном темпы роста предприятия;
о спроса на продукцию;
о существующих мощностей;
о перспективах и последствиях капитальных вложений;
о общей ситуации в экономике, которая определяет перспективы спроса на них;
о ситуации в конкретной отрасли с учетом текущего уровня;
о темпах инфляции;
о доля оцениваемых компаний на рынке;
о Долгосрочный рост в постпрогнозный период;
о стратегических и оперативных планов предприятия.
В целом, прогноз валовой выручки должен быть логически согласуется с исторической деятельности компании и отрасли в целом. Оценки, основанные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденциями, представляются неточными.
Необходимо учитывать то, каким образом компания планирует сохранить или увеличить долю рынка (за счет снижения цен, дополнительных маркетинговых издержек или путем повышения качества и объема производства).
В любой отрасли, как правило, несколько компаний ведут борьбу за долю рынка. И там могут быть разные варианты. Вы можете увеличить свою долю на падающем рынке из-за неудачных конкурентов, но вы можете, наоборот, теряют свою долю на растущем рынке.
В связи с этим важно точно оценить размер и границы сегмента рынка, в котором компания собирается работать. Задача оценщика – определить тенденции доли реального рынка, состоявшейся в настоящее время занимает с точки зрения спроса и потребностей конечных пользователей.
В этом случае целесообразно учитывать следующие факторы:
о доли рынка, принадлежащая компании в данный момент времени;
о ретроспективный тенденции этой доли;
О предприятии бизнес-план.
На данном этапе оценщик должен:
о изучить структуру затрат и соотношение постоянных и переменных затрат;
о, чтобы оценить инфляционные ожидания (изменения) стоимости каждой категории;
о изучить повторяющиеся и чрезвычайные статьи расходов, которые могут появиться в финансовой отчетности за последние несколько лет, но не встречались в будущем;
O определить амортизацию на основе текущего наличия активов и будущего роста и их удаления;
O рассчитать расходы проценты по долгу на основе прогнозируемых уровней задолженности;
O сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для конкурентов или компаний с аналогичными средними значениями по отрасли.
5. Анализ и прогноз расходов. Затраты могут быть разделены на промышленные (операционных) затрат и капитальных (инвестиционных) затрат.
Классификация затрат
1) постоянные и переменные.
Постоянные затраты не зависят от изменений объемов производства (общие и административные расходы, амортизация, себестоимость реализованной продукции, за вычетом сборов, арендной платы, налога на имущество и т.д.).
Переменные затраты (сырье, заработная плата являются основной производственный персонал, топливо и потребление энергии для производственных целей), как правило, пропорционально объему производства;
2) прямые и косвенные. Он используется для определения затрат на определенный тип продукта.
Капитальные инвестиции (затраты) направлены на обширной или интенсивного развития производства (бизнеса) или заменить полностью изношенные основные средства.
Учет издержек производства и капитальных затрат показывает их влияние на стоимость бизнеса на различных этапах его жизненного цикла.
Определение ставки дисконтирования. С математической точки зрения, ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для преобразования будущих потоков доходов (может быть и больше) в одном значении тока (ныне) стоимости, которая является основой для определения рыночной стоимости бизнеса ,
С экономической точки зрения, ставка дисконтирования – норма прибыли требует инвесторов на вложенный капитал в сопоставимых по уровню инвестиционного риска объектов, или норма прибыли на существующих инвестиционных альтернатив с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
Если рассматривать ставку дисконтирования компанией как самостоятельное юридическое лицо, отдельно от владельцев и (акционеров), а также от кредиторов, вы можете определить ее как стоимость привлечения капитала в настоящее время из различных источников. Таким образом, ставка дисконтирования, используемая для определения суммы, которую инвестор заплатил бы сегодня (приведенная стоимость) за право присвоения будущих денежных потоков. Из-за рисков, связанных с получением будущих доходов, ставка дисконтирования должна превышать безрисковую ставку капитальных вложений (безрисковая ставка) и обеспечить дополнительный доход за весь период рисков, связанных с инвестированием в компании по оценкам.
Для получения дохода дисконтирования ставки дисконтирования в прогнозном периоде будет принято в середине года. Эго связано с тем, что доход, полученный в течение года, и не входит в единую сумму в конце года. Таким образом, использование учетной ставки в конце года приведет к недооценке текущей стоимости будущих доходов. Однако, если в силу каких-либо специальных функций денежный поток отрасли фокусирует на определенную дату текущего года, то ставка дисконтирования должна основываться на этой дате.
Факторы, учитываемые при расчете ставки дискотирования
Ставка дисконтирования или стоимость капитала рассчитывается с учетом трех факторов.
1) существование многих предприятий различных источников капитала, используемых, которые требуют разных уровней компенсации;
2) необходимость учитывать для инвесторов стоимости денег во времени;
3) фактор риска. В этом случае риск определяется как степень вероятности ожидаемых будущих доходов.
Существуют различные методы определения ставки дисконтирования, наиболее распространенными из которых являются:
1) DP к собственному капиталу:
о ценовой модели капитальных активов (САРМ);
о кумулятивный метод строительства;
о как обратное соотношение “цена / прибыль”;
2) для денежного потока для всего инвестированного капитала:
о модели средневзвешенной стоимости капитала.
Расчет ставки дисконтирования зависит от того, тип денежного потока используется для оценки в качестве базы.
Для получения денежного потока к ставке дисконтирования собственного капитала, используемого равна требуемой нормы доходности на владельца вложенного капитала.