Методы доходного подхода оценки бизнеса

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности.

Доходный подход включает в себя два метода определения рыночной стоимости:

• Метод дисконтирования денежных потоков
• Метод капитализации дохода

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Основные этапы оценки:

1. Сбор требуемой информации.
2. Вывод модели (типа) денежного потока.
3. Определение прогнозного периода.
4. Проведение ретроспективного анализа валовой выручки от реализации и её прогноз.
5. Проведение ретроспективного анализа и подготовка прогноза расходов.
6. Проведение анализа и подготовка прогноза инвестиций.
7. Расчет величины денежного потока для каждого года.
8. Определение ставки дисконтирования.
9. Расчет величины стоимости компании в постпрогнозный период.
10. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период, а также их суммарного значения.
11. Внесение итоговых поправок.
12. Согласование полученных результатов.

Выбор модели денежного потока.

Доходный подход

Денежный поток может быть разделен на следующие виды:

1. Номинальный или реальный.
2. Приносимый собственным капиталом или приносимый всем инвестированным капиталом.

Схема расчета денежного потока для собственного капитала выглядит следующим образом:

1.Чистая прибыль = Выручка от реализации — себестоимость продукции — амортизационные отчисления — налог на прибыль

2.Денежный поток = Скорректированная чистая прибыль + амортизационные отчисления +- изменение собственного оборотного капитала — капитальные вложения +- изменение долгосрочной задолженности

В практических расчетах используется расчет денежного потока компании по трем возможным сценариям развития: пессимистическому, наиболее вероятному и оптимистическому.

Расчет величины денежного потока.

Расчет денежного потока для каждого прогнозного года производится в два этапа:

2. Расчет величины чистого денежного потока (Осуществляется по формуле денежного потока для собственного капитала).

Метод капитализации

Процедура оценки

· Анализ финансовой отчетности и её нормализация.

· Выбор величины капитализируемого дохода.

· Расчет ставки капитализации.

· Определение рыночной стоимости предприятия.

Анализ финансовой отчетности и её нормализация.

Выбор величины капитализируемого дохода

На втором этапе оценщику необходимо выбрать показатель дохода, который будет использоваться в расчетах. В качестве такого показателя могут использоваться: прибыль, денежный поток, дивиденды, денежная выручка от реализации продукции. Наиболее часто для оценки используется показатель чистой прибыли.

Оценка на базе чистой прибыли применяется для предприятий имеющих значительную стоимость основных фондов, для которых большое значение имеет политика капитальных вложений и амортизационных отчислений.

Показатель дивидендов применяется для оценки неконтрольных пакетов акция, а так же в тех случаях, когда покупатели акций считают, что их стоимость определяется сумой приносимых дивидендов.

Показатель денежной выручки от реализации продукции применяется при оценки предприятий торговли и сферы услуг.

После выбора показателя необходимо определить период времени деятельности предприятия, результаты которого будут капитализированы. Оценщик выбирает из следующих вариантов:

· Доход года, следующего за датой оценки — данный вариант используется, когда доходы оцениваемого предприятия стабилизировались.

· Средневзвешенное или среднеарифметическое значение дохода за последние 3-5 лет — данный метод применяется, когда в динамике дохода сложилась определенная тенденция.

· Данные о доходах за последние 2-3 года и прогнозная оценка дохода ближайших 2-3 лет — данный вариант применяется, когда наблюдается колебание доходов оцениваемого предприятия.

Расчет ставки капитализации.

Ставка капитализации — ставка дохода, которую требует инвестор. Для расчета ставки капитализации могут использоваться следующие методы:

· Расчет ставки капитализации на основе ставки дисконтирования: СК = R — q, где R — ставка капитализации, q — среднегодовые темпы роста показателей дохода, которые используются для оценки.

· Анализ рыночных аналогов — ставка капитализации рассчитывается на основе рыночных данных по доходам и ценам продажи сопоставимых предприятий: СК = D / Ц, где D — доход, Ц — цена продажи.

· Расчет ставки капитализации на основе сроков окупаемости инвестиций: СК = 100% / T, где T — срок окупаемости в годах.

Определение рыночной стоимости предприятия методом капитализации.

Стоимость предприятия = Годовой доход (D) / Ставка капитализации (CK)

Метод капитализации дохода в Российской оценочной практике применяется редко, поскольку метод дает корректную величину рыночной стоимости только при условии, что оцениваемое предприятие приносит стабильные доходы.

Преимущества доходного подхода оценки бизнеса

• Учитывает будущие изменения доходов, расходов.
• Учитывает уровень риска (через ставку дисконта).
• Учитывает интересы инвестора.

Недостатки доходного подхода оценки бизнеса

• Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат.
• Возможно несколько норм доходности, что затрудняет принятие решения.
• Не учитывает конъюнктуру рынка.

Затратный и сравнительный подходы к оценке бизнеса

Имущественный (затратный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек.

Главный признак затратного подхода — это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

Доходный подход

Представление о доходном подходе к оценке недвижимости. Метод дисконтирования денежных потоков; его особенности и порядок использования. Характеристика метода капитализации дохода.

Представление о доходном подходе

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В основе доходного подхода лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

Основными факторами, влияющими на величину стоимости, и учитываемыми в рамках доходного подхода являются:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Достоинства доходного подхода:

• в большей степени отражает представления инвестора о недвижимости, как источнике дохода;
• через ставку дисконтирования учитывается влияние рыночной среды.

Недостатки доходного подхода:

• сложность составления прогноза;
• субъективность расчета ставки дисконтирования

Временная оценка денежных потоков

Изменение стоимости денег во времени — один из существенных факторов, учитываемых в процессе оценки стоимости недвижимости. Данный вопрос обычно рассматривается отдельно.

Методы доходного подхода

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП). В стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Используется при наличие данных для прогноза.

Метод капитализации доходов. В стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период. Может использоваться при условии стабильности доходов, а также для экспрессоценки крупных объектов с множеством договоров аренды.

Определение показателей дохода

В оценке недвижимости выделяют несколько разновидностей доходов и расходов, связанных между собой следующей цепочкой расчетов:

• «ПВД (потенциальный валовый доход)» — «Потери от незанятости и при сборе арендной платы» + «Прочие доходы» = «ДВД (действительный валовый доход)»
• «ДВД (действительный валовый доход)» — «ОР (операционные расходы)» — «Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью» = «ЧОД (чистый операционный доход)»
• «ЧОД (чистый операционный доход)» — «Капиталовложения» — «Обслуживание кредита» + «Прирост кредитов» = «Денежный поток до уплаты налогов»
• «Денежный поток до уплаты налогов» — «Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости» = «Денежный поток после уплаты налогов»

В практике оценки обычно вместо денежных потоков российские оценщики дисконтируют потоки ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами). ЧОД определяется по формуле: ЧОД = ПВД – ОР

ПВД (потенциальный валовой доход) — доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД = S*A, где S — площадь, сдаваемая в аренду, кв.м; A — арендная ставка за 1 кв.м.

ДВД (действительный валовой доход) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. ДВД = ПВД — Потери + Прочие доходы

Потери определяются на основе:

• рыночных данных;
• ретроспективной информации.

Коэффициент потерь (Кп, в диапазоне от 0 до 1 либо от 0% до 100%) определяется из следующего соотношения: (1-Кп) = (1-Ка)(1-Кs), где Ка – коэффициент недосбора арендной платы; Кs – коэффициент недоиспользование площадей.

Прочие доходы – это доходы, получение которых можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например: доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.) и не включаемых в арендную плату.

Операционные расходы – это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы подразделяют на:

• условно-постоянные расходы (FC);
• условно-переменные, или эксплуатационные расходы (VC);
• расходы на замещение, или резервы (РЗ).

Размер условно-постоянных расходов не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг). К ним обычно относят:

• налог на имущество;
• страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
• (заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на данную заработную плату).

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

Расходы на замещение рассчитываются с использованием 3-ей функции сложных процентов (PMT/FVA) с учетом:

стоимости быстроизнашивающихся активов, срок службы которых меньше срока службы здания (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру), срок службы которых

Источник: domkon.ru

На каком принципе основан доходный подход к оценке стоимости бизнеса?

Для оценки предприятия при его продаже, слиянии или ликвидации используются три метода. Каждый из них имеет свои особенности и сферу применения.

Наиболее популярным является доходный подход, о всех нюансах которого и пойдет речь далее.

В чем он заключается?

Сущностью подхода является оценка бизнеса на основе определения ожидаемых доходов фирмы. Этот способ является основным и чаще всего используется для установления стоимости предприятий.

Суть заключается в том, что размер стопроцентного пакета акций вычисляется как предполагаемая величина будущей выгоды, определённой по норме доходности. При этом учитывается степень риска инвестиций.

Указанный факт позволяет признать доходный способ наиболее рациональным, а также оценить с его помощью бизнес любой отрасли и размера.

Оценщик в ходе проведения анализа изучает рынок, рассчитывает все возможные выгоды, чтобы получить реальную стоимость бизнеса. Подход предполагает использование установления величины всей будущей прибыли инвестора, которую он может получить после приобретения организации. Определяя цену фирмы, специалист должен:

• установить срок прогноза будущей прибыли;
• выбрать наиболее оптимальный метод расчёта;
• определить будущую цену предприятия на конец прогнозируемого срока, то есть терминальную стоимость.

Отличие от других подходов заключается в предположении, что будущий инвестор или покупатель не может заплатить за организацию больше, чем она в будущем принесёт ему дохода.

На стоимость компании, определяемую этим способом, влияют некоторые факторы. К ним относятся:

• риски инвестиций – они зависят от территориального расположения, сферы деятельности, особенностей развития фирмы;
• размер дохода, который активы могут принести в течение срока эксплуатации.

Подход имеет свои преимущества и недостатки, связанные с нюансами применения. К положительным моментам использования можно отнести:

• учитывается влияние рынка, так как в вычислениях задействована ставка дисконтирования;
• предприятие представляется инвестору либо покупателю в качестве источника дохода, а не затрат.

К отрицательным сторонам можно отнести:

• субъективность установленной ставки дисконтирования;
• сложность точного прогнозирования будущих доходов.

Доходный способ можно применять не всегда. Иногда оценщик приходит к выводу, что данный вариант нерационален и не показывает реальную стоимость предприятия. В этом случае нужно воспользоваться одним из двух других подходов.

Подробную информацию о способах оценки стоимости компаний вы можете почерпнуть из следующего видео:

Чем отличается сравнительный подход к оценке бизнеса – читайте в этой статье.

Как производится учет материально-производственных запасов – смотрите здесь.

Применяемые методы

Оценка бизнеса с помощью данного подхода осуществляется одним из двух методов. Каждый имеет свои особенности и структуру расчётов.

Метод дисконтирования

Этот способ предполагает анализ всех доходов предприятия и стратегий развития за определённый период. Результатом расчётов является приведение будущих доходов к текущей стоимости.

Оценка проводится в несколько этапов. Вычисление стоимости предприятия довольно трудоёмкое и сложное, однако этот способ считается лучшим. Подробнее о нем читайте в этом материале.

Метод капитализации

Его применяют, если доходы предприятия стабильны и темп их роста предсказуем. Способ заключается в установлении размера годового дохода, определении соответствующей ставки капитализации. На основе этих данных вычисляется рыночная стоимость капитала фирмы.

Основную идею можно выразить формулой:

C = N / K, где:

• N — чистая прибыль;
• К — установленный коэффициент капитализации.

Коэффициент может быть определён по формуле:

K = r – g, где

• r — ставка дисконтирования;
• g — темп роста денежного потока.

Оценка методом капитализации осуществляется в несколько этапов:

1. Анализируется финансовая отчётность предприятия.
2. Выбирается капитализируемая денежная величина. Ею может быть прибыль и до, и после налогообложения.
3. Рассчитывается ставка капитализации.
4. Устанавливается предварительная стоимость предприятия.
5. Проводится корректировка. При этом учитывается недостаток ликвидности, характер оцениваемой доли.

Прямая капитализация используется в некоторых случаях:

• если у оценщика имеются все необходимые данные для оценки прибыли фирмы;
• доход от недвижимого имущества организации стабилен, или ожидается, что будущие поступления будут примерно равны текущим, например, здания предприятия находятся в арендном пользовании другой компании.

Метод имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам относятся следующие моменты:

• Простота вычислений. Несложная формула значительно облегчает проведения необходимых расчётов.
• Метод отражает ситуацию на рынке. Этот нюанс связан с особенностями способа оценки. Проведение процедуры требует подробного анализа большого числа рыночных сделок, сравнения дохода и стоимости вложенных средств.

Одновременно методика имеет и ограничения:

• Способ не предназначен для расчёта стоимости предприятия в условиях кризисного рынка. Недостатком его применения является предположение, что доходы организации будут равномерными. Нестабильность экономической ситуации в отрасли, стране или мире в целом напрямую влияет на уровень будущей прибыли бизнеса.
• Использование большого количества информации. Если оценщик не может получить полные и достоверные сведения о сделках, осуществляемых на рынке, ему придётся воспользоваться иным подходом.
• Метод можно использовать только при стабильном бизнесе. Если фирма ещё не имеет равномерный уровень дохода, использование капитализации невозможно, так как не удовлетворяется основное требование, обеспечивающее правильность прогноза. Также способ не подходит предприятиям, которые в данный момент находятся в процессе реструктуризации или антикризисного управления.

При вычислениях оценщик может столкнуться с двумя проблемами:

• определение суммы чистого дохода фирмы – для этого нужно правильно выбрать период прогнозирования;
• выбор ставки – нужно учитывать размер чистой прибыли.

Использование доходного подхода является достаточно удобным способом расчёта рыночной стоимости капитала предприятий, прибыль которых стабильна из года в год.

Источник: znaydelo.ru