Методы оценки бизнеса затратный сравнительный

В соответствии с ФСО №1 гл. III Оценщик в ходе проведения оценки недвижимости обязан использовать три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный. При этом Оценщик оставляет за собой право самостоятельно определять рамки распространения того или иного подхода, используя конкретные методики оценки.

Затратный подход

Затратный подход — это совокупность методов оценки, которые основаны на определении расходов необходимых для замещения или воспроизводства объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство называется совокупность расходов, которые необходимы для создания аналогичного объекта с использованием технологий и материалов актуальных на момент оценки.

Этот метод основан на расчете стоимости строительства объекта недвижимости. Однако он не позволяет рассчитать стоимость отдельно взятой квартиры в многоквартирном доме в виду того, что многие элементы конструкции помещений — общие. Кроме этого, необходимо принимать во внимание тот факт, что стоимость строительства отдельно взятой единицы малого объекта недвижимости будет выше, чем стоимость аналогичной единицы площади многоквартирного дома. Исходя из вышеизложенного, многие эксперты избирательно применяют затратный подход.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — это совокупность методов, которые основаны на сопоставлении объекта оценки с аналогичными объектами. При использовании данного метода, объектом-аналогом оценки является сходный по экономическим, материальным и иным характеристикам объект. Эксперты, применяя данный метод оценки, должны изучить в совокупности все факторы, которые могут быть рассмотрены в качестве составляющих аспектов оценивания, в противном случае использование данного метода может привести к неточной оценке того или иного типа недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход — это совокупность методов, которые основаны на расчете ожидаемых доходов от эксплуатации объекта оценки. Доходный подход основан на предположении того, что действительная стоимость оцениваемого объекта сопоставима с суммой будущих выгод, получаемых в результате владения им.

Однако, многие эксперты дифференцировано применяют этот метод, в виду того что подобного рода расчеты возможны лишь при оценке нежилого/коммерческого фонда недвижимости, например: сдача офисов и складских помещений в аренду. При оценивании других видов недвижимости применение доходного метода не представляется возможным.

Таким образом, при оценке стоимости квартиры Оценщик обязан рассмотреть в совокупности все методы, с тем, чтобы найдя оптимальный подход, максимально точно рассчитать её стоимость.

Полезные ссылки:

• Оценка стоимости квартиры без осмотра
• Определение рыночной стоимости недвижимости
• Оценка рыночной стоимости дома

Источник: www.blh.ru

Основные подходы к оценке стоимости бизнеса: затратный, сравнительный, доходный. Специфика и возможности использования каждого из подходов оценки.

На сегодняшний день известно несколько подходов и реализуемых в их составе методов, с помощью которых даются денежные оценки стоимости предприятия (бизнеса). В отечественной теории декларируются и используются заимствованные из западной практики три основных подхода к оценке стоимости бизнеса:

Продажа бизнеса 06. Методы оценки бизнеса. Влад Чернов

• затратный (на основе активов);

Доходный подход предусматривает установление стоимости бизнеса (предприятия), актива или доли (вклада) в собственном капитале, в том числе уставном, или ценной бумаги путем расчета приведенных к дате оценки ожидаемых доходов. Данный подход используют, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого предприятия. Методы доходного подхода к оценке бизнеса основаны на определении текущей стоимости будущих доходов.

Основные методы — это:

— метод капитализации дохода;

— метод дисконтирования денежных потоков.

При оценке методом капитализации дохода определяется уровень дохода за первый прогнозный год и предполагается, что доход будет таким же и в последующие прогнозные годы (в случае применения метода дисконтирования денежных потоков определяется уровень доходов за каждый год прогнозного периода).

Метод используется при оценке предприятий, успевших накопить активы, приносящих стабильный доход.

Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, когда предприятия реализуют влияющий на денежные потоки инвестиционный проект или являются

молодыми, применяется метод дисконтирования денежных потоков. Определение стоимости бизнеса этим методом основано на раздельном дисконтировании разновременных изменяющихся денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков — определение стоимости имущества суммированием текущих стоимостей ожидаемых от него потоков дохода. Расчеты проводятся по формуле

где PV— текущая стоимость;

— доход го периода;

DR — ставка дисконтирования;

п — последний год прогнозного периода..

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от его перспектив. Именно перспективы позволяют учесть метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов и может быть использован для оценки любого действующего предприятия.

Преимущества доходного подхода:

— учитывается доходность предприятия, что отражает основную цель его функционирования — получение дохода собственником;

— применение подхода необходимо при принятии решений о финансировании, анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о купле-продаже предприятия;

— подход учитывает перспективы развития предприятия.

Основные недостатки доходного подхода:

— прогнозирование долговременного потока дохода затруднено сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в России, из-за чего вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочное прогнозного периода;

— сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования;

— в процессе прогнозирования денежных потоков или ставок дисконтирования устанавливаются различные предположения и ограничения, носящие условный характер;

— влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

— многие предприятия не показывают в отчетности реальный доход, на анализе которого базируется доходный подход, или же показывают убытки.

Затратный подход основывается на принципе замещения: актив стоит не больше, чем составили бы затраты на замещение всех его составных частей.

Применение затратного подхода в оценке бизнеса наиболее обоснованно в следующих случаях:

— оценка предприятия в целом;

— оценка контрольного пакета акций предприятия, обладающего значительными материальными активами;

— оценка новых предприятий, когда отсутствуют ретроспективные данные о прибылях;

— оценка предприятий, когда имеются затруднения с обоснованным прогнозированием величины будущих прибылей или денежных потоков;

— отсутствие рыночной информации о предприятиях-аналогах;

— ликвидация предприятия (метод ликвидационной стоимости).

Базовая формула затратного подхода выглядит так:

Стоимость предприятия = Активы — Обязательства

Затратный подход в основном реализуется посредством двух методов: чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов основан на анализе активов компании. Данный метод лучше использовать при оценке действующих компаний, которые обладают значительными материальными и финансовыми активами.

Стоимость каждого из активов и пассивов определяется индивидуально для каждого класса активов — пассивов.

Метод ликвидационной стоимости. Стоимость бизнеса равна суммарной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств с учетом затрат на его ликвидацию.

Следовательно, ликвидационная стоимость бизнеса вычисляется путем вычитания понесенных компанией издержек, связанных с ликвидацией компании и суммы его обязательств из скорректированной стоимости активов.

Сравнительный подход – общий способ определения стоимости предприятия или его собственного капитала, в рамках которого применяют один или более методов, основанных на сравнении предполагаемого к продаже предприятия с аналогичными, уже проданными на рынке компаниями.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что стоимость бизнеса фактически определяется рынком, так как оценщик лишь корректирует реальную рыночную цену аналога для лучшей сопоставимости, тогда как при применении других подходов к оценке бизнеса или акций стоимость является результатом расчета.

Сравнительный подход объединяет в себе три метода оценки стоимости:

1) метод рынка капитала;

3) метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала базируется на анализе данных, сформированных открытым фондовым рынком. На основе информации рынка о котировках акции в результате тщательного анализа различных финансовых коэффициентов, осуществляется отбор объектов-аналогов оцениваемому нами объекту, и рассчитываются оценочные мультипликаторы.

Мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и её финансовыми и экономическими показателями. В качестве таких показателей можно использовать выручку от реализации, прибыль предприятия-аналога, дивидендные выплаты, стоимость активов и др.

Для оценки рассчитывают несколько мультипликаторов по формуле:

где: М – оценочный мультипликатор;

Ц – цена продажи предприятия – аналога;

Фб – финансовая база.

Метод сделок основан на использовании цены приобретения объекта-аналога или контрольного пакета акций. В большинстве случаев при проведении оценки рыночной стоимости предприятия методом сделок является методом, гарантирующим получении наиболее достоверного результата.

Технология применения метода сделок практически схожа с технологией метода рынка капитала. Однако наряду с совпадением этапов оценки, методы рынка капитала и сделок имеют ряд различий.

Основные различия методов рынка капитала и сделок.

Метод отраслевых коэффициентов основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой бизнеса предприятия и определенными финансовыми параметрами.

Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами.

Рынок купли-продажи готового бизнеса в России только развивается, поэтому данный метод еще не получил достаточного распространения в отечественной практике.

Метод целесообразно использовать только в тех случаях, когда подобные предприятия часто продаются, а оценщик имеет достаточный опыт в оценке объектов данного вида.

Дата добавления: 2015-07-11 ; просмотров: 1419 | Нарушение авторских прав

Источник: mybiblioteka.su

Методы оценки оборудования

Техническая оценка оборудования может проводиться несколькими методами.

Выбор подхода обусловлен целями и задачами мероприятия. Количество единиц на предприятии может быть огромным, оборудование будет отличаться по назначению, характеристике, конструкции. Сложности идентификации вызывают единицы, которые являются оборудованием, но капитально вмонтированы в здание.

К примеру, к чему отнести лифт, шахту лифта, вентиляционное оборудование и осветительные системы? Не всегда ясна грань отнесения имущества к малоценному: по правилам МСФО ряд объектов будет признан основными средствами компании в отличие от правил учета по РСБУ, где это материалы.

Не стоит забывать и про фактор износа: машины и оборудование теряют свою стоимость интенсивно, причем изношенность может быть и моральной. С другой стороны, увеличивать цену может наличие товарного знака, использования ноу-хау, внедрения изобретения.

Важно знать, что рынок оборудования структурирован, каждой группы соответствует свой сегмент, но регулярная смена ассортимента приводит к смене морально устаревших единиц новыми образцами.

Цели оценки стоимости оборудования или когда нужна оценка активов:

• при оценке вклада в уставный капитал машинами или оборудованием;
• при продаже имущества по рыночной стоимости;
• при оформлении договора залога объекта;
• при сдаче оборудование в долгосрочную аренду;
• при определении страховой стоимости в ходе судебных разбирательств;
• при оценке размера упущенной выгоды.

Выбор метода оценки оборудования

Правильность выбранного метода определяет, насколько справедливой будет стоимость оценки актива. В основе метода заложен один из трех подходов: затратный, сравнительный или рыночный, доходный:

• Затратный подход к определению стоимости оборудования – позволяет рассчитать цену объекта, исходя из затрат на воспроизводство.
• Рыночный или сравнительный подход – справедливая цена определяется на основе рыночной стоимости аналога.
• Доходный подход – по прогнозируемой величине дохода.

Для максимально реалистичной оценки следует применять одновременно все три подхода, но наиболее популярным признан метод сравнительного анализа.

Затратный метод при оценке стоимости оборудования

В основе подхода трудовая теория стоимости и принцип замещения. Текущая цена рассчитывается по формуле:

Стоимость оборудование на дату оценки = Восстановительная стоимость объекта – Обесценение

Восстановительная цена определяется, исходя из величины расходов на воспроизводство актива. Обесценение учитывается в разрезе физического, экономического и морального износа. Стоимость восстановления определяется либо по цене воспроизводства (затраты на изготовление или покупку идентичного объекта), либо по цене замещения (минимальные расходы на покупку аналога).

При выборе аналога важно сравнить производительность, долговечность, эргономичность, степень автономности работы и уровень автоматизации и т.п. параметры. При выявлении сходства сравнивают области применения, конструкцию и главные параметры ценообразования (функциональные, конструктивные и параметрические показатели). Объекты идентичны при полном совпадении параметров, при приблизительном сходстве они только аналогичны.

Оценка оборудования сравнительным методом

При сравнительном подходе оценка стоимости оборудования выявляется с учётом цен на аналогичное имущество, как новое, так и бывшее в эксплуатации. В основу заложен рациональный подход с точки зрения доступности замещения одного объекта другим. Никто не заплатит больше, чем стоимость аналогичного имущества, доступного к приобретению на рынке на текущий момент. Если можно подобрать несколько аналогов, то применяется сравнительный метод с расчётом цены по следующей формуле:

Рыночная стоимость оборудования = Цена аналога*Поправка на дату продажи*Поправка на место продажи*(1/1-k-нт физического износа аналога)*Корректировка с учётом технических параметров)+/-Дополнительная стоимость оснастки и Влияние разницы в товарных знаках

Вносимые корректировки бывают в виде коэффициентов и в форме абсолютных величин. Сначала вносятся коэффициентные поправки, а затем учитываются абсолютные изменения.

Доходный метод оценки оборудования сравнительным методом

При этом подходе во главу угла ставится инвестиционная составляющая, важно, сколько принесёт предстоящая эксплуатация актива. Размер будущих доходов может быть рассчитан по методу прямой капитализации или с учётом дисконтирования денежного потока. Для любого из указанных приёмов первоначально следует составить прогноз будущих поступлений от использования актива на год или несколько лет. Но как сделать такой прогноз на единицу оборудования, если выручка получается за счёт слаженной работы всего производственного комплекса? Для точности вычислений действуют поэтапно:

• Расчет чистого дохода работы комплекса в целом методом капитализации и способом дисконтирования потоков.
• Выделение части инвестиционного дохода, приходящейся на машины и оборудование.
• Деление на доли с учётом коэффициента для определения величины дохода на каждую единицу машинного комплекса.

Существуют ограничения на использование доходного подхода из-за сложности вычислений. Не всегда возможно выделить из общей выручки от всей производственной системы доход, приносимый единицей оборудования.

Почему стоит обратиться именно к нам

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации.

Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр?

Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию.

Источник: www.mos-expert.com