Многофункциональные комплексы сравнительно новый, но вместе с тем привлекательный и быстро развивающийся сегмент российского рынка недвижимости. Основной тенденцией рынков недвижимости Европы и США, вслед за которыми развиваются и рынки крупных российских городов, можно назвать постепенное смещение предпочтений в сторону возведения крупных объектов смешанного типа.
Многофункциональный комплекс – объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (магазины, офисные площади, развлекательные заведения), в которых могут быть объединены коммерческая и жилая функции. При этом, как правило, одна из функций является основной.
Сегодня в мегаполисах остро стоит проблема дефицита земельных участков, отводимых под застройку объектами любого типа. Бешеный ритм жизни, несовершенство транспортной системы и многие другие нюансы жизни городов-миллионников заставляют искать новые решения проблемы и выхода из создавшейся ситуации. В связи с этим, активный интерес, который проявляют к универсальным многофункциональным зданиям как покупатели и арендаторы недвижимости, так и игроки рынка, вполне объясним.
VisitorControl — Решение для бизнес-центра | Организация пропускного режима
Однако само понятие многофункциональности не всегда имеет под собой реальную основу для такого названия. До настоящего момента были наиболее распространены так называемые торгово-офисные комплексы (нежилой объект, в котором основная функция торговая, при этом часть здания занимают офисные помещения), или наоборот: доминирует офисная часть при относительно небольшой торговой составляющей. При этом обе функции объекта, как правило, нейтральны по отношению друг к другу.
Несколько лет назад именно такие площади (одно- или двунаправленные) обладали наиболее привлекательными характеристиками по срокам окупаемости и стоимости строительства. Это могли быть, как уже говорилось, торгово-офисные центры, гостинично-торговые или гостинично-офисные комплексы, торгово-развлекательные или многофункциональные жилые комплексы. Их, так называемая, ограниченная многофункциональность, т.е. наличие доминанты и одного менее развитого модуля дополнительных площадей, сегодня уже не отвечают требованиям рынка. Поэтому появление действительно масштабных многофункциональных комплексов с насыщенной инфраструктурой: развлекательной частью, гостиницей, апартаментами и т.п., – одна из последних тенденций.
Создание многофункциональных комплексов обусловлено следующими его преимуществами перед узкоспециализированными центрами:
• эффективное использование земельного участка и экономия ресурсов (в частности энергоресурсов);
• сокращение удельных затрат на создание объекта за счет его масштабности;
• возможность гибкого перепрофилирования при увеличении конкуренции на рынке;
• целевая аудитория имеет несколько причин для посещения объекта;
• высокая инвестиционная привлекательность проекта, в связи с уменьшением рисков за счет диверсификации инвестиций (вложение в разные виды недвижимости).
БЦ Business Box. Офис 156 м² (360°)
Однако, строительство подобных объектов несет с собой не только положительные черты и возможность разрешения проблемы, но также и дополнительные сложности, которые чаще всего возникают при их создании:
• выбор концепции комплекса еще на стадии проектирования (следует учесть сроки строительства и возможные перемены на рынке за этот период);
• зонирование объекта во избежание возможного столкновения функций);
• применение продуманной стратегии позиционирования и дальнейшего продвижения объекта;
• необходимо учесть специфичность, затратность эксплуатации и управления объектом, также постоянное поддержание здания на качественном уровне.
Очевидно, что представленный сегмент представляется одним из самых сложных на рынке: проекты многофункциональных зданий требуют особенно тщательной проработки. Однако, как в столице, так и регионах, уже имеется масса проектов строительства многофункциональных комплексов.
Несмотря на то, что гостиничная составляющая появилась в составе многофункциональных комплексов позднее остальных, именно она в ближайшее время станет неотъемлемой частью строящихся мультикомплексов. Это также связано с развитием туристической и деловой активности государства, соответственно прогрессирующим дефицитом площадей для размещения людей, и, как следствие – удачное вложение капитала в объект, требующий долгосрочных инвестиций, но в результате приносящий доход, превышающий отдачу от бизнес-центра или его торговой части.
Сегодня в Москве действует несколько таких объектов, в состав которых входят гостиницы. Это Международный торговый центр, комплекс «Swissotel Красные Холмы», гостиница «Рэдиссон-Славянская». В 2008 году планируется к вводу в эксплуатацию гостиница «Москва», которая по праву может носить определение многофункционального комплекса, т.к. вместит в себя сразу несколько зон под различное назначение. Ожидается, что наиболее крупные проекты будут реализованы в деловом районе «Москва-Сити», где также большая гостиничная составляющая будет в составе строящихся башен комплекса.
Многофункциональность продлевает прибыльность объекта. Согласование нескольких составляющих в одном объекте позволит получать доход от комплекса на разных стадиях его развития (сначала прибыль принесут торговые помещения, затем офисы и потом – гостиничная составляющая, которая и станет в итоге основополагающим финансовым потоком).
При грамотном просчете всех составляющих еще на стадии проектирования (от особенностей проектирования комплекса в целом до конечного управления и владения зданием) многофункциональный комплекс должен представлять собой в итоге своеобразный город, максимально обеспечивающий своих «жителей» необходимыми условиями для существования, что способствует росту популярности комплекса среди целевой аудитории. Инвесторы, в свою очередь, получат объект, приносящий прибыль на всех этапах жизни проекта: от запуска первой очереди (при правильном планировании объект можно запускать поэтапно) до периода «устаревания» площадей и их частичного перепрофилирования.
Оценивая вышесказанное, можно считать, что строительство многофункциональных комплексов сегодня, скорее необходимость и как следствие – неизбежность, позволяющая, с одной стороны, решать вопросы развития инфраструктуры мегаполисов, а с другой стороны, размещать инвесторам капиталы, которые принесут в дальнейшем прибыль.
Источник: bacnet.ru
Многофункциональные комплексы – будущее градостроительства
Многофункциональные центры или комплексы (МФК) – это самый перспективный и одновременно самый сложный формат в современном градостроении. В них на равных или почти на равных сочетаются в разных вариантах квартиры, гостиницы, офисы, магазины, спортивные и концертные площадки. Чаще всего МФК имеют две функции, реже три и более.
История. Первые МФК
Идеи, положенные в основу многофункциональных комплексов, стары как мир – древний человек в своей пещере и жил, и работал, и развлекался. Европейские и российские купцы отстраивали большие дома, в которых жили сами, сдавали квартиры внаем и вели торговлю на первом этаже.
Архитектурно-строительные концепции для современных многофункциональных комплексов начали разрабатывать еще в начале XX века, в том числе в немецкой школе искусств «Баухаус». Первый «город в городе» построен в Марселе в 1952 году по проекту Ле Карбюзье.
В 80-е и в 90-е годы началось массовое строительство многофункциональных комплексов во многих странах мира и особенно активно в США, Европе и Юго-Восточной Азии. Один из первых МФК в России «Город столиц» появился на территории Москва-Сити. Сегодня в Москве почти 50 таких комплексов и еще несколько десятков в других крупных городах.
Привлекательно для девелоперов, удобно людям
Экономические аргументы в пользу современных многофункциональных комплексов – высокая стоимость земли и ее дефицит, особенно в центральных районах мегаполисов. Кроме того, все более востребованным становится компактное размещение в одном или нескольких зданиях всего, что нужно современному человеку для проживания, работы, шопинга, развлечений и занятий спортом. Это позволяет экономить время на перемещениях по городу, создает особый стиль жизни, а заодно формирует совершенно новую городскую среду.
МФК привлекательны для девелоперов, поскольку дают возможность увеличивать эффективность земельных участков за счет более высокой плотности застройки и совмещать различные виды деятельности, что в свою очередь диверсифицирует риски и повышает инвестиционную привлекательность. Кроме того, сокращаются расходы на строительство объекта за счет его масштабности, есть возможность перепрофилировать различные составляющие комплекса, если того потребует рыночная ситуация, многофункциональность продлевает прибыльность объекта, доходы от центра можно получать на разных стадиях его развития, и наконец МФК более привлекателен для целевой аудитории, поскольку дает несколько причин посетить его.
Одновременно строительство МФК требует особенно тщательной проработки проекта, необходимо задолго до начала проектирования продумать зонирование так, чтобы функции комплекса не пересекались и не вступали в противоречие друг с другом. Более сложным и, следовательно, более дорогими являются стратегии позиционирования и продвижения МФК, также для них выше расходы на управление и эксплуатацию.
Перспективное направление
С точки зрения покупки или аренды жилых, офисных или торговых площадей многофункциональные центры открывают возможности, которые вселяют большой оптимизм. Специалисты едины во мнении, что именно за многофункциональными зданиями будущее городов, поскольку именно такие объекты помогают решать градостроительные задачи. Уже сейчас популярность МФК высока, в них не только удобно, но и престижно жить, работать и отдыхать.
Источник: roomfi.ru
МФК как формат для офиса
Интерес игроков рынка к формату МФК растет: появляется все больше интересных проектов качественных многофункциональных центров, в которых арендуют офисы бизнес-структуры. Officemaps.ru выяснил у экспертов, так ли популярен этот формат в России, какие функции он в себе сочетает, чем отличается от классического бизнес-центра и какие перспективы у МФК в будущем.
Популярен ли формат МФК на российском рынке?
Тенденция строить многофункциональные центры пришла в Россию из Европы: там этот формат активно реализуется. «Среди самых известных примеров можно привести «Сони-центр» в Берлине, «Кампус Эльбберг» в Гамбурге, «Ке-Боген» в Дюссельдорфе и испанский «Marineda City»» – рассказывает Вадим Казберов, операционный директор компании CityLa Defense» стала привлекать на территорию квартала модные рестораны, которые формируют посетительский трафик и в выходные дни. И это вполне оправданное и прогнозируемое развитие территорий».
На российском рынке недвижимости формат МФК также пользуется популярностью. Дмитрий Караваев, генеральный директор «Рент-Инвест», считает, что сегодня многофункциональные комплексы – это наиболее устойчивый и жизнеспособный формат коммерческой недвижимости в условиях нестабильной экономики. «Диверсификация рисков за счет различных форматов в рамках одного проекта – надежная модель не только с точки зрения прибыли, но и в плане инвестиционного потенциала», – отмечает эксперт. С этим мнением соглашается Вадим Казберов, операционный директор компании Cityклассические» форматы – тут все зависит скорее от месторасположения, насколько оно удобно для того или иного вида деятельности. Например, если офисная часть МФК расположена так, что попасть в нее можно через жилые дворы (мимо жильцов и гуляющих мам с детьми) – это неудобно, как для одной, так и для другой стороны.
Спрос на такой объект будет невысок. Иными словами, все упирается в качественные характеристики объекта, а не в его многофункциональность». Вадим Казберов соглашается: востребованность многофункциональных помещений зависит и от многих факторов, например, от арендной ставки, транспортной доступности или конфигурации объекта. Поэтому нельзя сказать, что МФК намного популярнее классических бизнес-центров.
Какие функции сочетает в себе МФК
В целом, сложно очертить универсальный функционал МФК: в каждом конкретном случае такие комплексы могут вмещать в себя разные зоны. Дмитрий Караваев замечает, что чаще всего МФК представляют собой комплекс из офисных, гостиничных и торговых помещений. Нередко к этому добавляются и жилые апартаменты.
С точки зрения Вадима Казберова, в настоящее время существует два основных типа МФК: с упором на торгово-развлекательную составляющую и с акцентом на гостиничный компонент. «Первые объединяют торговый центр, склады и развлекательные площадки в рамках одного объекта. Вторые развиваются в формате «офисные помещения + гостиница + ресторан». Доля каждого из компонентов может быть разной – это зависит от состояния рынка недвижимости, местоположения и других условий. Какого-то универсального «рецепта» здесь нет», – рассказывает эксперт.
Яна Глазунова в качестве самых популярных функциональных сочетаний МФК выделяет «жилье/апартаменты + офисы», «гостиница + офисы» и «жилье/апартаменты + гостиница». «На мой взгляд, рестораны не стоит выделять в отдельную категорию, поскольку они являются составляющей торгово-развлекательной инфраструктуры», – добавляет спикер.
В свою очередь, Иван Починщиков отмечает, что игроки российского рынка недвижимости, в первую очередь, стремятся улучшать экономические показатели помещений. «Есть функции, которые принято совмещать в рамках одного объекта, которые комфортно дополняют друг друга и улучшают экономику проекта. Если говорить про формат многофункциональных центров, то принято совмещать функции, которые смогут дополнить друг друга и организовать взаимовыгодные условия для бизнеса: например, совмещение офисов и стрит-ритейла и общепита, офисно-гостиничный формат перспективен для городов с высоким трафиком-бизнес-туризма. Например, один из удачных примеров Петербурга – гостиница «Hampton by Hilton Saint Petersburg ExpoForum», которая располагается рядом с крупнейшим выставочным комплексом «ExpoForum» и в непосредственной близости от аэропорта «Пулково», – комментирует эксперт. – Хотя формат совмещения офисной функции и жилой в одном здании встречается в Нью-Йорке, Москве. На мой взгляд, это вынужденная мера, призванная спасти экономику проекта, при которой продажа квартир станет быстрым способом возврата инвестиций, а сдача в аренду – долгосрочным».
Эксперты соглашаются, что один из самых успешных проектов МФК – это «Москва-Сити». «Это настоящий город в городе, где можно и жить, и работать, и делать покупки, и проводить досуг, – объясняет Яна Глазунова. – Еще один яркий пример – МФК «Савеловский Сити», где сочетаются квартиры, апартаменты, офисы, развитая инфраструктура. В комплексе сложно найти свободные помещения для аренды и у него хорошая динамика продаж». Также эксперты выделяют московский МФК «Легенды Цветного» как хороший пример многофункционального центра.
Специфика МФК: в чем отличие от бизнес-центра?
Важное преимущество формата МФК заключается в его способности улучшать коммуникации и повышать доход. «Основным плюсом для арендатора помещений в МФК является развитая инфраструктура и возможность оптимизировать рабочие процессы, – отмечает Вадим Казберов. – Так, наличие складских помещений рядом с торговыми позволяет ритейлерам экономить на транспортировке товаров. Наличие гостиницы на одной территории с бизнес-центром удобно для расселения иногородних сотрудников и партнеров, а торговый компонент и точки общепита делают более комфортными условия работы».
Кроме того, по словам Ивана Починщикова, формат многофункциональности не ограничивает игроков рынка в вариантах совмещения разных функций в одном объекте. «Важно, чтобы объект приносил доход, – рассказывает Иван Починщиков. – Если экономика моно-объекта непривлекательна, всегда можно переформатировать его под более окупаемый формат или сочетать функции в рамках одного комплекса, которые ускорят процесс возврата инвестиций».
Что касается арендной ставки, то сильных отличий между многофункциональными центрами и классическими бизнес-центрами нет. Стоимость аренды, по мнению Яны Глазуновой, зависит от конкретного МФК: от состава многофункционального центра, расположения офисных помещений, наличия собственных входов и выходов, парковки, удаленности от транспортных узлов и т.д. «По сути, принципиальной разницы нет, поскольку это те же самые офисы, но не в бизнес-центре, а в составе МФК», – отмечает эксперт. С этим мнением соглашается Вадим Казберов: арендная ставка в большей степени зависит от класса и расположения объекта. Поэтому нельзя сказать, чтобы разница в договорных условиях в бизнес-центрах и МФК была велика.
Стоимость строительства делового центра и многофункционального также практически одинакова. «Сильных отличий нет, ведь конструктив тот же самый, – комментирует Яна Глазунова. – МФК будет отличаться по стоимости строительства от аналогичного по объему бизнес-центра, но лишь потому, что у разных составляющих разные себестоимости строительства. Если в составе МФК есть жилые помещения, то это повысит стоимость строительства за счет дополнительных требований, которые предъявляются к застройщику».
С коллегой соглашается Дмитрий Караваев: стоимость строительства не отличается от любого другого объекта подобной конфигурации. «То есть нельзя утверждать, что строить торговый или бизнес-центр будет дешевле или дороже. Все зависит от самой площадки и архитектурных решений комплекса. То же касается и эксплуатации. Она может быть выше по стоимость за кв. м в гостиничном сегменте, но при этом в торговом и бизнес-центрах будет среднерыночной, все также зависит от управляющей компании», – замечает эксперт.
Перспективы МФК в России
Эксперты уверены, что в будущем спрос на многофункциональные центры увеличится. «Думаю, в ближайшие годы востребованность формата МФК в России будет расти, по крайней мере, это касается мегаполисов. Для собственника такой формат позволяет дифференцировать риски, развивая сразу несколько направлений недвижимости, – комментирует Вадим Казберов. – Если говорить о Москве, здесь наиболее перспективными площадками являются строящиеся ТПУ, где высокая транспортная доступность дает толчок к развитию и офисов, и торговли, и гостиничных услуг».
Иван Починщиков считает, что к перспективным также нужно отнести проекты так называемых сервисных апартаментов, когда часть лотов в объекте – это апартаменты, которые продаются потребителям и управляются внутренней УК отеля, при этом инвестор может их также сдавать в аренду через управляющую компанию и получать прибыль. Такой подход практикует, например, международная сеть «Hayat».
Яна Глазунова соглашается с коллегами: «Формат интересный, можно создавать «локальные точки», где люди смогут получить полный спектр услуг и не ездить через весь город – жить, делать покупки, работать. МФК способны упростить жизнь в мегаполисе, минимизировать временные затраты на передвижение и, соответственно, разгрузить городской трафик». Строительство многофункциональных центров, по мнению эксперта, необходимо городу, ведь они воплощают концепцию «самодостаточности» объектов.
Тем не менее эксперты считают, что МФК вряд ли сможет заменить классические бизнес-центры: в некоторых городах нет подходящих для такого формата территорий, а в помещения делового типа не всегда разумно внедрять жилые, торговые или развлекательные зоны.
Источник: www.vsngroup.ru