Начиная разговор о морозильных складах, необходимо отметить, что, как и практически любой технологичный сегмент, он во многом формировался под влиянием западных рынков, в особенности европейского и североамериканского. Это же касается и технологий, которые используются при строительстве морозильных складов, – зачастую даже оборудование для них поставляют европейские производители. И тем не менее неправильным будет утверждать, что происходит полное копирование продукта. Отнюдь нет – идет активная адаптация к современным локальным условиям и реалиям, в том числе к непростым условиям эксплуатации.
И все же необходимо отметить, что качественные морозильные склады, как и практически любой технологически сложный, специализированный продукт, почти недоступны в России. Отчасти это связано с тем существенным объемом складских объектов весьма низкого качества, включая овощебазы, которые стали наследием советского периода и достались своим новым владельцам практически за бесценок. Это обстоятельство в определенной мере стало сдерживающим фактором на пути развития нового сегмента, так как требовало существенных инвестиций, удорожающих продукт для конечного потребителя. Тем не менее качественное развитие рынка однозначно ведет к возникновению в какой-то момент спроса на современный, качественный и сложный в реализации продукт.
НОВАЯ БИЗНЕС-ИДЕЯ! Морозильная камера на 45 литров с двумя зонами охлаждения❄️
Несомненно, на сегодняшний день этот отдельный и весьма своеобразный сегмент, сегмент морозильных складов, уже существует. Здесь можно выделить два типа объектов: первый – это склады, интегрированные в мультитемпературные комплексы, которые используются, как правило, продуктовыми операторами розничной торговли, и второй – это отдельные морозильные склады для определенных типов продукции. Представляется логичным рассматривать преимущественно первый тип, так как сами по себе морозильные склады существенную долю рынка не занимают. Характерной тенденцией развития этого сегмента является создание именно мультитемпературных комплексов, включающих в себя также и морозильные склады.
Рыночные характеристики сегмента
Как, наверное, и во многих других сферах экономики, развитие этого сегмента совпало по времени с двумя ключевыми моментами. С одной стороны, актуализировалась потребность в подобных складах со стороны потенциальных потребителей.
Компании «переросли» свои прежние складские площадки как с точки зрения необходимой операционной площади, так и с точки зрения требований, предъявляемых к качеству объектов. С другой стороны, на рынке появились девелоперские компании, обладающие достаточно высоким качеством экспертизы для реализации подобных объектов. Например, наша компания только за последние три года принимала участие в реализации семи подобных проектов мультитемпературных складов. Причем требуемый температурный диапазон был весьма широк – он варьировался от 0°С до –55°С (такая низкая температура была необходима для корректного хранения бактерий, используемых при производстве кисломолочных продуктов).
Камера хранения и шоковая заморозка для малины 4k
Если говорить о спросе на такую недвижимость, то в целом активность в этом сегменте ограничена тем, что морозильные склады представляют собой весьма сложный и специфичный продукт, и в данный момент на рынке почти нет компаний, которые могут качественно строить такие проекты. И тем не менее спрос на морозильники есть, и он достаточно устойчивый.
Характеризуя основных потребителей таких объектов, можно выделить следующие ключевые категории: для мультитемпературных складов это ретейлеры (операторы розничной торговли) и в существенно меньшей степени – логистические компании, а для морозильных складов – это главным образом компании-дистрибьюторы, специализирующиеся на поставках замороженных продуктов, рыбы, мяса, то есть той категории товаров, которая поступает издалека и в больших объемах. Состав потребителей вряд ли существенно изменится в ближайшее время, как и пропорции между потребителями различных типов складов. Если изменения и произойдут, то коснутся они, скорее, соотношения тех, кто пользуется устаревшими складскими мощностями и тех, кто переходит на более современные и качественные объекты, кто заказывает или непосредственно занимается строительством новых. Если приводить примеры, то одними из самых активных строителей новых объектов являются компании, производящие мясные продукты. Несомненно, это связано с высокой степенью консолидации отрасли, а также с высокими потребностями компаний игроков в современных конструктивных решениях и максимально эффективных технологиях.
Что касается расположения складов-морозильников, то ключевой тенденцией, наблюдаемой также и в других сегментах коммерческой недвижимости, является децентрализация. Подавляющее большинство новых складских объектов появляется за пределами Москвы, в радиусе 30–40–50 км от МКАД. Это решение представляется весьма разумным и взвешенным как с точки зрения облегчения инфраструктурно-транспортной ситуации в городе, влиять на которую, по моему мнению, крупные производственные и складские объекты не должны, так и с точки зрения логистики, когда предварительная консолидация будет осуществляться в ближайшем Подмосковье, а затем товар будет оперативно доставляться в Москву. Отмечу, что современных складов-морозильников в Москве в настоящий момент уже не осталось, присутствует только определенное, довольно незначительное количество старых, но и они довольно активно замещаются объектами в Подмосковье.
Особенности складов-морозильников
Нередко возникает вопрос: возможно ли создать универсальный склад-морозильник, который обладал бы неким набором характеристик, оптимальным для всех потенциальных потребителей? К сожалению, ответ на этот вопрос всегда строго отрицательный по двум причинам. Во-первых, таких складов-морозильников, доступных для сдачи в аренду, практически нет.
Это связано с высокими рисками для девелопера и крайне небольшим количеством надежных потребителей, которым можно было бы доверить пользование подобными объектами. Во-вторых, не представляется возможным с высокой долей вероятности предположить пропорции товара, которые пользователь потенциально может хранить в различных температурных зонах.
Например, продуктовый ретейл организует до восьми различных температурных зон, очень четко представляя себе объемы товаров, которые заполнят эти зоны. Мы имеем опыт работы практически со всеми крупнейшими отечественными розничными операторами и отмечаем, что ни у одной компании пропорции и объемы хранения не совпадают – все они исключительно индивидуальны. Соответственно, в случае, когда принимается решение о создании некого спекулятивного продукта, можно сказать с очень большой, почти 100%-ной, долей вероятности, что эффективность утилизации площадей в таком объекте не превысит 70%. Объясняется это тем, что площадь одних зон будет недостаточной, а других – избыточной, и в результате конечный потребитель не получит ожидаемой отдачи.
Если описывать данный сегмент качественно, нельзя не сказать об особенностях складов-морозильников. Главная из них заключается в том, что, как и любое специфическое изделие, оно подходит крайне ограниченному числу пользователей, то есть оно в значительной степени «кастомизировано» относительно конечного потребителя, который будет использовать данный объект и вести на нем операционную деятельность.
Именно по этой причине существенного распространения арендных морозильных складов наблюдать не приходится. Морозильные склады возводятся конечным пользователем либо с привлечением подрядной организации, либо с привлечением к проекту девелопера, который бы подготовил объект «под ключ», но также практически во всех случаях для владения им, а не для продажи или сдачи в аренду. Другой немаловажный аспект: нагрузка на инфраструктуру складского объекта и его жизнеспособность в целом зависят от того, насколько эффективно организована на нем работа, а также от культуры работы. Здесь, в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости, очень важно тесное, хорошо налаженное сотрудничество, практически симбиоз между компанией, владеющей складом, и компанией, ведущей на нем операционную деятельность. Наиболее эффективный способ – это консолидация обеих этих функций в одних руках, в рамках одной компании.
Условия эффективности складского объекта
Необходимо отметить, что морозильные склады – объекты весьма дорогие как с точки зрения строительства, так и с точки зрения эксплуатации. Именно в этой связи одной из главных задач в этом отношении является правильное управление стоимостью строительства, а также стоимостью эксплуатации. Кроме того, спрос на рынке в целом довольно эластичен – это же касается и складов-морозильников. Таким образом, от стоимости применяемых при возведении и эксплуатации такого объекта решений зависит очень многое, включая в конечном итоге количество потребителей, которые будут готовы отказаться от используемых объектов класса С– в пользу современных складов.
Неизменно актуальным остается вопрос эффективности такого складского объекта. По моему убеждению, для того, чтобы решения были действительно эффективными, чтобы потери при эксплуатации объекта были минимальными, их нужно тщательно продумывать уже на этапе создания концепции, на этапе понимания будущих инженерных особенностей склада.
Об экономии здесь говорить конечно же уместно, но лишь в определенной степени. Так, например, сэкономив на утеплении или конструктивных элементах, в силу которых в готовом складе может появиться большое количество щелей, либо просто вырастет количество стыков, потери конечного пользователя только на коммунальных услугах, на стоимости электричества могут увеличиться вдвое. Такие грустные примеры мы довольно часто встречаем на рынке и в морозильных, и в холодильных складах. Это же касается массы других нюансов. Затронем некоторые из них.
Например, крыша в складах-морозильниках всегда должна выполняться из материалов белого цвета для того, чтобы избежать нагрева, который сам по себе, без учета других факторов, дает существенную нагрузку на оборудование. Кроме того, нам представляется разумным использование специальных сэндвич-панелей, которые значительно длиннее существующих на рынке и имеют так называемые лабиринтные соединения. С их помощью уменьшается общее количество соединений, и холодный воздух более эффективно задерживается внутри.
Нельзя не сказать и о стыках с улицей. Для тех же целей необходимо достаточно активно использовать тамбуры с отсечением воздуха, а также скоростные ворота, чтобы в случае неожиданного отключения электроэнергии склад удерживал приемлемую температуру в течение 12–20 ч.
Строить самим или отдать на аутсорсинг
Перед многими компаниями встает вопрос – строить самим с привлечением подрядчика или полностью передать проект в руки профессионального девелопера. И мое мнение в этом вопросе логическим образом вытекает из всего, что было обсуждено ранее: чем сложнее требуемый продукт, тем разумнее доверять его на условиях аутсорсинга профессиональным специализированным компаниям.
На наш взгляд, качество конечного продукта обеспечивает только и исключительно существенный опыт компании, реализующей проект. А опыт может быть достигнут только на основании ряда успешно реализованных и эффективно эксплуатируемых объектов. Не случайно существует поговорка: для того, чтобы делать что-то хорошо, нужно делать это регулярно. Рассматривая пример нашей компании, можно сказать, что наш первый складской комплекс и наш седьмой комплекс – это совершенно разные объекты с точки зрения технологических, конструктивных решений и постоянных доработок. Очевидно, что если опыт компании основывается на 300–400 тыс. м 2 собственного строительства и эксплуатации, на огромном мировом опыте, то это положительным образом скажется на качестве готового объекта, стоимости его эксплуатации, а также качественных показателях работы готового склада, которых удастся достичь.
В завершение не могу не отметить, что четкое, слаженное взаимодействие и высокая степень доверия между клиентом и девелопером бесконечно важны для финальной успешности проекта, то есть склада-морозильника. Мы легко можем вспомнить примеры, когда клиенты настаивали на своих решениях, несмотря на то, что наши рекомендации были иными, и в результате эти решения оказывались неудачными. Хотя при этом необходимо отметить, что у клиентов, подавляющее большинство которых является в то же время и конечными потребителями таких складских объектов, накоплен огромный опыт операционной эксплуатации, непосредственной работы на складском объекте, игнорировать который крайне неразумно. Здесь, конечно, чрезвычайно важно в рамках партнерских отношений между девелопером и клиентом очень внимательно и взвешенно исследовать объективные потребности, и уже на основании этой экспертизы предлагать какие-то конструктивные, технологические или организационные решения. Ведь в конечном итоге главная задача любого профессионального девелопера – создать продукт, который будет полностью устраивать клиента и которым смело можно гордиться.
Источник: sitmag.ru
АРЕНДА МОРОЗИЛЬНЫХ СКЛАДОВ — ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ?
Если бизнес связан с производством и реализацией продуктов питания, и есть необходимость временно размещать портящиеся товары, без аренды морозильного склада никуда. Сегодня функционируют складские помещения различных категорий и температурных режимов. При выборе важно учитывать ряд параметров. Главное, чем вы должны руководствоваться —свойствами и особенностями продукции.
Типы:
- На первом месте идет аренда морозильных складов с температурой от – 18 до -10 C. Отличный вариант для рыбы, мясных и прочих замороженных изделий, полуфабрикатов.
- Второй — морозильные склады в аренду в Москве с температурным режимом от -28 до -23 C. Здесь хранятся товарные позиции, требующие глубокой заморозки.
- Третий вариант морозильных складов в аренду в Москве отличается ультранизкой температурой от -30 градусов по Цельсию. Если говорим о продовольственном обеспечении, здесь размещают еду быстрого приготовления после заморозки.
Как продукт вашей специализации влияет на выбор?
Товарный ассортимент, с которым работаете, будь то продовольствие или медицинские препараты, прямым образом влияет на характеристики объекта. Поэтому перед тем, как искать подходящий объект, важно сесть и произвести расчеты, ответить на несколько важных вопросов:
- С какими объемами вы действительно работаете? От этого зависит количество, размеры и полезный объем морозильных камер.Обратите внимание! Не пренебрегайте подсчетом, и не берите «на глаз». Недооцените реальные показатели — обречете себя на непредвиденные траты и проблемы. Переоцените — лишние траты за площадь, которая будет простаивать полупустой.
- Каков оптимальный температурный режим хранения товарных позиций? Как уже говорилось, взять в аренду морозильную камеру можно с определенными показателями (от -10 до -30 градусов), поэтому с данным критерием определяемся в первую очередь.
- Каков оптимальный уровень влажности? Выбрав хранилище с правильной влажностью, вы обеспечите максимальный срок сохранности товара.
- Какой нужен тип вентиляции? Определите, необходима ли вам дополнительная приточная вентиляция или можно ограничиться естественной, какова должна быть кратность воздухообмена.
- На какую массу должны быть рассчитаны холодильные камеры?
Выбираем конфигурацию и габариты помещения
Здесь учитываем следующие факторы:
- Каково будет соотношение размещаемых свежих и замороженных продуктов.
- Каким транспортом будет выполняться транспортировка.
- Как упаковывается и паллетируется товар.>
- Сколько персонала будет работать.
- Нужны ли вспомогательные площади административного назначения.
Более подробно об этом поговорим в будущих статьях.
Предложения рынка Москвы
Современный рынок предлагает большое разнообразие вариантов. Но далеко не каждое складское помещение может похвастаться отличным месторасположением, современным оснащением, системой круглосуточного видеонаблюдения и логистической интеграцией. Примером сочетания данных параметров является оптово-распределительный центр Green Store, в котором присутствует и ультрасовременное оборудование, и система безопасности последнего поколения, и базируется один из крупнейших представителей логистического рынка продуктов питания – Antek Logistic.
Цена вопроса
Стоимость иногда играет решающую роль. Сегодня за квадратный метр актуальна средняя цена морозильных складов от 10 000 до 15 000 рублей в год.
В основном стоимость рассчитывается исходя из класса. Арендовать класс A можно в среднем за 1150- 1250р за м2 месяц. Взять в аренду морозильную камеру класса B можно за 800-900р. А получить в аренду категорию C можно за 650-750р.
Как видите, выбор помещения во многом зависит от особенностей и характера продукта. Надеемся, предложенные рекомендации будут полезны. В следующих статьях мы разберем другие немаловажные вопросы.
Источник: greenstore.ru
Производство холодильного оборудования: Россия, как перспективная площадка
Производство
Холодильник – важный предмет в любом доме. Но кроме того такое оборудование весьма активно используется в бизнесе различных направлений. Всё указывает на то, что производство холодильного оборудования – идея, которая явно стоит вашего внимания.
Чем конкретно вы можете заниматься:
- установка, ремонт промышленного и бытового холодильного оборудования;
- производство собственных морозильных камер;
- ремонт, производство и обслуживание схожих устройств, к примеру, кондиционеров или напольных охладителей воздуха.
В любой из этих форматов, а то и все три сразу стоит вкладывать деньги. Однако не забывайте, что повышенный спрос не гарантирует того, что производство «взлетит» само собой. Дело по производству и установке/ремонту холодильного оборудования требует внимательной проработки бизнес-плана и расчетов.
Если у вас нет опыта и нужных знаний, это можно доверить специалистам. Но как вы будете занимать делом, если не вникнете в него? Данная статья поможет разобраться и в тонкостях бизнеса, и в важных разделах бизнес-плана.
Принцип работы холодильного оборудования
Основная технология охлаждения не сильно изменилась с 19-го века. Холодильники (как и их двоюродные братья, кондиционеры) работают, сжимая техническую жидкость, и затем позволяют ей расширяться.
Сжатие нагревает жидкость, а вот расширяясь она охлаждается, тем самым охлаждая и всё, что её окружает. Если сделать так, чтобы сжатие жидкости происходило в одном месте, а её расширение – в другом, то и тепло будет переходить соответственно. Если подобрать подходящую жидкость, вы сможете ускорить процесс охлаждения.
Именно на этом принципе и базируется процесс работы холодильных аппаратов.
Раньше в холодильниках использовали ядовитый аммиак. Однако постепенно большинство компаний переключились на то, что стали использовать хлорфторуглеродное (ХФУ) производство холодильного оборудования. Россия стала исключением, тут использование аммиака все еще допускается
Хлорфторуглероды не столь ядовиты, потому вещество впоследствии быстро вытеснило аммиак. Однако был жирный минус – ХФУ довольно сильно влияют на разрушение озонового слоя, поэтому их использование было запрещено во многих странах. Опять же, в РФ эта технология все еще «в ходу».
У нас данное вещество известно под названием «хладон» (фреон). Им до сих пор наполняют газовые баллоны, задействуют в производстве аэрозолей и холодильного оборудования и т.д.
Сейчас доступно несколько технологий охлаждения, но наиболее популярными до сих пор остаются упомянутые выше.
Использование аммиака, как потенциально опасного газа, достаточно строго регламентируется правилами безопасности аммиачных холодильных установок (ПБ 09-595-03). Ранее действующие Правила устройства и безопасной эксплуатации аммиачных холодильных установок не в полной мере обеспечивали их безопасность.
Где рынок сбыта у производства холодильного оборудования (Россия)?
Если вы решили начать производство холодильного оборудования, то его область применения – ваш будущий рынок для сбыта продукции. Так где же используется охлаждающее оборудование и морозильные камеры?
В первую очередь, в пищевой промышленности. Назначений у него море – рефрижераторы используются при транспортировке скоропортящихся товаров, для долгосрочного хранения пищевых продуктов, а также для быстрой заморозки полуфабрикатов.
Вторая по значимости сфера применения – фармацевтическое и промышленное производство. Чаще всего здесь применяются различные камеры и холодильные комнаты, оборудование сжижения газов и т.д.
Третья сфера – бытовые рефрижераторы, иными словами «холодильники».
Не стоит забывать и о системах воздушного кондиционирования, которые имеют схожую систему работы (а от холодильных камер практически ничем не отличаются, т.к. один из принципов работы последних – охлаждение воздуха до низких температур).
Схема сборки холодильного агрегата
Основная информация о бизнесе на холодильном оборудовании
Казалось бы, Россия со своей среднегодовой температурой кажется не самой лучшей площадкой для производства холодильного оборудования. Тем не менее, зима у нас не круглый год, а в некоторых регионах без охлаждающих установок вообще никак не обойтись.
Одним из преимуществ запуска бизнеса в области холодильного оборудования и воздушного кондиционирования является то, что вы можете начать с небольших инвестиций, вкладывая минимум времени и ресурсов. Далее вы сможете развивать компанию в собственном темпе.
К примеру, можно открыть компанию по обслуживанию холодильных установок, кондиционеров, охлаждающих камер (на ваш выбор). Для этого не требуется много средств, при этом на первых этапах можно даже обойтись без помещения – всю работу выполнять «на выезде».
После получения достаточного капитала открываются новые возможности. К примеру, купив рабочее помещение, вы сможете заниматься капитальным ремонтом, сборкой или реставрацией холодильных установок. Такой бизнес можно совмещать с еще одним вариантом – производством рефрижераторных прицепов и т.п.
Другое преимущество состоит в том, что для производства холодильного оборудования характерно быстрое развитие используемых технологий. Когда в конструкцию и функционирование нагревательных и охлаждающих элементов постоянно вносятся улучшения, потребность в опытных и знающих свое дело подрядчиках возрастает.
При наличии большого стартового капитала (либо со временем) предприниматель получает возможность производить крупное и высокотехнологичное оборудование – морозильные камеры, холодильные комнаты, рефрижераторные прицепы и т.д.
Так как на старте вы не сможете сразу же начать обслуживать все ниши производства, следует выбрать одно, максимум два направления. Например, если позволяет капитал, можно устанавливать холодильные комнаты, попутно занимаясь производством оборудования для пищевой промышленности.
Пошаговое руководство по развитию бизнеса на производстве холодильного оборудования
[adsense2]
Если вы уже выбрали, в каком направлении хотите работать, пора приступить к организации бизнеса. Этот процесс состоит из множества этапов: вы должны составить бизнес-план, пройти регистрацию ООО или ИП, при необходимости найти инвесторов, подобрать помещение, закупить оборудование и т.д.
Часть этапов получится пропустить, в особенности, если вы планируете работать исключительно «на выезде».
