Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
Недвижимость, которая не приносит доход. Что делать, если арендатор не платит аренду за помещение?
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).
ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.
Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.
От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.
Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.
Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Как торговаться? Торгуйся как психолог!
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Аренда муниципальных участков
Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.
Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.
Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.
Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).
Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Источник: buh.ru
Вопросы прав собственника помещения при аренде под магазин и продаже бизнеса арендаторами
Я являюсь собственником помещения, которое сдаю в аренду под магазин. Предидущие арендаторы закупили свои витрины и декорации, и продали все это как действующий бизнес, но без моей подписи и печати, только с устного согласия. Имеют ли право мои новые арендаторы продать бизнес по окончанию договора аренды? И имею ли я право отказать им в продаже бизнеса, т.к. хочу сама открыть магазин?
Ответы на вопрос (5):
30.10.2012, 10:57,
г. Краснодар
Нет препятствовать продаже чужого имущества вы не имеете права, однако вы имеете вправе удержать имущество арендодателя в случае просрочки уплаты арендной платы арендатором.
30.10.2012, 11:00,
Анна, у вас , чучтвуется , многие взаимотнощения , строятся не на договорных началах, а на устной договоренности. Чтобы грамотно ответить на ваш вопрос нужно видеть документы, показывающие , что вы владеете бизнесом, чтобы имели право его продать.
30.10.2012, 11:10,
Уважаемая Анна, г.Новосибирск !
Вы являетесь Собственником только НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
А понятие «действующий бизнес» это гораздо более широкое понятие и в данном случае ваше нежилое помещение туда арендаторами НЕ включается.
Поэтому спрашивать у вас разрешения на продажу своего бизнеса арендаторам НЕ требуется.
Желаю вам удачи Владимир Николаевич
30.10.2012, 12:31,
Анна, что значит «продать бизнес»? Они могут продать скажем своё ООО со всеми правами, вт.ч. правом аренды, Вы в свою очередь можете не продлить им договор аренды и/или пытаться его расторгнуть.
30.10.2012, 13:05,
г. Краснодар
Анна. здесь надо отделять зерна от плевел. Ваши арендаторы временно владеют и пользуются вашим недвижимым имуществом и к активам арендаторов это имущество не относится и. следовательно, к их бизнесу»на ходу» тоже не относится. Торговое оборудование отностится к их движимым вещам. принадлежащим арендаторам на праве собственности.
Тким образом, под куплей-продажей бизнеса с точки зрения теории бизнеса относится «Бизнес на ходу», то есть вся деятельность коммерческой структуры вместе с активами и пассивами, персоналом, ноу-хау, торговыми марками. брендами, технологиями итд итп. Поэтому. при чем здесь вы и арендатор вашего имущества. который продает собственный бизнес. Если речь идет о смене собственника арендатора, то новый собственник этого бизнеса, если ему это будет интересно, предложит вам заключить с ним новый договор аренды.
Похожие вопросы
Я сдаю нежилое помещение в аренду,
Я сдаю нежилое помещение в аренду, арендатор хочет прописать в договоре аренды возможность продажи своего бизнеса в моем помещении, как правильно это сделать?
Насколько правомерен этот пункт в договоре Аренды с точки зрения Г К?
Я купила бизнес Салон Красоты ооо В этом бизнесе (ООО) есть договор аренды с собственником помещения тоже ООО в котором находится салон В договоре аренды есть пункт, что в случае смены у Арендатора Учредителя или Участника) общества Арендодатель имеет право в одностороннем порядке прекратить действие данного договора Когда покупала Бизнес не придала значение этому пункту А предыдущий владелец ООО, которое теперь мое, только недавно обратил мое внимание и предупредил, что Арендодатели постоянно контролируют мой бизнес и, только с их согласия за определенную сумму) разрешают продавать бизнес другому владельцу! Насколько правомерен этот пункт в договоре Аренды с точки зрения Г К.
Хочу сдать свой бизнес в аренду, (помещение сама снимаю,) что для этого нужно, и как рассчитать стоимость аренды моего бизнеса.
Каким образом мне оформить акт приемки помещения с продаваемым оборудованием и заключить договор с новым арендатором,
Я собственник помещения. Сдаю в аренду помещение. Арендатор продает свое имущество, которое находится в арендованном помещении, другому арендатору, с которым планируется заключить новый договор аренды. Каким образом мне оформить акт приемки помещения с продаваемым оборудованием и заключить договор с новым арендатором, который приобретает это оборудование?
Требуется ли согласование с арендодателем помещения права ведения бизнеса нового собственника магазина на этом арендуемом месте?
Пожалуйста, надо ли ставить в известность арендодателя помещения, в котором находится магазин, собственником которого являюсь я, о моем намерении продать этот магазин, а именно: оборудование (холодильники, стеллажи, витрины, кассовый аппарат, рекламные щиты и прочее), если будущий собственник этого магазина намерен осуществлять свою деятельность в этом же помещении? Требуется ли предварительное согласование с арендодателем помещения или действующий договор аренды, заключенный до февраля 2014 года, дает право новому собственнику магазина на ведение бизнеса на этом арендуемом месте? С уважением, Артем.
3)Как рассчитать стоимость продажи ТАКОГО бизнеса?
Хочу продать Салон Красоты (готовый бизнес). Хочу продать ИМЕННО сам бизнес, без продажи недвижимого имущества (здания). При этом, хочу, чтобы бизнес продолжал существовать на территории моего помещения и в дальнейшем, после продажи, получать за это аренду. Подскажите:
1)как заключается такой тип сделки?
2)На что следует обратить внимание?
3)Как рассчитать стоимость продажи ТАКОГО бизнеса?
Если можно, образец типового договора.
Как правильно выселить арендатора?
Я являюсь собственником нежилого помещения и сдаю его в аренду под магазин. Сам я не являюсь ИП. Договора аренды нет. Как правильно выселить арендатора. Спасибо.
Кто прав в описанной ситуации с договором аренды помещений?
В свое время у нас был семейный бизнес, держали пирожковую, помещение, в котором работали. Было в аренде. Год назад решили продать бизнес. Договор назывался так: Договор аренды с правом выкупа. Срок действия договора заканчивается через 2 месяца, но покупатели не все выплатили, т.е. есть просрочка по оплате.
Недавно арендатор помещения заявил, что собирается расторгать договор аренды помещения. Вопрос: как в этой ситуации быть нам, тем, кто продал оборудование.
Могу ли я без его согласия оформить эту сделку?
У меня заключен договор аренды нежилого помещения, в котором есть такие пункты: Арендатор (т.е. я) не в праве без письменного согласования Арендодателя осуществлять любые распорядительные действия в отношении арендованных помещений.
Арендатор имеет право на передачу третьим лицам права аренды по письменному согласию арендодателя.
Я хотела бы продать свой бизнес, поэтому хочу оформить переуступку прав аренды на это помещение, но Арендодатель в устной беседе мне отказал. Могу ли я без его согласия оформить эту сделку? И еще, подскажите, пожалуйста, как правильно и где ее можно оформить. Заранее спасибо за ответ.
Бизнес ногтевого сервиса
Хочу продать свой бизнес. Я зарегистрирован как ИП. Продаю Салон ногтевого сервиса. Арендую помещение в ТЦ. По договору аренды арендодатель может предупредить нас о том, что бы мы съехали за 3 месяца.
Но это маловероятно. Так же у меня работают 3 профессионала (неофициально, так как сами не хотят работать официально). И есть оборудование специальное.
В общем бизнес состоит из 4 вещей: 1. Права аренды 2. Оборудование 3. Сотрудники (неофициально, но после продажи они готовы дальше работать) 4. Знания ведения данного бизнеса.
Так вот вопрос: как оформить куплю-продажу бизнеса так, что бы покупатель бизнеса был уверен в том что ему 100% будут переданы права и обязанности арендатора данного места и будет заключен на него новый договор с арендодателем. И Вообще какой должен быть договор купли-продажи бизнеса?
Источник: www.9111.ru
Как поступить, если арендатор оставил имущество?
Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату. Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.
С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель. В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора. Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.
Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ). Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ).
Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Разберем каждое из этих оснований подробно.
Арендатор прекратил платить за аренду
Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.
Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно будет сэкономить на судебных расходах.
В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора.
При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он.
Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает.
С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.
Удерживаем имущество
В соответствии со ст. 359 ГК РФ при неисполнении должником в срок требования об оплате арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Таким образом, право на удержание можно разделить на общегражданское и специальное (предпринимательское). Общегражданское – право удерживать неоплаченную вещь.
Например, химчистка вправе не возвращать клиенту принадлежащее ему пальто до момента оплаты услуг, указанных в договоре. Специальное (предпринимательское) право удержания более широкое. Так, если между арендатором и арендодателем кроме договора аренды заключен еще и договор поставки, арендодатель вправе удержать товар, подлежащий передаче арендатору, до момента оплаты аренды.
Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила в его владение, права на нее приобретены третьим лицом. То есть продажа всего оставшегося в офисе имущества в данном случае не может помочь арендатору вызволить принадлежащее ему имущество.
Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:
- имущество должно оказаться у кредитора (в нашем случае это арендодатель) на законных основаниях;
- у должника (в нашем случае это арендатор) должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором;
- имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.
Арендатор, не реализовав свое право на вывоз принадлежащих ему вещей в пределах срока договора, бездействием выразил свою волю. Поэтому можно говорить о том, что переход вещей от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия.
Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными. Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).
Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например, заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество.
Передаем на хранение третьим лицам
Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению. В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет. Такой позиции придерживаются и судьи (например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).
Продаем
Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст.
360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Обращение взыскания на заложенное имущество — достаточно трудоемкий процесс. Он возможен в судебном и внесудебном порядке.
Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога.
Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной.
По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицами. Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов.
Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться. Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна. В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации имущества арендатора.
В отношении удержания можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Для этого должен иметься экономический интерес должника в обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл.
Брошенные вещи
Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя — не самый оптимальный вариант действий. Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества. А если этого нет?
Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными? На первый взгляд, так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется. Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна.
Кроме того, «брошенность» подразумевает полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один – имущество надо будет вернуть.
В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей. На наш взгляд, снять часть вопросов можно, включив в договор соответствующее положение, как показано в Примере 1.
«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».
Действия в чужом интересе
Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора.
Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции.
Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности. При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к сохранению своего имущества.
Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие. Его можно сформулировать так, как показано в Примере 2.
«5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, – Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.
Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».
Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества – дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.
Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. Оставшаяся часть передается арендатору.
Как лучше поступить?
У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?». Данный вопрос приходится слышать достаточно часто. Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное. В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в Примере 3.
«6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество. Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе. Арендодатель вправе, руководствуясь нормами действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного Арендатором».
В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в подобных ситуациях.
Источник: delo-press.ru