Одной из самых надежных инвестиций считают недвижимость. Особенно, если она расположена в экономически развитом регионе. Квартиры в Москве однозначно можно рассматривать как яркий пример безопасного вложения. Это не только способ сохранить средства, но и шанс приумножить доход: и спустя несколько лет при продаже, и пока вы будете их сдавать.
О том, как лучше это сделать, «Комсомолка» поговорила с экспертами по недвижимости. Рассказываем, выгодно ли с точки зрения инвестиций покупать квартиру для сдачи в аренду в Москве в 2023 году.
Какую квартиру выгоднее купить
В новостройке
На стадии котлована
КРАХ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ? Продавай, пока не поздно…
Строящееся жилье
Как выбрать
Район и местоположение
Этот критерий напрямую связан с другим главным аспектом выбора квартиры для сдачи в аренду в Москве — ценой. Транспортная доступность считается основным показателем ликвидности жилья.
— Лучше всего, если метро в пешей доступности до 10 минут. Важна удаленность от станции электричек МЦК и МЦД. Чем дальше удаленность от метро, тем дешевле стоимость аренды. Играет роль наличие школ, детских садов, — говорит адвокат Юлия Кузнецова.
Квартиры в ЗАО, СЗАО и районе Кунцево, в частности, считаются наиболее премиальными у арендодателей. Высокие цены на аренду держатся в ЮЗАО в пределах Садового и Третьего транспортного кольца — оранжевая ветка метро: от «Профсоюзной» до «Новых Черемушек» и ниже. Самые демократичные цены на аренду у метро «Кузьминки», в районах Капотня, Ярославский, Лосиноостровский, Гольяново, Некрасовка, Новая Москва.
Однако местоположение в хорошем районе еще не означает, что квартиру выгодно покупать для сдачи в аренду. Жилье где-нибудь в Хамовниках, на Арбате или в Гагаринском районе обойдется настолько дорого, что арендная ставка будет несопоставима с ценой. Тогда как жилье в Капотне близ нефтеперерабатывающего завода окупится быстрее. Арифметика простая: чем дальше от центра, тем больше дешевеет квадратный метр, а арендная ставка падает не так активно.
Новостройка или вторичка
Опрошенные «КП» эксперты сходятся во мнении, что предпочтительнее покупать квартиру в новостройке. И дело не в высоком или низком спросе на них среди арендаторов. Вот преимущества нового дома.
- Возможность сдавать квартиру за большую цену.
- Доступные ипотечные программы — процент ниже для новостроек.
- Чистые подъезды с консьержами и более эстетичный внешний вид — ничто красивое арендатором не чуждо.
- Плата за ЖКХ зачастую ниже.
- Новые коммуникации, а значит ниже риск, что жильцы будут страдать от протечек водопровода, неисправной канализации и проблем со счетчиками.
Класс жилья
Серьезной роли не играет. Все зависит от того, какими финансами вы располагаете. Однако приобрести две квартиры эконом или комфорт-класса вместо одной бизнес или элитного будет более выгодно. Но если у вас есть деньги лишь на один объект, тогда выбирайте, исходя из цены. Большая часть предложений на рынке приходится на экономичный сегмент.
Почему не стоит инвестировать в Новую Москву? // Можно ли в Москве купить квартиру за 5 млн. руб.?
Вероятно, так будет всегда.
— Однако спрос есть на любой класс. Вилка цен на аренду квартиры в Москве начинается от 25 000 и доходит до 1 000 000 рублей. В зависимости от бюджета, а также иных параметров, каждый сам для себя решает какой класс жилья брать в аренду, — отмечает Юлия Кузнецова.
Эксперт обращает внимание на еще одну закономерность. В эконом классе собственники более притязательны к жильцам. Все эти объявления, которые постепенно превращаются в мемы про славянские семьи без детей и животных, свойственны именно бюджетному сегменту. В бизнес-классе собственники менее увлечены контролем за своей недвижимостью. Но и квартиросъемщики ожидают большей лояльности от хозяев.
Количество комнат
— Самыми популярными в Москве остаются однокомнатные квартиры. Также пользуются спросом двухкомнатные. Трехкомнатные менее популярны: бывает, что их берут в аренду несколько семей или даже незнакомые люди, разделяя оплату и комнаты для проживания. Квартиры из четырех и пяти комнат востребованы мало, — отмечает Кузнецова.
Метраж и планировка
Цена квартиры напрямую зависит от площади. А вот арендная ставка с ней коррелирует меньше. Ровным счетом как и этажность. Все-таки главным фактором, который формирует цены арендной квартиры в Москве, остается локация. Если рассуждать о планировках, то студии на стадии приобретения зачастую дешевле однокомнатных.
Но если в студии достойный ремонт, то сдать ее можно за такую же цену, как и однокомнатную в том же доме.
Эксперты отмечают, что не существует никаких общепринятых норм, сколько квадратных метров предпочитают арендаторы на одного человека. Некоторые приезжие могут делить однокомнатную на шесть-восемь человек, тогда как людям, которые имеют стабильную высокооплачиваемую работу рано или поздно приходит мысль расшириться. В среднем, площадь арендной квартиры в Москве составляет 35 – 40 кв.м.
Где купить квартиру в Москве
Районы для детей
Экологичные районы
Элитные районы
Как обустроить
Ремонт
Этот фактор второй после местоположения, который оказывает существенное влияние на цену съемной квартиры в Москве. Молодые люди, студенты или аскетичные одиночки вполне не против жить в квартире с побелкой стен и старой сантехникой. Главное, чтобы были розетки для зарядки смартфона/ноутбука и место для сна. Но и большой доход такая аудитория не принесет.
Когда квартиросъемщик достигает определенного уровня материального благополучия, то ему хочется поднять качество жизни. Поэтому он может либо потребовать у хозяев ремонта, либо переехать в поисках лучшего варианта. Эксперты предлагают компромиссное решение.
— Можно договориться на ремонт за счет арендных каникул. Ежемесячный платеж квартиросъемщик потратит на обновление интерьера и покупку мебели, — советует Юлия Кузнецова.
Еще одним аргументом за покупку квартиры для сдачи в аренду в новостройке является ремонт от застройщика. Московские строители делают средний в плане качества ремонт. Претензии к нему зачастую у тех, кто купил и заселился сам. А вот арендаторы более лояльны.
Если решитесь делать ремонт своими силами, тогда лучше отдать предпочтение светлым тонам — они более нейтральны, нежели сочные цвета. Больше вероятность, что арендатор захочет квартиру со светло-бежевыми обоями, нежели фиолетовыми стенами.
Мебель и техника
Минимальным набором для съемной квартиры считаются:
- кухонный гарнитур с холодильником и плитой;
- набор посуды;
- обеденный стол и стулья;
- стиральная машина;
- кровать или диван;
- шкаф для вещей.
Следующие вещи финансовых «очков» недвижимости не добавят, а, скорее, станут лишь дополнительными расходами. Однако они способны склонить арендаторов в пользу вашего варианта:
- микроволновка;
- кофемашина;
- сушилка для белья, гладильная доска и утюг;
- телевизор;
- рабочий стол и кресло;
- дополнительные спальные места.
Лучшие коттеджные поселки в Москве
Изучаем лучшие коттеджные поселки в Москве: «Комсомольская правда» представляет рейтинг с советами от экспертов и ценами
Популярные вопросы и ответы
Сколько можно заработать на сдаче квартиры в аренду?
Доход от аренды квартиры в Москве составляет примерно 6% годовых от стоимости такой квартиры. То есть полная окупаемость наступит примерно через 20 лет. Это в том случае, если вы сдаете квартиру на долгосрочный период, — отвечает риэлтор Олег Царев. — Но ее можно сдавать посуточно. Это уже будет не пассивным доходом, а некой работой. В таком случае доход от квартиры будет примерно на 30% больше. Примерная формула расчета стоимости аренды:
Цена квартиры при покупке / 200 + 10-15%.
Пример: 7 000 000 рублей / 200 +15% = 40 000 рублей в месяц.
Выгодно ли погашать ипотеку за счет сдачи квартиры в аренду?
Погашать ипотеку так, конечно, можно. Но все зависит от суммы взноса. Если при покупке половину квартиры вы оплатили своими средствами, то стоимость аренды будет позволять оплачивать ипотеку. В большинстве случаев первый взнос на покупку квартиры составляет 20%, а значит для погашения ипотечного платежа придется доплачивать из личных средств весь период ипотеки. Если сдавать квартиру посуточно, то дохода вполне хватит для полного погашения платежа по ипотеке, — отмечает Олег Царев.
Какие есть недорогие районы Москвы для покупки квартиры?
Царицыно, Гольяново, Бирюлево, Южное Бутово, округи ЮВАО, СВАО и другие спальные районы на окраине.
Что лучше купить для сдачи в аренду: квартиру или апартаменты?
При выборе между квартирой и апартаментами я бы рекомендовал покупать первое. Коммунальные платежи и налог на недвижимость в квартире гораздо ниже. У апартаментов более современный вид, система безопасности, как правило, лучше. Но весь доход съедается налогами и большими платежами за «коммуналку».
Если вдруг решите продать, то квартира уйдет быстрее из-за того что в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, а это может отпугнуть покупателя. Если рассуждать о приобретении квартиры в ипотеку, то процент при покупке будет намного меньше, чем для апартаментов, — считает Олег Царев.
Можно ли купить квартиру для сдачи в аренду на материнский капитал?
Прямого запрета нет, однако важно соблюсти нюансы. Рассказывает адвокат Элеонора Абеле:
— Материнский капитал — это государственная финансовая поддержка семьям в виде специального сертификата на конкретную сумму. Деньги выдаются только безналичным способом. Куда применить денежные средства, нужно согласовать с ПФР. Одной из таких целей является частичное возмещение стоимости жилья — нового или вторичного.
Можно рефинансировать ипотеку или произвести первый платеж по ней. Квартира на материнский капитал должна быть оформлена равными частями на каждого члена семьи, в том числе детей.
Как добраться
В Москве четыре аэропорта. Все международные, но принимают рейсы из России. Добираться до воздушных гаваней, кроме «Жуковского», удобно на «Аэроэкспрессе» — вариант не самый дешевый, по сравнению с автобусами и маршрутками, зато спасает от столичных пробок.
«Шереметьево» находится на севере от Москвы, в 11-16 км от МКАД (в зависимости от терминала). «Аэроэкспресс» в «Шереметьево» ходит с Белорусского вокзала каждые 30 минут, время в пути 35-40 минут. Если ваш рейс улетает из нового терминала В (а туда сейчас перевели многие внутренние рейсы), надо будет еще проехать на автоматическом подземном поезде.
Они ходят с интервалом в 4 минуты, время в пути тоже 4 минуты. Указатели есть, заблудиться сложно. Автобусы и маршрутки из «Шереметьево» довезут до станций метро «Речной вокзал» и «Планерная». Ночной автобус H11 соединяет аэропорт со станциями метро «Войковская» и «Китай-город». На машине — по Ленинградскому шоссе либо по платной трассе М11.
Сайт аэропорта: svo.aerо
«Домодедово» расположен к югу от столицы, в 24 км от МКАД. «Аэроэкспресс» ходит с Павелецкого вокзала каждые 30 минут, время в пути 45 минут. Автобусы и маршрутки довезут до станции метро «Домодедовская». На машине – по автомагистрали А-105.
Сайт аэропорта: dme.ru
«Внуково» находится к юго-западу от мегаполиса, в 13 км от МКАД. «Аэроэкспресс» отправляется с Киевского вокзала каждый час, время в пути 35 минут. Автобусы и маршрутки курсируют между «Внуково» и станциями метро «Юго-Западная» и «Саларьево».
На автомобиле — по Киевскому, Боровскому или Минскому шоссе.
Сайт аэропорта: vnukovo.ru
«Жуковский»
Самый новый из всех столичных аэропортов расположен на юго-западе от столицы, в 26 км от МКАД. Добираться сюда сложнее, чем в другие воздушные гавани: на автобусе от метро «Котельники» (дорога займет не меньше часа) либо электричкой или скоростным поездом «Спутник» с Казанского вокзала до станции «Отдых» (55 и 40 минут соответственно), там надо пересесть на аэропортовский шаттл либо маршрутку (и это еще 15 минут в пути). На машине – по трассе М-5 и Новорязанскому шоссе.
Сайт: zia.aero
Ленинградский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Сюда приходят поезда из Санкт-Петербурга, в том числе «Сапсаны», а также Твери, Великого Новгорода, Петрозаводска, Пскова и других городов.
Казанский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Поезда из Казани, Воронежа, Самары, Рязани и других городов.
Ярославский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Соединяет со столицей Архангельск, Ярославль, Вологду и даже Лабытнанги.
Курский вокзал (ст. м. «Курская»). Сюда прибывают составы из Нижнего Новгорода, Владимира, Уфы, а также часть поездов из Санкт-Петербурга.
Белорусский вокзал (ст. м. «Белорусская»). Поезда из Минска, Смоленска, Калининграда.
Павелецкий вокзал (ст. м. «Павелецкая»). Железнодорожные маршруты из Астрахани, Волгограда, Тамбова, Саратова.
Киевский вокзал (ст. м. «Киевская»). Сюда приходят поезда из Калуги, Брянска, Киева.
Рижский вокзал (ст. м. «Рижская»). Поезда из Риги и Великих Лук.
Автостанция «Центральная» (ст. м. «Щелковская»). Сюда ходят автобусы из Батуми, Варшавы, Владимира, Воронежа, Иваново, Костромы и других городов.
Автостанция «Красногвардейская» (ст. м. «Красногвардейская» или «Зябликово»). Междугородные автобусы из Крыма, Астрахани, Белгорода, Волгограда, Кисловодска, Курска и других городов.
Автостанция «Теплый Стан» (ст. м. «Теплый стан»). Автобусы из Брянска, Дербента, Калуги, а также Беларуси и Германии.
Автостанция «Тушинская» (ст. м. «Тушинская»). Маршруты из Пскова, Санкт-Петербурга, Твери, а также Латвии и Эстонии.
Автовокзал «Южные ворота» (ст. м. «Алма-Атинская»). Сюда прибывают автобусы из Крыма, волжских городов, Грозного, Ростова-на-Дону, а также Грузии.
Автостанция «Варшавская» (ст. м. «Варшавская»). Автобусы из Волгограда, Воронежа, Курска, Липецка, Рязани, Самары и других городов.
Источник: www.kp.ru
Как выгодно инвестировать деньги в коммерческую недвижимость Москвы
Нестабильная экономическая обстановка в стране побуждает россиян спешно искать выгодное применение своим сбережениям. Один из самых распространенных вариантов инвестиций – покупка квартиры. Между тем вкладывать деньги можно не только в жилую недвижимость, но и в коммерческую. При грамотном подходе торговые и офисные площади окупаются быстрее стандартных квартир и приносят владельцу стабильный доход даже в условиях кризиса.
Покупка коммерческой недвижимости – цена вопроса
Какие помещения лучше приобретать
- широкий круг арендаторов (в таких помещениях обычно размещаются магазины, банки, аптеки, кафе, офисы мобильных операторов ит.п.);
- быстрая окупаемость (при отсутствии простоев);
- возможность получать высокий и стабильный доход.
Такие помещения занимают первые или цокольные этажи жилых домов и являются самыми востребованными у арендаторов. Ведь если объект street retail удачно расположен, он приносит владельцу бизнеса хороший доход за счет большого потока пешеходов.
Однако покупка «уличной» недвижимости дорогое удовольствие: ее стоимость может быть выше офисной почти в десять раз. Покупатель может сэкономить, выкупив обычную квартиру на первом этаже, чтобы впоследствии переоформить ее в нежилое помещение. Однако владельцы такой недвижимости прекрасно понимают ее преимущества и часто сильно завышают цены. Кроме того, обычно самые ликвидные помещения раскупаются самими предпринимателями для организации бизнеса.
Другой популярный тип коммерческой недвижимости – офисы. По словам Александра Болотова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», самые доступные предложения сконцентрированы на востоке Москвы, где сохранился большой объем промышленной застройки. Теперь же эти здания переформатируют под коммерческие площади. «Например, офисное помещение размером 13 кв. м на третьем этаже трехэтажного административного здания в районе станции метро «Авиамоторная» можно купить за 1,75 млн рублей», — поясняет специалист.
Достаточно большое количество бюджетных офисов располагается на первых этажах жилых домов вблизи конечных станций метро. Как рассказывает Александр Болотов, за 1,7 млн рублей можно приобрести офис площадью 20 кв. м, расположенный в цокольном этаже пятиэтажного дома на Береговой улице (район станции метро «Водный стадион»).
Офисы и помещения
Самые же доступные варианты офисных помещений встречаются на территории Новой Москвы (например, нежилое помещение площадью 18 кв. м в цокольном этаже нового жилого дома в городе Троицк на улице Заречной предлагается за 990 тысяч рублей) и Московской области. По данным Александра Болотова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», за пределами столицы, располагая бюджетом до 2 млн рублей, можно приобрести отдельно стоящее административное здание.
Однако прежде чем вкладывать деньги в покупку стандартного офиса, нужно взвесить все плюсы и минусы и четко представлять себе круг потенциальных арендаторов. Такие объекты далеко не всегда могут похвастаться высокой конкурентоспособностью, особенно в условиях сегодняшней экономической обстановки. Исключение составляют небольшие помещения в центре города, которые охотно арендуют нотариусы, адвокатские конторы, туристические фирмы.
Еще один вариант инвестиций в коммерческую недвижимость – покупка складского помещения. Однако здесь есть несколько нюансов: сдать в аренду отдельно стоящее помещение не так-то просто, ему потребуется собственная охрана, подключение к коммуникациям, дополнительное оборудование. А конкурировать с большими складскими комплексами частному инвестору сложно. Поэтому, если удастся приобрести подходящее помещение по сходной цене, его можно переоборудовать под сервис, шиномонтаж или автомойку и только потом искать арендатора.
Источник: www.gdeetotdom.ru
Коммерческая недвижимость в кризис 2020: продавать, покупать или ждать
Как коронавирус повлиял на бизнес и коммерческую недвижимость?
Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.
Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?
В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество. Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций.
Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.
Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране. Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку.
Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д.
Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.
В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.
Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»
Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?
Помните, что рано или поздно вакцину от коронавируса найдут, а население столицы вернется на свои рабочие места. Мало, кому понравилось работать, когда отвлекает ребенок, бухтит кто-то из членов семьи или щелкает каналы на телевизоре.
Покупка коммерческой недвижимости — это уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды временное решение (вести долгие переговоры, где каждый отстаивает для себя наиболее выгодные условия. согласовывать ремонт и прочее, прочее). Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все.
А что, если попробовать новый формат? Кризис — удивительное время, поскольку заставляет многие умы напрягаться и искать пути и выходы из затруднительных ситуаций, так появляются новые идеи и передовые направления. К последним относятся интересные решения на рынке коммерческой недвижимости. Стрит-ритейл? Коворкинг? Кластер?
Чтобы бы Вы ни выбрали, трезво оцените возможности вашего бизнеса, проанализируйте локацию, конкурентов, проходимость. А лучше, если этим займутся профессионалы.
Что делать, если вы уже владелец коммерческой недвижимости?
Если вы уже владелец коммерческой недвижимости, и Вам нужно покрыть расходы (убыток) компании — продавать! Если вы уверены, что цена объекта в дальнейшем будет снижаться (плохая проходимость, платная или вообще отсутствие парковки) — продавать! Если цель была заработать на строящемся — продавать. Для всех остальных ситуаций, мы бы порекомендовали или сдать помещение в аренду или немного подождать.
Источник: obmenkvartir.pro
