Каков порядок налогообложения при продаже недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем?
Порядок налогообложения продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем зависит от применяемой им системы налогообложения.
Рассмотрим порядок налогообложения продажи недвижимого имущества, если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества или это недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя в зависимости от применяемой системы налогообложения: ОСН (НДФЛ, НДС), УСН, ЕНВД, ПСН, ЕСХН, НПД.
Обратите внимание! Индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, освобождаются от исполнения обязанности уплачивать некоторые налоги, а также авансовые платежи по налогам, сборам (ст. 2 Федерального закона от 08.06.2020 N 172-ФЗ).
НАЛОГ ПРИ ПРОДАЖЕ ИП НЕДВИЖИМОСТИ / АВТО , КОТОРЫЕ ИСПОЛЬЗОВАЛИСЬ В БИЗНЕСЕ
Специальные налоговые режимы при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Рассмотрим порядок налогообложения при продаже недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН, ЕНВД, ПСН, ЕСХН, НПД.
УСН при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
При реализации недвижимого имущества индивидуальные предприниматели на УСН не уплачивают, в частности, НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности) и НДС (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
Доходом от реализации недвижимого имущества признается выручка от его реализации (п. 1 ст. 249, ст. 346.15 НК РФ).
При этом из ст. 346.16 НК РФ следует, что амортизация на основные средства, используемые в предпринимательской деятельности, при исчислении налога по УСН не начисляется.
В целях исчисления налога по УСН датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
При этом необходимо учесть, что если ИП осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества и оно использовалось в его предпринимательской деятельности, доходы от продажи имущества учитываются в составе доходов при применении УСН. Если же ИП не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества и оно не использовалось в предпринимательской деятельности, то указанные доходы подлежат обложению НДФЛ (Письмо Минфина России от 28.04.2020 N 03-04-05/34415).
Какой налог платить ИП на УСН при продаже имущества? Упрощенный налог и НДФЛ. Бизнес и налоги.
ЕНВД при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться система налогообложения в виде ЕНВД (ст. 346.26 НК РФ).
На основании изложенного индивидуальный предприниматель обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС и НДФЛ с дохода, полученного от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.11.2017 N Ф04-4538/2017).
Если индивидуальный предприниматель наряду с применением системы налогообложения в виде ЕНВД применяет УСН, то вместо исчисления НДФЛ и НДС от реализации недвижимого имущества исчисляется налог по УСН (Письмо Минфина России от 13.07.2018 N 03-11-11/48801).
ПСН при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Пунктом 2 ст. 346.43 НК РФ установлены виды предпринимательской деятельности, в отношении которых может применяться патентная система налогообложения.
Индивидуальные предприниматели на ПСН не уплачивают НДФЛ (в части доходов, полученных при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН) и НДС, за исключением, в частности, НДС, подлежащего уплате при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых не применяется ПСН (п. п. 10, 11 ст. 346.43 НК РФ). Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться ПСН (ст. 346.43 НК РФ).
На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий ПСН, при реализации недвижимого имущества обязан исчислить иные налоги в зависимости от применяемой одновременно с ПСН системы налогообложения (Письмо Минфина России от 03.04.2020 N 03-11-11/26730).
ЕСХН при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Индивидуальные предприниматели, являющиеся плательщиками ЕСХН, не уплачивают НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ) (п. 3 ст. 346.1 НК РФ).
Индивидуальные предприниматели, применяющие систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (ЕСХН), имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, при условии, что указанные лица переходят на уплату ЕСХН и реализуют данное право в одном и том же календарном году, либо при условии, что за предшествующий налоговый период по ЕСХН сумма дохода, полученного от реализации товаров (работ, услуг) при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется указанная система налогообложения, без учета налога не превысила в совокупности: 90 млн руб. за 2019 г., 80 млн руб. за 2020 г., 70 млн руб. за 2021 г., 60 млн руб. за 2022 г. и последующие годы (абз. 2 п. 1 ст. 145 НК РФ).
Доходом от реализации недвижимого имущества признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249, пп. 1 п. 2 ст. 346.2, п. 1 ст.
346.5 НК РФ).
Как и при исчислении налога по УСН, амортизация на основные средства, используемые в предпринимательской деятельности, при исчислении ЕСХН не начисляется.
В целях исчисления ЕСХН датой получения доходов признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности иным способом (кассовый метод) (пп. 1 п. 5 ст. 346.5 НК РФ).
Таким образом, доходы индивидуального предпринимателя от реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, включаются в налоговую базу при исчислении ЕСХН.
Однако, поскольку для применения ЕСХН установлены определенные требования по доле доходов от реализации сельскохозяйственной продукции в общей сумме доходов, при реализации недвижимого имущества могут возникнуть обязанности по исчислению и уплате иных налогов.
Сельскохозяйственные производители вправе перейти на ЕСХН, если доля доходов от реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции и (или) от оказания услуг, указанных в пп. 2 п. 2 ст. 346.2 НК РФ, составляет не менее 70% в общем доходе (по итогам предшествующего переходу года) (пп. 1 п. 5 ст. 346.2 НК РФ).
Если по итогам налогового периода налогоплательщик не соответствует указанному условию, он считается утратившим право на применение ЕСХН с начала налогового периода, в котором допущено нарушение указанного ограничения и (или) выявлено несоответствие установленным условиям.
При этом ограничения по объему дохода от реализации произведенной налогоплательщиком сельскохозяйственной продукции (от оказания услуг сельскохозяйственным товаропроизводителям, указанных в пп. 2 п. 2 ст. 346.2 НК РФ) определяются исходя из всех осуществляемых им видов деятельности.
Если индивидуальный предприниматель утратил право применять ЕСХН, то он должен пересчитать налоги с начала налогового периода, в том числе НДС и НДФЛ, а также уплатить пени (п. 4 ст. 346.3 НК РФ).
В целях применения ЕСХН выручка от реализации основных средств включается в полном размере в общий объем доходов от реализации товаров (работ, услуг) при определении ограничения, предусмотренного п. 4 ст. 346.3 НК РФ. При этом в сумму доходов от реализации произведенной сельскохозяйственной продукции сумма выручки от реализации основных средств не включается (Письмо Минфина России от 07.04.2017 N 03-11-11/20889).
Однако судебная практика придерживается позиции, что несистематическая, разовая реализация имущества не может рассматриваться как самостоятельный вид деятельности и поэтому доходы от такой реализации не могут учитываться в составе доходов от реализации товаров (работ, услуг) при определении статуса сельскохозяйственного товаропроизводителя (Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 19.11.2014 N Ф09-7705/14, от 27.03.2015 N Ф09-738/15).
Тем не менее с учетом позиции Минфина России налогоплательщику, возможно, придется в суде доказывать правомерность применения ЕСХН, если при реализации недвижимого имущества доля доходов от реализации сельскохозяйственной продукции в общем объеме доходов от реализации будет менее 70%.
Налог на профессиональный доход при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» введен в ряде субъектов РФ, в том числе в гг. Москве, Санкт-Петербурге, в Московской и Ленинградской областях (ст. 1 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» (далее — Закон N 422-ФЗ), Информация ФНС России, Информация ФНС России от 01.07.2020, Информация ФНС России).
Индивидуальные предприниматели вправе применять указанный специальный налоговый режим при ведении деятельности, если они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также при использовании имущества (ч. 7 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Закона N 422-ФЗ).
Индивидуальные предприниматели, применяющие НПД, не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (ч. 9 ст. 2 Закона N 422-ФЗ).
Физические лица, применяющие НПД, освобождаются от налогообложения НДФЛ в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения по налогу на профессиональный доход (ч. 8 ст. 2 Закона N 422-ФЗ).
Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). Не признаются объектом налогообложения доходы от продажи недвижимого имущества (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ).
Таким образом, при продаже недвижимого имущества индивидуальный предприниматель, перешедший на уплату налога на профессиональный доход, обязан исчислить и уплатить НДФЛ в порядке, установленном гл. 23 НК РФ.
При этом не вправе применять специальный налоговый режим лица, применяющие иные специальные налоговые режимы или ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются НДФЛ, за исключением случаев, предусмотренных ч. 4 ст. 15 Закона N 422-ФЗ (п. 7 ч. 2 ст. 4 Закона N 422-ФЗ).
Подготовлено на основе материала
И.В. Просекова,
советника государственной
гражданской службы РФ
2 класса
См. также: Должен ли ИП исчислять НДС при продаже нежилого помещения?
Источник: enterfin.ru
Бывшему ИП на УСН придется заплатить НДФЛ с продажи бизнес-недвижимости
Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то доходы от ее продажи не освобождаются от НДФЛ независимо от срока владения и факта прекращения физлицом деятельности в качестве ИП.
Ведомство напомнило, что, продав недвижимость, ИП-упрощенец «попадает» на налог по УСН при выполнении следующих условии:
- его деятельность связана с продажей недвижимости;
- недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.
Доходы от продажи имущества, не связанного с бизнесом, облагаются НДФЛ в общем порядке. То есть, налог можно не платить, если гражданин владел объектом недвижимости дольше минимального предельного срока, который в общем случае равен пяти годам, но может быть уменьшен до трех при некоторых способах получения права собственности:
- в порядке наследования или дарения от члена семьи/близкого родственника;
- в результате приватизации;
- в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
- а также – если жилье единственное.
Если ИП снят с регистрации, то налог по УСН он платить уже не имеет права – только НДФЛ. Если недвижимое имущество (здание) используется (использовалось) в предпринимательской деятельности, доходы от его продажи облагаются НДФЛ независимо от срока владения – факт прекращения физлицом деятельности в качестве ИП не поможет избежать налога даже при длительном сроке нахождения объекта в собственности (письмо от 5 марта 2022 года N 03-04-05/16195).
Кстати, продав имущество, используемое в бизнесе, гражданин, не зарегистрированный как ИП, не получает вычетов. Ведь физлица, занимающиеся бизнесом, но не являющиеся ИП, не имеют права на профессиональный налоговый вычет по НДФЛ (в отличие от ИП на общем режиме). Отсутствие регистрации в качестве ИП не поможет получить и имущественный вычет.
Рассказать друзьям
Предыдущая
БФК-Экструзия» переходит на новый уровень управления продажами с помощью «1С:CRM»
Бюджетирование – инструмент достижения стратегических целей компании
Комментарии ( 66,’PROPERTY_OBJECT_ID’ => $ElementID, ‘ACTIVE’=>’Y’,), array(), false, array(‘ID’, ‘NAME’) ); echo $cnt; ?>)
IncludeComponent( «scoder:scoder.comments», «coments», Array( «AJAX_MODE» => «Y», «AJAX_OPTION_ADDITIONAL» => «», «AJAX_OPTION_HISTORY» => «N», «AJAX_OPTION_JUMP» => «N», «AJAX_OPTION_STYLE» => «N», «CACHE_TIME» => «36000000», «CACHE_TYPE» => «A», «COMPOSITE_FRAME_MODE» => «A», «COMPOSITE_FRAME_TYPE» => «AUTO», «CUSTOM_TITLE_DATE_ACTIVE_FROM» => «», «CUSTOM_TITLE_DATE_ACTIVE_TO» => «», «CUSTOM_TITLE_DETAIL_PICTURE» => «», «CUSTOM_TITLE_DETAIL_TEXT» => «», «CUSTOM_TITLE_IBLOCK_SECTION» => «», «CUSTOM_TITLE_NAME» => «Ваше имя», «CUSTOM_TITLE_PREVIEW_PICTURE» => «», «CUSTOM_TITLE_PREVIEW_TEXT» => «», «CUSTOM_TITLE_TAGS» => «», «DEFAULT_INPUT_SIZE» => «30», «DETAIL_TEXT_USE_HTML_EDITOR» => «N», «DIF_LEVEL_COMMENTS_SPACE_PX» => «50», «DISPLAY_BOTTOM_PAGER» => «Y», «DISPLAY_TOP_PAGER» => «N», «ELEMENT_ASSOC» => «PROPERTY_ID», «ELEMENT_ASSOC_PROPERTY» => «300», «GROUPS» => array(«2»), «MAX_FILE_SIZE» => «0», «MAX_LEVELS» => «100000», «MAX_USER_ENTRIES» => «100000», «NEWS_COUNT» => «50», «OBJECT_ID» => $ElementID, «OBJECT_TYPE» => $arParams[«IBLOCK_ID»], «PAGER_BASE_LINK_ENABLE» => «N», «PAGER_DESC_NUMBERING» => «N», «PAGER_DESC_NUMBERING_CACHE_TIME» => «36000», «PAGER_SHOW_ALL» => «N», «PAGER_SHOW_ALWAYS» => «N», «PAGER_TEMPLATE» => «.default», «PAGER_TITLE» => «Комментарии», «PREVIEW_TEXT_USE_HTML_EDITOR» => «N», «PROPERTY_CODES» => array(«300″,»NAME»), «PROPERTY_CODES_ANSWERE» => array(«300″,»NAME»), «PROPERTY_CODES_ANSWERE_REQUIRED» => array(«300″,»NAME»), «PROPERTY_CODES_REQUIRED» => array(«300″,»NAME»), «RESIZE_IMAGES» => «N», «SC_HIDE_TREE» => «N», «STATUS_NEW» => «ANY», «USER_MESSAGE_ADD» => «Ваш комментарий отправлен», «USE_CAPTCHA» => «N», ) );?>
Источник: is1c.ru
Налогообложение при продаже коммерции ИП
Глазырина Зоя Евгеньевна, руководитель юридического департамента «Санкт-Петербургской Ипотечной Компании» — эксперт в области защиты от рисков купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, занимается сопровождением сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Опыт работы в недвижимости с 2005 года.
Бесплатная (в сокращенном, общем формате, без расчетов по конкретным цифрам) консультация по сопровождению сделок и оптимизации налогообложения В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ (только по городу Санкт-Петербург):
+7 (921) 639 68 14 (WhatsApp)
+7 (931) 369 00 60 (консультация по телефону)
Если Индивидуальный предприниматель продает ЖИЛОЕ недвижимое имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности, то вам необходима другая наша публикация: НАЛОГ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ ИП (ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ)
Здесь же речь пойдет именно о коммерческой недвижимости!
Коротко по налогообложению коммерции при продаже:
1. Если коммерция в собственности физического лица и НЕ использовалась в предпринимательской деятельности (нет соответствующих кодов ОКВЭД, имущество в качестве основного средства не учитывалось, амортизация по нему не начислялась, затраты по эксплуатации в состав расходов не включались, для ведения предпринимательской деятельности не использовалось)
- резидент – ставка 13%, нерезидент 30%
- имеется привязка к кадастровой стоимости (Статья 214.10. НК РФ «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения», пункт 2)
- статья 217.1 НК РФ распространяется полностью
- по истечении 3(5) лет освобождение от уплаты налога
- Налоговые РЕЗИДЕНТЫ могут уменьшить доход на имущественный вычет в размере не более 250 000 руб. или на сумму подтвержденных расходов на приобретение нежилого помещения
2. Если коммерция в собственности физического лица (но физ лицо не применяет УСН) и использовалась в предпринимательской деятельности (использование имущества в предпринимательской деятельности: это соответствующие коды ОКВЭД или имущество учитывалось в качестве основного средства, амортизация по нему начислялась, затраты по эксплуатации включались в состав расходов, или использовалось для ведения предпринимательской деятельности, или сдавалось в аренду)
3. Если коммерция в собственности ИП на ОСН
- резидент – ставка 13%, нерезидент 30%
- Дополнительно индивидуальные предприниматели обязаны уплатить НДС при реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности (20%). Обязаны включить налог в цену покупателю.
- При реализации нежилого помещения, которое НЕ использовалась ИП для осуществления предпринимательской деятельности (нет кодов ОКВЭД), НДС не исчисляется.
- затраты на приобретение или создание амортизируемого имущества могут быть включены в расходы в виде амортизационных отчислений
4. Если коммерция в собственности физ лица на УСН
- ВАЖНО. Если ИП осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества, и оно использовалось в его предпринимательской деятельности, доходы от продажи имущества учитываются в составе доходов при применении УСН. Если же ИП НЕ осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества (НЕТ КОДОВ ОКВЭД), и оно не использовалось в предпринимательской деятельности, то указанные доходы подлежат обложению НДФЛ как в пункте 1 (Письмо Минфина России от 24.07.2019 N 03-11-11/55063).
- Статья 217.1 НЕ распространяется, т.е. нет освобождения от уплаты налога по истечении 3(5) лет, НО И НЕТ ограничения 70% кадастровой стоимости (п. 3 ст. 346.11 НК РФ говорит о том, что применение УСН предусматривает освобождение ИП от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц, т.е. вся глава 23 НК РФ на ИП в отношении этих доходов не распространяется)
- Доход определяется как выручка от продажи (письма от 11 декабря 2019 г. N 03-11-1196802, от 25 ноября 2019 г. N 03-11-1190959)
- Однако, если налоговая выявит УМЫШЛЕННОЕ занижение, то это будет трактоваться как умышленное занижение доходов;
- Ставка 6% (как для резидентов, так и для нерезидентов, объект УСН — доходы)
- расходы на покупку объекта недвижимого имущества могут быть включены в затраты компании, только если в качестве объекта УСН выбраны доходы – расходы. Расходы на приобретение учитываются только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
5. Если коммерция в собственности ИП на ЕНВД
- Все как в пункте 2 (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.11.2017 N Ф04-4538/2017).
- Если ИП наряду с ЕНВД применяет УСН, то ВМЕСТО исчисления НДФЛ и НДС от реализации имущества исчисляется налог по УСН (Письмо Минфина России от 13.07.2018 N 03-11-11/48801), т.е. как в п.3.
Источник: spikcompany.ru