Обслуживание коттеджных поселков как бизнес

Кто и за что платит в коттеджном посёлке? Определение ВС РФ от 06.10.2020 г. № 5-КГ20-107-К2

Суды проигнорировали требование о зачете денежной суммы в размере 126 507 руб. в счет суммы долга перед ООО «ПЖК «Николино».

ООО «ПЖК Николино» не является ресурсоснабжающей организацией, управляющей организацией в контексте положений ЖК РФ, следовательно, требования судебных актов основаны на недействительной сделке, заключенной лицом, не имевшим права публичного понуждения потребителя к принятию его услуг; требования судебных актов основаны на недействительной сделке оказания услуг, в нарушение установленного законом порядка заключения сделок публичными поставщиками услуг с собственниками домовладений; выводы судов о «коттеджном поселке» и «общем имуществе», которое обслуживает и содержит ООО «ПЖК Николино», противоречат материалам дела.

Не рассмотрев предмет и основания встречного иска и не обосновав свое решение по встречному иску, суды тем самым грубо нарушили конституционное право потребителя на судебную защиту.

Бизнес на строительстве жилья. Бизнес-план коттеджного поселка. Как войти в девелоперский бизнес?

(Александр из-под Москвы, всё это уже давно знакомо, да?)

Ну, как всегда, последовали всем знакомые формулы: доводы, изложенные к кассационной жалобе и дополнениях к ней, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами, были проверены судами и признаны необоснованными, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, что не входит в компетенцию кассационного суда общей юрисдикции; ревизия доказательственной стороны данного спора, заложенная в доводах жалобы, находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции. Кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Далее кассация всё же чуть подробнее остановилась на материальном праве:

В силу ч. 3 ст. 11 ГПК РФ в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело, исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).

Несмотря на то, что ООО «ПЖК Николино» по организационно-правовой форме не является садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением граждан, однако, согласно целям деятельности, которые закреплены в Уставе данного юридического лица, предметом деятельности общества является: оказание сервисных, бытовых услуг населению и организациям, управление эксплуатацией жилого фонда, деятельность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, канализация и удаление отходов, санитарная обработка и аналогичные виды деятельности, удаление и обработка сточных вод, твердых отходов, чистка и уборка производственных и жилых помещений и оборудования, уборка территории и аналогичная деятельность, производство санитарно-технических работ, передача и распределение электроэнергии, деятельность по обеспечению работоспособности электрических сетей, производство пара и горячей воды (тепловой энергии) котельными, распределение пара и горячей воды (тепловой энергии), деятельность по обеспечению работоспособности котельных и тепловых сетей, сбор, очистка и распределение воды, ремонт дорог, ремонт коммуникаций, организация снабжения горячей водой, производство, закупка, реализация, эксплуатация и ремонт промышленной, бытовой, транспортной и строительной техники и сантехнического оборудования, деятельность по приему, обработке, перевозке и доставке почтовых отправлений, организация и осуществление строительных и подрядных работ в области инженерных систем, осуществление научно-исследовательских, лабораторных работ, конструкторских и технологических разработок, услуги в области кабельного телевидения, связи и применения компьютерных мультимедиа технологий, ремонт радио и телеаппаратуры и прочей аудиовидеоаппаратуры, ремонт прочих бытовых электрических изделий, деятельность по организации отдыха и развлечений, маркетинговые услуги, совершение лизинговых сделок и осуществление других видов деятельности, не запрещенных и не противоречащих действующему законодательству.

Секрет прибыльного коттеджного поселка [12+]

Таким образом, ООО «ПЖК Николино» выполняет в отношении имущества общего пользования, жилых и нежилых объектов, и проживающих на территории коттеджного поселка граждан те же задачи, что выполняло бы юридическое лицо, созданное в форме садоводческого и дачного некоммерческого объединения, поэтому правоотношения сторон производны от целей и деятельности, прав и обязанностей, вытекающих из факта пользования имуществом общего пользования и объектами инфраструктуры.

В силу ст. 153 ЖК РФ, ст. 8 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» собственники земельных участков и жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользующиеся услугами по охране, обслуживанию общей территории, уборке дорог, газонов и тротуаров, вывозу мусора, а также инженерными сетями и коммуникациями, должны оплачивать предоставленные услуги и неразрывно связанные с ними расходы.

Таким образом, при проверке материалов дела и доводов кассационной жалобы судебной коллегией кассационного суда не установлено нарушение или неправильное применение норм процессуального права, которое привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела.».

И это не конец. Дело было по жалобе потребителя рассмотрено в коллегии Верховного Суда РФ! Три недели назад (в начале октября 2020 года) все состоявшиеся по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Интересно, что сказал ВС РФ?

Коллегия указала, что в соответствии с подпунктом 4 статьи 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Таким образом, для взыскания неосновательного обогащения необходимо установить факт приобретения ответчиком имущества за счет истца либо факт сбережения ответчиком имущества за счет истца, в частности сбережения денежных средств, которые ответчик должен был бы уплатить в силу какой-либо обязанности. Данные обстоятельства подлежали определению в качестве имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора, что в нарушение приведенных выше норм права судами выполнено не было.

Возражая против удовлетворения иска общества, потребитель ссылался на произвольное, без какого-либо экономического обоснования, установление ООО «ПЖК Николино» стоимости оказанных услуг, а также на оказание данных услуг в отсутствие какого-либо обязательства со стороны ООО «ПЖК Николино».

Коттеджный посёлок «Николино» не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, объединением собственников недвижимости, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединенным одной территорией.

В деле не имеется сведений о том, что кассатор является членом такого сообщества и на него распространяют действия какие-либо индивидуальные или коллективные соглашения относительно пользования инфраструктурой и землями, принадлежащими на праве собственности ЗАО «Агроимпэкс».

Вместе с тем судами установлено, что объекты инфраструктуры названного поселка и земельные участки под ними принадлежат на праве собственности ЗАО «Агроимпэкс» и переданы в аренду ООО «ПЖК Николино».

В силу статьи 210 ГК РФ бремя содержания указанных объектов несет собственник, на что ссылался в процессе рассмотрения спора потребитель, однако в нарушение положений статьи 198 ГПК РФ указанный довод правовой оценки судов не получил.

Организационно-правовая форма истца, а также разрешенное использование земельных участков свидетельствуют о том, что отношения сторон не подпадали под предмет регулирования Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ, поскольку он регулировал отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, и устанавливал правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, в то время как стороны настоящего спора деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, не осуществляли.

Иные нормативные правовые акты, которые в отсутствие соответствующего договора между сторонами спора возлагали бы на ООО «ПЖК Николино» обязанность по оказанию собственникам земельных участков и домовладений в поселке «Николино» услуг по содержанию и обслуживанию объектов инфраструктуры, а на последних обязанность по их оплате, в обжалуемых судебных постановлениях не приводятся.

Удовлетворяя требования ООО «ПЖК Николино» о взыскании в полном размере понесенных затрат по содержанию имущества и объектов инфраструктуры, суды сослались на нарушения прав других собственников, проживающих в коттеджном поселке, в том случае, если кто-либо будет освобожден от несения этих расходов или размер этих расходов будет уменьшен.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 10 ноября 2016 г. № 23-П указал на отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловленное тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура в силу своей пространственной обособленности обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками.

Возникновение имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.

Исходя из изложенного в силу статьи 56 ГПК РФ в целях соблюдения баланса интересов сторон, суду при разрешении вопроса о взыскании сумм неосновательного обогащения в связи с услугами, предоставляемыми в коттеджном посёлке «Николино», надлежало исследовать вопросы:

1. необходимости оказания каждой из таких услуг кассатору;
2. связи между затратами на оказание таких услуг с правом кассатора пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать;
3. установить, какими из услуг фактически пользовался кассатор;
4. исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности;
5. соотнести сумму испрашиваемых денежных средств за такие услуги с размером обязательств других лиц, которым такие услуги оказаны (в частности, собственникам бизнес-строений).

Между тем судами данные юридически значимые обстоятельства не устанавливались, проигнорированы доводы кассатора о том, что часть услуг, денежные средства за которые истец по первоначальному иску просит взыскать как неосновательно сбереженные, последнему не оказывались, интереса в их получении он не имеет, коммунальными ресурсами принадлежащий кассатору на праве собственности жилой дом обеспечивается по договорам, заключенным им непосредственно с РСО.

Таким образом, с учетом приведенных выше норм права и фактических обстоятельств размер сбереженных кассатором денежных средств должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Коллегия ВС РФ указала, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены состоявшихся судебных постановлений.

Дело отправлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Что мы имеем в сухом остатке? ВС РФ хоть и отменил всё, но дал чёткий круг вопросов, на которые при новом расмотрении должен ответить суд.

Эти вопросы и есть предмет доказывания, а потому — каждый управляющий коттеджным посёлком уже сейчас должен готовиться к войне, поскольку указания ВС РФ мигом разлетятся по сети и из каждого утюга посыплются заявления с требованием дать письменное обоснование размера платы.

Управляющая организация в коттеджном поселке.

Управляющая организация — не только обязательный элемент коттеджного поселка премиального уровня, а в первую очередь показатель ответственности застройщика перед своими покупателями. Кусок земли и коммуникации — это лишь минимум. Для комфортной жизнь в загородном доме требуется управляющая компания, которая возьмет на себя не только обслуживание общей территории и коммуникаций, но и удовлетворение нужд и потребностей домовладельцев.

Естественно наличие хорошей управляющей организации в коттеджном поселке является неоспоримым конкурентным преимуществом.

Как мы обновили управляющую компанию в коттеджном поселке

В России коттеджные поселки появились давно, но законодательная база на начало 2022 еще не сформирована. Жители коттеджных поселков зачастую становятся «заложниками» УК. Далее речь и пойдет о преобразовании одной управляющей компании в коттеджном поселке.

В основном я занимаюсь налоговыми исследованиями и контролируемыми иностранными компаниями, но я также увлекаюсь антикризисным управлением коттеджных поселком. Моя команда помогает управляющим компаниям в коттеджных поселках преодолеть кризисы, найти и устранить слабые места в работе эксплуатационной команде. Я изучаю и стараюсь использовать опыт команды Уоррена Баффета. Он уже давно не только контролирует банки и промышленные компании, но и активно занимается недвижимостью. Предыстория событий Директор одной из управляющих компаний забил тревогу. Бухгалтер сам себя уволил. Некому рассчитывать плату за обслуживание и выставлять счета жителям поселка. При этом работник ушел не только сам, но и ноутбук забрал. О наличии резервной копии никто не побеспокоился. Бухгалтер просто решил, что ему мало платят и вообще не ценят его усилия. Представляете, какой был «градус накала» на поселке? Руководитель же полагает, что основная проблема в том, что жильцы упорно игнорируют выставленные счета. На самом деле причина проблем в ином. Управлением коттеджным поселком никто нормально не занимался. Собственником УК является застройщик. Директором назначил своего человека, который в этой сфере ранее не работал. Исходные данные можно обозначить так:

• В поселке — 350 лицевых счетов (коттеджи + земельные участки). Но, данные о собственниках, никак не систематизированы. Часть информации собрана в обычном текстовом файле, часть отсутствует вообще;
• Функцию передачи счетов на оплату возложили на охрану на КПП;
• В офисе нашлись экземпляры первоначальных договоров с собственниками и копии квитанций по годам;
• Штат УК — директор, бухгалтер, юрист, менеджер, риэлтор, инженер, электрик и 6 человек разнорабочих;
• Все операции с деньгами проходят в ручном режиме. Оплата за услуги принимается преимущественно наличными.
• Собственники домов и земельных участков ненавидят управляющую компанию и все, что с ней связано. Это же можно сказать о персонале, которому часто задерживают зарплату.

Управляющая компания для коттеджного поселка

Собрали базу и восстановили контакты

Изучение всех документов позволило нам найти данные 200 собственников из 350. Их предстояло актуализировать. Выбрали следующий алгоритм работы. Сначала проверили имеющиеся данные. Пришлось и звонить, и писать на e-mail, и отправлять заказные письма через Почту России. 195 человек ответили примерно за неделю.

На проверку остальной информации потребовалось больше месяца.

На КПП поставили особый стенд больших размеров, чтобы видно было из машины. И такими же крупными буквами написали объявление с просьбой зайти, позвонить или написать управляющему. Эту же информацию продублировали в заказных письмах. На полный сбор данных о владельцах потребовалось почти 3 месяца.

Бухгалтерия 2.0, QR и Квитанции в электронном формате

До нашего появления бухгалтер тратил неделю на подготовку квитанций. Потом еще неделя требовалась на то, чтобы их вручить собственникам, а потом в офисе собирались очереди из недовольных собственников.

После реорганизации бухгалтерии, теперь на подготовку и рассылку квитанций в электронном формате потребовался 1 (один) день. Клиенты быстро оценили наличие QR-кода и ролика с инструкцией по оплате. Уже на следующий день на счет УК стали поступать оплаты. Начало было положено.

Анализ договоров на обслуживание коттеджного поселка

Даже беглый просмотр договоров показал, что ранее в управлении коттеджным поселком допускались серьезные ошибки. Например, собственник должен был платить ежемесячно 476 рублей за сотку. Но в договорах не был указан механизм расчета, а сразу стояла сумма к оплате. Так как все договоры готовили вручную, то и ошибок в них было много.

Например, вместо 5474 рублей могло значиться 4574 и т. д. И никто за несколько лет ни разу не перепроверил расчеты . По нашему настоянию механизм подготовки квитанций и договоров был изменен. И там, и там обозначили логику расчета суммы к оплате. На пересмотр всех договоров потребовалось почти 4 месяца.

Долги и должники в управлении коттеджном поселком

• Собственники считали, что УК ничего не делает, и они ничего ей не должны. Другие не хотели ехать в офис и ждать в очереди, чтобы внести плату наличными;
• Сама управляющая компания была должна всем: от энергосбыта и газоснабжающей компании до собственного персонала и налоговой.

Кассовый разрыв существовал почти всегда, но никто не думал о его устранении. Введение электронных квитанций с QR-кодом позволило практически сразу получить деньги на ликвидацию задолженностей.

Меняем финансовую модель управляющей компании в коттеджном поселке

Для начала директор заявил, что ежемесячно компания должна платить по счетам 1,5 млн.руб. От владельцев участков должно поступать 1,8 млн.руб. Но денег постоянно не хватало. Одна из причин в том, что директор вообще не думал об отчислениях в бюджет и не сдавал выручку наличными в банк. Таким образом пытались экономить на налогах, но получали только головную боль из-за путаницы, а также копили долги по принципу «снежного кома».

Анализ показал, что из-за неправильных расчетов ежемесячно компании не хватает на оплату всех счетов 500 тысяч рублей . Директор считал, что основная причина заключается в неплатежах со стороны собственников. На самом же деле обязательств изначально было больше, чем планировалось поступлений. Нужно менять подход к расходам и доходам. Составили финансовую модель управляющей компании и фронт задач обозначился моментально — резать расходы и повышать доходы.

Дополнительные услуг жителям поселка

В поселке живут небедные и занятые люди. Они не моют сами окна и не стригут лужайки. Кто-то нанимает постоянную прислугу, кто-то приглашает периодически людей со стороны. УК такие услуги не оказывала. И зря — это ведь дополнительный доход. Мы подсказали, что необходимо сформировать собственную сервисную службу.

Нужны работники, которые смогут повесить полку, быстро установить или заменить розетку или унитаз и т. д. Не будет лишней и служба доставки продуктов и бутилированной воды. И постоянно проживающие владельцы домов быстро оценили нововведения. Уже в течение месяца средний чек с домовладения за счет дополнительных услуг увеличился на 10%.

Продажа участков в поселке

Поселок существует несколько лет, но часть участков еще пустует. К профессиональному риэлтору застройщик не обращался, так как «свой риэлтор» берет комиссию ниже. Как следствие, количество сделок купли-продажи в год не превышало 3-4. Решили это исправить. Заключили договор с агентством недвижимости.

И в результате стали продавать по 3-4 участка в месяц. Спрос существенно вырос в период пандемии, когда многие предпочли уехать жить за город.

Развитие общей инфраструктуры и мест общего пользования в поселке

Инвестор изначально планировал открыть в поселке магазины, спорткомплекс, площадку для детей и т.д. Но на все задумки не хватало денег. И здесь мы предложили пригласить жителей в качестве бизнес-партнеров. Достаточно быстро выяснилось, что есть желающие построить автомойку, организовать службу по оказанию бытовых услуг, кафе с собственной кухней и пекарней.

Управляющая компания коттеджным поселком получила возможность получить дополнительный доход, а именно сдать в аренду участки с уже подведенными коммуникациями. Предприниматели самостоятельно решали вопросы строительства и управляли каждый своим локальным бизнесом.

Для чего я это написал?

Думаю, многие узнали в этой истории себя или свою управляющую компанию в поселке. Если у вас такие же проблемы, пишите мне по контактам ниже. Вместе мы сможем найти для них лучшее решение. Я буду только рад изменить вашу жизнь или проект к лучшему!

Артем Медведев — Обновляю и беру в управление коттеджные поселки

Мобильный, Telegram https://spark.ru/user/85364/blog/83707/kak-mi-obnovili-upravlyayuschuyu-kompaniyu-v-kottedzhnom-poselke» target=»_blank»]spark.ru[/mask_link]