Новостройки бизнес-класса – один из самых динамично развивающихся сегментов рынка первичного жилья в Москве. За последние пять лет он претерпел глубокие изменения. Рост предложения, расширение «географии» строительства, рост цен на 70% – об этих и других долгосрочных тенденциях на рынке новостроек бизнес-класса рассказывают аналитики компании «Метриум».
- Число новостроек бизнес-класса за 5 лет увеличилось на 22%
Девелоперы нарастили количество проектов домов бизнес-класса на 22%. Если в конце 2016 года аналитики «Метриум» насчитывали в продаже 74 строящихся комплекса, относящихся к этому сегменту рынка, то в IV квартале 2021 года показатель вырос до 90 единиц.
Примечательно, что число квартир в продаваемых новостройках увеличилось не столь значительно. На конец 2021 года объем предложения оценивался в 11,8 тыс. единиц, тогда как в конце 2016 года их было 10,8 тыс. Таким образом, количество проектов выросло на 22%, а предложение в них – только на 8%.
Обзор рынка международных акций: Pfizer, Merck, NVidia, AMD, Intel Corp., U.S. Bancorp
«Динамика числа проектов и объема предложения на рынке бизнес-класса свидетельствует о росте конкуренции, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – За последние пять лет заметное увеличение предложения подтолкнуло девелоперов к повышению качества продукта. Благоустройство прилегающих территорий теперь включает сложные декоративные элементы.
В ЖК City Bay крыша стилобата превратится в частный сад для жителей башен с прогулочными дорожками, перголами, уличной мебелью, разнообразной растительностью. В ЖК «Павелецкая Сити» будет организована «тропа здоровья», появятся зоны воркаута и теннисные столы, а на детской площадке предусмотрен «небесный» мост с горкой, песочницы с водным переливом и подземные тоннели в искусственном холме. Помимо этого, в проектах бизнес-класса комплексно внедряются элементы умного дома и умной квартиры. Широта выбора планировок в рамках отдельных проектов увеличилась в 1,5-2 раза. Все эти характеристики фактически за 5 лет подняли проекты бизнес-класса на уровень, близкий к “премиуму”».
С учетом текущих кризисных условий, отмечают аналитики, предложение новостроек высокобюджетных сегментов может в ближайшие годы сократиться. Прежде всего, это связано с тем, что в их строительстве используется много импортных материалов, инженерного оборудования, отделки и фурнитуры. На поиск замен, налаживание цепи поставок может уйти много времени. Помимо этого, рост курса доллара и евро может привести к росту себестоимости строительства.
- Рынок новостроек бизнес-класса распространился на юг и юго-восток Москвы
Наибольший рост количества проектов бизнес-класса зафиксирован не только в традиционных для этого сегмента западном и северо-западном направлениях, но и в считавшихся более «демократичными» Южном и Юго-Восточном округах.
5 ошибок при покупке ЖК бизнес класса
Так, в Южном административном округе в конце 2016 года было 10 проектов этого сегмента, а в конце 2021 года – 16. Предложение квартир повысилось с 1,8 тыс. единиц до 3 тыс., то есть на 63%. Стало больше проектов бизнес-класса и в округе, который всегда ассоциировался исключительно с массовым сегментом рынка – в Юго-Восточном. Здесь количество проектов увеличилось с трех до шести, а объем предложения – с 830 до 1,2 тыс. квартир (на 38%).
Вместе с тем заметно сократился локальный рынок престижного направления – Юго-Западного административного округа, где число проектов уменьшилось с 13 до семи, а объем предложения – на 25%.
«Можно сказать, что Южный административный округ стал новым престижным направлением для реализации проектов бизнес-класса, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – За прошедшие 10 лет здесь значительно улучшилась транспортная инфраструктура, появились новые знаковые социальные и коммерческие объекты, улучшилась экологическая ситуация. Активное освоение берегов реки позволяет создавать уникальные проекты застройки с характеристиками, присущими бизнес-классу».
С точки зрения географии происходит перераспределение сегментов: округа, которые раньше застраивались массовым жильем, активно развиваются и превращаются в локации, привлекательные для бизнес-класса. В локациях, где изначально велось строительство жилья более высокого уровня, появляется всё больше премиальных и элитных новостроек.
- Новостройки бизнес-класса подорожали за 5 лет на 70%
Последнее пятилетие отмечено быстрым ростом цен на новостройки бизнес-класса. За прошедшие 5 лет средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 232 тыс. рублей за кв. м до 394 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, цены в этом сегменте рынка за 5 лет повысились на 70%.
Впрочем, в отдельных округах рост цен был более заметным, отмечают эксперты. В частности, в ЗАО квадратный метр подорожал с 218 тыс. рублей до 428 тыс. рублей, то есть на 96%. Далее следует Северо-Восточный административный округ, где средняя цена поднялась с 215 тыс. рублей за кв. м до 405 тыс. рублей за кв. м. (89%). На третьем месте по интенсивности роста цен оказались ЮВАО и ЮЗАО, где квадратный метр подорожал на 78% с 180 тыс. до 321 тыс. и с 222 тыс. до 393 тыс. рублей соответственно.
Между тем в ЮАО новостройки бизнес-класса за 5 лет подорожали на 65% до 401 тыс. рублей за кв. м, в СЗАО – на 52% до 377 тыс. рублей, в САО – на 47% до 372 тыс. рублей. В наименьшей степени изменились цены в ВАО (на 27% до 356 тыс. рублей) и в ЦАО (на 23% до 394 тыс. рублей).
- В новостройках бизнес-класса медленнее всего «приживается» отделка
На рынке новостроек бизнес-класса предложение квартир с отделкой увеличивается медленнее, чем в других сегментах. Пять лет назад доля жилья с отделкой (полной и предчистовой) в новостройках бизнес-класса составляла 8% от общего объема. В конце 2021 года в этом сегменте насчитывалось 1,4 тыс. квартир с отделкой и почти 3 тыс. квартир с предчистовой отделкой из 11,8 тыс. Таким образом, доля предложения жилья с предчистовой отделкой сейчас составляет 25%, а с полной – 12%.
Хотя предложение квартир с отделкой в новостройках бизнес-класса за 5 лет увеличилось, по сравнению с другими сегментами рынка здесь все еще много квартир предлагается без отделки (63%). Между тем в массовом сегменте доля квартир с отделкой пять лет назад составляла 12%, а сейчас этот показатель повысился до 84%. В премиум-классе с отделкой предлагается 54% лотов, а в элитном сегменте – 55%. Иными словами, сектор новостроек бизнес-класса – это последний сегмент столичного рынка нового жилья, где квартиры без отделки составляют больше половины предложения.
«Покупательская аудитория сегмента новостроек бизнес-класса оказалась самой консервативной в восприятии отделки, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – В массовом сегменте клиенты чаще выбирают готовую отделку, потому что не хотят тратиться на ремонт своими силами. В премиальном и элитном классе жилья ремонт от застройщика – это практичное решение для весьма мобильных клиентов, у которых часто меняется город или страна для жизни, а также семейные обстоятельства, способные заставить продать даже сравнительно недавно купленное жилье. В бизнес-классе квартира приобретается навсегда, и поэтому клиент часто хочет реализовать в ней собственный дизайн-проект».
В перспективе ожидается, что рост доли квартир с полной отделкой в этом сегменте может замедлиться, так как клиенты будут склонны выбирать наименьший бюджет покупки. С другой стороны, квартиры с предчистовой отделкой могут стать еще более популярной опцией.
- В новостройках бизнес-класса стало больше маленьких квартир и меньше – больших
За пять лет изменилась структура предложения по типу квартир в новостройках бизнес-класса. Прежде всего, заметно увеличилось число малоформатных квартир в продаже. Так, доля студий повысилась с 1% в 2016 году до 7% в 2021 году. Также выросло предложение однокомнатных квартир. Если в 2016 году их доля на рынке составляла 25%, то в 2021 году она увеличилась до 28%.
Малоформатные квартиры отчасти заместили большое жилье. В частности, доля двухкомнатных квартир сократилась с 39% до 38%, а трехкомнатных – с 28% до 22%. Выбор квартир с четырьмя и более комнатами тоже не такой широкий, как пять лет назад. Их доля на рынке сократилась с 7% до 5%.
Застройщики стараются отвечать на запрос покупателей, которые всё чаще отдают предпочтение компактным, но в то же время функциональным планировкам, например квартирам евроформата с большой кухней-гостиной.
В долгосрочной перспективе доля малогабаритных квартир в новостройках бизнес-класса продолжит расти. При этом клиентская аудитория двухкомнатных квартир скорее всего сохранится, следственно, как и доля таких помещений, а представительство трехкомнатных квартир продолжит сокращаться.
«За пять лет сегмент новостроек бизнес-класса фактически поднялся на новую качественную ступень развития, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Рост объема предложения усилил конкуренцию застройщиков, а вместе с ней – повысил качество продукта. Сами проекты по своему архитектурному облику, наполнению инфраструктурой, дизайну и благоустройству стали более разнообразными. Вместе с тем отмечается также сокращение средней площади квартир, что соответствует запросам сегодняшних покупателей».
Источник: www.mirkvartir.ru
Метриум: Итоги I полугодия 2022 года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек бизнес-класса. Объем предложения увеличился на 9%. Средневзвешенная цена кв. метра достигла 429 855 рублей (+1,7% за квартал, +9,1% за полугодие, +16,2 за год).
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2022 года на рынке новостроек бизнес-класса в реализации находилось 93 жилых комплекса. Суммарный объем предложения на конец июня составил около 12 815 квартир общей площадью 868,3 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря 2021 года увеличилось на 9%, а продаваемая площадь — на 7%.
Динамика предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса по кварталам, количество квартир
Продажи стартовали в восьми проектах.
Рейтинг округов в структуре предложения новостроек бизнес-класса по количеству квартир претерпел изменения. Доля ЮАО, лидера по итогу 2021 года, за полугодие сократилась на 6,6 п.п. до 18,7%. По количеству лотов в продаже вперед вышли ЗАО (21,1%, +0,2 п.п.) и СЗАО (20,4%, +2 п.п.). Выросла доля ЮВАО (13,7%, +3,9 п.п.).
Структура предложения по округам г. Москвы, количество квартир
За полугодие несколько корпусов в продаже получили РВЭ, что повлияло на увеличение доли готовых предложений до 9,9% (+0,9 п.п.). Доля предложений на этапе отделки упала (14,5%, -3,7 п.п.). Вследствие старта продаж новых корпусов доля вариантов на начальном этапе строительства выросла (36,5%, +3,5 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
В разрезе комнатности существенных изменений за квартал не произошло, колебания долей находятся на уровне 0-1,2%. Наиболее широко на рынке новостроек бизнес-класса представлены двухкомнатные (36,5%), однокомнатные (27,9%) и трехкомнатные (22,9%) квартиры. Доля студий постепенно увеличивается (8,1%, +1,2 п.п.). Наименьшая доля стабильно приходится на многокомнатные предложения (4,6% рынка).
Структура предложения по типу квартир, количество квартир
Наибольший объем предложения в бизнес-классе реализуется без отделки (65,4% рынка, +2,3 п.п. за полугодие). Квартиры с отделкой white box занимают 24,6% рынка (-0,5 п.п.). С чистовой отделкой предлагается 10% лотов (-1,8 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество квартир
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра достигла 429 855 рублей (+1,7% за квартал, +9,1% за полугодие, +16,2 за год). Рост цен был зафиксирован во всех округах. В большей степени за полугодие выросла цена на новостройки в ЦАО (+15,6%). В меньшей степени изменилась цена кв. метра в ВАО (+4,7) и ЮАО (+7,4%).
Средневзвешенная цена предложения в разрезе округов в новостройках бизнес-класса, руб. за кв. м
Во II квартале 2022 года рост цен на новостройки бизнес-класса замедлился. Совокупный прирост за полугодие составил 9,1% (+7,2% за I квартал и еще +1,7% за II квартал). Это гораздо ниже, чем год назад, когда за первые два квартала цена кв. м выросла на 23%. В то же время, в последних двух кварталах 2021 года отмечалось совокупное удорожание на 6,6%, что ниже текущей динамики.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м
В конце июня 2022 года средний бюджет предложения на первичном рынке бизнес-класса составил 29,1 млн руб. (+7,1% за полгода). Рост произошел по всем типологиям, в меньшей степени изменение затронуло студии:
• студии — 12,9 млн руб. (+1,7%);
• однокомнатные — 20 млн руб. (+3,2%);
• двухкомнатные — 29 млн руб. (+8,4%);
• трёхкомнатные — 39,8 млн руб. (+8%);
• многокомнатные — 60,4 млн руб. (+16,8%).
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
Рейтинг самых доступных предложений в июне 2022 года:
– ЖК UNO.Головинские пруды (CАО / р-н Головинский): студия площадью 21 кв. м за 7,6 млн руб.
– ЖК Stellar City (ЗАО / р-н Можайский): студия площадью 30,8 кв. м за 8 млн руб.
– ЖК «Символ» (ЮВАО / р-н Лефортово): студия площадью 28,3 кв. м за 8,3 млн руб.
Основные тенденции
«Объем предложения на рынке новостроек бизнес-класса к концу I полугодия 2022 года вырос: количество предложений увеличилось на 9%, объем продаваемой площади — на 7%, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – При этом в I квартале года отмечался спад по обоим показателям. Во II квартале активность застройщиков выросла, на рынок выходили как новые проекты, так и открывались продажи в новых корпусах существующих комплексов.
Средневзвешенная цена в I квартале года преодолела рубеж в 400 тыс. рублей за кв. м и продолжила расти во II квартале. На конец июня стоимость кв. м составила 429,9 тыс. рублей (+1,7% за квартал, +9,1% за полугодие, +16,2 за год). В отношении среднего бюджета произошел рост 7,1% за шесть месяцев. Наиболее существенное удорожание отмечается на многокомнатные лоты — единственный тип квартир, который в среднем стал просторнее за рассматриваемый период.
Активность покупателей снижалась на протяжении всего полугода: в I квартале произошло падение спроса на 19,8%, во II квартале спрос сократился еще в два раза. Относительно II полугодия 2021 года за первые шесть месяцев 2022 года было заключено на 33,9% меньше ДДУ — всего 7,4 тыс. штук. Доля ипотечных сделок начала непрерывно расти с марта 2022 года и к июню 2022 года достигла 62% (в конце 2021 года этот показатель составлял 52%)».
Источник: ludiipoteki.ru
Итоги III квартала 2022 г. на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек бизнес-класса. Объем предложения увеличился на 9,8%. Средневзвешенная цена кв. метра достигла 420,5 тыс. рублей (+0,9% за квартал, +10,9 за год).
По данным «Метриум», по итогам III квартала 2022 года на рынке новостроек бизнес-класса в реализации находилось 133 жилых комплексов и комплексов апартаментов. Суммарный объем предложения на конец сентября составил около 17,1 тыс. лотов, из них 13,5 тыс. – квартиры и 3,6 тыс. – апартаменты. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого квартала увеличилось на 9,8%.
Динамика предложения на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам, количество квартир
Продажи стартовали в семи проектах – трех жилых комплексах от крупных застройщиков и четырех комплексов апартаментов.
Новые проекты на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в III квартале 2022 г.
Рейтинг округов в структуре предложения новостроек бизнес-класса по количеству лотов претерпел изменения. Доля ЗАО, лидера по итогам II квартала 2022 года, сократилась на 1,2 п.п. до 18,2%. По количеству лотов в продаже вперед вышел ЮАО (18,5%, +1,6 п.п.).
Структура предложения в новостройках бизнес-класса по округам г. Москвы, количество лотов
Большая часть предложений сосредоточена в корпусах на этапе монтажа (45,6%, +5,5 п.п. за квартал).
Структура предложения в новостройках бизнес-класса по стадии строительной готовности, количество лотов
Наиболее широко на рынке новостроек бизнес-класса представлены двухкомнатные (33,2%) и однокомнатные (30,3%) варианты. Доля студий постепенно увеличивается (15,6%, +2,1 п.п.). Доля многокомнатных предложений за квартал не изменилась и составляет стабильно малую долю рынка (3,7%).
Структура предложения в новостройках бизнес-класса по типу квартир, количество лотов
Наибольший объем предложения в бизнес-классе реализуется без отделки (63,8% рынка, +1,1 п.п. за квартал). Квартиры с отделкой white box занимают 25,2% рынка (+0,3 п.п.). С чистовой отделкой предлагается 11% лотов (-1,4 п.п.).
Структура предложения в новостройках бизнес-класса по типу отделки, количество лотов
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра достигла 420,5 тыс. рублей (+0,9% за квартал, +10,9 за год). В большей степени за квартал выросла цена на новостройки в ВАО (+12,2%), в первую очередь из-за удорожания проекта «Преображенская площадь» от ГК «Регионы». Падение средней цены было зафиксировано сразу в нескольких округах: СВАО (-4,6%), СЗАО (-1,6%), САО (-1,4%) и ЗАО (-0,4%). Снижение средней цены предложения связано с выходом новых проектов на рынок по ценам ниже среднерыночных значений, а также из-за снижения цены предложения в некоторых проектах.
Средневзвешенная цена предложения в разрезе округов в новостройках бизнес-класса, руб. за кв. м
Во III квартале 2022 года рост цен на новостройки бизнес-класса замедлился. Совокупный прирост за квартал составил 0,9%, причем удорожание в большей степени коснулось апартаментов, которые стали дороже в среднем на 4,5%. Квартиры подорожали только на 0,5%.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м
Средний бюджет предложения в бизнес-классе за квартал упал на 1,6%, а сами лоты в среднем стали компактнее на 2,4%. Такая динамика наблюдается в первую очередь за счет изменения экспозиции многокомнатных лотов: в продаже стали появляться форматы относительно небольшой площади, но при этом с большим количеством комнат. Стоит отметить, что студии, которые имели тенденцию к уменьшению, за последний квартал стали просторнее на 2,1%, их средняя стоимость также увеличилась – на 3,3%.
Стоимость квартир в новостройках бизнес-класса в зависимости от типологии
Стоимость квартир, руб.
Источник: www.realto.ru
