Основные этапы оценки бизнеса с позиций сравнительного подхода

Оценка имущества предприятия базируется на использовании трех основных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из этих подходов отражает разные стороны оцениваемой компании, опирается на специфическую информацию, вместе с тем применение того или иного подхода возможно лишь при наличии необходимых условий.

Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения. Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия, либо их акции.

Оценка бизнеса: Метод сравнимых компаний (часть 2)

При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и многое другое, что, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на вложенный капитал при адекватном уровне риска и свободном размещении инвестиций обеспечивает выравнивание рыночных цен.

В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

Сравнительный подход обладает рядом преимуществ и недостатков, которые должен учитывать профессиональный оценщик. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, т.к. оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе произведенных расчетов.

Оценка бизнеса: сравнительный подход — практика (часть 2)

Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые предприятием результаты производственно-финансовой деятельности, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.

Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке.

Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике.

Во-первых, базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным и дорогостоящим процессом.

В-третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости.

Возможность применения сравнительного подхода в первую очередь зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе условие — это открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой оценщику. Третьим необходимым условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию. Формирование соответствующего банка данных облегчит работу оценщика, поскольку сравнительный подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим.

Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

1. Метод компании-аналога.

Если вам нужна помощь в написании работы, то рекомендуем обратиться к профессионалам. Более 70 000 авторов готовы помочь вам прямо сейчас. Бесплатные корректировки и доработки. Узнайте стоимость своей работы.

3. Метод отраслевых коэффициентов.

Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.

Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

Например, цена бензозаправочной станции колеблется в диапазоне 1,2—2,0 месячной выручки от реализации.

Цена предприятия розничной торговли формируется следующим образом: 0,75—1,5 величины чистого годового дохода увеличивается на стоимость оборудования и запасов, которыми располагает оцениваемое предприятие.

Технология применения метода компании-аналога и метода сделок практически совпадает, различие заключается только в типе исходной ценовой информации: либо цена 1 акции, не дающей никаких элементов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля. Определенную сложность представляет ситуация, в которой объект оценки и имеющаяся у оценщика достоверная исходная информация не совпадают. Например, надо оценить контрольный пакет предприятия в условиях, когда ценовая информация по аналогам представлена только фактически проданными миноритарными пакетами. Следовательно, в данном случае оценщик должен провести необходимую корректировку и увеличить предварительно рассчитанную стоимость на величину премии за контроль. Более подробно эти вопросы будут рассмотрены далее.

Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике, поскольку отсутствует необходимая информация, накопленная за период достаточно длительного наблюдения в условиях относительно стабильного рынка. Суть сравнительного подхода к определению стоимости компании заключается в следующем.

Выбирается предприятие, аналогичное оцениваемой фирме, которое было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между рыночной ценой продажи предприятия-аналога и каким-либо его финансовым показателем. Данное соотношение называется ценовым мультипликатором.

Для получения рыночной стоимости собственного капитала необходимо умножить аналогичный финансовый показатель оцениваемой компании на расчетную величину ценового мультипликатора. Например, необходимо оценить предприятие, получившее в последнем финансовом году чистую прибыль в размере 100 млн. руб. Аналитик располагает достоверной информацией о том, что недавно была продана сходная компания за 3000 млн. руб., ее чистая прибыль за аналогичный период составила 300 млн. руб.

1. Рассчитаем по компании-аналогу соотношение рыночной цены и чистой прибыли

2. Определим стоимость оцениваемой компании:

100 х 10 = 1 000 млн руб.

Однако, несмотря на кажущуюся простоту, этот метод требует высокой квалификации и профессионализма оценщика, т.к. предполагает внесение достаточно сложных корректировок для обеспечения максимальной сопоставимости оцениваемой компании с аналогами. Кроме того, оценщик должен определить приоритетные критерии сопоставимости, исходя из конкретных условий, целей оценки, качества информации.

Сравнительный подход к оценке бизнеса во многом схож с методом капитализации доходов. В обоих случаях оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину дохода кампании. Основное отличие заключается в способе преобразования величины дохода в стоимость компании.

Метод капитализации предполагает конвертацию годового дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации, построенный на основе рыночных данных, используется как делитель. Сравнительный подход также оперирует рыночной ценовой информацией и величиной дохода, достигнутого сходной фирмой. Однако в данном случае доход умножается на величину соотношения между ценой идоходом.

Поможем написать любую работу на аналогичную тему

• Реферат Сравнительный подход к оценке бизнеса: сущность, этапы реализации, принципы отбора предприятий – аналогов, механизм и сфера применения. От 250 руб
• Контрольная работа Сравнительный подход к оценке бизнеса: сущность, этапы реализации, принципы отбора предприятий – аналогов, механизм и сфера применения. От 250 руб
• Курсовая работа Сравнительный подход к оценке бизнеса: сущность, этапы реализации, принципы отбора предприятий – аналогов, механизм и сфера применения. От 700 руб

Источник: students-library.com

Основные этапы сравнительного подхода

Обычно оценщик предпринимает следующие шаги для реализации данного подхода:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Данные о продажах сопоставимых объектов могут быть найдены в собственных досье оценщика, в материалах судебных заседаний, в архивах кредитных институтов, таких, как ссудосберегательные ассоциации или страховые компании, в электронных базах данных, в досье брокеров по недвижимости, адвокатов и т.д. На некоторых рынках можно довольно легко отыскать данные о продажах сопоставимых объектов, на других рынках таких продаж может быть мало либо они вообще отсутствуют. Когда информации достаточно, оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемой собственностью. Следует определить, в той ли рыночной зоне находятся сопоставимые объекты, что и данный объект, того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же удобства, наконец, насколько во время их продажи экономические условия, включая условия финансирования, были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

Этап 2. Проверка информации о сделках. Данные, собранные о продажах сравнимых объектов, должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом (брокером, кредитором, титульной компанией). Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего типичной для рынка информацией. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, поскольку часто на «вторичном» рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки не указывается, в то время когда она намного выше.

Особенно тщательной проверки требуют цены по сделкам купли-продажи сторонами, связанными взаимными интересами (родственниками, партнерами по бизнесу, головной и дочерней фирмами, и т.д.).

Продажи, зависящие от режима налогообложения одной или более сторон, продажи имущества умерших лиц и продажи с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества должны, как правило, отвергаться.

Этап 3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Это делается для того, чтобы определить цену, за которую мог бы быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. В процессе корректировки фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому.

Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит необязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

6.3. Способы определения величины поправок в рамках сравнительного подхода

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике называется анализом парных продаж. В этом случае сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

В табл. 6.1 представлен расчет величины такой поправки, в основу анализа которого положено сравнение пяти пар сделок купли-продажи сопоставимых домов. Из табл.6.1 следует, что эксперт-оценщик рассчитал среднюю, медиану, моду по разнице цен сравниваемых продаж. Однако помимо этого необходим качественный анализ величин таких поправок для принятия окончательного решения.

Определение величины поправки на наличие сауны в доме на основе использования метода анализа парных продаж

Продажная цена (долл.)

Среднее = 15850 Медиана = 16000 Мода =16000

Установленная поправка: $16000

Определение величины поправок при оценке стоимости недвижимого имущества на основе метода регрессионного анализа основано на использовании ряда формул.

где: Vс – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

В – коэффициент, полученный для единицы сравнения;

Х — замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.

б) Vс = В * Х + а + с + … + n,

где: а, с …, n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

в) Vс = А + в + с + … + n,

где: А – некая базовая величина;

в, с … n – различные поправочные коэффициенты.

г) Vс = А(100 + в + с + … + n),

где: А – базовая величина;

в, с …n — процентные поправочные коэффициенты, которые складываются и вычитаются из 100%. Каждый из этих коэффициентов может быть применен к базовой величине (А) независимо друг от друга.

Как правило, процесс корректировки может принимать одну из трех основных форм: 1) поправки в денежном выражении, 2) поправки в процентах, 3) общая группировка.

Поправки в денежном выражении (dollar adjustments) — это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки (percentage adjustments) используются тогда, когда сложно определить точные денежные суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий.

Если при корректировке должны быть использованы и денежные и процентные поправки, то все процентные поправки сначала должны быть пересчитаны в денежном эквиваленте. Внесение поправок обычно предусматривает последовательное рассмотрение следующих характеристик:

1) время, 2) местоположение, 3) условия продажи и 4) другие различия (физические, удобства и т.д.).

Метод общей группировки (overall bracketing) используется как правило на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

Пример: оценщиком выявлено 3 сопоставимых многоквартирных дома. Все они одинакового размера с объектом оценки, имеют точно такое же число квартир и такие же удобства. Оценщик нашел следующую информацию:

Разброс цен между сопоставимыми объектами составляет лишь 6000 тыс. руб., или менее 1%. Исходя из этих данных, оценщик с уверенностью может оценить стоимость своего объекта в 615 000 тыс. р.

Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые, с точки зрения перспективного покупателя, будут обладать стоимостью. В оценочной практике принято выделять 9 основных элементов сравнения, анализ которых производится в обязательном порядке:

1. Право собственности.

2. Условия финансирования.

2.1. Коэффициент ипотечной задолженности.

2.2. Процентная ставка.

2.4. Амортизационные выплаты.

2.5. Плата за финансирование.

2.6. Договоры об участии.

3. Условия продажи.

3.1. Обычные или особые закладные.

3.2. Мотивы и информация покупателя и продавца.

4. Состояние рынка.

5. Местоположение (размещение)

6. Физические характеристики.

6.1. Физические параметры.

6.2. Качество строительства и эксплуатации.

6.4. Функциональная пригодность.

7. Экономические характеристики.

9.Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Цена объекта недвижимости определяется выгод­ной от продажных прав собственности на недвижи­мость. Особо входные виды собственности могут продаваться вместе с существующими арендными до­говорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости на­зывают корректировкой на право собственности. Исход­ным моментом при корректировке является положение: полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования. Условия финансирования сделки бывают рыночные и нерыночные. Стремление участников сделки полу­чить максимальную выгоду вызывает разные вариан­ты договоров. Могут быть следующие варианты рас­четов:

1. Финансирование сделки кредитором: продавец выплачивает проценты за кредит, которые покупатель-должник требует для его получения. В этом случае для корректировки из продажной цены вычитают сумму процентов.

2. Финансирование сделки продавцом: продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит. Для корректировки таких условий можно применять дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при ры­ночной норме процентов.

Условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нети­пичные для рынка отношения между продавцом и по­купателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если: продавцу необходимо срочно продать собственность и между участниками сделки суще­ствует семейная или деловая связь; по цене выше рыночной, когда покупателю необходимо срочно купить собственность.

Состояние рынка — это изменения рыночных условий купли-продажи во времени. На состояние рынка оказывает влияние инфляция и дефляция, изменения в спросе и предложении, в налогообложении и т.д. Величина корректировки определяется из анализа продаж объектов с постоянными физическими и экономическими характеристиками на одном и том же рынке.

Местоположение (размещение) характеризует месторасположение объекта недвижимости. Величина корректировки определяется из анализа продаж аналогичных объектов в разных местах, следовательно, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.

Физические характеристики объекта недвижимости включают в себя размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, состояние окружающей среды, и т.д. Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого момента различия.

Экономические характеристики характеризуются текущими расходами, качеством управления, условиями и сроками аренды, величиной чистой прибыли или дохода. Данное сравнение относится только к объекту недвижимости, приносящей доход.

Использование. При определении возможного использования объекта недвижимости после его продажи исходят из норм местного зонирования. Нельзя сравнивать два объекта недвижимости, один из которых после продажи может быть использован не так как объект оценки.

Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью не связаны с недвижимостью, однако для отдельных видов недвижимости в большинстве случаев наблюдается присутствие таких компонентов. Например, для гостиниц, ресторанов, магазинов – это стоимость оборудования, мебели, приборов, посуды и т.п. При сравнении компоненты стоимости не связанные с недвижимостью выделяются отдельно от объекта оценки.

Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи.

Единицы сравнения, применяемые для оценки проектов на основе отношения дохода к продажной цене, включают:

Валовой рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (gross income multiplier (GIM)).

Общий коэффициент капитализации, также известный как общий коэффициент (overall rate (OAR)).

Особенности применения сравнительного подхода

В статье рассматривается ряд проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам при выполнении процедур сравнительного подхода. Одной из таких проблем является отсутствие общепризнанной методологии расчета поправок к стоимости объектов аналогов. Путем рассуждений и результатов исследований определен комплекс действий и мер, направленных на обеспечение и развитие по совершенствованию оценки объектов недвижимости сравнительным подходом.

Как указано в Концепции развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на 2010-2020 годы [1], с помощью правильной оценки можно решить многие проблемы управления экономикой, в частности, на рынке недвижимости. Для того, чтобы повысить эффективность использования всех материальных ресурсов, их нужно правильно оценить и обложить разумным налогом.

Тогда плодородные земли не будут зарастать бурьяном, т.к. потребуется платить налог не с фактического дохода, а с такого, который может быть получен при наиболее эффективно использовании земли. По этой же причины не будут пустовать квартиры и появится рынок аренды жилья. Цивилизованным образом решится проблема сноса малоэтажного жилья, расположенного в центре города.

Там просто не выгодно будет иметь одноэтажный дом, так как налог на землю будет достаточно высокий. Для достижения поставленных целей казахстанскими оценщиками проделана большая работа в данной области. Одно из главных достижений — разработка национальных стандартов оценки, в частности, НСО «Оценка недвижимого имущества» № 326 от 09.12.2010 г. Ведь в настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в Казахстане стоит достаточно остро. Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных «нашему», очень часто дает неприемлемые результаты.

Каждый вид оценки требует применения определенных подходов и собственной процедуры расчетов. Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж или короче — методом сопоставимых продаж (МСП). Критерием сравнительного подхода выступают цены, сложившиеся на рынке на аналогичные объекты, с учетом тенденций их изменения.

Сравнительный подход, традиционно в теории оценки рыночной стоимости недвижимости, представляется состоящим из одного метода — метода рыночных сравнений. В различных работах, при этом, отмечается, что он может применяться в виде нескольких методов или их модификаций:

• метод парных сравнений;
• метод общей группировки;
• метод сравнительной единицы.

Однако, в оценочной практике используются и иные способы определения стоимости недвижимости, которые предлагается именовать методом квалиметрии и методом аналогий.

Тем не менее, метод сопоставимых продаж основан на прямом сравнении оцениваемого объекта (ОО) с другими, аналогичными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а метод сопоставимых продаж — методом рыночной информации. Метод сравнения продаж может быть применен только на достаточно развитых рынках недвижимости, в отношении объектов на которых имеется возможность получения информации требуемого объема и качества. Однако в настоящее время в наиболее экономически активных регионах для ряда объектов 2 классификационной группы сложились условия для применения метода рыночных сравнений.

В случае если информационная база для применения методов сравнения продаж и квалиметрии отсутствует, можно рекомендовать в рамках сравнительного подхода, использовать метод аналогий. Метод аналогий может быть применен в нескольких модификациях, которые различаются используемыми базами сравнения. В методе аналогий могут использоваться: валовой рентный коэффициент (ВРК), лидирующие индикаторы, иные соотношения. Достоинства и недостатки ВРК хорошо известны и, поэтому, не будем на них останавливаться.

При использовании в методе аналогий лидирующего индикатора предлагается исходить из того, что существуют некоторые товары, работы или услуги, цены на которые изменяются приблизительно в такой же пропорции, как и на оцениваемые объекты недвижимости. При этом данные изменения происходят открыто и быстрее, по сравнению с изменениями цен на недвижимость, что делает доступным получение исходной информации.

Другими словами, методом аналогий стоимость недвижимости может быть выражена в определенном количестве автомобилей, тоннах нефти или кубических метрах газа, цены на которые хорошо известны.

В методе аналогий могут использоваться и иные соотношения. Например, сложившиеся пропорции между ценами на загородные и городские земли, между ставкой надежного банковского процента и нормой дисконта для земли, между стоимостью 1 кв. м офисных и складских помещений и т.д.

Сравнительный подход состоит из двух методов:

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3-6 месяцев. Этот метод может быть объективным лишь в том случае, когда будет достаточно сопоставимой и достоверной информации по прошедшим сделкам.

Для определения стоимости объекта по данному методу в цену продажи или в элемент сравнения вводятся корректировки (поправки) на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом. Существует два вида поправок: процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные)

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта- аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки вносятся к единице сравнения (1 га, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта — аналога и оцениваемого объекта Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, если хуже, применяется отрицательная поправка. Также стоимостные поправки могут вноситься в цену проданного объекта-аналога в целом, изменяя её на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта- аналога и оцениваемого объекта.

1. Метод ВРМ (валового рентного мультипликатора)

В этом случае в качестве единиц сравнения используются:

• Валовой рентный мультипликатор (ВРМ);
• Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
• в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом; не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости подразумевает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов- аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка. Тем не менее, метод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и общедоступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами — наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок [2].

Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характеристик при оценке:

• односемейных жилых домов;
• недвижимости малого частного бизнеса;
• незастроенных участков земли (при развитом рынке земли). Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда:
• рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит;
• информация о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика;
• объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;
• нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижимости спецназначения либо оцениваемая недвижимость уникальна, при ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т.п.)[3].

Таким образом, сфера применения сравнительного подхода довольно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом можно увидеть на таблице 1.

Точность этого подхода зависит от качества собранных данных, однако, даже если методом сопоставимых продаж не используется, а даёт лишь ориентировочные результаты, оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам. В качестве источников информации при создании информационной базы сравнительного подхода можно рассматривать:

Архив оценщика (или компании, где он работает). Принципиально важно то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли заказ на оценку конкретного типа объекта недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информационной базы — предпосылка практической реализации сравнительного подхода в российских условиях на рынке недвижимости.

Данные региональных риэлтерских структур, занимающихся сделками купли-продажи недвижимости. Условия работы на российском рынке таковы, что доверительные отношения между оценщиками и риелторами представляют особое значение для оценщика, желающего иметь достоверную информацию о реальных сделках. Часто такие отношения складываются при условии обмена информацией между риелтором и оценщиком.

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

необходимо сегментирование рынка, то есть разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

• назначению использования;
• качеству;
• передаваемым правам;
• местоположению;
• физическим характеристикам.

• платежеспособности;
• возможностям финансирования;
• инвестиционной мотивации.

Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Примечание — Составлено автором по данным — http://pravis.ru/index.php?id=35

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использование для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Таким образом, только после проверки по всем пунктам этого списка оценщик может сделать вывод:

• юридически сделка была корректна;
• продажа представляет собой открытую рыночную сделку, типичную для изучаемого сегмента рынка.

В целом, пока оценочная деятельность недвижимости в нашей стране в стадии становления, идет процесс формирования методики развития, и, в связи с этим, еще существует много проблем, которые требуют своего решения:

• необходимость координации деятельности государственных ведомственных организаций, занимающихся оценкой, а также многочисленных палат и ассоциаций оценщиков;
• разработка положения о проведении экспертизы результатов оценки и его утверждение;
• создание единого регистра стоимостей объектов недвижимости;
• создание учебно-методического центра с целью продуктивной работы постоянно действующих курсов повышения квалификации оценщиков.

На сегодня, разумеется, решения всех этих проблем требуют уточнения законодательнонормативной базы. В Казахстане выросла целая плеяда высококвалифицированных оценщиков, большинство из них достигли этого уровня через самообразование, а их работы не проходили экспертизы. Дело в том, что пока у нас еще нет комиссии по экспертизе.

В настоящее время важна координация действий всех оценщиков Казахстана, где необходимо выработать основные методические принципы в оценочной деятельности.

Список литературы:

1. Закон «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года/ № 109II. — Режим доступа: http://online.zakon.kz/Document/ ?doc_id=1020914
2. Дюсенбеков З.Д. О регулировании оценочной деятельности в Республике Казахстан: проблемы и состояние. // Земельные ресурсы Казахстана. — 2007. — № 3., [152, с. 2-6].
3. Оценка бизнеса: Учебно-методическое пособие. / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2005., [551, с.150].
4. Булатов А.С. Экономика: Учебник / А.С. Булатов.- М, 2005., [557, с.40].

Источник: articlekz.com