Метод расчета арендуемой площади крайне важен для обеих сторон договора аренды помещения. Ведь, расходы арендатора по данной статье в среднем достигают 10 — 30 процентов от суммы всех затрат компании, а для арендодателя это может быть основой доходной частью бюджета. И здесь для сторон названной сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA[1] или отечественный БТИ. За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.
«Семь новых ФСБУ: Аренда, НМА, ОС, Капвложения, Документооборот, Запасы, Инвентаризация» самый экспертный курс Клерка, помогающий разобраться со сложными официальными требованиями. Мы уже добавили новый стандарт, «Инвентаризация», увеличили часы, дополнили программу, но оставили прежнюю стоимость. Обучение очень удобное: понятные видео лекции, тесты, примеры в 1С, онлайн-встречи с преподавателями, ответы на все ваши вопросы в закрытом чате. По окончании получите официальное удостоверение о повышении квалификации на 144 часа с занесением в госреестр.
Купить готовый арендный бизнес — в чем подвох? Как могут врать цифры
Посмотреть программу и записаться
Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах.
А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений. Основные положения стандарта Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн.
При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor). Чтобы рассчитать коэффициент loss factor применяется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади) к общей площади, предполагаемой для аренды (rentable area/usable area — R/U).
Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы: — площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади; — площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади.
Коммерческая недвижимость. Как выбрать локацию для арендного бизнеса. Инвестиции в недвижимость. 18+
При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования). И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.
Статья опубликована в журнале «Недвижимость. Строительство. Право» №4, 2009 [1]Стандарт «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Стандартный метод измерения площадей пола в офисных зданиях». Оригинальное название «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings».
Источник: www.klerk.ru
Какие расходы у собственника арендной коммерческой недвижимости?
Часто нам задают вопросы, касаемо достоверности финансовых характеристик предлагаемых на рынке объектов. Ниже мы решили описать все расходы владения арендной коммерческой недвижимостью.
Учитывая эти данные всегда можно рассчитать настоящую доходность и окупаемость вашего актива.
Какие показатели являются реальными, а какие сказочные?
В рекламных объявлениях мы видим основные параметры объекта:
1) Месячная арендная плата.
6) Процент от розничного товарооборота.
Ключевые финансовые показатели отрасли «Аренда и лизинг»
Ниже приведены ключевые финансовые показатели отрасли и их сопоставление с общероссийскими показателями во всем отраслям. Данные получены на основе анализа бухгалтерской отчетности организаций за 2012 — 2022 год. См. также полный список показателей отрасли «Аренда и лизинг» (ОКВЭД: 77).
Рентабельность продаж
Рентабельность продаж показывает, сколько копеек прибыли от продажи содержится в каждом рубле полученной предприятием выручки. Ниже на графике представлена средняя (медианная) рентабельность предприятий отрасли в сравнении с данными по всем отраслям.
Как видно на графике, в 2022 году рентабельность продаж отрасли «Аренда и лизинг» составила +5,7 %; в целом по стране рентабельность продаж предприятий всех отраслей равнялась +5,5 %. Информацию о рентабельности продаж по каждому виду деятельности можно посмотреть здесь.
Норма чистой прибыли
В отличии от рентабельности продаж, норма прибыли показывает, какую прибыль предприятие получает в итоге после вычета не только производственных расходов, но и процентов по кредитам, результата от изменения валютных курсов, налогов и прочих доходов и расходов. В 2022 году данный показатель для отрасли составил +3,6 %. Сравнить отраслевой показатель с данными по всем предприятиям РФ можно на графике:
Как видно, норма чисто прибыли в отрасли по итогам 2022 выше чем в общем по РФ. Сравнить норму чистой прибыли в данной отрасли с другими отраслями можно в отдельной таблице.
Структура активов
Существенной характеристикой вида деятельности является структура активов. Так, в фондоёмких отраслях велика доля внеоборотных активов, а, например, в торговле – оборотных. На диаграммах ниже приведена структура активов предприятий, занимающихся видом деятельности «Аренда и лизинг» и в целом российских предприятий, кроме банков и страховых компаний (среднее арифметическое).
Доля основных средств, нематериальных и прочих долгосрочных (внеоборотных) активов для предприятий отрасли составляет 30%. Это меньше показателя по РФ — 87%
Доля собственных средств
Важным показателем финансовой устойчивости выступает показатель соотношения собственных и заемных средств предприятия. Чем выше доля собственных средств в общем капитале, тем надежней финансовое положение предприятий отрасли. В то же время на этот показатель могут влиять макроэкономические факторы (общий финансовый кризис) и особенности того или иного вида деятельности, поэтому рекомендуется изучить динамику этого соотношения по годам.
Последние данные показывают, что в рассматриваемой отрасли более половины предприятий располагают долей собственных средств не менее 26%.
Коэффициент текущей ликвидности
Соотношение ликвидных (оборотных) активов и краткосрочных обязательств характеризуют способность предприятия своевременно отвечать по своим финансовым обязательствам. Этот важный для любой организации показатель – коэффициент текущей ликвидности – во многом зависит от отраслевых особенностей бизнеса. Ниже представлено, как изменялся этот коэффициент в последние годы у предприятий отрасли и всех российских организаций.
Сравнить коэффициент текущей ликвидности в данной отрасли с другими видами деятельности можно здесь.
Оборачиваемость активов
Существенной характеристикой вида деятельности является показатель того, как быстро объем вложенных в бизнес средств возвращается в виде полученной выручки. Отношение годовой выручки к стоимости всех активов – это показатель оборачиваемости активов. Он не свидетельствует о скорости или размере получения прибыли, но отражение отраслевую специфику, показывает насколько много нужно вложить в предприятие средств относительно ежегодно получаемой выручки.
Как видно на графике, типичное предприятие, занимающиеся видом деятельности «Аренда и лизинг», получают выручку, равную всем своим активам за 218 дней. В целом по отраслям этот показатель равен 150 дней. Оборачиваемость очень сильно зависит от характера деятельности, что видно, если сравнить этот показатель для разных отраслей.
Приведенные выше данные получены по результатам анализа финансовой отчетности 10461 предприятия отрасли «Аренда и лизинг» и 1355098 предприятий Российской Федерации. В качестве усредненных значений использован показатель медианы, как более точно характеризующий совокупность изучаемых данных (кроме показателя структуры активов, где взято среднеарифметическое значение).
Источник: www.testfirm.ru