Отчет об оценке стоимости бизнеса требования к отчету

2. Процесс оценки не включает финансовую, юридическую, налоговую проверку и (или) экологический, технический и иные виды аудита.

3. В процессе оценки необходимо соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также следовать положениям методических рекомендаций по оценке, одобренных советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.

II. Допущения оценки в отношении объекта оценки и условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки

4. В процессе оценки для определения стоимости может требоваться установление допущений в отношении объекта оценки и (или) условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки. Эти допущения могут быть приняты на любом этапе процесса оценки до составления отчета об оценке.

5. Допущения, указанные в пункте 4 настоящего федерального стандарта оценки, подразделяются на две категории:

Тема подкладов и как к ним относиться

• допущения, которые не противоречат фактам на дату оценки или в отношении которых отсутствуют основания считать обратное;
• допущения, которые не соответствуют фактам на дату оценки, но отражают возможные изменения существующих на дату оценки фактов, вероятность наступления которых предполагается из имеющейся у оценщика информации (специальные допущения).

Специальное допущение должно быть реализуемо с учетом применяемых предпосылок стоимости и цели оценки и соответствовать им.

Если оценщик использовал специальное допущение, то данный факт должен быть отражен в формулировке объекта оценки.

6. Допущения могут оказывать существенное влияние на результат оценки. Они должны соответствовать цели оценки. Допущения в отношении объекта оценки и (или) условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки не должны противоречить законодательству Российской Федерации и должны быть согласованы заказчиком и оценщиком и раскрыты в отчете об оценке.

III. Ограничения оценки

7. В процессе оценки могут быть выявлены ограничения в отношении источников информации и объема исследования, например, в связи с невозможностью проведения осмотра объекта оценки. Ограничения могут оказывать существенное влияние на результат оценки.

8. Ограничения, а также связанные с ними допущения должны быть согласованы оценщиком и заказчиком и раскрыты в отчете об оценке.

9. Оценка не может проводиться, если с учетом ограничений оценки оценщик не может сформировать достаточные исходные данные и допущения в соответствии с целью оценки или если объем исследований недостаточен для получения достоверного результата оценки.

IV. Работа с информацией

10. В процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников.

ОТЧЕТ ОЦЕНЩИКА || ГДЕ НАЙТИ И КАК ВЫГЛЯДИТ?

При этом оценщик учитывает:

1. допущения оценки;
2. компетентность источника информации и независимость источника информации от объекта оценки и (или) от заказчика оценки.

11. Способы получения информации могут включать составление запросов к информированным источникам, получение исходных документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью, поиск рыночной информации из различных источников. Для выполнения оценки оценщик может привлекать организации и квалифицированных отраслевых специалистов, обладающих знаниями и навыками, не относящимися к компетенции оценщика.

12. В процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в следующих случаях:

1. если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки);
2. если использование такой информации допускается в особом порядке в рамках соответствующих специальных стандартов оценки при определении стоимости отдельных видов объектов оценки.

13. Заказчик оценки, правообладатель объекта оценки или иное уполномоченное ими лицо должны подтвердить, что предоставленная ими информация соответствует известным им фактам. Объем данных, требующих такого подтверждения, и форма подтверждения определяются оценщиком с учетом особенности содержания информации, ее существенности, если особые требования не указаны в задании на оценку. Информация должна быть подтверждена одним из следующих способов:

1. путем заверения заказчиком копий документов и материалов;
2. путем подписания заказчиком письма-представления, содержащего существенную информацию и (или) перечень документов и материалов, с подтверждением того, что информация соответствует известным заказчику фактам, планы и прогнозы отражают ожидания заказчика.

Источник: stocf.ru

Новые требования к отчету об оценке: рекомендации по оформлению

Новые требования к отчету об оценке: рекомендации по оформлению

С 15 июля 2016 г. вступили в силу положения Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вносят изменения в порядок оформления отчетов об оценке.

НП «АРМО» заранее информировало оценщиков о грядущих изменениях и представляло подробный анализ всех нововведений.

Теперь эксперты НП «АРМО» подготовили рекомендации к порядку оформления разделов отчета об оценке, которых коснулись изменения. Просим внимательно с ними ознакомиться и учесть в своей профессиональной деятельности.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СТАНДАРТОВ

Из ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исключено требование об указании в отчете обоснованияиспользования стандартов оценки, в соответствии с которыми выполнена оценка. Но обязанность указывать в отчете об оценке применяемые стандарты оценки сохранена.

Аналогичная норма содержится в п.8 ФСО № 3, в соответствии с которой в отчете об оценке должны быть указаны применяемые стандарты оценки.

Пример № 1(при оценке недвижимого имущества для целей залога):

Оценщиком при определении рыночной стоимости объекта недвижимости (для целей залога) использовались следующие стандарты оценки:

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки

Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 297

Цель оценки и виды стоимости

Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298

Требования к отчету об оценке

Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299

Приказ Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611

Оценка для целей залога

Приказ Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 327

СТО АРМО 1.01-2008

Требования к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости

Решение Президиума НП «АРМО» от 16.01.2008 г.

При определении стоимости иных объектов оценки оценщик должен указывать соответствующие им применяемые стандарты оценочной деятельности.

СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

В отчете об оценке теперь по-новому должны раскрываться сведения об оценщике, проводившем оценку.

В соответствии с новой редакцией ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете должна быть указана фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков.

Однако в соответствии с п.8 ФСО № 3 необходимость указывать сведения о месте нахождения оценщика по-прежнему остается.

На практике могут возникнуть случаи, когда почтовый адрес и адрес места нахождения оценщика совпадают.

Пример 2:

Сведения об оценщике, подписавшем отчет об оценке

ФИО: Джон Нэдович Сноу

Почтовый адрес оценщика:ул. Цветочная, д.12, г. Москва, 123456

Место нахождения оценщика:ул. Лесная, д.11, г. Москва, 123456

Номер контактного телефона:+7 (123) 123-45-67

Сведения о членстве в СРОО:

Некоммерческое партнерство «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» (ИНН 7717528407), ул. Ленинская Слобода, д.26, г. Москва, 115280

Дата вступления: 12.01.2008 г.

Реестровый номер: 00001

Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор:

Общество с ограниченной ответственностью «Дом оценки Старков» (ИНН: 7777777777), ул. Волкова, д.1, г. Москва, 123456, офис 999. www.starkappraisal.ru +7 (123) 123-45-67

СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИСИМОСТИ

Статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дополнена новым абзацем, который обязывает включать в отчет об оценке сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Общие требования к независимости установлены в ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Также нормы о соблюдении принципа независимости оценщиком при осуществлении оценочной деятельности установлены и Типовыми правилами профессиональной этики оценщиков, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 30.09.2015 г. № 708.

В Типовых правилах указано, что оценщик должен осуществлять профессиональную деятельность независимо и беспристрастно. Оценщик не должен совершать в интересах заказчиков действий, которые могли бы поставить под сомнение его независимость.

Перед осуществлением оценочной деятельности оценщик обязан убедиться, что требования о соблюдении принципов независимости не будут нарушены.

Пример № 3:

Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор:

Настоящим Общество с ограниченной ответственностью «Дом оценки Старков» подтверждает полное соблюдение принципов независимости, установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Общество с ограниченной ответственностью «Дом оценки Старков» подтверждает, что не имеет имущественного интереса в объекте оценки и (или) не является аффилированным лицом заказчика.

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки, указанной в настоящем отчете об оценке.

Сведения о независимости оценщика:

Настоящим оценщик Джон Нэдович Сноу подтверждает полное соблюдение принципов независимости, установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при осуществлении оценочной деятельности и составлении настоящего отчета об оценке.

Оценщик Джон Нэдович Сноу не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица — заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки. Оценщик не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Оценщик Джон Нэдович Сноу не имеет в отношении объекта оценки вещных или обязательственных прав вне договора и не является участником (членом) или кредитором юридического лица – заказчика, равно как и заказчик не является кредитором или страховщиком оценщика.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки, указанной в настоящем отчете об оценке.

БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ

Теперь в ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержится уточнение, что сведения о балансовой стоимости указываются отчете об оценке только при наличии подобных сведений.

По сути законодатель привел в соответствие положения закона со сложившейся практикой. В п.8 ФСО № 3 уже давно содержалось положение, что балансовая стоимость объекта оценки указывается в отчете об оценке при наличии подобных сведений.

Несмотря на кажущуюся незначительность, данный пункт является важным. Например, в арбитражном деле №А13-3414/2010 отсутствие в отчете об оценке сведений о балансовой стоимости послужило основанием для назначения по делу судебной экспертизы.

Также постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2015 г. № 12АП-4453/15 в том числе из-за отсутствия в отчете об оценке сведений о балансовой стоимости были признаны незаконными действия судебного пристава-исполнителя.

Источник: sroarmo.ru

Отчет об оценке и заключение о стоимости – в чем отличие?

Оценка недвижимости сегодня относится к популярным видам услуг. Необходимость в ее проведении возникает довольно часто – и при продаже/обмене недвижимого имущества, и когда оно является объектом судебных процессов.

Проведенный экспертом анализ стоимостной оценки предоставляет обеим сторонам подробные сведения о состоянии имущества, выступающего объектом правоотношений.

Компания «АБН-Консалт» предлагает воспользоваться широким спектром оценочных услуг. Наши специалисты проводят оценку любых объектов недвижимости, работая как с предприятиями, так и физлицами.

Результаты труда специалиста-оценщикаоформляются в письменном виде, заказчику они предоставляются в форме отчета.

Особенности выполнения отчета и требования к его содержанию

Отчет об оценке – документ, выполняемый в бумажной либо электронной форме, представляющий результаты проведенной независимой оценки и содержащий заключительные выводы специалиста о стоимости недвижимости. Он обязан учитывать все федеральные стандарты и нормативные документы. Вывод, который специалист отражает в отчете, должен быть однозначным, без двояких толкований.

Содержание отчета прописано актами на законодательном уровне. Документ состоит из нескольких разделов, составляющих его основную структуру. В качестве обязательных данных должны присутствовать сведения о:

• Дате выполнения оценочных процедур.
• Использованных специалистом стандартах.
• Целях (задачах) выполнения оценки.
• Дате (номере) отчетного документа.
• Мотивации проведения оценки.
• Специалисте, выполнявшем процедуру.
• Точное описание жилья (документов), в которых отражены его основные параметры.
• Методика определения стоимости жилья, его финальный размер.
• Список использованных данных (с отсылкой к источникам).
• Иные данные и факты, относимые специалистом к существенным при обосновании выбранной методики расчета.

Отчетный документ дополняется приложениями (копии бумаг), на основании которых специалист допускается к проведению оценочной деятельности, правоустанавливающих документов на жилье, техдокументации и фотоснимков.

Бумажная форма отчета имеет постраничную нумерацию, прошивается, удостоверяется личной печатью, подписью самого оценщика. Электронный экземпляр должен содержать усиленную электронную подпись специалиста.

Нюансы заключения относительно стоимости

Если заказчику не нужен отчет об оценке, выполненный по всем правилам и требованиям закона, можно заказать заключение о рыночной стоимости. Такой документ стоит дешевле и составляется быстрее, чем полноценный отчет.

По аналогии с отчетом заключение составляет эксперт-оценщик. По форме это справка о стоимости недвижимости, составленная на фирменном бланке оценочной компании, заверенная подписью руководителя и печатью. Рыночная стоимость жилья, отраженная в заключении, будет такая же, как и в отчете.

Заключение о стоимости представляет собой одностраничный документ. Его основное отличие от отчета заключается в статусе – он не имеет доказательственного значения, поэтому представить его в качестве официального документа в госинстанции нельзя. Вы можете использовать заключение в качестве информационной базы для принятия решения о продаже либо ведения переговорах.

Экспертное заключение для суда

Отдельным документом является «Экспертное заключение», выполненное на основании Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». Данный документ сопоставим с оценочным отчетом (стоимостная экспертиза), он выполняется для судов различных инстанций в случае выбора оценщика судебным экспертом.

Стоимость «Экспертного заключения» для суда зависит от количества и сложности вопросов, поставленных перед экспертом и регалий и уровня квалификации самого эксперта. Как правило, экспертизу поручают специалистам со значительным опытом и имеющим подтверждаемые глубокие знания в профильной области. Соответственно, с учетом критерия требований к эксперту, стоимость работ по составлению «Экспертного заключения» для суда в большинстве случаев превосходит стоимость составления отчета об оценке, если речь идет об одном и том же объекте оценки.

Источник: abn-consult.ru