Тема инвестиций очень интересна современным гражданам, особенно молодежи. Но не у всех есть большой стартовый капитал для развития бизнеса. Но значит ли это, что заработать внушительную прибыль с минимальными вложениями невозможно? Нет, если иметь серьезное желание развиваться.
Рынок недвижимости ошибочно считается одним из самых недосягаемых способов получения прибыли. Но и в этой сфере есть возможность заработать с минимумом вложений. Причем для работы не потребуются серьезные знания или особые навыки. Речь идет о субаренде квартир.
Субаренда квартиры – доходный бизнес, строящейся на сдаче арендованной квартиры третьим лицам. Суть идеи заключается в съеме квартиры на длительный срок с последующей ее сдачей в аренду на более короткий промежуток времени (на сутки/на час).
Почему именно субаренда?
Рынок недвижимости довольно устойчив даже в долгосрочной перспективе. Поэтому и работать в этой сфере предпринимателю будет комфортно. Субаренда очень привлекательна из-за наличия у такого бизнеса следующих преимуществ:
Перепродажа квартир как бизнес. Ремонт квартиры. Флиппинг
- потребуется небольшой стартовый капитал (это позволяет войти на рынок почти всем желающим);
- быстрая окупаемость – от нескольких недель до 1 месяца;
- большие возможности для роста (можно легко увеличить количество сдаваемых квартир и получать еще более высокую прибыль);
- небольшие трудозатраты;
- востребованность предлагаемых услуг (идея субаренды особенно актуальна в крупных и курортных городах);
- не нужны особые навыки для работы в сфере (предприниматель должен быть лишь инициативным и целеустремленным).
Этапы реализации
Но работа в сфере недвижимости потребует постоянного поиска арендаторов. Важно сразу же правильно выстроить рабочий процесс. Реализовывать свою идею нужно следующим образом:
- Изучение рынка. Проведение мониторинга поможет узнать средние цены в регионе. Это позволит найти квартиру или сразу несколько жилых объектов для субаренды.
- Заключение договора. Не все арендодатели готовы предоставлять свою квартиру в субаренду. Но о своих намерениях хозяевам сообщить нужно обязательно. Чтобы уговорить их, можно предложить цену чуть выше среднерыночной стоимости.
- Обустройство квартиры. Можно взять недорогую квартиру и самостоятельно сделать в ней ремонт в счет арендной платы или найти пригодное для жилья помещение. Обязательно нужно будет закупить бытовую технику (чайник, стиральную машинку, утюг, микроволновую печь, холодильник, плиту), посуду, постельное белье, одноразовые средства гигиены, полотенца.
- Поиск клиентов. На начальном этапе этим можно заниматься самому, а при съеме большого количества квартир обратиться к риэлтору или нанять менеджера.
Но даже отлаженные механизмы работы потребуют дополнительных затрат. Предпринимателю нужно будет следить за порядком в квартире, делать там уборку, вовремя менять белье, проветривать помещение. Необязательно заниматься этим самостоятельно, можно нанять уборщицу или администратора.
Как правильно выбрать квартиру?
Искать квартиру лучше без обращения в риэлтерское агентство. Это избавит от переплаты (за свои услуги такие фирмы берут до 50% от стоимости аренды за месяц). Своих арендодателей оповестить о желании сдавать квартиру посуточно нужно заранее. Лучше немного переплачивать за риски владельцев недвижимости, чем жить в постоянном страхе, что они узнают о предпринимательской деятельности и расторгнут договор.
Квартиросъемщики могут попросить предъявить документы на квартиру. При наличии договора субаренды в таких случаях проблем не возникнет, а вот при его отсутствии можно потерять часть клиентов.
Успех дела во многом зависит от правильности подбора недвижимости. Если это будет непрезентабельная квартира на первом этаже с минимумом удобств, вряд ли удастся найти много желающих снять ее. Посуточная аренда предполагает предоставление всех необходимых удобств для проживания. Именно поэтому важно выбрать район с развитой инфраструктурой. Это необязательно должен быть центр города, но поблизости должны находиться:
- остановки общественного транспорта;
- магазины;
- ТЦ;
- развлекательные центры.
Близость железнодорожных вокзалов и автовокзалов поможет привлечь гостей города, приехавших на пару дней. Важно определиться с целевой аудиторией еще до начала поисков подходящей квартиры. Например, студенты будут снимать жилье вблизи университета, а командировочные сотрудники предпочтут найти недвижимость рядом с работой. Ориентироваться при выборе квартиры можно на следующие категории:
- туристы;
- командировочные;
- бизнесмены, приехавшие в город на несколько дней;
- молодые пары, не имеющие возможности жить в собственной квартире.
Обязательно нужно учитывать и потребности будущих арендаторов. Опрятная квартира с хорошей мебелью, ремонтом и бытовой техникой – идеальный вариант. Наличие интернета и телевизора станет дополнительным плюсом. Сегодня люди предпочитают снимать квартиры-студии, поэтому такой вариант следует рассматривать в первую очередь.
Как искать клиентов?
Поиск клиентов для посуточной аренды – пожалуй, самое трудоемкое занятие. Причем заниматься им придется на протяжении всего времени работы. Поэтому определиться с каналами продвижения своих услуг нужно заранее. Наиболее действенными в сфере посуточной сдачи квартир в аренду являются следующие методы:
- размещение объявлений в местных газетах;
- расклейка листовок (вблизи вокзалов, университетов, в центре города);
- реклама на асфальте (даст больший эффект, если наносить телефон с описанием услуг вблизи остановок);
- размещение объявлений на специализированных досках, международных порталах (обязательно нужно прикладывать к ним фотографии, максимально подробно описывать перечень предоставляемых удобств, стоимость);
- размещение объявлений в тематических группах в социальных сетях;
- контекстная реклама;
- создание собственного сайта.
Два последних способа продвижения имеет смысл использовать при наличии 5–10 квартир, сдаваемых в субаренду.
При заселении можно уточнять у клиентов, как именно они узнали о сдаче квартиры в аренду. Так можно выявить наиболее эффективные формы рекламы.
Риски, связанные с бизнесом на субаренде квартир
Любая форма предпринимательства сопряжена с определенными рисками. Есть свои подводные камни и в бизнесе на субаренде квартир:
- финансовые потери (по закону оставить себе копию паспорта клиента, заселившегося в квартиру, предприниматель не может, а искать его в случае порчи или кражи имущества по другим документам будет проблематично, тогда придется брать возникшие расходы на себя);
- необходимость постоянных вложений (в продвижение, обслуживание помещений);
- работа с разными клиентами (кто-то будет спокойно проводить время в квартире, а кто-то может устроить шумную вечеринку с последствиями в виде разбитой посуды, испорченной бытовой техники);
- вероятность простоя.
Если бизнесмен хочет обезопасить себя, ему следует застраховать имущество. Не лишним будет сделать пункт в договоре посуточной аренды о том, что клиенты несут материальную ответственность за порчу имущества.
Подсчет финансовых результатов
Для начала работы в сфере субаренды человеку требуется хотя бы минимальный начальный капитал. В эту сумму следует включить:
- арендную плату хотя бы за 2 месяца (25 000 рублей в среднем вместе с коммунальными платежами);
- покупка белья, посуды (10 000 рублей);
- реклама (5 000 рублей – самый минимум).
Получается, что 55 000 рублей – сумма стартового капитала, если клиент начинает с субаренды одной квартиры. Арендная плата может варьироваться в зависимости от региона. В городах-миллионниках она может достигать 20 000 – 30 000 рублей.
Ежемесячные же затраты в стандартном российском городе с населением в 300 000 – 600 000 человек будут составлять 15 000 рублей (оплата аренды, коммунальные платежи, бытовые принадлежности). За сдачу квартиры в аренду на сутки можно получить от 1 000 до 2 500 рублей в зависимости от состояния жилья и удобств. Для расчетов возьмем усредненное значение – 1 500 рублей. Несложно посчитать, при каком уровне загруженности клиент будет нести убытки, выйдет в ноль или начнет получать прибыль:
- сдача квартиры в течение 10 дней позволит окупить затраты за текущий месяц;
- максимальный размер дохода – 46 500 рублей за 100% заполняемость при условии, что в месяце 31 день.
С учетом затрат за месяц можно заработать 31 500 рублей. Но в сфере недвижимости заполняемость квартир с посуточной аренды обычно не превышает 80%. Это значит, что можно рассчитывать на доход в 37 000 рублей. Тогда чистая прибыль составит 22 000 рублей.
Чем больше будет квартир, тем большую прибыль получит предприниматель. Но в этом случае придется прибегнуть к найму персонала – риэлтор, уборщица. Возрастут и затраты на рекламу.
При работе сразу с несколькими квартирами лучше искать их в одном районе. Так будет проще следить за ними, приводить в порядок и привлекать клиентов.
Альтернативные варианты
При наличии серьезного капитала можно избавиться от идеи субаренды и рассмотреть более прибыльные варианты. Например, сдача в аренду собственной квартиры, приобретенной на свои деньги или взятой в кредит. Можно вложить средства в недвижимость на стадии строительства, что позволит сэкономить. Вариантов выгодных и надежных инвестиций в сфере недвижимости масса, и все же, субаренда считается сегодня наиболее перспективной для людей с небольшим стартовым капиталом и отсутствием опыта.
Несколько интересных
Источник: pravila-deneg.ru
Как самозанятому сдавать квартиру в аренду и субаренду? Бухгалерские и юридические тонкости
Самозанятость — идеальный вариант легально вести предпринимательскую деятельность. Минимум заморочек и требований.
Мой опыт
Подписывайтесь на мой канала о краткосрочной аренде. Фото автора
Я самозанятая с мая 2019 года. И до сих пор в восторге от этого налогового режима. Всё очень просто и быстро — от регистрации до уплаты налога:
- скачала приложение “Мой налог” и зарегистрировалась. Можно делать через банки, но я лично не понимаю, зачем нужен посредник, если налоговая предоставила идеальный сервис.
- когда мне приходит платеж за аренду, я захожу в приложение и отражаю этот доход. Выбираю дату, сумму платежа и ввожу вид услуги (Аренда квартиры). Если аренду оплачивает юрлицо, то нужно указать его наименование, ИНН или отметить, что компания иностранная. Дальше нужно отправить чек заказчику на телефон или на email.
Например, АirВnВ. Ставлю галочку при формировании чека, что это ин.компания. Поле для ИНН исчезает. Остается только наименование юрлица, вбиваю коротко “Airbnb”. Чек я не отправляю, т.к. некуда.
Плюсы самозанятости:
- все действия осуществляются в удобном мобильном приложении
- чек можно пробивать в течение 10 дней, а не сразу
- чек можно аннулировать и вбить заново, если вы ошиблись при оформлении
- доход можно получать наличкой или на любую карту/счет.
- налоги рассчитываются автоматически
- оплата налога через приложение любой картой
- не нужна касса
- нет бух.отчетов, в приложении виден доход за год и по месяцам
Минусы самозанятости:
- самозанятые платят налог 1 раз в месяц. В приложении приходит напоминание о необходимости оплатить налог до 25 числа месяца, следующим за отчетным.
- лимит годового дохода 2,4 млн ₽
- самозанятые могут сдавать только ЖИЛЫЕ помещения. А НЕжилые и АПАРТАМЕНТЫ сдавать нельзя.
Можно ли совмещать самозанятость с работой по найму?
Можно ли пенсионерам оформляться самозанятыми?
Может ли самозанятый заниматься несколькими видами услуг?
Может ли ин.лицо оформиться самозанятым?
Да, если это гражданин Армении, Белоруссии, Казахстана или Киргизии.
Налоговая ставка самозанятых:
*4%, если принимаете деньги от физлица
*6%, если от юрлица
По какой ставке платить налог от доходов с Booking или AirBnB?
Точного ответа нет.
- Например, я брала расширенную выписку по счету в Сбере. В ней указано, что платеж приходит от юр.лица AirBnB. Я считаю, что это прямое указание на получение денег от юрлица. Поэтому я плачу налог 6%.
- Есть еще мнение: сайт — это только посредник, который принимает деньги, но квартиру снимает физлицо. Значит вы должны платить налог 4%.
Налоговая не дала руководство, как на самом деле правильно. Я и мои коллеги писали письма с просьбой разъяснить этот вопрос, но полученные ответы не внесли ясность.
Как сдавать квартиру, если несколько собственников:
1. Совместно-нажитое имущество мужа и жены.
Например, муж — собственник, а жена решила оформиться самозанятой и сдавать квартиру в аренду. В этом случае муж должен у нотариуса написать жене согласие на управление совместно-нажитым имуществом. А в договоре с арендатором нужно написать, что собственник не против и на основании чего действует жена. И приложить к договору копию этого согласия от мужа.
2. Ваша мама-собственник, а сдаете квартиру и получаете доход вы.
Мама подписывает с вами договор безвозмездного использования ее имущества. В нем указывается:
- кто собственник
- кто управляет
- отсутствие оплаты за управление квартирой
- прописать какое имущество было при подписании этого договора
Вы регистрируетесь как самозанятый, оплачиваете налог, а в договоре аренды прописывается на основании чего вы управляете этой квартирой.
Аналогично можно сделать с супругом и любым родственником.
Я буду именно так теперь управлять Семейной квартирой, которая теперь не является моей собственностью.
3. Вы сдаете квартиру, собственником которой является ваша мама. Доход от аренды получает мама.
Мама пишет вам доверенность. А значит в договоре с арендатором будет указано, что у собственника квартиры есть управляющий (вы), который распоряжается имуществом на основании доверенности и может подписывать договор найма.
Налог будет платить мама, т.к. она получает доход.
Аналогично можно сделать с супругом и любым родственником.
4. Если в квартире прописаны другие члены семьи (в том числе дети) или они являются долевыми собственниками квартиры .
Нужно получить от них нотариальное согласие, что они не против, что вы будете сдавать эту квартиру в аренду.
Про субаренду
Самозанятый может сдавать не свою квартиру, используя договор субаренды. Для этого сначала заключите договор аренды с хозяином квартиры, а потом — договор с квартиросъемщиком. При этом по закону нужно:
- указать в договоре аренды, что квартиру можно сдавать в субаренду, или написать дополнительное соглашение к договору.
- указать в договоре всех собственников квартиры как соарендодателей
- срок субаренды должен быть не дольше срока аренды. Если договор заключают больше чем на год, его регистрируют в Росреестре.
- Хозяин квартиры-самозанятый хочет за нее 50 тр
- Арендатор-самозанятый (кто пересдает квартиру) сдает ее за 100 тр.
Каждый из них оплатит налог с дохода полностью:
- собственник самозанятый с 50 тр — 4 %
- и арендатор за субаренду со 100 тр — 4% (если сдает в аренду Физлицу) или 6 % (если сдает юрлицу: ИП, ООО, Букинга и т.д.)
Если будет прослеживаться агентская схема, например договор управления квартирой?
То агент должен быть ИП усн доходы или усн Д-Р (самозанятый с 50 тр 4 % и агент с 100 тр усн доходы или усн д-р).
Что предоставлять командировочным, если вы сдаете квартиру как самозанятый?
Командировочному нужны документы, подтверждающие расход на проживание.
Если он оплачивает собственнику наличкой, то нужен:
- договор найма квартиры
- акт приема-передачи помещения, где указано в каком состоянии арендатор принимал квартиру при заселении и возвращал при выезде
- чек, пробитый самозанятым (в электронном виде или напечатанный). Он свидетельствует о том, что оплата произведена за аренду квартиры.
- акт выполненных работ (если требует бухгалтерия).
- справка из приложения “Мой налог” о том, что арендодатель является самозанятым на данный момент. В приложении выбрать раздел “Прочее”-”Справки”-”Справка о постановке на учет”-”Год формирования” выбрать текущий. Справка будет готова сразу.
Какой налог платят самозанятые при продаже квартиры?
Что делать, когда доход приближается к лимиту 2,4 млн ₽/год?
- Например, вы сдаете квартиру и лимит вы достигнете в ноябре, то вероятно стоит закрыть самозанятость из-за превышения лимита, а остальной доход в текущем году заплатить как физлицо (13%). 1 января снова оформиться самозанятым и продолжать платить налог по пониженной ставке. НО только если вы сдаете 1 квартиру, а не несколько.
- Если у вас с супругом общая квартира. То можете дать друг другу нотариальное согласие на использование совместно-нажитого имущества.
Я так уже делала, т.к. все квартиры для краткосрочки в общей долевой собственности с супругом. Мы с мужем оформили друг другу доверенности о совершении всех действий с квартирами. Как только я приближалась к порогу 2,4 млн ₽/год, то часть доходов оформляла через супруга. Он тоже имеет статус самозанятого, и платежи от AirBnB приходили ему.
- Можно открыть ИП за 2 недели до того, как наступит превышение лимита. Но не подаете заявление на упрощенку и автоматически становитесь плательщиком НДС.
В приложении “Мой налог” закрываете самозанятость на основании того, что вы потеряли право на использовании НПД из-за превышения лимита дохода. И в этот же день подаете заявление на упрощенку на ИП.
Ставьте лайк и читайте на эту тему:
- Почему я решила сдавать квартиры в аренду не как самозанятая, а как ИП
- Что важно знать перед регистрацией ИП?
Источник: dzen.ru
Пошаговая инструкция по сдаче квартиры в субаренду, подводные камни сделки, плюсы и минусы + образец договора
Люди, имеющие в собственности «лишнюю» недвижимость, предпочитают сдавать ее в пользование посторонним людям. Это дополнительный заработок! Но не все собственники предполагают, что их квартиру можно повторно сдать, но только после получения согласия.
Такая сделка называется субаренда квартир. Но чтобы не попасть впросак, нужно соблюдать некоторые нюансы. О них пойдет речь в этой статье.
- Что такое субаренда квартир
- Кому подойдет такой бизнес
- Прибыльно ли заниматься субарендой
- Плюсы и минусы
- Риски и опасности
- Какие бытовые принадлежности понадобятся
- Размещение объявлений в газетах и на сайтах
- Другие способы поиска клиентов
- Как себя вести
- Как оплатить выставленный счет
- Какие потребуется документы для сдачи квартир
- Какие нужно заплатить налоги
- Что будет за неуплату налогов
- Какие нужно заплатить налоги
- Что будет за неуплату налогов
- Права и обязательства арендатора и субарендатора
- Признание договора недействительным
- Расторжение договора
- Порядок разрешения споров
- Виды договоров
- Договор аренды с правом субаренды
- Договор субаренды
- Форма договора
- Какие сведения вносятся в договор
- Необходимые документы
- Регистрация договора
- Госпошлина
- Что будет если составить договор неправильно
Что такое субаренда квартир
Субаренда — это гражданско-правовая сделка, согласно которой один человек, что взял в пользование квартиру у собственника, передает ее во вторичное пользование третьему лицу на возмездной основе.
Так как предметом сделки выступает объект недвижимости, то при заключении соглашения между физическими лицами рекомендуется заключать договор в письменной форме. Если же одной из сторон является юридическое лицо, то наличие письменной формы является обязательным.
Кому подойдет такой бизнес
Любой человек может заниматься таким бизнесом . Для начала следует снять несколько квартир. Для этого понадобится стартовый капитал. Но если не гнаться за прибылью с первой сделки, то начать можно с одного жилья.
Получив прибыль от субаренды, вложить ее в аренду еще одного жилого помещения. Заключать первичные договора рекомендую на длительный срок. Тогда через несколько месяцев останется только следить за тем, чтобы платежи поступали своевременно, вовремя рассчитываться с собственниками.
Прибыльно ли заниматься субарендой
Да, если организовать посуточную или покомнатную субаренду.
Получив согласие собственника, можно «пересдать» квартиру по более высокой цене или сдавать отдельно по комнатам или на сутки. Тогда выгода будет ощутимой. Но такой бизнес пойдет только в крупных городах или туристических центрах. В небольших населенных пунктах таким способом много не заработать.
Рентабельность операции зависит от некоторых факторов:
- удаленность квартиры от центра населенного пункта;
- удаленность от транспортной сети, магазинов;
- уровень комфорта;
- количества комнат.
Если рассматривать субаренду как вид деятельности для заработка, минимизируйте риски. Например, риск порчи имущества или риск неуплаты взноса.
Плюсы и минусы
Прежде чем заняться таким бизнесом, оцените его преимущества и недостатки.
«деньги из воздуха». Когда бизнес будет налажен, ничего делать не придется. Только следить за своевременной платой от жильцов и вовремя вносить деньги собственнику;
можно построить бизнес, не имея собственного жилья, и получать основной или дополнительный заработок;
не требуется постоянной активности. Ее нужно проявить только для поиска клиентов.
если собственник не дает своего согласия, то сделка не будет заключена;
срок действия соглашения укладывается в рамки срока действия первичного соглашения;
нельзя передать постороннему человеку больше прав на пользование имуществом, чем есть у арендатора.
Не всегда удается договориться с хозяином квартиры. Не заключайте договор субаренды в обход владельца, если не хотите неприятностей.
Риски и опасности
Для каждой стороны субаренды есть определенные риски.
Для арендатора основной риск — отказ владельца жилья передавать его в субаренду. Еще одна опасность — порча имущества в квартире и неполучение денег.
Если халатно отнестись к составлению договора, арендатор не сможет стребовать с третьего лица деньги в качестве покрытия убытков. Ему придется отвечать перед собственником квартиры своими деньгами. Это прямые убытки!
- Для субарендатора — досрочное расторжение договора без возврата денег. Если собственник квартиры решит прекратить отношения с арендатором раньше времени на законных основаниях, договор субаренды будет расторгнут.
- Для владельца помещения — риск встречи с недобросовестными съемщиками. Например, будут мешать соседям, нарушать порядок или могут съехать, не заплатив.
Виктор Петрович
6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле
Задать вопрос
Мой совет: привлекайте к составлению соглашения по субаренде профессионала. Он поможет минимизировать риски, отстоять интересы клиента в случае судебного заседания
Как рассчитать стартовый капитал
Для этого проведите мониторинг рынка недвижимости по направлению аренды жилья. Изучите объявления по аналогичным предложениям. Но сначала определитесь с бизнесом: посуточная субаренда или длительная, но по комнатам. От этого зависит прибыльность. Заработать на краткосрочной сдаче быстрее.
Поиск необходимой суммы
С чего начать поиск необходимой суммы? С того, чтобы понять, сколько квартир сразу можно сдать в субаренду.
Для этого составьте подробную инструкцию. Если с одной квартиры, попробуйте занять нужную сумму на ежемесячный платеж у друзей или родственников. Если же в проекте несколько квартир для сдачи в субаренду, обращайтесь в банк для получения кредита на нужную сумму.
Но займ нужно чем-то обеспечить. Например, подтвердить свой доход. Кроме того, банку необходимо платить проценты. Поэтому на скорое получение прибыли от субаренды рассчитывать не стоит.
Подбор квартир для субаренды
Выбирайте квартиры в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой. Если предусматривается посуточная аренды, то необходима транспортная доступность.
Подбор производите, исходя из целей будущего бизнеса. Если квартира будет сдаваться по комнатам, например, студентам, ищите вблизи учебных заведений. Если речь идет о курортном городе, то важна близость моря, достопримечательностей, магазинов, кафе, ресторанов.
Для поиска используйте различные площадки объявлений онлайн или офлайн. Но нужно сразу же обговорить с собственником передачу квартиры в пользование третьим лицам. Если он не возражает, получите от него письменное согласие или составьте договор аренды, в котором пропишите «с правом субаренды».
Какие бытовые принадлежности понадобятся
Если жилье сдается в субаренду посуточно, обеспечьте жильцам комфортное проживание.
Для этого в квартире должны быть:
- холодильник;
- чайник;
- плита;
- посуда;
- мебель;
- прочие необходимые вещи.
Дополнительно можно предоставить постельное белье и одноразовые туалетные принадлежности.
Размещение объявлений в газетах и на сайтах
Чтобы быстрее найти клиентов для субаренды, проявите активность. Не только просматривайте объявления и обзванивайте потенциальных клиентов. Но и самостоятельно дайте объявление.
- подать объявление в местные газеты или специализированные журналы;
- разместить объявление на популярных интернет-ресурсах;
- повесить объявление в том районе, где располагается квартира под субаренду.
Не стоит ждать, что сразу же получится сдать помещение в субаренду.
Другие способы поиска клиентов
Можно обратиться в агентство недвижимости. Они помогут с поиском клиентов. Но за услуги риелтора придется заплатить. Это учтите при расчете стартового капитала.
Как правильно сдать квартиру в субаренду
Найти клиента — это половина дела! Следует правильно сдать квартиру в субаренду. На будущую прибыль влияют несколько факторов, не только расположение объекта сделки.
Как себя вести
В отношении клиентов — честно. Опишите все преимущества жилья, расскажите о его недостатках. Кроме того, их укажите в договоре.
Клиента оповестите, что заключается не первичная сделка, а вторичная, то есть субаренда. Поэтому покажите ему согласие собственника. Он должен понимать, что операция законная.
Как оплатить выставленный счет
Его можно оплатить как безналичным способом, так и наличкой. Эти нюансы обсуждаются сторонами, прописываются в соглашении.
Какие потребуется документы для сдачи квартир
Чтобы сдать квартиру во вторичное пользование, подготовьте комплект документов.
От потенциального пользователя нужен только паспорт.
Но субарендодатель должен подготовить:
- свой паспорт;
- если имущественное право зарегистрировано до 2016 года, «синее» свидетельство о собственности. Если же право оформлено после 2016 года, достаточно выписки из ЕГРН;
- согласие собственника на передачу имущества в пользование третьему лицу, то есть в субаренду. Оно должно быть письменным. Заверять дополнительно у нотариуса не требуется. Если в «теле» первичного договора прописано, что он с правом субаренды, то дополнительно брать письменное согласие от владельца квартиры не требуется;
- документ, на основании которого возникло имущественное право. Это договор купли-продажи, дарения или завещание;
- договор аренды, в который вписаны данные субрендодателя;
- сам договор субаренды в 2-х экземплярах;
- если от лица субарендодателя выступает его доверенное лицо, то доверенность от нотариуса.
Так как заключается вторичное соглашение, у субарендодателя вряд ли будут оригиналы некоторых документов. Поэтому заранее подготовьте нотариальные копии. Но по договоренности с собственником можно предъявить оригиналы.
Официальное оформление деятельности по сдаче квартир
Если человек решил серьезно заняться таким бизнесом, как субаренда, ему следует его официально оформить. Один из простых способов — оформить индивидуальное предпринимательство. Для этого посетите отделение налоговой инспекции по месту жительства, подайте заявление. В качестве системы налогообложения выбирайте «патент».
Суть такой системы в том, что предприниматель оплачивает налог на потенциальный доход. Он зависит от того, сколько квартир указано в заявлении под субаренду. Чем их больше, тем выше сумма налога к уплате. Также размер обязательного взноса зависит от региона.
Сдавать дополнительную отчетность не требуется. Поэтому такая система привлекает начинающих бизнесменов.
Платить налог следует так:
- одним взносом при получении;
- или 1/3 при получении патента, 2/3 по окончании налогового периода.
Срок действия патента составляет от 1 до 12 месяцев. Этот критерии выбирает сам предприниматель. Если по окончании налогового периода он решит больше не продолжать деятельность по субаренде, то дополнительно уведомлять налоговиков не требуется. Если решит продолжить, то следует снова внести обязательный платеж.
Кроме того, предприниматель должен платить страховые взносы за себя. Их сумма фиксирована каждый год. Некоторые считают, что проще сдать один раз в год декларацию по УСН, заплатить налог в размере 6% от фактического дохода, чем использовать ПСН.
Источник: feodal.today