В прошлый раз, в своем Telegram я описывал, как мы приятелем залезли в кредиты на 12 млн., что бы попробовать уйти от наемной работы, и заниматься собственным делом.
Сегодня решил подробнее осветить тему ремонта квартир на продажу.
Сделал, по возможность, подробную таблицу, в которой расписал все наши расходы на ремонт — услуги строителей, грузчиков, закуп материалов, техники и мебели.
Так как саму идею флиппинга мы подсмотрели у предпринимателей из Москвы, то и все остальное решили повторить. Основная концепция их бизнеса заключалась в упаковке квартиры под ключ для покупателя — заходи и живи. Они продумывали и делали абсолютно все, для комфортного проживания — устанавливали кухню, шкафы, полки в гардеробной, кровати, технику, телевизоры, кондиционеры, даже текстиль и шторы.
Изначальный план по доходности у нас был следующий:
Дельта между стоимостью покупки и продажи — 1,0 — 1,4 млн. руб.
Стоимость ремонта с материалами, техникой и мебелью — 600 тыс. руб.
Максимальный срок проекта с момента покупки до момента продажи — 4 мес.
Процентная ставка по кредитам уже была известна — 9,2 — 10,9%
Налог с дельты 13% (в идеале, купить объект с завышением стоимости или продать с занижением, тем самым, избежав налога).
Total при цене объекта 2,5 млн, за вычетом банковской комиссии :
Min 170 тыс.руб. чистой прибыли, или 300 тыс.руб. без налога (17-29% годовых)
Max 520 тыс, с учётом налога, 700 тыс, без налога (50-68% годовых)
Более подробные выкладки по финансовым показателям буду публиковать в Telegram
В планах было сделать под заказ кухню, купить на сайте объявлений варочную панель, духовой шкаф, холодильник и стиральную машину в хорошем внешнем и техническом состоянии (техника из магазина дала бы нам ещё минус 100 тыс. к марже), установить в спальню кровать, в зал — диван, повесить шторы, сделать минималистичный декор (картины, вазы и т.п.).
По ходу ремонта, наши планы стали меняться, по финансовым, и чисто объективным причинам. Первое, к чему мы пришли, наш города — не Москва, с точки зрения отсутствия такой конкуренции на рынке готового жилья с ремонтом.
Промониторив рынок, мы поняли, что найти что то приличное на рынке вторичной недвижимости, очень сложно, если не невозможно, хороших вариантов за адекватную цену просто не было. Мы подумали, зачем создавать себе конкурентное преимущество, в виде мебелировки квартиры, если конкурентов нет?
Было решено отказаться от всей мебели, кроме кухни. Но все же, нам хотелось сохранить концепцию — заходи и живи. Целевой аудиторией была семья, которая переезжает из съёмного жилья, а для того что бы заехать и жить, нужно, как минимум, иметь кухню с техникой и стиральную машину. К тому же, у всех разный взгляд на организацию была — одному в спальне нужна кровать, а другой сделает там детскую или кабинет, да и вряд ли, та мебель, которую мы могли бы себе позволить, удовлетворила потребности большинства потенциальных покупателей.
Кухню заказали одновременно с началом ремонта, и аккурат к его окончанию, она была готова. Технику брали у компаний перекупов, которые ищут дешёвую и срочную продажу с рук, потом ремонтируют или просто приводят в товарный вид, и продают.
После окончания всех работ, заказали клининг, силами жён сделали минимальный декор, повесили шторы. Опять же, силами жены — фотографа сделали качественные фото, и выставили в рекламу.
Источник: vc.ru
Как зарабатывать на перепродаже квартир
Многие занимаются перепродажей квартир и получают на этом хороший доход. Идея проста — выбираем квартиру, покупаем, делаем дешевый косметический ремонт и выставляем на продажу. Можно ли заработать на жизнь таким образом? Конечно! Можно ли заработать миллионы?
Тут вам придется потрудится. Дело в том, что не каждую квартиру можно легко продать после ремонта и получить внушительный доход на перепродаже. Для начало нужно уметь правильно выбрать квартиру, учесть деньги, которые вы собираетесь потратить на ремонт, и, самое главное, нужно иметь начальный капитал.
Я знаю людей, которые зарабатывают на жизнь, и неплохо зарабатывают, именно занимаясь перепродажей квартир. Они внимательно изучают квартиры в каких районах пользуются повышенным спросом, хорошо знают цены, и никогда не переплачивают при покупке квартир. А также у них четкий бюджет на ремонт квартир.
Они делают только легкий косметический ремонт, чтобы покупателю понравился, когда он первый раз зайдет в дом. Ведь первое впечатление очень важно. Покупатель скорее всего из двух предложенных квартир выберет ту, которая более опрятно выглядит, даже если он собирается после покупки там делать ремонт.
Перепродажа квартир как бизнес: ошибки начинающих
Редко, но из-за недостатка опыта люди попадают в затруднительное положение, когда решают заработать таким способом. Как правило, такое связано с неопытностью. Они неправильно выбирают квартиру и даже после ремонта — продать его с выгодой не удается.
Иногда по неопытности они покупают квартиру по слишком высокой цене — и перепродажа не только не приносит доход, но и оставляет им в убытке. Мой совет, если решили зарабатывать перепродажей квартир, обзавелись для этой цели начальник капиталом, начали рассматривать квартиры для покупки, не гонитесь за большим доходом с самого начала. Даже мизерный доход лучше, чем никакой доход. Несколько перепроданных квартир, и вы уже будете более уверены в себе, у вас появится опыт, и вы сможете более правильно выбирать квартиры, которые по вашему мнению можно будет после перепродать с выгодой.
Также вам может быть интересно прочитать: Где продать видео в интернете
Прибыль с перепродажи квартир
Сейчас очень многие занимаются квартирным бизнесом, из-за этого не так легко заработать на этом поприще, как раньше. Вы должны рассчитывать минимум на 10% доход от перепродажи имущества, из него потом вычтете стоимость за ремонт. Только в таком случае на получений доход можно будет жить не работая больше нигде.
Учтите, вы не сможете каждый месяц перепродать десятки квартир, если конечно у вас не имеется огромный капитал. Одна квартира за 90 дней — это уже хороший показатель, очень хороший — но, только если вы получили выгоду при перепродаже. В этом бизнесе есть хорошая сторона — очень редко вы останетесь в убытках и в долгах. Даже если вы неправильно выбрали квартиру и не получили после продажи рассчитанный доход, скорее всего вам удастся потом продать недвижимость так, что в убытке вы не останетесь. В самом неудачном случае — вам придется из своего кармана оплачивать деньги, которые вы потратили на косметический ремонт.
Где взять начальный капитал на покупку квартиры?
Один из вариантов — это обратится в банк за кредитом. Но я настоятельно не рекомендую такое новичкам. Может случится так, что вам не удастся продать дом долгое время, если вы неправильно выбрали квартиру, или питаетесь продавать его с большой выгодой для себя.
В таком случае проценты банка значительно уменьшат ваш доход, и есть вероятность, что вы в результате получите ни такую сумму после перепродажи, на которую рассчитывали, когда покупали квартиру. К тому же, не легко получить большой кредит в банке, если у вас отсутствует хорошая работа. А на покупку такой недвижимости нужна большая сумма.
Если у вас есть собственная квартира, вы можете продать его и использовать полученную сумму для начала вашего бизнеса. Но прежде чем продать — внимательно изучите рынок квартир, цены, спрос. Выберите квартиру, которую вы хотите покупать, и которая, по вашему мнению, имеет хороший шанс уйти на рынке по повышенной цене после ремонта. И не прогадайте в цене, когда продаете собственную квартиру. В конце концов, если вы останетесь без выгоды после завершения сделки, тогда совершенно не имеет смысла заниматься подобным делом.
Когда выбираете квартиру — самое главное конечно цена, от этого зависит, сумеете ли вы изначально покупать недвижимость. Может у вас на руках таких денег нет, тогда придется искать более дешевый вариант. Но не менее важен район, где собираетесь покупать недвижимость. Если вы купите за очень низкую цену квартиру, который потом никто у вас не купит из-за района, где находится квартира, то вы проиграете. Некоторые квартиры можно покупать по понижение ценам на аукционах, но, как правило, профессионалы, которые уже давно занимаются этим делом, тоже будут на аукционе, и вам придется потрудится, чтобы перехватить такую квартиру.
Также вам может быть интересно прочитать: Подработка на компьютере через интернет: 10 самых актуальных вариантов заработка.
Еще несколько советов. Выбирайте квартиру рядом с инфраструктурой
Когда выбираете квартиру — учтите, насколько далеко от него расположены магазины, супермаркеты, школа, детский сад. Как далеко он от остановки, есть ли парковка для машин. Как правило — покупатели задают такие вопросы. Они вряд ли купят квартиру, если что-то из этого не будет удовлетворять их требования.
Когда выберете квартиру — учтите, вы не собираетесь там делать серьезный ремонт. Внимательно осмотрите дом, так как вы намереваетесь делать в нем только косметический ремонт. Если крыша течет, труби нужно менять, пол в ужасном состоянии — то такую квартиру покупать совершенно не выгодно. Серьезный ремонт обойдется вам очень дорого — вам не удастся с выгодой перепродать потом данную квартиру. Ремонт проглотит львиную долю дохода.
Никогда не покупайте квартиру, если вы не видели его своими глазами. Даже если вам предложат хорошую цену и фотографии, покупайте только после личного осмотра. Вы никогда не знаете, что вы там найдете — может рядом свалка мусора, может подъезд в ужасном состоянии, может крыша течет, или трубы нуждаются в замене. Даже если в фотографии дом выглядит великолепно — обязательно внимательно осмотрите дом своими глазами.
Когда покупаете дом, лучше покупать самый плохой дом в хорошем районе, чем самый хороший дом в плохом районе. Конечно, учитывая все вышесказанное — не забываете, дом должен быть готов к продаже после легкого косметического ремонта. Серьезный ремонт вам вылетит в копеечку — вам точно не удастся заработать после продажи такого дома.
Любой таймфрейм, любой инструмент — прибыль неизбежна с индикатором «CRATER»
Сколько стоит ремонт квартиры для перепродажи
Прежде чем приобрести квартиру, вы должны точно знать, на сколько вам обойдется ремонт. Ведь вы должны выделить на ремонт определенную сумму, которую надо будет платить наперед и эта сумма вернется к вам только после продажи квартиры через несколько месяцев. Так что лучше узнать все расценки заранее.
Если вы можете привести специалиста, который осмотрит все и скажет за сколько он сделает весь ремонт в квартире, это наилучший вариант. Тогда вы точно будете знать, сколько в конечном итоге обойдется вам данная недвижимость. И за сколько стоит эту недвижимость покупать.
Хорошие агенты в этом бизнесе обычно покупают за 70% от окончательной цены, за которую потом рассчитывают продать недвижимость. В эти 30% процентов разницу должен войти не только ваш доход, но и все утраты за ремонт и прочие расходы, проценты банку если вы взяли кредит, оплата агентству если у вас нет времени потом показывать каждому покупателю квартиру. Если вы работаете — вам придется обратится к агентству при продаже дома.
Также вам может быть интересно прочитать: Как зарабатывать на инфобизнесе
Подведем итоги
Если после прочтения данной статьи вы решили заниматься перепродажей квартир.
1. Изучите рынок. В каких районах более дорогие квартиры? В каких более дешевые? Где люди более охотно покупают квартиры?
2. Не покупайте сразу по цене, по которой продается квартира. Тут уместно торговаться, чем больше вам удастся снизить цену, тем больше у вас потом будет доход.
2. Учитывайте свои финансовые возможности. Как вы собираетесь расплатиться? У вас есть капитал или вы собираетесь взять кредит в банке под проценты?
3. Рассчитывайте, сколько вы можете себе позволить потерять при перепродаже квартиры. На какой доход вы рассчитываете при удачно сделке.
4. Рассчитайте цену ремонта, который необходимо провести в квартире. Для каждой квартир рассчитывать придется индивидуально. Тут хороший специалист по ремонте очень вам пригодится. Лучше всего найти такого человека заранее и договориться, что он возьмет ремонт квартиры на себя. Заодно вы узнаете, сколько вам обойдется косметический ремонт.
5. Если у вас есть знакомый, который занимается продажей квартир, обращайтесь к нему за советами. Если он согласится помочь хотя бы в первое время, вам это значительно облегчит жизнь и убережет от многих ошибок и проблем.
Желаю вам удачи. Многие люди уже давно зарабатывают на перепродаже недвижимости, большинство из этих людей живет только на деньги, полученные от перепродажи квартир. И у вас есть очень хороший шанс стабильно зарабатывать большие деньги, если подойдете к делу с умом. Если вы добьетесь успеха на данном поприще, это станет вашей основной работой. Доход в данной сфере довольно большой, а риск минимальный.
Источник: blog-investora.ru
Стратегия флиппинга: как зарабатывать от миллиона на перепродаже квартир
РАЗДАЕМ КНИГИ нашим подписчикам каждую неделю в Телеграм-канале. Подпишитесь, чтобы стать участником раздачи.
Флиппинг — инвестиционная стратегия, предполагающая покупку ликвидной недвижимости и быструю ее перепродажу (от английского глагола to flip — переворачивать). Этот способ заработка очень популярен в США. Флиппер Евгений Горб рассказал Финтолку, как и сколько можно заработать на перепродаже квартир в России.
Евгений Горб — флиппер, ведет YouTube-канал «За любую недвижку», живет и работает в Москве
- Как купил и продал первую квартиру
- Критерии выбора квартиры для перепродажи
- Какие квартиры флипперу лучше не покупать
- Какой ремонт сделать в квартире, чтобы выгодно ее перепродать
- Как установить цену продажи квартиры
- Сколько можно заработать на флиппинге
- Советы тем, кто тоже хочет зарабатывать флиппингом
Как я купил и продал первую квартиру
Моя супруга более 10 лет работает агентом по недвижимости, и в 2017 году к ней обратились с просьбой продать проблемную квартиру. Жилплощадь была в ужасном состоянии, хлам в ней копили годами.
Сначала супруга пыталась продать квартиру по цене значительно ниже рыночной, несмотря на то, что локация была хорошей: юго-запад Москвы, неплохой дом с лифтом. Было много звонков, но 90 % людей, которые приходили на просмотр, не захотели даже переступить порог квартиры — настолько там было ужасно. Это продолжалось примерно месяц.
А потом мы осознали потенциал объекта и купили эту квартиру сами за 6 млн рублей, деньги для покупки заняли у знакомых.
Во время ремонта сменили несколько бригад работников, было много косяков, одна бригада не доделала работу и ушла, только с третьего раза мы смогли нанять нормальных рабочих. Я тогда служил в армии и помогал с ремонтом в свободное время: занимался закупками, сборкой мебели, мелкими работами.
Мы вывезли из квартиры несколько грузовиков мусора, только демонтаж обошелся в 60 000 рублей. Общая стоимость ремонта — 600 000 рублей. Цифры просто сказочные, но сейчас те же работы обходятся гораздо дороже. Ремонт выполнили за два месяца. Продали квартиру еще через три месяца за 8,5 млн рублей.
За вычетом всех расходов заработали 1,9 млн.
Мы поняли, что перепродажа квартир — это выгодно, ремонтировали и перепродавали две квартиры в год, как правило, находили их по рекомендации. А потом я уволился из армии, и флиппинг стал моей основной профессиональной деятельностью.
Сначала искали квартиры на ЦИАН и «Авито». Потом с нами начал работать инвестор, который написал программу для отслеживания подходящих квартир на досках объявлений. Если раньше за месяц мы находили одну квартиру, и не факт, что получалось ее купить, то теперь в месяц мы заключаем две-три сделки.
* В этой статье упоминаются социальные сети Facebook и Instagram — они признаны экстремистскими на территории Российской Федерации.
Источник: fintolk.pro