Здравствуйте уважаемые юристы! я занимаюсь перепродажей квартир и плачу с дохода 13%.Хочу открыть ИП и пропускать эти квартиры через ИП и платить 6% с дохода от их продажи. Или все-таки я буду платить 6% +13% ?
02 января 2020, 13:37 , Людмила, г. Сочи
Ответы юристов
Евгений Беляев
Юрист, г. Барнаул
рейтинг 10
Общаться в чате
Добрый день. Если у Вас будет ИП и ОКВЭД по продаже недвижимости Вы будете платить лишь ту ставку налога, которая соответствует Вашему налоговому режиму. Если у Вас УСН доходы, то это будет лишь 6%. От НДФЛ 13% Вы будете освобождены, поскольку в силу ст. 346.11 НК
3. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц
С уважением Евгений Беляев
02 января 2020, 13:40
Евгений Беляев
Юрист, г. Барнаул
рейтинг 10
Общаться в чате
здесь же нужно понимать, что при УСН доходы Вы не сможете применять налоговые вычеты и не сможете принимать расходы по покупке квартир в расходы. Налог будет полностью со всей полученной от продажи суммы. Возможно стоит подумать о режиме УСН доходы уменьшенные на сумму расходов. Там ставка составит 15% но на расходы по покупке товара Вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу —
Перепродажа квартир как бизнес. Ремонт квартиры. Флиппинг
1. При определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на следующие расходы:
23) расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации. а также расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров…
02 января 2020, 13:49
Клиент, г. Сочи
скажите пожалуйста, а какая ставка по Краснодарскому краю, можно ссылку на Закон. Я нашла информацию о 5% по Краснодарскому краю Закон Краснодарского края от 08.05.2015 №3169-КЗ «Об условиях применения упрощенной системы налогообложения на территории Краснодарского края» , но он вроде как до 1 января 2018 года. Или я неправильно понимаю ?
02 января 2020, 15:09
Показать еще 3
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
я занимаюсь перепродажей квартир и плачу с дохода 13%.Хочу открыть ИП и пропускать эти квартиры через ИП и платить 6% с дохода от их продажи. Или все-таки я буду платить 6% +13% ?
Людмила
Здравствуйте. Вообще-то, если занимаетесь перепродажей постоянно, то по сути это предпринимательская деятельность без регистрации. Соответственно Вы можете быть привлечены к ответственности по ст. 14.1. КоАП РФ.
Регистрируйтесь как ИП и на УСН будете платить 6%. Но не от дохода, а от всей суммы, которую Вы получили при продаже, поскольку при 6% УСН вычитать из дохода ничего нельзя Естественно в этом случае 13% Вы платить не будете поскольку УСН заменяет НДФЛ.
В Вашем же случае необходимо либо выбирать УСН доходы минус расходы 15%, либо заключать агентские договора с продавцами (ст. 1005 ГК РФ) и платить 6% со своего вознаграждения.
02 января 2020, 13:42
Похожие вопросы
Недвижимость
Покупаем коммерческую недвижимость. 2 участника (физлица) в долях 60% и 40%. Ипотеку берет участник 60%, второй выступает как созаемщик. В договоре купли-продажи так же два участника 60% и 40%. Далее сдаем это помещение нескольким арендаторам как ИП (УСН 6%).
Вопрос: каким образом заключается договор с каждым арендатором? Как я понимаю, что в договоре с одной стороны участвуют два собственника (60 и 40%), а с другой стороны арендатор? Как платит деньги арендатор?
Если он заплатит только одному участнику 100%, а этот участник потом перекинет второму участнику его часть, то получится, что двойное налогообложение 6% (первый оплатил 6% с 100%, и второй оплатил 6% со своей части 40%). Либо прописать в договоре, что арендатор платит 60% первому участнику и 40% второму участнику на разные расчетные счета? Какая практика в таких случаях и могут ли быть проблемы? Не хотелось бы двойного налогообложения по 6%.
Показать полностью
14 мая, 19:42 , вопрос №3705310, Михаил, г. Москва
Вопрос решен
Налоговое право
Добрый день, я гражданин РФ 15 декабря 2022 уехал за границу в Черногорию 1 января устроился на работу в Швейцарскую компанию и получаю заработную плату на карту банка РФ(Сбербанк) она отмечается в приложении(Сбербанка) как зачисление заработной платы!(В компании сказали что надо будет платить налог по 3-НДФЛ(13%) хотя я устроен не в Российскую компанию и живу не в РФ но по-прежнему являюсь ее резидентом) 1)Когда я перестану быть налоговым резидентом РФ, с какой даты отсчитывать 183 дня с 15 декабря 2022 года(Дата выезда за границу) или с 1 января 2023 года(С начала календарного года) ? 2)По прошествию 183 дня за пределами РФ мой налог увеличиться с 13 до 30 процентов (Из информации найденной в интернете)если он увеличиться до 30 процентов то оплата за 2023 год в 2024 году будет делиться на 2 периода когда я был налоговым резидентом и ставка будет 13 и когда я перестал им быть и ставка увеличиться до 30 ?
Показать полностью
14 мая, 13:29 , вопрос №3705018, Валерий, г. Москва
Налоговое право
Законный ли этот бизнес и можно ли его зарегистрировать и платить налоги в Росиии? Планирую открыть компанию, которая занимается предоставлением услуги «секс по переписке». Законный ли этот бизнес и можно ли его зарегистрировать и платить налоги в Росиии ?
Показать полностью
13 мая, 17:16 , вопрос №3704192, Андрей, г. Москва
Налоговое право
Здравствуйте, ситуацтя такая- я хочу продать дом, 3 года с момента приобретения не прошло. Я хотела дом для себя, очень много вложилс в него, изначально был куплен голый дом за 700 тысяч, мы построили баню, гараж, пристройку, провели воду, скважину, и так сложились обстоятельства что мне в связи с работой нужно уехать, я хочу продать дом за 2800000 , чтобы то что вложила хотя бы получить и купить квартиру — я если продам мне нужно оплатить налог, подскажите пожалуйста как я могу не платить налог 13%? Я же не получила доход, я наоборот только затраты понесла
Показать полностью
12 мая, 04:43 , вопрос №3702773, Даниил, г. Москва
Семейное право
Здравствуйте. Если взяли ипотеку в браке, но после развода, муж не хочет претендовать на квартиру, и откажется от доли в квартире, будет он платить за ипотеку ?
Источник: pravoved.ru
Несколько вопросов по налогообложению флиппинга квартир (перепродажа с отделкой и обстановкой)
Подскажите пожалуйста, как выгоднее настроить налоговый учет ИП или 2-х ИП для деятельности по перепродажи квартир с собственной отделкой и обстановкой (флиппинг квартир).
Какую систему налогообложения выбрать для ИП ?
Условно, квартира покупается на вторичном рынке за 11 млн. руб.
Фактические расходы на ремонт и обстановку составляют 2 млн. рублей.
Продается квартира с ремонтом и обстановкой за 15 млн.
Прибыль до налогообложения 2 млн. рублей.
Квартира в данном случае, это товар, продается в срок -1-2 квартала после покупки. Все расходы -это расходы на продажу товара.
Квартира будет продаваться по одному договору купли-продажи. Ремонт и обстановка в ДКП никак отдельно не выделяется и все продается как единое целое.
Можно было при такой деятельности выбрать ИП на УСН доход-расход, но тогда реализация в год будет ограничена, и не все расходы можно подтвердить.
Бригады отделочников не дают документы и договора на свои услуги, риелторы тоже не дают документы за свои услуги.
Поэтому смотрим еще и на другие схемы.
ВОПРОСЫ
1. ЕСЛИ вести деятельность ИП на ОСНО с НДС, то купля-продажа квартир не облагается НДС. Но можно ли включить в расходы при такой продажи , произведенную обстановку квартиры -мебель: кровать, диван, кухонная мебель, бытовая техника -свч панель и тд, которая облагается НДС , если это все никак не выделяется в ДКП ? Так чтобы не попасть на НДС , при продаже по ДКП.
ИП на ОСНО в данном случае интересно, потому что продажа квартир не облагается НДС и нет предела по УСН, нет минимума в 1 % как при УСН доход-расход .
2. Будут ли проблемы с ФНС у ИП на ОСНО при принятии расходов по НДФЛ, если ИП просто получит один акт услуг по ремонту квартиры на 4 -5 млн. рублей от другого ИП на ПСН. При условии что оплата будет по безналу. Тогда никаких доп.затрат у ИП на покупку не будет -ни на мебель, ни на строй.материалы и тд.
3. Можно еще все не подтвержденные затраты прогнать через другое ИП на УСН 6 % с дохода, по куче разовых договоров до 100 тыс. за наличку с чеками ККТ, но не будет ли проблем тогда у ИП на ОСНО или у ИП на УСН доход-расход с подтверждением расходов ?
Из подтвержденных затрат: затраты на покупку стройматериалов для ремонта квартиры, окна, двери, сантехника и тд;
изготовление на заказ кухонной мебели,
мебель для комнат,
бытовая техника для кухни.
Не подтвержденные затраты -услуги отделочных работ строительных бригад, и внешних специалистов.
производится ремонт силами бригад, которые не дают документы на ремонтные работы.
Исправлений: 1; последнее — в 31.03.2022, 11:06.
ivtt
1. ЕСЛИ вести деятельность ИП на ОСНО с НДС, то купля-продажа квартир не облагается НДС. Но можно ли включить в расходы при такой продажи , произведенную обстановку квартиры -мебель: кровать, диван, кухонная мебель, бытовая техника -свч панель и тд, которая облагается НДС , если это все никак не выделяется в ДКП ? Так чтобы не попасть на НДС , при продаже по ДКП.
ИП на ОСНО в данном случае интересно, потому что продажа квартир не облагается НДС и нет предела по УСН, нет минимума в 1 % как при УСН доход-расход .
да, можно будет учесть такие расходы для целей НДФЛ, но при наличии документов, а с ними, как я понял, проблема. т.е. проблема отсутствия документов на расходы в принципе должна быть решена, иначе выбор системы налогообложения не имеет смысла
ivtt
2. Будут ли проблемы с ФНС у ИП на ОСНО при принятии расходов по НДФЛ, если ИП просто получит один акт услуг по ремонту квартиры на 4 -5 млн. рублей от другого ИП на ПСН. При условии что оплата будет по безналу. Тогда никаких доп.затрат у ИП на покупку не будет -ни на мебель, ни на строй.материалы и тд.
тут надо изучать каждый конкретный ремонт: смотреть, какие есть документы (сметы, дефектовки, договора, акты), какие расценки и т.п.
Источник: www.audit-it.ru
Покупка и продажа квартиры при УСН: что считать доходом?
Становится ли организация налогоплательщиком налога на имущество при приобретении квартиры? Разбираемся с экспертом службы Правового консалтинга ГАРАНТ, кандидатом экономических наук Дмитрием Игнатьевым.
В 2023 году УСН пользуются много организаций и в нее внесли много изменений. Это выгодный, удобный спецрежим, но трудный. Многие бухгалтеры путаются в упрощенке, поэтому мы создали программу профпереподготовки .
В курсе 13 тестов, письменные домашние задания, более 20 чек-листов и гайдов по изменениям.
Эксперты по бухгалтерскому и налоговому учету научат всему, что нужно знать при работе с УСН.
Стать профи на УСН
Вопрос
Организация на УСН (доходы минус расходы) приобрела квартиру у частного лица для дальнейшей перепродажи (Красноярский край). Будет ли стоимость продажи квартиры учитываться в качестве дохода организации? Включать ли в расходы при УСН стоимость приобретения квартиры (расчет безналичный)? Становится ли организация налогоплательщиком налога на имущество при приобретении квартиры?
Ответ
В связи с продажей приобретенной квартиры организация в данном случае должна будет признать в налоговом учете доход от реализации (при получении оплаты от покупателя). Наряду с этим при выполнении установленных требований она сможет признать расход в виде стоимости приобретения проданной квартиры. В 2020 году организация не признается налогоплательщиком налога на имущество в связи с приобретением квартиры. Однако соответствующий статус может возникнуть у нее в 2021 году.
Обоснование ответа
УСН Если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог), являются доходы организации, уменьшенные на величину расходов, налоговая база определяется как денежное выражение доходов, уменьшенное на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).
При определении объекта налогообложения по Налогу учитываются в том числе доходы от реализации товаров, то есть любого имущества, реализуемого либо предназначенного для реализации, определяемые в порядке, установленном ст. 249 НК РФ (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
В свою очередь, реализацией товаров организацией для целей УСН признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами) права собственности на них другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).
В целях главы 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, подробнее смотрите в Энциклопедии решений. Кассовый метод признания доходов при УСН). Таким образом, в связи с продажей квартиры организация в рассматриваемой ситуации должна будет признать в налоговом учете доход от реализации по факту получения от покупателя денежных средств (или иного имущества) в ее оплату (или погашения задолженности иным способом).
При этом организация сможет учесть в составе расходов при формировании налоговой базы по Налогу удовлетворяющие требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ расходы по оплате стоимости квартиры, приобретенной для дальнейшей продажи (пп. 23 п. 1, п. 2 ст. 346.16 НК РФ).
Для определения даты признания указанных расходов следует обратиться к п. 2 ст. 346.17 НК РФ, который устанавливает, что расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Оплатой товаров признается прекращение обязательства налогоплательщика — приобретателя товаров перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров.
- по стоимости первых по времени приобретения (ФИФО);
- по средней стоимости;
- по стоимости единицы товара, который подходит в данном случае (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ, подробнее смотрите в Энциклопедии решений. Расходы при УСН по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации).
Заметим, что возможность и порядок признания расходов на приобретение квартиры для последующей продажи не ставится НК РФ в зависимость от формы расчетов за нее (наличная или безналичная), а также от категории продавца (юридическое или физическое лицо).
Налог на имущество организаций
Согласно п. 2 ст. 346.11 НК РФ применение организациями УСН предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество организаций, за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с НК РФ.
Налог на имущество организаций устанавливается НК РФ и законами субъектов РФ, вводится в действие в соответствии с НК РФ законами субъектов РФ и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта РФ (п. 1 ст. 372 НК РФ).
При установлении налога законами субъектов РФ могут определяться, в частности, особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с главой 30 НК РФ (п. 2 ст. 372 НК РФ).
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ (п. 1 ст. 373 НК РФ).
На основании пп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения признается недвижимое имущество, находящееся на территории РФ и принадлежащее организациям, в частности, на праве собственности, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ (за некоторыми исключениями).
Пунктом 2 ст. 375 НК РФ предусмотрено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 378.2 НК РФ.
Налоговая база как кадастровая стоимость имущества может определяться в том числе в отношении жилых помещений (в том числе и квартир — п. 1 ст. 11 НК РФ, ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ), признаваемых объектом налогообложения, если это предусмотрено соответствующим региональным законом и кадастровая стоимость соответствующего жилого помещения определена (пп. 4 п. 1, п. 2, пп. 2.2 п. 12 ст.
378.2 НК РФ).
Как мы поняли, приобретенная организацией квартира находится на территории Красноярского края. Налог на имущество организаций на территории указанного субъекта РФ введен Законом Красноярского края от 08.11.2007 N 3-674 (далее — Закон N 3-674). Его действующая редакция не предусматривает налогообложения недвижимости исходя из кадастровой стоимости. Поэтому в текущем налоговом периоде (2020 году) организация не признается налогоплательщиком налога на имущество организаций.
Однако с 01.01.2021 Закон N 3-674 будет предусматривать налогообложение жилых помещений по кадастровой стоимости (смотрите ст. 1.1 указанного закона в будущей редакции). Соответственно, в случае, если организация не продаст приобретенную квартиру до начала 2021 года, в следующем налоговом периоде она будет признаваться налогоплательщиком налога на имущество в отношении квартиры, если ее кадастровая стоимость определена.
Источник: www.klerk.ru